论文部分内容阅读
【摘要】本文主要结合笔者多年的工作经验，以某公司为例对房屋资产收益最大化展开探讨，希望能给同行业的其它公司一定启发。
【关键词】房屋资产；收益最大化；方法
1、引言
某房屋建筑公司下的商贸公司主要经营的业务为房屋资产租赁和管理业务，其中包括商铺、摊位、商场等。公司在日常经营中，通过何种方式实现房屋资产收益最大化，已经成该公司的主要解决问题。很多人都在轻视房屋租赁工作，认为任何人都会做，放租的只需向租客收取租金就可以了。但是，要想实现房屋资产收益最大化就不是一件简单的事情了，也不是所有的人能做到的。此商贸公司通过几年的摸索前进，终于获得让房屋资产实现最大化收益的办法，并给公司带来新的经济增长点。
2、房屋资产收益最大化四步曲
在对房屋资产收益最大化的施行过程中应该根据马克思主义价值规律，也就是商品价格应该和它的价值是相等的，随着市场的不断变化，价格应该围绕着其价值进行上下波动。运用到房屋租赁中也就是租房的价格应该依据市场现有的租金价格进行上下波动。每年的下半年都要对来年的房屋租金市场进行摸底调查，进而帮助企业确定第二年的房屋租赁价格。要想实现对来年房屋租赁价格准确掌握，实现房屋资产收益最大化就必须通过以下四步进行，即人心工程、理论分析、走访调查和综合后报批。
2.1人心工程
人心工程的主要内容就是对公司职工进行“公心”与“私心”教育。公心也就是公司有关负责人应该以公司利益为重点，坚决抵制租客的小恩小惠；因为个人得点小恩小惠会给公司带来巨大的经济损失。私心也就是将公司财物虚拟私人化，像爱惜私人财产一样爱护公司财物，坚决为公司创收；公司收益增高了，员工就能得到公司更多的奖励，形成“公司增收——员工受奖——公司再增收——员工再受奖”的良性循环。
2.2理论分析
在房屋租赁过程中要进行精准的理论分析。对第二年房屋租金水平应该做到心里有数。我们从四个要素进行分析，确保准确。第一要素，房屋的技术状态，也就是房屋的质量及几何尺寸等一些要素特点；第二要素是房屋资产所处的位置，含金量如何；第三要素是房屋所在地区的平均租金水平；第四要素是房屋所在的“小环境”的商业发展方向，还要对当前的大环境进行调查。通过对上述四要素的调研，能够为每套房屋资产第二年的市场租金水平比较精准的确认奠定基础。
2.3走访调查
进行走访调查的主要目的是为了得出每套房屋第二年的市场租金水平的实际数据。主要从两个方面进行：（1）对我们拥有的房屋应该拥有的租金价格进行调查，其主要方法有三个，分别为：①正式或者非正式进行招租，通过和多个有意承租的租客进行讨价还价，进而了解他们所能承受的大致租金水平；②通过试探性的方法进行吹气放风，对现有承租人的反应进行调查，也就是通过业务员向租客放风说，明年的租金增幅会很大，但是增长多少不得而知，通过对承租人反映的收集与调查确定他们所能承受租金水平；③通过房屋中介对房租价格进行了解或者通过悬挂高价租金，对承租人的还价水平进行了解。（2）通过对与我们所处同地区同品质的房屋的租金进行了解。主要途径也有三个：①假装为租客向房主询问租金价格；②可以通过房屋中介询问价格，也就是借着问房价的机会到房屋所在处进行消费，在消费过程中可以通过与租客之间的交谈来进一步了解他们的租金水平；③通过不同的房介中心询问价格。通过对上述信息的总结，基本就能确定来年该地区同等房源的租金水平了。
2.4综合后报批
此步骤为实现房屋资产最大化的最后一个环节，通过上述方法已经对房屋租金价格进行了充足的调查，能够准确的判断出第二年房屋市场的租金水平。综合的基本原则为以市场调查数据为基础，通过进一步对数据进行分析。当两者相差较小的时候，就按照市场调查数据来确定租金；当两者的差距较大的时候，再利用加权法进一步确定，也就是两倍的市场调查数据加上一倍理论分析数据后，再除以三。综合处要将分析出来的来年房屋租金水平上交到公司的业务部门，业务部门还要根据资产一体化管理办法对信息进行分类，一部分上交公司管理层来定案，另一部分交给公司资产一体化管理部门，由其研究方案是否可以执行。最后确定下来的方案再交给经营部来实施。
3、合同租金水平的确定
公司制定出来的方案只是出租方（合同甲方）单方的意见，只有和租客达成一致意见以后所得到的数据，才是真正的来年合同租金的实际水平。在经营理念上要将“出租”房屋改成“经营”房屋，也就是将房屋的出租作为日常的生意来处理。出租公司肯定希望合同租金水平高一些，但租客肯定希望租金水平低一些好，这是一组非常尖锐的矛盾。所有的生意都是通过谈判来实现的，要想谈判结果对我方有利益，谈判者就必须懂得谈判策略与谈判技巧，甚至开展心理战。
3.1严守商业机密
我公司通过一系列的调查研究确定下来的房屋租金数据还是比较科学合理的，也是一组相对比较公正的一个水平，基本没有什么退让空间。一旦让租客知道这些机密，双方的谈判是很难进行的，也很难得到公司理想的结果。
3.2单独约谈
对各个租客进行逐个突破。如果对租客集体约谈，租客肯定会进行抱团压价，即便是我方的理由再充足、方案再有理，面对众多的租客也是无用的，甚至会促使租客抱团对我方展开心理战。逐个约谈、单个突破不仅是谈判策略，也是对房屋市场租金水平的真实反应，因为同一条街或同一地区不同的房屋，它们的商业价值是不一样的，租金水平也是不一样的，所以，对租客一定要逐个约谈，做到房不同价不同。
3.3报虚价
在与租客进行谈判的时候可以设置一个比较高的虚假价格，报虚价的主要目的不是坑人的不道德行为，而是我国房屋市场中一种常用技巧，况且租客既然能够接受的房价，自有他能接受的道理。这也是我公司追求房屋资产收益最大化的必选手段。
3.4实施心理战
在进行心理战的时候要准确把握租客不愿放弃房屋使用权的心理下，可以通过一些“强硬”的方式让其接受我们的设定的最终房屋价格方案。实施这一方案必须确保加价的程度，不能胡乱加价，否则会将生意谈崩。在谈判过程中“强硬”的语言可以说“没事，生意不成人意在，对你我们是首选，你不租别人会租的”，“甲乙双方取得一致意见才能签合同，若咱们双方谈不拢，你就退出，我方随即向社会公开重新招租”。
3.5向社会公开竞租
以向社会公开竞租（出价最高者获承租权）形式，出租商铺。效果奇好：成交租金水平往往超当时应有的市场租金水平。
4、总结
在房屋资产收益最大化的过程中对商贸公司来说是一个非常复杂的工作，要求公司各个部门协调工作，帮助公司准确掌握来年市场房屋租金水平，公司经营部门中的所有员工必须掌握谈判技巧，成为实现房屋资产收益最大化主要执行者。
参考文献
[1]江苏省扬州市财政局.规范公房出租程序加强资产收益监管.《行政事业资产与财务》，2010年9期
[2]凌云.房屋租金的账务处理.《农村财务会计》，2009年10期
【关键词】房屋资产；收益最大化；方法
1、引言
某房屋建筑公司下的商贸公司主要经营的业务为房屋资产租赁和管理业务，其中包括商铺、摊位、商场等。公司在日常经营中，通过何种方式实现房屋资产收益最大化，已经成该公司的主要解决问题。很多人都在轻视房屋租赁工作，认为任何人都会做，放租的只需向租客收取租金就可以了。但是，要想实现房屋资产收益最大化就不是一件简单的事情了，也不是所有的人能做到的。此商贸公司通过几年的摸索前进，终于获得让房屋资产实现最大化收益的办法，并给公司带来新的经济增长点。
2、房屋资产收益最大化四步曲
在对房屋资产收益最大化的施行过程中应该根据马克思主义价值规律，也就是商品价格应该和它的价值是相等的，随着市场的不断变化，价格应该围绕着其价值进行上下波动。运用到房屋租赁中也就是租房的价格应该依据市场现有的租金价格进行上下波动。每年的下半年都要对来年的房屋租金市场进行摸底调查，进而帮助企业确定第二年的房屋租赁价格。要想实现对来年房屋租赁价格准确掌握，实现房屋资产收益最大化就必须通过以下四步进行，即人心工程、理论分析、走访调查和综合后报批。
2.1人心工程
人心工程的主要内容就是对公司职工进行“公心”与“私心”教育。公心也就是公司有关负责人应该以公司利益为重点，坚决抵制租客的小恩小惠；因为个人得点小恩小惠会给公司带来巨大的经济损失。私心也就是将公司财物虚拟私人化，像爱惜私人财产一样爱护公司财物，坚决为公司创收；公司收益增高了，员工就能得到公司更多的奖励，形成“公司增收——员工受奖——公司再增收——员工再受奖”的良性循环。
2.2理论分析
在房屋租赁过程中要进行精准的理论分析。对第二年房屋租金水平应该做到心里有数。我们从四个要素进行分析，确保准确。第一要素，房屋的技术状态，也就是房屋的质量及几何尺寸等一些要素特点；第二要素是房屋资产所处的位置，含金量如何；第三要素是房屋所在地区的平均租金水平；第四要素是房屋所在的“小环境”的商业发展方向，还要对当前的大环境进行调查。通过对上述四要素的调研，能够为每套房屋资产第二年的市场租金水平比较精准的确认奠定基础。
2.3走访调查
进行走访调查的主要目的是为了得出每套房屋第二年的市场租金水平的实际数据。主要从两个方面进行：（1）对我们拥有的房屋应该拥有的租金价格进行调查，其主要方法有三个，分别为：①正式或者非正式进行招租，通过和多个有意承租的租客进行讨价还价，进而了解他们所能承受的大致租金水平；②通过试探性的方法进行吹气放风，对现有承租人的反应进行调查，也就是通过业务员向租客放风说，明年的租金增幅会很大，但是增长多少不得而知，通过对承租人反映的收集与调查确定他们所能承受租金水平；③通过房屋中介对房租价格进行了解或者通过悬挂高价租金，对承租人的还价水平进行了解。（2）通过对与我们所处同地区同品质的房屋的租金进行了解。主要途径也有三个：①假装为租客向房主询问租金价格；②可以通过房屋中介询问价格，也就是借着问房价的机会到房屋所在处进行消费，在消费过程中可以通过与租客之间的交谈来进一步了解他们的租金水平；③通过不同的房介中心询问价格。通过对上述信息的总结，基本就能确定来年该地区同等房源的租金水平了。
2.4综合后报批
此步骤为实现房屋资产最大化的最后一个环节，通过上述方法已经对房屋租金价格进行了充足的调查，能够准确的判断出第二年房屋市场的租金水平。综合的基本原则为以市场调查数据为基础，通过进一步对数据进行分析。当两者相差较小的时候，就按照市场调查数据来确定租金；当两者的差距较大的时候，再利用加权法进一步确定，也就是两倍的市场调查数据加上一倍理论分析数据后，再除以三。综合处要将分析出来的来年房屋租金水平上交到公司的业务部门，业务部门还要根据资产一体化管理办法对信息进行分类，一部分上交公司管理层来定案，另一部分交给公司资产一体化管理部门，由其研究方案是否可以执行。最后确定下来的方案再交给经营部来实施。
3、合同租金水平的确定
公司制定出来的方案只是出租方（合同甲方）单方的意见，只有和租客达成一致意见以后所得到的数据，才是真正的来年合同租金的实际水平。在经营理念上要将“出租”房屋改成“经营”房屋，也就是将房屋的出租作为日常的生意来处理。出租公司肯定希望合同租金水平高一些，但租客肯定希望租金水平低一些好，这是一组非常尖锐的矛盾。所有的生意都是通过谈判来实现的，要想谈判结果对我方有利益，谈判者就必须懂得谈判策略与谈判技巧，甚至开展心理战。
3.1严守商业机密
我公司通过一系列的调查研究确定下来的房屋租金数据还是比较科学合理的，也是一组相对比较公正的一个水平，基本没有什么退让空间。一旦让租客知道这些机密，双方的谈判是很难进行的，也很难得到公司理想的结果。
3.2单独约谈
对各个租客进行逐个突破。如果对租客集体约谈，租客肯定会进行抱团压价，即便是我方的理由再充足、方案再有理，面对众多的租客也是无用的，甚至会促使租客抱团对我方展开心理战。逐个约谈、单个突破不仅是谈判策略，也是对房屋市场租金水平的真实反应，因为同一条街或同一地区不同的房屋，它们的商业价值是不一样的，租金水平也是不一样的，所以，对租客一定要逐个约谈，做到房不同价不同。
3.3报虚价
在与租客进行谈判的时候可以设置一个比较高的虚假价格，报虚价的主要目的不是坑人的不道德行为，而是我国房屋市场中一种常用技巧，况且租客既然能够接受的房价，自有他能接受的道理。这也是我公司追求房屋资产收益最大化的必选手段。
3.4实施心理战
在进行心理战的时候要准确把握租客不愿放弃房屋使用权的心理下，可以通过一些“强硬”的方式让其接受我们的设定的最终房屋价格方案。实施这一方案必须确保加价的程度，不能胡乱加价，否则会将生意谈崩。在谈判过程中“强硬”的语言可以说“没事，生意不成人意在，对你我们是首选，你不租别人会租的”，“甲乙双方取得一致意见才能签合同，若咱们双方谈不拢，你就退出，我方随即向社会公开重新招租”。
3.5向社会公开竞租
以向社会公开竞租（出价最高者获承租权）形式，出租商铺。效果奇好：成交租金水平往往超当时应有的市场租金水平。
4、总结
在房屋资产收益最大化的过程中对商贸公司来说是一个非常复杂的工作，要求公司各个部门协调工作，帮助公司准确掌握来年市场房屋租金水平，公司经营部门中的所有员工必须掌握谈判技巧，成为实现房屋资产收益最大化主要执行者。
参考文献
[1]江苏省扬州市财政局.规范公房出租程序加强资产收益监管.《行政事业资产与财务》，2010年9期
[2]凌云.房屋租金的账务处理.《农村财务会计》，2009年10期