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区块链具有去中心化、去信任化、开放透明等特点，以其可靠性、可信性、开放性等应用优势逐渐进入大众视野。本专题通过梳理区块链技术特征和发展历程，展望区块链技术在住建领域中的应用，为破解领域难题和瓶颈提供参考和借鉴。
摘要：区块链通过去中心化的信任模式改变了互联网的链接和交易机制，带来生产关系的变革。新的生产关系和信任关系将对住建领域产生深远影响。通过梳理区块链技术特征和发展历程，展望区块链技术在住建领域中的应用，为破解住建领域难题和瓶颈提供参考和借鉴。
关键词：区块链技术;住建领域;去中心化;房地产
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2020）09-0020-23 收稿日期：2020-07-30
1区块链的定义
区块链是以比特币为代表的去中心化数字货币的支撑技术。目前学界公认的起源来自日本学者中本聪在2008年发表的论文《比特币：一种点对点电子现金系统》，文中作者运用密码学技术和识别机制，通过对等网络实现去中心化的点对点的电子现金交易，以解决中心化储存模式下的安全和隐私问题。目前学界和业界对区块链技术有两种定义。狭义的区块链技术定义是指按一定的时间顺序将数据区块以特定的连接方式组合成一种链式数据结构，通过密码学、数学、计算机编程等技术保证数据不可篡改和伪造。广义的定义是指利用块链数据结构来存储、验证、识别、生产和更新数据，利用分布式节点共识算法和密码学等技术保证数据传输和获取安全，并利用自动化脚本代码组成智能合约来编程的一种分布式基础架构方式。
2区块链的特征
2.1去中心化
这是区块链最本质的特征，其不再依赖中心化的机构，在系统中每个节点都有高度自治的特征，节点中彼此可以自由连接，形成开放式、扁平化和平等化的结构现象。区块链技术实现了数据去中心化的记录、存储和更新功能。
2.2信息不可篡改性
区块链中的信息如果发生交易，在区块链节点上会验证交易签名，如果通过验证，信息就会得到永久存储，无法更改。
2.3自治性
区块链技术采用基于协商一致的规范和协议使得整个系统所有节点在信任的环境中交换数据。区块链技术的构建不依靠人与人之间的信任关系，而是通过机器信任关系建立制度信任，能够受到更小的干扰。
2.4相对匿名性
区块链建立的网络和系统并不是完全匿名，而是相对匿名。在系统中参与方在区块链中有一个和真实身份无关的虚拟身份。在區块链中任何操作和交易数据都是可查询的，但第三方仅仅能查到参与方的虚拟身份而无法知道对应的真实身份。
3区块链技术在中国的发展
区块链技术虽然是新兴产物，但也经历了数个发展阶段。2010年2月第一个以区块链技术为代表的比特币交易所成立，起初仅有熟悉互联网技术的人群关注和参与交易。随后两年由于技术尚未成熟和监管不严导致比特币被盗、用户故障、提现延时、货币价格巨幅震荡等事件频繁发生，区块链技术未能得到广泛推广和普及。2013年塞浦路斯经济危机的爆发，引起人们对国家信用背书的关注和质疑，也迫使人们寻求新的资金出路，而以去中心化信任机制为代表的区块链技术迅速发展，比特币开始进入大众视野。众多互联网企业将支付、记录等功能与区块链技术嫁接，中国区块链技术开始进入高速发展期。随后几年，全球经济形势的不稳定让各类区块链技术衍生币种快速发展和应用，形成了分布式系统、对等网络和密码学为主，多种改良和迭代技术为辅的区块链技术体系，在大规模应用于虚拟经济的同时，开始向服务实体经济方向探索。但2018年后，区块链技术快速发展而引发的种种问题引起各国政府的关注，各国开始加强监管，制定开源标准并出台政策法规加强对技术的引导和规划。
事实上，我国相关部门在区块链技术发展初期就制定了相关政策，试图引导该技术的合理发展。2013年，人民银行联合证监会、保监会和工信部出台了《关于防范比特币风险的通知》，明确金融机构和支付机构不得直接或间接为客户提供与比特币相关服务。随着技术的不断发展，官方对区块链技术的态度由严厉监管转向积极应对，并在2015-2016年召开研讨会、成立区块链研究工作组、发布指引政策和白皮书，在总结国内外区块链发展现状和典型应用场景的同时，对国内区块链标准化方向和路径进行指导。经历两年多的探索和实践，进入2019年，包括《区块链信息服务管理规定》在内的各类标准规范逐渐浮出水面，区块链技术集成应用在新的技术革新和产业变革中逐渐发挥重要作用。2020年，发改委明确以提供数字转型、智能升级、融合创新等服务为新型基础设施建设体系内容，虽然没有直接提到区块链技术，但是人工智能、工业互联网、大数据中心和5G技术都可以和区块链技术深度融合，从而有效推动我国各行业新业态和新模式的产生。
从我国区块链发展来看，截止到2018年底，我国有投入及产出的区块链企业680余家，初创企业呈现井喷模式，投融资频次剧增，产业规模不断扩大。但在住建领域，区块链的发展比较缓慢。虽然有企业与部委、高校等签订了科研项目合同（例如北京数字政通与住建部城管局签订合作协议），意在探索新技术在住建领域的应用，但目前应用在该领域的案例仍较少。住建领域具有涉及行业、从业人员多，关乎居民生产生活，因此新技术应用前景广阔，从民生领域的养老、物业，到中小企业贷款、银行风控、部门监管等资金保障，再到涉及城市信息的互联互通、跨部门政务数据融合等方面，均能够深度合作。
4区块链技术在住建领域的应用
4.1构建房产交易信息平台，提升流程安全性
近十年来，房地产市场不断发展，商品房的销售政策、模式和价格都发生了翻天覆地的变化，但虚假宣传、合同纠纷等问题也纷至沓来。在房价持续增长的情况下，一些开发商为赚取更多经济利益寻找各种理由终止房屋买卖交易合同;在房屋预售模式下，因夸大宣传、欺诈或隐瞒行为等对房屋进行销售而引起的争端也影响了房地产市场的健康发展。随着区块链技术的不断成熟，构建既能避免中心化集权来干扰房屋交易又能保护弱势方信息安全方案的设想逐步变为现实。在未来房地产销售和租赁过程中，通过区块链技术使房源信息、销售信息、开发商和房东身份、房屋购买和租赁合同等关键要素被有效记录并得到多方验证，作为司法存证和溯源记录，能够极大约束开发商和房客行为，敦促其按规定履行义务。在二手房交易流程中，通过信息平台能够查阅房源流转信息，保证房屋可溯源性，降低因信息不对称（例如凶宅）而造成的纠纷。同时，在交易过程的重要节点，区块链技术可以实现多方验证，有效防范黑房东、黑中介和黑租户。此外，区块链技术还能汇总和分析信息平台中各方过往交易记录，建立信用档案，对信用较低者实行预警、限制交易等措施保障市场诚信运转。 4.2实现结算方式的创新，助力跨境融资与交易
房地产行业属于资金密集型行业，投资规模大，开发流程多，使得房地产企业通常通过外部融资从事生产经营活动。自2016年国庆节后全国房地产调控全面升级以来，房企融资环境大幅收紧，银行贷款、公开市场债、股票再融资等主流渠道受到强力监管。而随着国内房企融资环境的趋紧，房企赴境外发行美元债的热潮开始涌现。其发行方式包括直接境外发行、间接境外发行和红筹结构发行等三种模式。但海外发债存在明显的行业痛点。首先，传统跨境融资需要借助多个金融机构，需要包括本地开户行、本地央行、境外银行和做市商等多个单位的协调和合作，每步流程冗长而复杂，增加了系统风险和交易成本。此外，由于不同地区金融机构都有独立的核算系统，大额资金在系统间记录、追踪、对账和清算需要耗费大量时间，影响融资效率。由于房地产政策的突发性和持续的债务兑付压力，使得海外发债弊病被大幅放大。区块链技术能够让任何金融支付机构利用自身网络接入资金系统，形成网状系统让不同资金机构直接对接，摆脱信用证明和记账中心的依赖，实现资金直接融通，简化了资金跨境清算程度，提高了汇款效率。而共享账簿、实时更新等特点也解决了资金的时滞和成本高昂的难题。未来，待技术成熟和监管完善后，不同国家间的资金可借助虚拟货币进行流转和融通，更加提升资金使用效率。
4.3应用于物业管理，破解治理难题
良好的居住品质离不开优质的物业服务。尽管我国房地产市场发展迅速，但配套物业服务并没有完全跟上，从物业费收缴率、专业化物业涵盖范围到物业服务水平等方面均有待提高。究其原因，除了物業专业化人才匮乏和服务模式单一外，更重要的是尚未形成质价相符的定价机制和监督反馈机制。如果区块链技术能够应用于物业管理，将极大改善物业服务效率、破解物业管理难题。首先，区块链技术能够记录资金的使用情况和结余情况，让业主明晰物业费使用情况、小区广告费和停车费等收益情况，有助于物业质量的评定和纠纷的解决。区块链技术能够全流程记录资金请款、审批和使用，能够有效防止房屋公共维修基金在代管期间被滥用、套取等行为的发生，堵住监管漏洞。同时，利用区块链构建通证（Token）经济，将物业服务、社区决策等事项转换成统一的数字化的权益证明，将有效提高社区公共事务的决策小区居民线下参与度和物业服务的积极性。将各项服务分成不同权益，按工作量和工作难度获得数字化的权益证明，多劳多得，激发业主和物业公司的潜力和价值。此外，区块链技术拥有对交易记录不可篡改的性质，增加对人、房、车等信息的搜集和辨别，打通住建、公安等部门信息渠道，既能够增加政务处理的依据，又能对危险情况前置预警，提升居民的安全度。
4.4将不动产产权分割，降低房地产投资门槛
由于土地的稀缺性，导致房地产投资被视为较为稳定的投资标的。但房地产流动性较低、交易环节税费高昂，投资标的金额较大，限制了大部分人的投资机会。尽管目前我国引入房地产信托投资基金（REITs）和商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）等金融产品降低了普通投资者的参与门槛，但受制于基础抵押资产的规模而远未普及。如果利用区块链技术建立房地产平台，在平台中将房地产项目代币化，投资人能够认购对应的代币份额，拥有与持币份额相应的产权，并享受未来不动产升值、出售和出租的收益。此外，代币份额可以在房地产平台的二级市场进行交易，增加了房地产投资的流动性。目前，我国房产的所有权无法分拆和共享，所谓的共有产权仅仅代表纸面意义上的共有，而非实际掌握真正的房屋产权。如果利用区块链技术，将房屋产权转换成分类记账簿式产权，形成房地产“微型份额产权”市场，将能够克服共有产权中遇到的问题。
参考文献：
1.林小驰胡叶倩雯.关于区块链技术的研究综述.金融市场研究.2016.02
2.顾燕.基于区块链的身份认证系统的设计与实现.北京邮电大学.2018
3.周记南.商品房买卖合同纠纷疑难问题及审判观点集成分析.法制与社会.2020.03
4.李惠玲王婷周海锐.基于区块链技术的房产信息共享平台研究.工程经济.2019.05
摘要：区块链通过去中心化的信任模式改变了互联网的链接和交易机制，带来生产关系的变革。新的生产关系和信任关系将对住建领域产生深远影响。通过梳理区块链技术特征和发展历程，展望区块链技术在住建领域中的应用，为破解住建领域难题和瓶颈提供参考和借鉴。
关键词：区块链技术;住建领域;去中心化;房地产
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2020）09-0020-23 收稿日期：2020-07-30
1区块链的定义
区块链是以比特币为代表的去中心化数字货币的支撑技术。目前学界公认的起源来自日本学者中本聪在2008年发表的论文《比特币：一种点对点电子现金系统》，文中作者运用密码学技术和识别机制，通过对等网络实现去中心化的点对点的电子现金交易，以解决中心化储存模式下的安全和隐私问题。目前学界和业界对区块链技术有两种定义。狭义的区块链技术定义是指按一定的时间顺序将数据区块以特定的连接方式组合成一种链式数据结构，通过密码学、数学、计算机编程等技术保证数据不可篡改和伪造。广义的定义是指利用块链数据结构来存储、验证、识别、生产和更新数据，利用分布式节点共识算法和密码学等技术保证数据传输和获取安全，并利用自动化脚本代码组成智能合约来编程的一种分布式基础架构方式。
2区块链的特征
2.1去中心化
这是区块链最本质的特征，其不再依赖中心化的机构，在系统中每个节点都有高度自治的特征，节点中彼此可以自由连接，形成开放式、扁平化和平等化的结构现象。区块链技术实现了数据去中心化的记录、存储和更新功能。
2.2信息不可篡改性
区块链中的信息如果发生交易，在区块链节点上会验证交易签名，如果通过验证，信息就会得到永久存储，无法更改。
2.3自治性
区块链技术采用基于协商一致的规范和协议使得整个系统所有节点在信任的环境中交换数据。区块链技术的构建不依靠人与人之间的信任关系，而是通过机器信任关系建立制度信任，能够受到更小的干扰。
2.4相对匿名性
区块链建立的网络和系统并不是完全匿名，而是相对匿名。在系统中参与方在区块链中有一个和真实身份无关的虚拟身份。在區块链中任何操作和交易数据都是可查询的，但第三方仅仅能查到参与方的虚拟身份而无法知道对应的真实身份。
3区块链技术在中国的发展
区块链技术虽然是新兴产物，但也经历了数个发展阶段。2010年2月第一个以区块链技术为代表的比特币交易所成立，起初仅有熟悉互联网技术的人群关注和参与交易。随后两年由于技术尚未成熟和监管不严导致比特币被盗、用户故障、提现延时、货币价格巨幅震荡等事件频繁发生，区块链技术未能得到广泛推广和普及。2013年塞浦路斯经济危机的爆发，引起人们对国家信用背书的关注和质疑，也迫使人们寻求新的资金出路，而以去中心化信任机制为代表的区块链技术迅速发展，比特币开始进入大众视野。众多互联网企业将支付、记录等功能与区块链技术嫁接，中国区块链技术开始进入高速发展期。随后几年，全球经济形势的不稳定让各类区块链技术衍生币种快速发展和应用，形成了分布式系统、对等网络和密码学为主，多种改良和迭代技术为辅的区块链技术体系，在大规模应用于虚拟经济的同时，开始向服务实体经济方向探索。但2018年后，区块链技术快速发展而引发的种种问题引起各国政府的关注，各国开始加强监管，制定开源标准并出台政策法规加强对技术的引导和规划。
事实上，我国相关部门在区块链技术发展初期就制定了相关政策，试图引导该技术的合理发展。2013年，人民银行联合证监会、保监会和工信部出台了《关于防范比特币风险的通知》，明确金融机构和支付机构不得直接或间接为客户提供与比特币相关服务。随着技术的不断发展，官方对区块链技术的态度由严厉监管转向积极应对，并在2015-2016年召开研讨会、成立区块链研究工作组、发布指引政策和白皮书，在总结国内外区块链发展现状和典型应用场景的同时，对国内区块链标准化方向和路径进行指导。经历两年多的探索和实践，进入2019年，包括《区块链信息服务管理规定》在内的各类标准规范逐渐浮出水面，区块链技术集成应用在新的技术革新和产业变革中逐渐发挥重要作用。2020年，发改委明确以提供数字转型、智能升级、融合创新等服务为新型基础设施建设体系内容，虽然没有直接提到区块链技术，但是人工智能、工业互联网、大数据中心和5G技术都可以和区块链技术深度融合，从而有效推动我国各行业新业态和新模式的产生。
从我国区块链发展来看，截止到2018年底，我国有投入及产出的区块链企业680余家，初创企业呈现井喷模式，投融资频次剧增，产业规模不断扩大。但在住建领域，区块链的发展比较缓慢。虽然有企业与部委、高校等签订了科研项目合同（例如北京数字政通与住建部城管局签订合作协议），意在探索新技术在住建领域的应用，但目前应用在该领域的案例仍较少。住建领域具有涉及行业、从业人员多，关乎居民生产生活，因此新技术应用前景广阔，从民生领域的养老、物业，到中小企业贷款、银行风控、部门监管等资金保障，再到涉及城市信息的互联互通、跨部门政务数据融合等方面，均能够深度合作。
4区块链技术在住建领域的应用
4.1构建房产交易信息平台，提升流程安全性
近十年来，房地产市场不断发展，商品房的销售政策、模式和价格都发生了翻天覆地的变化，但虚假宣传、合同纠纷等问题也纷至沓来。在房价持续增长的情况下，一些开发商为赚取更多经济利益寻找各种理由终止房屋买卖交易合同;在房屋预售模式下，因夸大宣传、欺诈或隐瞒行为等对房屋进行销售而引起的争端也影响了房地产市场的健康发展。随着区块链技术的不断成熟，构建既能避免中心化集权来干扰房屋交易又能保护弱势方信息安全方案的设想逐步变为现实。在未来房地产销售和租赁过程中，通过区块链技术使房源信息、销售信息、开发商和房东身份、房屋购买和租赁合同等关键要素被有效记录并得到多方验证，作为司法存证和溯源记录，能够极大约束开发商和房客行为，敦促其按规定履行义务。在二手房交易流程中，通过信息平台能够查阅房源流转信息，保证房屋可溯源性，降低因信息不对称（例如凶宅）而造成的纠纷。同时，在交易过程的重要节点，区块链技术可以实现多方验证，有效防范黑房东、黑中介和黑租户。此外，区块链技术还能汇总和分析信息平台中各方过往交易记录，建立信用档案，对信用较低者实行预警、限制交易等措施保障市场诚信运转。 4.2实现结算方式的创新，助力跨境融资与交易
房地产行业属于资金密集型行业，投资规模大，开发流程多，使得房地产企业通常通过外部融资从事生产经营活动。自2016年国庆节后全国房地产调控全面升级以来，房企融资环境大幅收紧，银行贷款、公开市场债、股票再融资等主流渠道受到强力监管。而随着国内房企融资环境的趋紧，房企赴境外发行美元债的热潮开始涌现。其发行方式包括直接境外发行、间接境外发行和红筹结构发行等三种模式。但海外发债存在明显的行业痛点。首先，传统跨境融资需要借助多个金融机构，需要包括本地开户行、本地央行、境外银行和做市商等多个单位的协调和合作，每步流程冗长而复杂，增加了系统风险和交易成本。此外，由于不同地区金融机构都有独立的核算系统，大额资金在系统间记录、追踪、对账和清算需要耗费大量时间，影响融资效率。由于房地产政策的突发性和持续的债务兑付压力，使得海外发债弊病被大幅放大。区块链技术能够让任何金融支付机构利用自身网络接入资金系统，形成网状系统让不同资金机构直接对接，摆脱信用证明和记账中心的依赖，实现资金直接融通，简化了资金跨境清算程度，提高了汇款效率。而共享账簿、实时更新等特点也解决了资金的时滞和成本高昂的难题。未来，待技术成熟和监管完善后，不同国家间的资金可借助虚拟货币进行流转和融通，更加提升资金使用效率。
4.3应用于物业管理，破解治理难题
良好的居住品质离不开优质的物业服务。尽管我国房地产市场发展迅速，但配套物业服务并没有完全跟上，从物业费收缴率、专业化物业涵盖范围到物业服务水平等方面均有待提高。究其原因，除了物業专业化人才匮乏和服务模式单一外，更重要的是尚未形成质价相符的定价机制和监督反馈机制。如果区块链技术能够应用于物业管理，将极大改善物业服务效率、破解物业管理难题。首先，区块链技术能够记录资金的使用情况和结余情况，让业主明晰物业费使用情况、小区广告费和停车费等收益情况，有助于物业质量的评定和纠纷的解决。区块链技术能够全流程记录资金请款、审批和使用，能够有效防止房屋公共维修基金在代管期间被滥用、套取等行为的发生，堵住监管漏洞。同时，利用区块链构建通证（Token）经济，将物业服务、社区决策等事项转换成统一的数字化的权益证明，将有效提高社区公共事务的决策小区居民线下参与度和物业服务的积极性。将各项服务分成不同权益，按工作量和工作难度获得数字化的权益证明，多劳多得，激发业主和物业公司的潜力和价值。此外，区块链技术拥有对交易记录不可篡改的性质，增加对人、房、车等信息的搜集和辨别，打通住建、公安等部门信息渠道，既能够增加政务处理的依据，又能对危险情况前置预警，提升居民的安全度。
4.4将不动产产权分割，降低房地产投资门槛
由于土地的稀缺性，导致房地产投资被视为较为稳定的投资标的。但房地产流动性较低、交易环节税费高昂，投资标的金额较大，限制了大部分人的投资机会。尽管目前我国引入房地产信托投资基金（REITs）和商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）等金融产品降低了普通投资者的参与门槛，但受制于基础抵押资产的规模而远未普及。如果利用区块链技术建立房地产平台，在平台中将房地产项目代币化，投资人能够认购对应的代币份额，拥有与持币份额相应的产权，并享受未来不动产升值、出售和出租的收益。此外，代币份额可以在房地产平台的二级市场进行交易，增加了房地产投资的流动性。目前，我国房产的所有权无法分拆和共享，所谓的共有产权仅仅代表纸面意义上的共有，而非实际掌握真正的房屋产权。如果利用区块链技术，将房屋产权转换成分类记账簿式产权，形成房地产“微型份额产权”市场，将能够克服共有产权中遇到的问题。
参考文献：
1.林小驰胡叶倩雯.关于区块链技术的研究综述.金融市场研究.2016.02
2.顾燕.基于区块链的身份认证系统的设计与实现.北京邮电大学.2018
3.周记南.商品房买卖合同纠纷疑难问题及审判观点集成分析.法制与社会.2020.03
4.李惠玲王婷周海锐.基于区块链技术的房产信息共享平台研究.工程经济.2019.05