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如何做好房地产开发项目的全过程造价管理是一项涉及多学科、多领域的管理课题,它贯穿于投资决策阶段、可行性研究阶段、设计阶段、建设项目实施阶段、建设项目完工阶段等各阶段,并且需要项目全体相关利益主体的全程参与,工程建设的各相关利益主体应积极创造条件,为合理确定和有效控制房地产开发项目造价做出应有的贡献。同时政府也要加强造价动态管理,正确引导建筑市场公平竞争,遵循市场运作的客观规律确定调整经济政策、发布相应的法规政策,使动态管理体现于全方位稳定建筑市场价格总体水平,主动调节市场,实行间接、指导的管理,对形成竞争有序的公开、公平、公正的建筑市场将起到规范和引导的重要作用。使工程造价的全过程管理得到更好的运用,提高我国工程造价管理的总体水平。
一、房地产项目决策阶段造价控制
房地产项目投资决策是选择和决定投资方案的过程,重要是做好工程投资估算,对拟建项目经济上的合理性进行经济分析论证。对不同建设方案进行比较选择、判断和决定。在项目决策阶段应重点从如下方面控制工程造价:(1)建设规模。房地产的建设规模的选择对工程造价影响尤为重要。根据实力选择合理开发规模,有效利用资金、技术、设备。在开发实力范围内,最大限度利用资源,规模效益不是无限度的,它受市场、技术、环境等资源的制约。因此,合理的建设规模是关系着项目的成败,决定着工程造价支出的有效与否。(2)建设标准。建设标准定的是否合理,直接关系到工程造价的高低、指导建设的作用。因此,建设标准水平的确定,应从我国目前的经济发展水平出发,坚持安全、经济、适用的原则。建设方案的选用应体现先进适用和经济合理的原则。先进和适用是对立统一的,不能单独强调先进而忽视适用。(3)建设地点。建设地区的选择应在充分考虑经济发展战略规划的要求、资源条件、运输条件、水文地质等自然条件和环境等因素的基础上,还应本着靠近材料设备提供地和产品消费地以及同类项目适当聚集的原则进行。其次,还要进行住宅使用费用的比较,包括给排水、污水处理费用、交通费用等。这些费用将直接影响项目的投资和控制。(4)材料设备。在材料设备选用中应注意尽量选用国产或进口一些技术资料就可仿制的材料设备,注意进口材料设备之间、国内外材料设备之间配套问题,同时注重保证进口设备顺利安装、调试、操作、维修所必需的技术资料的随机引进,或单独引进技术资料,然后仿制设备。
要做好这一阶段的造价管理,首先需组建造价管理团队,这一阶段的造价管理团队,通常由决策者、市场营销人员、项目工程师、会计师、造价师等人员组成。在投资决策阶段、可行性研究阶段造价管理的重点应充分运用价值管理的思想和方法,精心编制项目可行性研究报告,力求做到拟建工程项目价值最大化。在编制房地产开发项目可行性研究报告的过程中,可以围绕以下侧重点展开分析:重点一:市场营销人员进行市场预测分析,包括市场现状调查、市场供求与需求预测、市场价格预测、目标市场与市场竞争力分析、市场风险分析等。重点运用价值管理的方法,根据市场现状调查、市场供求与需求预测,选择户型结构、房型比等指标;重点二:项目工程师进行工程方案分析,重点运用价值管理的方法,选择研究建造方案,例如:确定建筑结构型式、基础工程方案等;重点三:在项目建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上,造价师估算项目投入总资金并测算建设期内分年度资金需求量;重点四:会计师重点运用价值管理的方法,在投资估算的基础上,从拟建房地产开放项目的资金渠道、融资方式、融资结构、融资成本、融资风险等方面进行价值分析,比选确定价值最大化的融资方案;重点五:进行房地产项目财务评价,分析预测项目财务效益与费用,计算财务评价指标,判别拟建项目的财务可行性;在前述各重点论述基础上,最后拟定房地产开发项目可行性研究报告,进行全面归纳与总结,择优提出推荐方案,提出项目可行与否的明确结论,供决策者决策。
二、房地产项目设计阶段造价控制
房地产设计阶段是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程,是处理技术与经济关系的关键性环节,是控制工程造价的重点阶段。在方案设计开始时,根据设计合同的设计原则、设计标准和各项费用指标向参加该项目设计的专业负责人交底。对建筑物平面布置、材料选择、控制方案等要进行技术方案比选,确保投资估算不被突破。将各专业投资估算达给专业负责人,如果没有较大方案性变化,就应该在保证使用功能的前提下严格按限额设计所分解的投资限额和工程量进行设计。各专业之间未经批准,不能相互平衡调整。节约的费用应优先调节给那些适当提高造价可以使功能明显改善或确实具有创造性的设计方案留有余地。在施工图设计阶段,必须严格按照批准的方案设计所确定的设计原则、设计范围、设计内容和设计概算进行。施工图阶段限额设计的重点应放在工程量的控制上,经审查批准的方案设计工程量作为施工图设计工程量的最高限额,一般不准突破。工程经济专业负责人将批准的方案设计概算中各单位工程的工程量和相应的费用分解后交给各个专业负责人,供各专业在施工图设计过程中控制设计使用。单位工程的工程量是指方案设计阶段各专业给工程经济专业所提供的概算条件,其中包括工程量、技术规格等。
加强设计阶段的投资控制,确定合理的设计方案、减少在施工阶段重大设计变更和方案变化的发生,对有效控制工程造价将起到重要作用。据资料统计,影响项目投资的最大阶段是设计阶段,影响项目投资的可能性为75%。设计阶段如能精打细算,则节约投资的潜力要比施工阶段大得多。所以搞好设计阶段的工程造价控制是有效控制“投资失控”的首要任务。设计阶段进行投资控制属事前管理,预防为主,是科学合理的。因此,加强设计阶段的投资控制很关键。具体方法可以包括以下几项:(1)在设计招标评标过程中,做到技术和经济有机地结合,优选设计方案:在设计招标评标阶段,不仅要对参与设计投标的设计方案的技术性指标进行分析评判,还要对参与投标的设计方案的经济性指标进行分析比较,在源头上确保设计方案的先进性、经济型、合理性。(2)重视设计会审工作:在设计会审中,需要对初步设计的总图方案及单项设计方案进行经济性评价,建设方需组织各方参与设计会审,利用价值管理的方法,经过技术经济指标的比较与分析,提出优化设计的建议,通过削减不必要的功能,做到降低不必要的成本,促使设计方案更加合理和经济。因为设计单位多从设计角度出发考虑问题,比如建筑设计追求外观新颖美观,但作为投资单位的建设方,不仅要考虑外观还要兼顾成本。(3)加强对设计概算的审核,防止设计概算发生漏算、错算现象。确保做到估算、概算、预算相互制约、相互补充,前者控制后者,后者补充前者,共同组成工程造价的控制系统。
三、房地产项目招标阶段造价控制
造价人员要利用工程量清单招投标工程造价控制,做到竞争性投标报价、有效评价最合理报价、签订合同预先控制造价变更。新的计价模式赋予造价控制工作新的内容和新的侧重点。首先工程量清单成为报价的统一基础使获得竞争性投标报价得到有力保证,无标底合理低价中标评标方式使评选的中标价更为合理,合同条款更注重风险的合理分摊,更注重对造价的动态控制,更注重对价格调整以及工程变更、索赔等方面的约定。因此,相对于传统的定额计价模式招投标,做好工程量清单招投标阶段工程造价控制工作应把握好以下几点:1、编制工程量清单。工程量清单必须科学合理,内容明确,客观公正。全面掌握商品住宅工程有关资料、技术规范、现场情况,工程现场的场地、用房、交通等环境条件、水文、地质、气象的具体条件,为计算工程量打好基础,尽量减少日后工程变更。要求项目之间界限清楚、项目作业内容、工艺和质量标准清楚,既便于计量,也便于报价;项目划分尽量要细,避免不平衡报价。2、工程量清单编制一定要符合招标文件的要求,每一个子目的工作内容与工作要求应表述准确与完整,应做到不多算、不少算、不漏项、不留缺口并尽可能减少暂定项目,以防止日后的工程造价追加。在审查投标单位报价时,应克服只看总造价不看每项单价的思想,因为实际上总价符合要求的,并不等于每一项报价符合要求。投标单位通常在保持总造价不变的情况下,将变化较小的项目的单价降低,将变化较大的项目单价增大,这样在竣工结算时,可以成功地达到追加工程款的目的。另外也要克服只看单价不看相应工程量的弊病,工程量大的单价要重点研究,并应充分利用第一阶段收集到的工程价格数据.对其进行对比分析,区分哪些报价过高。
通常情况应该:编制招标文件,项目各参与人员要经过反复讨论,要针对项目的特殊性编制,不能千篇一律,撰写招标文件以及附件合同时要注意严密性,建议采用工程量清单招标投标,加强招标管理。遵循客观、公正、科学、合理的原则编制工程量清单,工程量清单中的工程项目应具有概括性,条目要简明,同时不能出现漏项、错项,应保证计价项目的正确性。在投标编制工程量清单过程中,不能仅仅局限于图纸,还要有一定的预计能力,要预计到哪些项目是目前图纸上没有的,而在项目进展过程中是会发生的,对于这一部分目前图纸上没有的项目可以采用综合单价包干的方法在招投标阶段加以明确,有效的做法是在招标过程中,将能够核准的费用尽量核准,做到工程进行中不留任何漏洞。
四、房地产项目施工阶段造价控制
工程建设施工阶段是一个较长的时期。在这一阶段的造价控制是一项涉及面广,从施工招标开始直至竣工验收这样较长时间内的关键性工作。项目施工阶段成本控制的方法较多,其有效的途径可以从降低成本,增加收入两方面着手,确保项目成本目标的实现。1、优化施工方案。在工程实施过程中,除了应组织专家对投标文件的施工组织设计进行审查外,还应对施工过程中的各个阶段的施工方案进行比选,应用价值工程等方法对项目做多方案的技术经济比较分析,努力挖掘节约工程投资的潜力,从而达到控制工程成本,获取更高经济效益的目的。比如,每个工程项目建点初期,都要涉及临时设施搭建问题,对临时设施可以采取自建、租用、自建与租用相结合等方案,每个方案成本投入是不同的。对工期较长、人力较多的项目,一般以自建为主,对工期较短、人力很少的项目,则以租用为主。2、加强工程变更审查。工程变更关系到进度、质量和投资控制,所以加强工程变更的管理,对确保工程质量、工期和控制造价具有十分重要的意义。特别是对工程造价影响较大的工程变更,要先算账后变更。严禁通过设计变更扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准,工程变更发生后,其审查尤为重要。工程变更无论是由哪方提出,均应由监理部门同建设单位、设计单位、施工单位协商,经确认后发出变更通知,并由监理工程师办签发后付诸实施。3、严格工程索赔审查。熟悉和掌握工程造价知识,对不应该索赔的项目不应盲目确认。对施工单位在索赔上巧立名目,弄虚作假,以少报多,蒙哄欺骗,遇到问题不及时办理索赔,结算时搞突击,互相扯皮的现象应严格审查。有的施工单位为了中标,自动压价。
在工程实施阶段的造价控制应注意:重点抓好项目全过程造价管理的事中控制环节,对造价进行动态控制和管理。建设项目的复杂性决定了其计价的多次性,与建设过程相对应的各阶段造价是动态地反映了项目的总造价。特别是在工程实施阶段,例如由于外部条件的变化,设计阶段未考虑周全的因素暴露出来,导致设计变更;工程现场实际条件的限制、不可预计事件的发生等等导致工程签证的发生,造价也随之变化。
五、结束语
工程造价是指建设一项工程总体的投资费用。目前不少工程的造价出现决算大于予算,予算大于概算的问题,究其原因主要是工程建设缺少成本管理,工程方案技术经济分析尤其是经济分析不够,在设计这一十分重要的环节上经济性控制差,再加上施工中管理不严,施工单位巧立名目,高估冒算致使工程造价居高不下。本文旨在通过工程造价管理理论分析建设项目整个建设阶段造价控制中的相关问题,它贯穿于项目投资、设计、招标投标、合同签定、工程施工等全过程,对于提高建设项目投资效益和建设管理水平及确保有关各方的经济权益起着重要作用。
参 考 文 献
(1)尹贻林.建设工程项目价值管理(第1版).天津:天津人民出版社.2006
(2)龚维丽.工程造价的确定与控制(第2版).北京:中国计划出版社.2001
(3)尹贻林.工程造价计价与控制(第3版).北京:中国计划出版社.2003■
一、房地产项目决策阶段造价控制
房地产项目投资决策是选择和决定投资方案的过程,重要是做好工程投资估算,对拟建项目经济上的合理性进行经济分析论证。对不同建设方案进行比较选择、判断和决定。在项目决策阶段应重点从如下方面控制工程造价:(1)建设规模。房地产的建设规模的选择对工程造价影响尤为重要。根据实力选择合理开发规模,有效利用资金、技术、设备。在开发实力范围内,最大限度利用资源,规模效益不是无限度的,它受市场、技术、环境等资源的制约。因此,合理的建设规模是关系着项目的成败,决定着工程造价支出的有效与否。(2)建设标准。建设标准定的是否合理,直接关系到工程造价的高低、指导建设的作用。因此,建设标准水平的确定,应从我国目前的经济发展水平出发,坚持安全、经济、适用的原则。建设方案的选用应体现先进适用和经济合理的原则。先进和适用是对立统一的,不能单独强调先进而忽视适用。(3)建设地点。建设地区的选择应在充分考虑经济发展战略规划的要求、资源条件、运输条件、水文地质等自然条件和环境等因素的基础上,还应本着靠近材料设备提供地和产品消费地以及同类项目适当聚集的原则进行。其次,还要进行住宅使用费用的比较,包括给排水、污水处理费用、交通费用等。这些费用将直接影响项目的投资和控制。(4)材料设备。在材料设备选用中应注意尽量选用国产或进口一些技术资料就可仿制的材料设备,注意进口材料设备之间、国内外材料设备之间配套问题,同时注重保证进口设备顺利安装、调试、操作、维修所必需的技术资料的随机引进,或单独引进技术资料,然后仿制设备。
要做好这一阶段的造价管理,首先需组建造价管理团队,这一阶段的造价管理团队,通常由决策者、市场营销人员、项目工程师、会计师、造价师等人员组成。在投资决策阶段、可行性研究阶段造价管理的重点应充分运用价值管理的思想和方法,精心编制项目可行性研究报告,力求做到拟建工程项目价值最大化。在编制房地产开发项目可行性研究报告的过程中,可以围绕以下侧重点展开分析:重点一:市场营销人员进行市场预测分析,包括市场现状调查、市场供求与需求预测、市场价格预测、目标市场与市场竞争力分析、市场风险分析等。重点运用价值管理的方法,根据市场现状调查、市场供求与需求预测,选择户型结构、房型比等指标;重点二:项目工程师进行工程方案分析,重点运用价值管理的方法,选择研究建造方案,例如:确定建筑结构型式、基础工程方案等;重点三:在项目建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上,造价师估算项目投入总资金并测算建设期内分年度资金需求量;重点四:会计师重点运用价值管理的方法,在投资估算的基础上,从拟建房地产开放项目的资金渠道、融资方式、融资结构、融资成本、融资风险等方面进行价值分析,比选确定价值最大化的融资方案;重点五:进行房地产项目财务评价,分析预测项目财务效益与费用,计算财务评价指标,判别拟建项目的财务可行性;在前述各重点论述基础上,最后拟定房地产开发项目可行性研究报告,进行全面归纳与总结,择优提出推荐方案,提出项目可行与否的明确结论,供决策者决策。
二、房地产项目设计阶段造价控制
房地产设计阶段是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程,是处理技术与经济关系的关键性环节,是控制工程造价的重点阶段。在方案设计开始时,根据设计合同的设计原则、设计标准和各项费用指标向参加该项目设计的专业负责人交底。对建筑物平面布置、材料选择、控制方案等要进行技术方案比选,确保投资估算不被突破。将各专业投资估算达给专业负责人,如果没有较大方案性变化,就应该在保证使用功能的前提下严格按限额设计所分解的投资限额和工程量进行设计。各专业之间未经批准,不能相互平衡调整。节约的费用应优先调节给那些适当提高造价可以使功能明显改善或确实具有创造性的设计方案留有余地。在施工图设计阶段,必须严格按照批准的方案设计所确定的设计原则、设计范围、设计内容和设计概算进行。施工图阶段限额设计的重点应放在工程量的控制上,经审查批准的方案设计工程量作为施工图设计工程量的最高限额,一般不准突破。工程经济专业负责人将批准的方案设计概算中各单位工程的工程量和相应的费用分解后交给各个专业负责人,供各专业在施工图设计过程中控制设计使用。单位工程的工程量是指方案设计阶段各专业给工程经济专业所提供的概算条件,其中包括工程量、技术规格等。
加强设计阶段的投资控制,确定合理的设计方案、减少在施工阶段重大设计变更和方案变化的发生,对有效控制工程造价将起到重要作用。据资料统计,影响项目投资的最大阶段是设计阶段,影响项目投资的可能性为75%。设计阶段如能精打细算,则节约投资的潜力要比施工阶段大得多。所以搞好设计阶段的工程造价控制是有效控制“投资失控”的首要任务。设计阶段进行投资控制属事前管理,预防为主,是科学合理的。因此,加强设计阶段的投资控制很关键。具体方法可以包括以下几项:(1)在设计招标评标过程中,做到技术和经济有机地结合,优选设计方案:在设计招标评标阶段,不仅要对参与设计投标的设计方案的技术性指标进行分析评判,还要对参与投标的设计方案的经济性指标进行分析比较,在源头上确保设计方案的先进性、经济型、合理性。(2)重视设计会审工作:在设计会审中,需要对初步设计的总图方案及单项设计方案进行经济性评价,建设方需组织各方参与设计会审,利用价值管理的方法,经过技术经济指标的比较与分析,提出优化设计的建议,通过削减不必要的功能,做到降低不必要的成本,促使设计方案更加合理和经济。因为设计单位多从设计角度出发考虑问题,比如建筑设计追求外观新颖美观,但作为投资单位的建设方,不仅要考虑外观还要兼顾成本。(3)加强对设计概算的审核,防止设计概算发生漏算、错算现象。确保做到估算、概算、预算相互制约、相互补充,前者控制后者,后者补充前者,共同组成工程造价的控制系统。
三、房地产项目招标阶段造价控制
造价人员要利用工程量清单招投标工程造价控制,做到竞争性投标报价、有效评价最合理报价、签订合同预先控制造价变更。新的计价模式赋予造价控制工作新的内容和新的侧重点。首先工程量清单成为报价的统一基础使获得竞争性投标报价得到有力保证,无标底合理低价中标评标方式使评选的中标价更为合理,合同条款更注重风险的合理分摊,更注重对造价的动态控制,更注重对价格调整以及工程变更、索赔等方面的约定。因此,相对于传统的定额计价模式招投标,做好工程量清单招投标阶段工程造价控制工作应把握好以下几点:1、编制工程量清单。工程量清单必须科学合理,内容明确,客观公正。全面掌握商品住宅工程有关资料、技术规范、现场情况,工程现场的场地、用房、交通等环境条件、水文、地质、气象的具体条件,为计算工程量打好基础,尽量减少日后工程变更。要求项目之间界限清楚、项目作业内容、工艺和质量标准清楚,既便于计量,也便于报价;项目划分尽量要细,避免不平衡报价。2、工程量清单编制一定要符合招标文件的要求,每一个子目的工作内容与工作要求应表述准确与完整,应做到不多算、不少算、不漏项、不留缺口并尽可能减少暂定项目,以防止日后的工程造价追加。在审查投标单位报价时,应克服只看总造价不看每项单价的思想,因为实际上总价符合要求的,并不等于每一项报价符合要求。投标单位通常在保持总造价不变的情况下,将变化较小的项目的单价降低,将变化较大的项目单价增大,这样在竣工结算时,可以成功地达到追加工程款的目的。另外也要克服只看单价不看相应工程量的弊病,工程量大的单价要重点研究,并应充分利用第一阶段收集到的工程价格数据.对其进行对比分析,区分哪些报价过高。
通常情况应该:编制招标文件,项目各参与人员要经过反复讨论,要针对项目的特殊性编制,不能千篇一律,撰写招标文件以及附件合同时要注意严密性,建议采用工程量清单招标投标,加强招标管理。遵循客观、公正、科学、合理的原则编制工程量清单,工程量清单中的工程项目应具有概括性,条目要简明,同时不能出现漏项、错项,应保证计价项目的正确性。在投标编制工程量清单过程中,不能仅仅局限于图纸,还要有一定的预计能力,要预计到哪些项目是目前图纸上没有的,而在项目进展过程中是会发生的,对于这一部分目前图纸上没有的项目可以采用综合单价包干的方法在招投标阶段加以明确,有效的做法是在招标过程中,将能够核准的费用尽量核准,做到工程进行中不留任何漏洞。
四、房地产项目施工阶段造价控制
工程建设施工阶段是一个较长的时期。在这一阶段的造价控制是一项涉及面广,从施工招标开始直至竣工验收这样较长时间内的关键性工作。项目施工阶段成本控制的方法较多,其有效的途径可以从降低成本,增加收入两方面着手,确保项目成本目标的实现。1、优化施工方案。在工程实施过程中,除了应组织专家对投标文件的施工组织设计进行审查外,还应对施工过程中的各个阶段的施工方案进行比选,应用价值工程等方法对项目做多方案的技术经济比较分析,努力挖掘节约工程投资的潜力,从而达到控制工程成本,获取更高经济效益的目的。比如,每个工程项目建点初期,都要涉及临时设施搭建问题,对临时设施可以采取自建、租用、自建与租用相结合等方案,每个方案成本投入是不同的。对工期较长、人力较多的项目,一般以自建为主,对工期较短、人力很少的项目,则以租用为主。2、加强工程变更审查。工程变更关系到进度、质量和投资控制,所以加强工程变更的管理,对确保工程质量、工期和控制造价具有十分重要的意义。特别是对工程造价影响较大的工程变更,要先算账后变更。严禁通过设计变更扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准,工程变更发生后,其审查尤为重要。工程变更无论是由哪方提出,均应由监理部门同建设单位、设计单位、施工单位协商,经确认后发出变更通知,并由监理工程师办签发后付诸实施。3、严格工程索赔审查。熟悉和掌握工程造价知识,对不应该索赔的项目不应盲目确认。对施工单位在索赔上巧立名目,弄虚作假,以少报多,蒙哄欺骗,遇到问题不及时办理索赔,结算时搞突击,互相扯皮的现象应严格审查。有的施工单位为了中标,自动压价。
在工程实施阶段的造价控制应注意:重点抓好项目全过程造价管理的事中控制环节,对造价进行动态控制和管理。建设项目的复杂性决定了其计价的多次性,与建设过程相对应的各阶段造价是动态地反映了项目的总造价。特别是在工程实施阶段,例如由于外部条件的变化,设计阶段未考虑周全的因素暴露出来,导致设计变更;工程现场实际条件的限制、不可预计事件的发生等等导致工程签证的发生,造价也随之变化。
五、结束语
工程造价是指建设一项工程总体的投资费用。目前不少工程的造价出现决算大于予算,予算大于概算的问题,究其原因主要是工程建设缺少成本管理,工程方案技术经济分析尤其是经济分析不够,在设计这一十分重要的环节上经济性控制差,再加上施工中管理不严,施工单位巧立名目,高估冒算致使工程造价居高不下。本文旨在通过工程造价管理理论分析建设项目整个建设阶段造价控制中的相关问题,它贯穿于项目投资、设计、招标投标、合同签定、工程施工等全过程,对于提高建设项目投资效益和建设管理水平及确保有关各方的经济权益起着重要作用。
参 考 文 献
(1)尹贻林.建设工程项目价值管理(第1版).天津:天津人民出版社.2006
(2)龚维丽.工程造价的确定与控制(第2版).北京:中国计划出版社.2001
(3)尹贻林.工程造价计价与控制(第3版).北京:中国计划出版社.2003■