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中铁四局集团第五工程有限公司
摘要：城市交通的发展与城市经济发展有着密切的联系，在现代城市化的今天，轨道交通以其大容量、快速、舒适、绿色等优点，成为当前及未来我国城市的主要交通工具。地铁停车场作为综合基础设施，造价高，占地面积大，如何充分利用和开发停车场的空间资源是当前地铁建设与城市规划的重点。本文围绕地铁车辆段、停车场上盖开发这一模式，对其开发的利与弊进行分析，在不影响列车运行的前提下，通过上盖物业开发实现地铁盈利和城市经济的发展。
关键词：地铁停车段；停车场；上盖开发；一体化
在土地资源稀缺和能源紧张的当前形势下，地铁车辆段上盖物业与周边土地实现一体化开发这一模式，很好的将城市轨道交通与城市整体规划结合起来，在改善城市交通的基础上，优化了城市布局、集约利用了土地资源、改变了城市近郊环境、创造了经济效益，这也是轨道交通发展的优势体现。本文就是在遵循城市规划建设要求基础上，探讨地铁车辆段上盖开发的可行性。
1 地铁车辆段停车场上盖开发的意义
随着全国各城市相继开发兴建地铁，轨道交通就成为城市交通网的重要组成部分，是促进城市迅猛发展的重要力量。地铁更新了城市区域的功能形态，形成以地铁站为中心，辐射车站周边，立体、复合地组织城市功能。从城市规划建设角度而言，地铁站点及其周边辐射区域是最具活力区域，尤其是地铁上盖物业（与地铁车站相连或周边50～100m范围内的建筑物）的开发建设，对于一个城市的经济发展及社会稳定具有重要作用。作为轨道交通中的商圈经济引擎，地铁上盖物业成为区域发展的引导者，不仅吸引着生活、文化、娱乐、商务等相关设施在此集聚，也促进了地铁沿线商业、酒店、写字楼等的增值。
2 地铁车辆段停车场上盖开发的不利影响
上盖开发势必会增加地铁车辆段及停车场的结构荷载，这就对其结构安全性提出了更高的要求，否则会埋下很大的隐患。一般来说，地铁车辆段、停车场设计使用年限为50年，而开发建筑的使用年限为70年，因此上盖开发前要充分考虑停车场结构是否符合要求。其次，上盖开发结构在消防设计上也提出了更高要求，必须增大防火等级，设计4小时耐火极限设计。再次，地铁车辆段停车场层高与物业开发的层高也往往不一样。上述这些要求也给车辆段停车场上盖开发增加了难度。
2.1 地铁震动对物业开发有影响
地铁震动是直接传递到上部建筑物上，并没有通过地层的隔震与衰减，尽管随着楼层的增加震动会有所衰减，但始终有限。因此为减小地铁震动对周边居民及物业开发的影响，必须采取减震降噪的措施，但这势必会增加上盖物业开发的造价成本。
2.2 上盖开发需要增加消防设施
消防设计是上盖物业开发的重点之一，要从建筑结构设计上增加防火等级，如增加防火门窗、结构防火墙梁柱等，以增加建筑的耐火等级。究其原因，是因为地铁车辆段停车场上盖开发不同于普通建筑，这种大空间建筑的火灾特性主要表现在以下几方面：
1） 火灾不受限制迅速扩大
地铁车辆段、停车场等具有空间容量大的特点，由于建筑本身的限制，要想做到防火分隔是十分困难的。对于这种大空间建筑，一旦起火，流动的空气会使火势迅速蔓延，最终发展成重大火灾，造成极大的人员伤亡和经济损失。
2） 早期火灾难以发现与控制
地铁车辆段、停车场层高较高、空间大，在这种环境下火灾烟气温度及密度会大大降低，达不到感烟、感温探测器和自动喷水灭火装置所需要的启动值，因此早期火灾难以及时发现并控制。
3） 灭火和扑救困难
由于地铁车辆段内机动车多且线路复杂，一旦发生火灾，消防车也无法直接进入车库扑救，只能在距着火点较近的位置展开人工扑救，且消防供水量有限。而这种大空间建筑火势发展快、蔓延途径多，给消防人员扑救造成一定困难，因此常常会造成较严重的经济损失和人员伤亡。
3 地铁车辆段上盖开发的好处
3.1 带动地铁周边区域的规划与发展
在地铁车辆段上盖进行项目开发，是出于土地、经济、环保、高效等多方面的综合考量。首先，实现了集约运用土地，对土地进行了最大限度的开发。其次，满足了城市大规模建设的需求，为打造轨道交通经济商圈奠定了基础。再次，通过对地铁上盖物业业态的合理配置，减少各种机动车出行的概率，达到节能降耗的目的。对地铁车辆段上盖进行合理开发，能够实现经济发展和环境质量的和谐统一，地铁的大容量和舒适快捷，能够吸纳很大的客流量，使地铁沿线的商业与土地具备更大的人流效应和品牌效应；地铁上盖物业带动经济发展的同时，对于城市环境的要求也会越来越高，倡导和推行节能降耗、低碳环保，从而提升城市整体功能，实现城市社会效益与经济效益的可持续发展。
结合实际典型项目案例，对地铁车辆段上盖物业进行研究分析，得出的结论是：地铁上盖物业与地铁经营形成优势互补，在使上盖物业项目提高约10%～30%经济效益的同时，也能实现地铁运营的良性循环。可以说，地铁沿线的上盖物业的集中开发，是土地资源精细化管理的重要体现，是对城市资源的立体整合。
地铁出行已成为当前城市交通网络的重要支点，它以其大运量、舒适、快捷、准时等优势，获得广大市民的认可。而地铁上盖物业的建设，使之成为集生活、办公、商业、娱乐等功能于一体的复合型城市功能区，不仅成为城市最具活力的中心区域，也带动了城市经济的快速发展。据相关数据表明：地铁上盖物业将成为实用性最高、发展潜力最大、抗风险能力最强的城市高效物业形式。
3.2 土地利用的最大化和综合化
在我国很多城市，商业区常常设立在城市交叉路口或轨道交通枢纽站的地下空间，之所以这样规划的目的在于：既可以缓解城市土地紧缺、地面交通紧张的现状，又能为人们提供丰富多彩的商业活动。当前城市规划的一大重点就是统筹地下空间与地上公共商业项目安排及垂直交通组织，实现地下层空间的充分利用，做到人流在物业地下空间的垂直、纵深方向的输入。如將步行街转入室内，发展大型地下商业设施等，为市民提供一种既安全又舒适的内部活动空间。
在满足城市总体规划的前提下，合理处理好土地开发强度与周边环境的关系，实现土地利用的最大化。随着城市地面土地资源供给的逐渐衰弱，地下空间资源的开发利用成为必然趋势，上盖物业就这一时宜下提出的，推动着城市区域经济的发展。居民工作生活的场所越来越多的集中在地铁沿线，减少了轿车出行的拥堵与能源消耗。
4 地铁车辆段一体化开发的注意事项
结合北京上海等发达地区的地铁建设经验，设计人员在地铁设计过程中，要认识到地铁建设与物业开发相结合的重要性。地铁建设过程中，各部门间要相互协调配合，注意处理好以下几个问题：
4.1 土地的使用权
在地铁开发建设前，地铁公司要与政府、开发商等沟通好，政府应为地铁公司提供优惠政策，地铁土地开发权要经政府批准同意后方可，地铁公司与开发商一起实施物业开发。
4.2 注意环保
地铁在施工建设过程中会产生较大的噪音污染，尤其是地铁上盖为住宅工程时，应根据施工规范要求进行降噪减震处理。就地铁上盖物业及其商业环境而言，上盖开发要与周边区域功能定位相结合，引进整体综合开发观念，不能盲目定位为商务办公，否则会增加项目的投资风险。
4.3 地铁沿线土地的规划
在地铁建设布局时，不乏存在一些分布散乱、规模小的地块，如何规划处理这些地块是地铁上盖物业开发的难点。为优化地铁物业的开发效果，就需要在细致调研基础上，确定规划指标及业态。总结和梳理地铁沿线周边的规划发展，为地铁上盖物业开发提供参考依据。
5 结束语
城市土地紧缺一直是困扰和制约城市经济发展的一大难题。随着轨道交通网络的不断兴起与发展，人们将更多的目光投向了地下空间的利用开发，与此同时大力发展地铁上盖物业在城市建设中也占据着越来越重要的作用。在地铁上盖物业开发设计过程中，要吸收和借鉴发达地区的成功经验，结合所在城市区域的实际情况进行合理开发，以实现土地的最大化利用和促进城市可持续发展。
摘要：城市交通的发展与城市经济发展有着密切的联系，在现代城市化的今天，轨道交通以其大容量、快速、舒适、绿色等优点，成为当前及未来我国城市的主要交通工具。地铁停车场作为综合基础设施，造价高，占地面积大，如何充分利用和开发停车场的空间资源是当前地铁建设与城市规划的重点。本文围绕地铁车辆段、停车场上盖开发这一模式，对其开发的利与弊进行分析，在不影响列车运行的前提下，通过上盖物业开发实现地铁盈利和城市经济的发展。
关键词：地铁停车段；停车场；上盖开发；一体化
在土地资源稀缺和能源紧张的当前形势下，地铁车辆段上盖物业与周边土地实现一体化开发这一模式，很好的将城市轨道交通与城市整体规划结合起来，在改善城市交通的基础上，优化了城市布局、集约利用了土地资源、改变了城市近郊环境、创造了经济效益，这也是轨道交通发展的优势体现。本文就是在遵循城市规划建设要求基础上，探讨地铁车辆段上盖开发的可行性。
1 地铁车辆段停车场上盖开发的意义
随着全国各城市相继开发兴建地铁，轨道交通就成为城市交通网的重要组成部分，是促进城市迅猛发展的重要力量。地铁更新了城市区域的功能形态，形成以地铁站为中心，辐射车站周边，立体、复合地组织城市功能。从城市规划建设角度而言，地铁站点及其周边辐射区域是最具活力区域，尤其是地铁上盖物业（与地铁车站相连或周边50～100m范围内的建筑物）的开发建设，对于一个城市的经济发展及社会稳定具有重要作用。作为轨道交通中的商圈经济引擎，地铁上盖物业成为区域发展的引导者，不仅吸引着生活、文化、娱乐、商务等相关设施在此集聚，也促进了地铁沿线商业、酒店、写字楼等的增值。
2 地铁车辆段停车场上盖开发的不利影响
上盖开发势必会增加地铁车辆段及停车场的结构荷载，这就对其结构安全性提出了更高的要求，否则会埋下很大的隐患。一般来说，地铁车辆段、停车场设计使用年限为50年，而开发建筑的使用年限为70年，因此上盖开发前要充分考虑停车场结构是否符合要求。其次，上盖开发结构在消防设计上也提出了更高要求，必须增大防火等级，设计4小时耐火极限设计。再次，地铁车辆段停车场层高与物业开发的层高也往往不一样。上述这些要求也给车辆段停车场上盖开发增加了难度。
2.1 地铁震动对物业开发有影响
地铁震动是直接传递到上部建筑物上，并没有通过地层的隔震与衰减，尽管随着楼层的增加震动会有所衰减，但始终有限。因此为减小地铁震动对周边居民及物业开发的影响，必须采取减震降噪的措施，但这势必会增加上盖物业开发的造价成本。
2.2 上盖开发需要增加消防设施
消防设计是上盖物业开发的重点之一，要从建筑结构设计上增加防火等级，如增加防火门窗、结构防火墙梁柱等，以增加建筑的耐火等级。究其原因，是因为地铁车辆段停车场上盖开发不同于普通建筑，这种大空间建筑的火灾特性主要表现在以下几方面：
1） 火灾不受限制迅速扩大
地铁车辆段、停车场等具有空间容量大的特点，由于建筑本身的限制，要想做到防火分隔是十分困难的。对于这种大空间建筑，一旦起火，流动的空气会使火势迅速蔓延，最终发展成重大火灾，造成极大的人员伤亡和经济损失。
2） 早期火灾难以发现与控制
地铁车辆段、停车场层高较高、空间大，在这种环境下火灾烟气温度及密度会大大降低，达不到感烟、感温探测器和自动喷水灭火装置所需要的启动值，因此早期火灾难以及时发现并控制。
3） 灭火和扑救困难
由于地铁车辆段内机动车多且线路复杂，一旦发生火灾，消防车也无法直接进入车库扑救，只能在距着火点较近的位置展开人工扑救，且消防供水量有限。而这种大空间建筑火势发展快、蔓延途径多，给消防人员扑救造成一定困难，因此常常会造成较严重的经济损失和人员伤亡。
3 地铁车辆段上盖开发的好处
3.1 带动地铁周边区域的规划与发展
在地铁车辆段上盖进行项目开发，是出于土地、经济、环保、高效等多方面的综合考量。首先，实现了集约运用土地，对土地进行了最大限度的开发。其次，满足了城市大规模建设的需求，为打造轨道交通经济商圈奠定了基础。再次，通过对地铁上盖物业业态的合理配置，减少各种机动车出行的概率，达到节能降耗的目的。对地铁车辆段上盖进行合理开发，能够实现经济发展和环境质量的和谐统一，地铁的大容量和舒适快捷，能够吸纳很大的客流量，使地铁沿线的商业与土地具备更大的人流效应和品牌效应；地铁上盖物业带动经济发展的同时，对于城市环境的要求也会越来越高，倡导和推行节能降耗、低碳环保，从而提升城市整体功能，实现城市社会效益与经济效益的可持续发展。
结合实际典型项目案例，对地铁车辆段上盖物业进行研究分析，得出的结论是：地铁上盖物业与地铁经营形成优势互补，在使上盖物业项目提高约10%～30%经济效益的同时，也能实现地铁运营的良性循环。可以说，地铁沿线的上盖物业的集中开发，是土地资源精细化管理的重要体现，是对城市资源的立体整合。
地铁出行已成为当前城市交通网络的重要支点，它以其大运量、舒适、快捷、准时等优势，获得广大市民的认可。而地铁上盖物业的建设，使之成为集生活、办公、商业、娱乐等功能于一体的复合型城市功能区，不仅成为城市最具活力的中心区域，也带动了城市经济的快速发展。据相关数据表明：地铁上盖物业将成为实用性最高、发展潜力最大、抗风险能力最强的城市高效物业形式。
3.2 土地利用的最大化和综合化
在我国很多城市，商业区常常设立在城市交叉路口或轨道交通枢纽站的地下空间，之所以这样规划的目的在于：既可以缓解城市土地紧缺、地面交通紧张的现状，又能为人们提供丰富多彩的商业活动。当前城市规划的一大重点就是统筹地下空间与地上公共商业项目安排及垂直交通组织，实现地下层空间的充分利用，做到人流在物业地下空间的垂直、纵深方向的输入。如將步行街转入室内，发展大型地下商业设施等，为市民提供一种既安全又舒适的内部活动空间。
在满足城市总体规划的前提下，合理处理好土地开发强度与周边环境的关系，实现土地利用的最大化。随着城市地面土地资源供给的逐渐衰弱，地下空间资源的开发利用成为必然趋势，上盖物业就这一时宜下提出的，推动着城市区域经济的发展。居民工作生活的场所越来越多的集中在地铁沿线，减少了轿车出行的拥堵与能源消耗。
4 地铁车辆段一体化开发的注意事项
结合北京上海等发达地区的地铁建设经验，设计人员在地铁设计过程中，要认识到地铁建设与物业开发相结合的重要性。地铁建设过程中，各部门间要相互协调配合，注意处理好以下几个问题：
4.1 土地的使用权
在地铁开发建设前，地铁公司要与政府、开发商等沟通好，政府应为地铁公司提供优惠政策，地铁土地开发权要经政府批准同意后方可，地铁公司与开发商一起实施物业开发。
4.2 注意环保
地铁在施工建设过程中会产生较大的噪音污染，尤其是地铁上盖为住宅工程时，应根据施工规范要求进行降噪减震处理。就地铁上盖物业及其商业环境而言，上盖开发要与周边区域功能定位相结合，引进整体综合开发观念，不能盲目定位为商务办公，否则会增加项目的投资风险。
4.3 地铁沿线土地的规划
在地铁建设布局时，不乏存在一些分布散乱、规模小的地块，如何规划处理这些地块是地铁上盖物业开发的难点。为优化地铁物业的开发效果，就需要在细致调研基础上，确定规划指标及业态。总结和梳理地铁沿线周边的规划发展，为地铁上盖物业开发提供参考依据。
5 结束语
城市土地紧缺一直是困扰和制约城市经济发展的一大难题。随着轨道交通网络的不断兴起与发展，人们将更多的目光投向了地下空间的利用开发，与此同时大力发展地铁上盖物业在城市建设中也占据着越来越重要的作用。在地铁上盖物业开发设计过程中，要吸收和借鉴发达地区的成功经验，结合所在城市区域的实际情况进行合理开发，以实现土地的最大化利用和促进城市可持续发展。