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摘要：最近几年，郑州市的房价迅速上涨，远远超过了居民收入上涨的幅度，给居民的生活带来了巨大的压力。本文简要介绍了郑州市房价快速上涨的原因，并分析了房价目前的现状，然后提出了控制房价虚高的对策和建议。
关键词：房地产价格；郑州市；上涨
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1008-4428(2011)01-21-02
近十年来，郑州市房地产市场不断升温。2010年10月份郑州市区商住房均价达到6072元／平方米，再创历史新高。大多数老百姓忧心忡忡，为买不起住房而发愁。房地产泡沫不断积累、扩大，最终的破灭会像“定时炸弹”一样，随时冲击着郑州市的经济和产生严重的负面影响。中央政府及郑州市地方政府连续出台了一系列的房地产调控政策，抑制房地产价格，但是郑州市的房地产价格不仅没有下降，反而在迅速上涨，商品住宅价格从2009年1月份的3908元，平方米已经涨到了2010年10月份的6072元，平方米，不到两年时间上涨幅度超过了50％，远远超过了居民收入的增长幅度，透支了很多家庭的消费能力。到底是什么原因导致郑州市房地产价格的一涨再涨?我们应该采取哪些措施来稳定房地产价格呢?此文对这些问题将做一探析。
一、影响郑州市房地产价格的因素
影响郑州市房地产价格的因素很多，比较重要的因素有如下五个：
1、人口众多，消费观念新
河南有一亿多人，人口众多，而郑州作为其省会城市，有着其他城市不可比拟的绝对优势。来自河南省各个地方的企业家、私人老板、地方官员们看好郑州市房地产的发展潜力，纷纷来郑州市购买房地产，有的是为学生来郑州上学、就业创造条件，有的是为了将来能够获取投资收益，不同的购房目的，均增加了郑州市房地产的需求。另外，郑州乃至全国各大城市的80后成了楼市的主要需求者，他们人数众多，消费观念较新，喜欢提前消费、不喜欢存钱，非常流行抵押贷款买房，有的人大学刚毕业就想购买房地产，以便享受舒适的生活环境，这种现象也大大增加了房地产的需求量。
2、区位优势明显
郑州市位于中国的中原地区，处于京广、陇海交汇处，交通四通八达。随着高速公路、高速铁路建设的推进，居民出行相当便利，郑州到北京、西安、武汉等重要城市的时间距离大大缩短，在这个时间就是金钱的时代，郑州的区位优势尤其明显，不少购房人从沿海城市转移到郑州。据调查，不少在北京、上海、广州等一线城市工作的大学生，由于在当地的购房计划比较晚，随着房价的提高，现有的收入很难支付当地的房地产价格，因此，他们被迫把购房的目的地转移到内地的二线城市，郑州也因此成了这部分人的首选城市。
3、通货膨胀
最近两年，物价指数的居高不下，引发了人们对通货膨胀的担忧。一方面，将钱存入银行，势必会导致存款的贬值；另一方面，很多人对股票又不太了解，害怕承担巨大的投资风险。在投资渠道缺乏的情况下，购置房地产无疑是应付通货膨胀的最佳手段，大量的资金因此流入房地产市场。
4、产业转移
随着产业转移的大力推进，以富士康为代表的外资企业大量涌入郑州，给郑州注入了新的强大的经济活力，同时也带来了大量的外来务工人员，仅富士康就预计招聘几十万人，这些人员中有很多是大学生和熟练劳动力，工资水平远远超过了郑州市的平均工资，不久的将来，这些人将会成为房地产市场的刚性需求者。
5、城中村改造
随着郑州市社会经济的快速发展，为调整城市土地利用结构，加强基础设施建设，改善市容市貌及居民的生活环境。郑州市城中村的改造也在加速推进，伴随而来的是大量的住房消费需求在短时间内被迫释放出来。在城中村改造前，很多人租赁着城中村的房地产，由于城中村房地产的建造成本很低，相应的租赁价格也低，而城中村房地产的拆迁，将迫使他们改变现有的生活方式，去租赁成套的商品住房，而商品住房的市场价格很高，租金也远远高于城中村的房地产，这就让这些人感觉到租房的代价太大，于是，他们就想方设法购买属于自己的房地产。这样，无疑会大大增加现有房地产的需求。
二、郑州市房地产价格的现状分析
虽然有很多因素支撑着郑州市房地产的价格，但是，我认为，目前，郑州市的房地产价格还是比较虚高的。按照世界银行的标准，房价收入比是测度房价虚高的一个重要指标，指一套房地产总价与居民家庭年收入的比值，国家上公认比较合理的房价收入比在3-6倍。目前，郑州市的房地产价格为6072元／平方米，如果一套房地产按照建筑面积100平方米计算的话，一套房地产的价格为60.72万元，而根据统计局公布的数据，2009年郑州市居民的人均可支配收入为17117元，如果一个家庭按照3个人计算的话，一个家庭的年收入应该是51351元，由此，得到郑州市的房价收入比为11.8，远远超出了国际上认可的3-6的合理区间。此外，从住房痛苦指数、租售比等多个指标综合来看，郑州市的房地产价格虚高，存在着泡沫。
心理预期论认为，在房地产市场繁荣扩张阶段，投资者易受经济环境的感染，产生乐观的心理预期，投资意愿大增，导致了投资的过度增长，致使房地产需求大大增加。正是这种“买涨不买跌”的心理预期，使房地产市场出现“房价越涨越买，越买越涨”的景象。于是，过多的货币资本在房地产市场暴利的刺激下，投入到稀缺的土地买卖中，增加了现期的购买和囤积，以待价格更高时抛出。需求的增加造成了市场的“繁荣”，推动地价、房价不断上涨，最终使价格膨胀为泡沫。
房价虚高引起的住房支付压力沉重，贫富过分悬殊等问题。会导致人们对政府官员执政能力的不满，进而引起社会的不稳定，甚至还有可能冲击我国的金融业，引起灾难性的后果。因此，意识到房地产价格虚高的危害，防止泡沫进一步膨胀，切实解决群众的“住房难”的问题，显得尤为重要。
三、郑州市房地产价格虚高的对策
1、调节有效供求均衡
郑州市房地产价格虚高的主要原因是有效供给不足。消费观念的转变、产业转移以及城市化的推进，使房地产的需求大幅度增加，在这种情况下，要适当增加房地产的供给。结合郑州市的实际情况，住房供应宜采取“双轨制”，即对高收入者实行市场化供应，对中低收入者实行不同程度的福利政策，如由政府建造低标准公寓住宅，出售或出租给中低收入者；如果中低收入者购买，可以采取减税、购买贴息、降低价格等优惠政策。另外，宏观调控的重点应在控制投资投机性需求上，抑制房价上涨，例如，对于第三套、第四套住房，要在购买资格上做一限制，特殊情况下，甚至可以采取禁止购买的方式控制其需求。
2、稳步推进城中村改造步伐
最近两年，郑州市房地产价格过快上涨的一个重要原因是城中村改造的速度过快所带来的房地产需求的激增。城中村改造政策的制定者本来想通过城中村的加速改造来改善市容市貌，可是，他们也许没有考虑到这项政策对房地产市场的 冲击，造成了被动需求的急剧增加，无疑促进了房地产价格的膨胀。据了解，城中村里居住着很多无房族，城中村改造后，一部分无房族为了减少租房成本，只好到离市中心更远的城中村去租房，上班的时间成本大大提高，带来了很多生活上的不便，为了减少对生活的影响，他们只好提前购买住房。我认为，对于城中村改造的步伐应该进行适当的控制，应考虑到对于房地产市场的影响，不能给房地产供给带来太大的压力，只有这样，才能既改善了郑州市的市容市貌，又兼顾了对房地产市场的影响。
3、打击囤积居奇、哄抬房价的行为
房地产市场的垄断性，使得有些房地产开发商有机可乘，他们发布虚假广告，囤积居奇，结成价格联盟，改变购房者对市场供需状况的预期，影响消费者的决策，从而谋取超额利润。这些现象之所以发生，主要的原因是政策出现了问题，要么是政策制定不到位，要么是政策执行不力，这使得很多开发商囤积居奇、哄抬物价的代价非常小，在超额利润的诱导下，他们愿意铤而走险。因此，政府为了避免房价泡沫破灭对整体经济的破坏性影响，就应该对囤积居奇、哄抬房价的现象和行为进行坚决的打击，争取让郑州市房地产市场回归到正常的轨道上来。
4、降低成本稳定房地产价格
房地产项目的成本包括土地及配套费、前期费用、建安工程费、贷款利息、销售税费和管理费等费用。实践表明，土地费用约占房地产价格的20％-50％，所占比重较大，并有进一步上升的趋势。在房地产成本构成中，各种税费所占的比重也比较大。所以，一方面，政府要严格土地管理，制止“囤地”升值行为。开征土地增值税，有利于减少土地的炒作和不法交易，进一步缩小房地产企业盈利空间。另一方面。政府在土地的出让中，可以尝试着实行招标的方式，将开发房地产的销售价格作为竞标的一个参考标准，而不是纯粹以土地的出让价格作为竞标的主要依据。此外，各种税费的征收也要有的放矢，最大限度减少税负转嫁带来的房地产价格虚高的负面效应。
参考文献：
[1]甘秋萍，我国房地产市场平稳发展初探[J]，科技创新导报，2010，(23)
[2]卢兆丰，邹宗森，我国房地产价格虚高的原因及对策[J]，经济论坛，2007，(09)
作者简介：
刘合群，河南省遂平县人，河南财经政法大学成功学院。广西
大学硕士研究生：
许芳，河南邓州人，河南财经政法大学成功学院；中国科学院物理与数学研究所硕士研究生。
关键词：房地产价格；郑州市；上涨
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1008-4428(2011)01-21-02
近十年来，郑州市房地产市场不断升温。2010年10月份郑州市区商住房均价达到6072元／平方米，再创历史新高。大多数老百姓忧心忡忡，为买不起住房而发愁。房地产泡沫不断积累、扩大，最终的破灭会像“定时炸弹”一样，随时冲击着郑州市的经济和产生严重的负面影响。中央政府及郑州市地方政府连续出台了一系列的房地产调控政策，抑制房地产价格，但是郑州市的房地产价格不仅没有下降，反而在迅速上涨，商品住宅价格从2009年1月份的3908元，平方米已经涨到了2010年10月份的6072元，平方米，不到两年时间上涨幅度超过了50％，远远超过了居民收入的增长幅度，透支了很多家庭的消费能力。到底是什么原因导致郑州市房地产价格的一涨再涨?我们应该采取哪些措施来稳定房地产价格呢?此文对这些问题将做一探析。
一、影响郑州市房地产价格的因素
影响郑州市房地产价格的因素很多，比较重要的因素有如下五个：
1、人口众多，消费观念新
河南有一亿多人，人口众多，而郑州作为其省会城市，有着其他城市不可比拟的绝对优势。来自河南省各个地方的企业家、私人老板、地方官员们看好郑州市房地产的发展潜力，纷纷来郑州市购买房地产，有的是为学生来郑州上学、就业创造条件，有的是为了将来能够获取投资收益，不同的购房目的，均增加了郑州市房地产的需求。另外，郑州乃至全国各大城市的80后成了楼市的主要需求者，他们人数众多，消费观念较新，喜欢提前消费、不喜欢存钱，非常流行抵押贷款买房，有的人大学刚毕业就想购买房地产，以便享受舒适的生活环境，这种现象也大大增加了房地产的需求量。
2、区位优势明显
郑州市位于中国的中原地区，处于京广、陇海交汇处，交通四通八达。随着高速公路、高速铁路建设的推进，居民出行相当便利，郑州到北京、西安、武汉等重要城市的时间距离大大缩短，在这个时间就是金钱的时代，郑州的区位优势尤其明显，不少购房人从沿海城市转移到郑州。据调查，不少在北京、上海、广州等一线城市工作的大学生，由于在当地的购房计划比较晚，随着房价的提高，现有的收入很难支付当地的房地产价格，因此，他们被迫把购房的目的地转移到内地的二线城市，郑州也因此成了这部分人的首选城市。
3、通货膨胀
最近两年，物价指数的居高不下，引发了人们对通货膨胀的担忧。一方面，将钱存入银行，势必会导致存款的贬值；另一方面，很多人对股票又不太了解，害怕承担巨大的投资风险。在投资渠道缺乏的情况下，购置房地产无疑是应付通货膨胀的最佳手段，大量的资金因此流入房地产市场。
4、产业转移
随着产业转移的大力推进，以富士康为代表的外资企业大量涌入郑州，给郑州注入了新的强大的经济活力，同时也带来了大量的外来务工人员，仅富士康就预计招聘几十万人，这些人员中有很多是大学生和熟练劳动力，工资水平远远超过了郑州市的平均工资，不久的将来，这些人将会成为房地产市场的刚性需求者。
5、城中村改造
随着郑州市社会经济的快速发展，为调整城市土地利用结构，加强基础设施建设，改善市容市貌及居民的生活环境。郑州市城中村的改造也在加速推进，伴随而来的是大量的住房消费需求在短时间内被迫释放出来。在城中村改造前，很多人租赁着城中村的房地产，由于城中村房地产的建造成本很低，相应的租赁价格也低，而城中村房地产的拆迁，将迫使他们改变现有的生活方式，去租赁成套的商品住房，而商品住房的市场价格很高，租金也远远高于城中村的房地产，这就让这些人感觉到租房的代价太大，于是，他们就想方设法购买属于自己的房地产。这样，无疑会大大增加现有房地产的需求。
二、郑州市房地产价格的现状分析
虽然有很多因素支撑着郑州市房地产的价格，但是，我认为，目前，郑州市的房地产价格还是比较虚高的。按照世界银行的标准，房价收入比是测度房价虚高的一个重要指标，指一套房地产总价与居民家庭年收入的比值，国家上公认比较合理的房价收入比在3-6倍。目前，郑州市的房地产价格为6072元／平方米，如果一套房地产按照建筑面积100平方米计算的话，一套房地产的价格为60.72万元，而根据统计局公布的数据，2009年郑州市居民的人均可支配收入为17117元，如果一个家庭按照3个人计算的话，一个家庭的年收入应该是51351元，由此，得到郑州市的房价收入比为11.8，远远超出了国际上认可的3-6的合理区间。此外，从住房痛苦指数、租售比等多个指标综合来看，郑州市的房地产价格虚高，存在着泡沫。
心理预期论认为，在房地产市场繁荣扩张阶段，投资者易受经济环境的感染，产生乐观的心理预期，投资意愿大增，导致了投资的过度增长，致使房地产需求大大增加。正是这种“买涨不买跌”的心理预期，使房地产市场出现“房价越涨越买，越买越涨”的景象。于是，过多的货币资本在房地产市场暴利的刺激下，投入到稀缺的土地买卖中，增加了现期的购买和囤积，以待价格更高时抛出。需求的增加造成了市场的“繁荣”，推动地价、房价不断上涨，最终使价格膨胀为泡沫。
房价虚高引起的住房支付压力沉重，贫富过分悬殊等问题。会导致人们对政府官员执政能力的不满，进而引起社会的不稳定，甚至还有可能冲击我国的金融业，引起灾难性的后果。因此，意识到房地产价格虚高的危害，防止泡沫进一步膨胀，切实解决群众的“住房难”的问题，显得尤为重要。
三、郑州市房地产价格虚高的对策
1、调节有效供求均衡
郑州市房地产价格虚高的主要原因是有效供给不足。消费观念的转变、产业转移以及城市化的推进，使房地产的需求大幅度增加，在这种情况下，要适当增加房地产的供给。结合郑州市的实际情况，住房供应宜采取“双轨制”，即对高收入者实行市场化供应，对中低收入者实行不同程度的福利政策，如由政府建造低标准公寓住宅，出售或出租给中低收入者；如果中低收入者购买，可以采取减税、购买贴息、降低价格等优惠政策。另外，宏观调控的重点应在控制投资投机性需求上，抑制房价上涨，例如，对于第三套、第四套住房，要在购买资格上做一限制，特殊情况下，甚至可以采取禁止购买的方式控制其需求。
2、稳步推进城中村改造步伐
最近两年，郑州市房地产价格过快上涨的一个重要原因是城中村改造的速度过快所带来的房地产需求的激增。城中村改造政策的制定者本来想通过城中村的加速改造来改善市容市貌，可是，他们也许没有考虑到这项政策对房地产市场的 冲击，造成了被动需求的急剧增加，无疑促进了房地产价格的膨胀。据了解，城中村里居住着很多无房族，城中村改造后，一部分无房族为了减少租房成本，只好到离市中心更远的城中村去租房，上班的时间成本大大提高，带来了很多生活上的不便，为了减少对生活的影响，他们只好提前购买住房。我认为，对于城中村改造的步伐应该进行适当的控制，应考虑到对于房地产市场的影响，不能给房地产供给带来太大的压力，只有这样，才能既改善了郑州市的市容市貌，又兼顾了对房地产市场的影响。
3、打击囤积居奇、哄抬房价的行为
房地产市场的垄断性，使得有些房地产开发商有机可乘，他们发布虚假广告，囤积居奇，结成价格联盟，改变购房者对市场供需状况的预期，影响消费者的决策，从而谋取超额利润。这些现象之所以发生，主要的原因是政策出现了问题，要么是政策制定不到位，要么是政策执行不力，这使得很多开发商囤积居奇、哄抬物价的代价非常小，在超额利润的诱导下，他们愿意铤而走险。因此，政府为了避免房价泡沫破灭对整体经济的破坏性影响，就应该对囤积居奇、哄抬房价的现象和行为进行坚决的打击，争取让郑州市房地产市场回归到正常的轨道上来。
4、降低成本稳定房地产价格
房地产项目的成本包括土地及配套费、前期费用、建安工程费、贷款利息、销售税费和管理费等费用。实践表明，土地费用约占房地产价格的20％-50％，所占比重较大，并有进一步上升的趋势。在房地产成本构成中，各种税费所占的比重也比较大。所以，一方面，政府要严格土地管理，制止“囤地”升值行为。开征土地增值税，有利于减少土地的炒作和不法交易，进一步缩小房地产企业盈利空间。另一方面。政府在土地的出让中，可以尝试着实行招标的方式，将开发房地产的销售价格作为竞标的一个参考标准，而不是纯粹以土地的出让价格作为竞标的主要依据。此外，各种税费的征收也要有的放矢，最大限度减少税负转嫁带来的房地产价格虚高的负面效应。
参考文献：
[1]甘秋萍，我国房地产市场平稳发展初探[J]，科技创新导报，2010，(23)
[2]卢兆丰，邹宗森，我国房地产价格虚高的原因及对策[J]，经济论坛，2007，(09)
作者简介：
刘合群，河南省遂平县人，河南财经政法大学成功学院。广西
大学硕士研究生：
许芳，河南邓州人，河南财经政法大学成功学院；中国科学院物理与数学研究所硕士研究生。