论文部分内容阅读
【摘要】经过十余年的快速发展，房地产业已在我国占有重要的经济地位，其不仅关系到百姓住房问题，还对相关产业有前向或后向的带动关系。如今，在经济新常态下，房地产市场走到了新的十字路口，正在由以往的突飞猛进转向平稳发展。本文在总结了新常态下，房地产业发展趋势基础上，进而理清房地产市场的调控思路，最终提出房地产基础性制度和长效机制建立的措施建议。
【关键词】新常态；房地产市场；宏观调控；长效机制
1、新常态下，房地产业的发展趋势
我国房地产业在新常态下的发展趋势，即房地产市场去行政化已为大势所趋；房地产市场的区域分化和功能性分化将進一步加剧；新型城镇化建设将为房地产行业发展带来新机遇、新动力；创新发展将成为行业发展的新特征、新趋势；未来住房市场主力军将是改善性需求和刚性需求并存，且改善性需求将逐渐超出刚性需求；商业地产逐步迈入存量房时代的步伐。
此部分具体内容，笔者已在《新常态下房地产市场发展趋势分析》一文中详细阐述，在此不再赘述。
2、新常态下，房地产市场的调控思路
从近两年已经出台的各种政策及有关会议内容不难看出，我国房地产市场的调控思路、目标正在悄然转变。具体来看，主要体现在三个方面：
（1）调控目标由稳定房价转向稳定市场
从2010年开始，地方政府被要求制定并公布本地当年度房价控制目标，由住建部代表国务院，对年度本地房价控制目标的完成情况进行考核。但这一工作自2014年起便未被提及，作为最具代表性的行政性调控手段之一的“城市年度房价控制目标”自此退出楼市调控手段的“政策储备”序列，取而代之的是“促进房地产市场平稳健康发展”。由此可见，政府对房地产宏观调控政策的目标已经由稳定房价向追求市场稳定转变。
（2）调控方式由行政干预转向法治、市场调控
行政干预在特殊时期作为我国调控房地产市场的有力“武器”具有其合理性，但随着我国市场经济体制的日益发展，对行政干预的质疑声音愈演愈烈，许多专家学者也开始思考行政干预手段的合理性。“三限”（限购、限贷和限价）在大部分城市的基本取消，70/90政策悄然放松以及学界多年对房地产税立法先行并依法推进的不断呼吁，无不预示着房地产调控方式正逐渐由行政干预向法治、市场化方向转变，调控手段也从临时性短期制度向长效机制转变。
（3）调控政策实施范围由全局性转向区域性
传统房地产宏观调控政策多采用“一刀切”方式，要求各地政府统一实施中央政府政策，然而我国幅员辽阔，区域发展差异明显，针对房地产这种区域性较强的产品进行全局性调控并不合适。同时，从过往的实践来看，中央与地方之间的信息不对称，目标不一致会极大程度上损害全局性调控的成效。因此，中央提出“因地制宜、分城施策”的调控策略，可见房地产调控政策实施范围逐渐由全局性向区域性转变，地方对本区域房地产调控的权利加大。
3、新常态下，房地产市场的调控建议
通过前面对我国房地产调控历程与呈现问题的总结，对今后房地产业发展趋势的分析以及调控思路的理清，笔者认为，在经济发展新常态下，促进房地产市场平稳健康发展的关键在于建立房地产的基础性制度和长效机制。具体建议如下：
（1）建立多层次、多元化的住房供应体系
结合目前住房多样化、多层次和多元化需求来构建更加完善的住房供应体系和市场体系。一方面，加快制度设计，促进多层次、多样化的市场协调发展，构建高端有市场，中端有支持，低端有保障的多层次住房供应体系；另一方面，加快规范二手房交易市场以及租赁市场，使其发挥更大的作用。此外，应当完善公共租赁住房保障，继续探索中国特色的可负担住房。
（2）建立结构合理的供需机制
构建以供需双向调控为主的房地产调控机制。一方面，做好土地供需管理，从土地的源头抓起，依据城市发展的产业布局、人口增长等来规划城市住房建设；另一方面，提升市场供应的透明度，公布未来几年住房建设用地的布局和总量，公布当年的在建项目，稳定市场预期；同时，分别制订普通中小套型商品住房和保障性住房的土地供应计划，对城市不同阶段的需求做出科学的预测，确定合理的供需比和合理的空置率。
（3）加强房地产市场金融机制构建
金融机制对于房地产市场的调节相当有效，目前我国的住房金融制度在实行住房抵押贷款制度的基础上，还引入了住房公积金制度。下一步，建议建立住房储蓄制度，如此三条腿走路，逐渐形成完善的多元化的房地产金融体系。同时，加快开征房地产税，包括立法以及开征标准等，加快完善房地产税收体系。
（4）建立科学完备的监控机制
建立权威、有效、统一的房地产宏观调控监控机制。该监控机制应该包含一系列的指标，比如土地供应量、房屋租金与房价比、房屋建设面积与房屋销售面积、房屋供给结构比例、房地产投资占全社会固定资产投资的比重、信贷资金流向房地产的比例、房价与居民收入的比较等等。通过对监控系统进行实时的分析和预报，实现监督在先、调控及时，进而推动我国房地产业平稳健康有序地发展。
（5）进一步研究和厘清房地产领域中央与地方政府的关系
加强我国住房制度顶层设计，进一步明确中央政府在制度设计、土地、金融等资源配置政策方面责任，逐步强化地方政府调控、监管市场的责任和权力，更多赋予地方政府一定范围内的自主权。
【关键词】新常态；房地产市场；宏观调控；长效机制
1、新常态下，房地产业的发展趋势
我国房地产业在新常态下的发展趋势，即房地产市场去行政化已为大势所趋；房地产市场的区域分化和功能性分化将進一步加剧；新型城镇化建设将为房地产行业发展带来新机遇、新动力；创新发展将成为行业发展的新特征、新趋势；未来住房市场主力军将是改善性需求和刚性需求并存，且改善性需求将逐渐超出刚性需求；商业地产逐步迈入存量房时代的步伐。
此部分具体内容，笔者已在《新常态下房地产市场发展趋势分析》一文中详细阐述，在此不再赘述。
2、新常态下，房地产市场的调控思路
从近两年已经出台的各种政策及有关会议内容不难看出，我国房地产市场的调控思路、目标正在悄然转变。具体来看，主要体现在三个方面：
（1）调控目标由稳定房价转向稳定市场
从2010年开始，地方政府被要求制定并公布本地当年度房价控制目标，由住建部代表国务院，对年度本地房价控制目标的完成情况进行考核。但这一工作自2014年起便未被提及，作为最具代表性的行政性调控手段之一的“城市年度房价控制目标”自此退出楼市调控手段的“政策储备”序列，取而代之的是“促进房地产市场平稳健康发展”。由此可见，政府对房地产宏观调控政策的目标已经由稳定房价向追求市场稳定转变。
（2）调控方式由行政干预转向法治、市场调控
行政干预在特殊时期作为我国调控房地产市场的有力“武器”具有其合理性，但随着我国市场经济体制的日益发展，对行政干预的质疑声音愈演愈烈，许多专家学者也开始思考行政干预手段的合理性。“三限”（限购、限贷和限价）在大部分城市的基本取消，70/90政策悄然放松以及学界多年对房地产税立法先行并依法推进的不断呼吁，无不预示着房地产调控方式正逐渐由行政干预向法治、市场化方向转变，调控手段也从临时性短期制度向长效机制转变。
（3）调控政策实施范围由全局性转向区域性
传统房地产宏观调控政策多采用“一刀切”方式，要求各地政府统一实施中央政府政策，然而我国幅员辽阔，区域发展差异明显，针对房地产这种区域性较强的产品进行全局性调控并不合适。同时，从过往的实践来看，中央与地方之间的信息不对称，目标不一致会极大程度上损害全局性调控的成效。因此，中央提出“因地制宜、分城施策”的调控策略，可见房地产调控政策实施范围逐渐由全局性向区域性转变，地方对本区域房地产调控的权利加大。
3、新常态下，房地产市场的调控建议
通过前面对我国房地产调控历程与呈现问题的总结，对今后房地产业发展趋势的分析以及调控思路的理清，笔者认为，在经济发展新常态下，促进房地产市场平稳健康发展的关键在于建立房地产的基础性制度和长效机制。具体建议如下：
（1）建立多层次、多元化的住房供应体系
结合目前住房多样化、多层次和多元化需求来构建更加完善的住房供应体系和市场体系。一方面，加快制度设计，促进多层次、多样化的市场协调发展，构建高端有市场，中端有支持，低端有保障的多层次住房供应体系；另一方面，加快规范二手房交易市场以及租赁市场，使其发挥更大的作用。此外，应当完善公共租赁住房保障，继续探索中国特色的可负担住房。
（2）建立结构合理的供需机制
构建以供需双向调控为主的房地产调控机制。一方面，做好土地供需管理，从土地的源头抓起，依据城市发展的产业布局、人口增长等来规划城市住房建设；另一方面，提升市场供应的透明度，公布未来几年住房建设用地的布局和总量，公布当年的在建项目，稳定市场预期；同时，分别制订普通中小套型商品住房和保障性住房的土地供应计划，对城市不同阶段的需求做出科学的预测，确定合理的供需比和合理的空置率。
（3）加强房地产市场金融机制构建
金融机制对于房地产市场的调节相当有效，目前我国的住房金融制度在实行住房抵押贷款制度的基础上，还引入了住房公积金制度。下一步，建议建立住房储蓄制度，如此三条腿走路，逐渐形成完善的多元化的房地产金融体系。同时，加快开征房地产税，包括立法以及开征标准等，加快完善房地产税收体系。
（4）建立科学完备的监控机制
建立权威、有效、统一的房地产宏观调控监控机制。该监控机制应该包含一系列的指标，比如土地供应量、房屋租金与房价比、房屋建设面积与房屋销售面积、房屋供给结构比例、房地产投资占全社会固定资产投资的比重、信贷资金流向房地产的比例、房价与居民收入的比较等等。通过对监控系统进行实时的分析和预报，实现监督在先、调控及时，进而推动我国房地产业平稳健康有序地发展。
（5）进一步研究和厘清房地产领域中央与地方政府的关系
加强我国住房制度顶层设计，进一步明确中央政府在制度设计、土地、金融等资源配置政策方面责任，逐步强化地方政府调控、监管市场的责任和权力，更多赋予地方政府一定范围内的自主权。