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摘 要：当前，财务风险已经是影响房地产企业健康稳定发展的主要因素，因此加强财务风险防范成为了现代房地产企业迫切需要完成的任务。本文首先介绍了我国房地产企业财务风险的特征，其次对新常态下我国房地产企业财务风险的成因及防范策略进行了分析，希望对降低房地产企业财务风险有所帮助。
关键词：新常态 房地产企业 财务风险 防范
房地产企业对国民经济的发展具有重要的推动作用，然而由于房地产企业的资金投入量大、建设时间较长、存在很多的不确定性因素等特殊性，给财务风险的发生提供了可能。
一、我国房地产企业财务风险的特征
1.不确定性；不确定性已经成为了房地产商品的核心因素。所以房地产开发商开展项目投资开发活动时，应主动担负由于本项目周围环境条件引起的风险，此风险发生的主要原因是项目位置不可移动性、本地区特点所决定。尽管我们能够事先对房地产企业发展过程中可能发生的财务风险实施科学的评估及预测，但影响财务结果的因素经常变化多端，所以在房地产项目开发前无法精准获悉财务风险的轻重。
2.分散转移性；房地产商品是不可移动的，房地产企业经济效益大小直接由房地产商品的销售量决定。房地产企业要想有效防止财务风险的发生，就必须在投资过程中认真预测及深入勘察企业各个项目情况，及时了解现代市场所需要的房地产商品类型，分析项目开发区域的经济状况、周边环境，确保项目各环节保质保量完成，降低各环节风险问题，从而强化整个房地产开发品质。尽管采取一些措施只有助于降低财务风险，并不能彻底消除财务风险，但通过分散财务风险的方法，可以使风险集中于各环节上，只需有效监控各环节工作，防范各环节内部控制风险，就能够保证房地产项目在高质量状态下有序运行，减少因财务风险而引起的经济损失，促进房地产企业经济与社会两类效益的最大化，节约材料采购成本，减少资金投入量，提高房地产企业的市场竞争实力。
二、新常态下我国房地产企业财务风险的成因分析
1.财务管理环境的复杂性。当前，财务环境的复杂性已经成为了房地产企业财务风险发生的主要来源；房地产企业资金使用效率低下是引起企业潜在风险的常见原因；资金用途不合理是导致房地产企业财务资金风险发生的基本因素。另外，由于存在信息不对称的问题，所以管理进程中或多或少会掺杂主观因素，造成企业财务工作提供的信息与实际不相一致。总体而言，我国房地产企业还需要进一步规范，目前依旧有以下不足：（1）不少涉及房地产开发项目的企业缺乏专业性，只是为了自身利益而进入到该行。（2）多数房地产企业忽视了企业预算的必要性，资金未得到有效使用。（3）房地产企业领导层的素质水平参差不齐，致使企业经营效率一直停滞不前，最终引起经营风险问题。
2.企业资本结构不合理，盲目举债。首先，房地产项目的投资金额大，企业为了确保项目能正常有序运行。通常会向银行申请贷款，或者向一些资历雄厚的企业借款，完全忽视了对自身资金潜力的深入挖掘，所以存在盲目举债行为，并且自身偿债能力不足。在债台高筑的情况下房地产企业的自有资本与借入资本存在较大的比例差异，导致企业资本结构无法得到全面优化，所以企业现行的资本结构缺乏合理性，资金成本居高不下，无力偿还债务。其次，财务杠杆是在房地产企业处于负债经营状态下而产生的；以财务杠杆系数为依据来准确衡量财务杠杆效应。当企业其他条件不变时，大量的负债预示着需要进行较大的利息支出，财务杠杆系数也会逐步变大，这是直接导致财务风险发生的因。由负债引起的杠杆效应虽然能够使企业获得较为理想的经济效应，但当负债存在较大的比率时，企业就不可避免面临更为严峻的債务风险。
3.土地大量闲置，开发资金短缺。当前，多数房地产企业再次开发的目的是实现预售资金的及时回笼。当高价购地需要给付一定的土地款和投入必要的前期开发资金，同时在严格的楼市调控政策影响下，给房地产开发商带来了巨大的资金压力。随着房地产企业预售收入的预计税毛利率增加至百分之二十，房地产企业就必须用大量的资金预缴企业所得税，对资金本就不足的房地产企业发展带来了极大地影响。尤其当房地产企业的销售越来越困难、资金回收速度越来越慢，在银行贷的款还没有用于建设过程就已经被大量预征，资金严重匮乏。此外，《关于促进节约集约用地的通知》中明确强调，当土地闲置期达到两年后会无条件地收回，当土地闲置期达到一年以上，应以土地交易价的百分之二十为依据要求开发商定期缴纳相应的闲置费。如果该政策得到了全面普及，那么将会对用高成本作为代价获得大量土地的房地产企业产生极大地影响。
三、新常态下房地产企业财务风险防范策略
1.以风险管理为核心，加强内部控制建设。房地产企业在进行内部管理时应侧重于财务管理，而资金管理是财务管理的中心，效益管理则是资金管理的中心，企业管理层应充分了解这些内容。出于对防范财务风险的考虑，企业必须清晰划分各职能部门在财务管理方面应担负的职责与行使的权利，确保各部门各司其责。加强全员管理，培养员工的风险防范意识，使其积极主动融入到财务管理活动中。对财务风险控制过程中，企业应高度重视化解风险，构建基于风险管理的完善财务风险控制系统。（1）建立健全公司治理结构与监督体系；科学合理地治理结构决定了企业的健康发展，在会计内部控制制度中占据中心位置。监督体系是内部审计、稽核等专业监督机构的建立依据。发挥制度的约束作用，严厉追究责任人的责任，不断提高内部控制效率。（2）构建完善的内部控制制度；构建一套规范完善的内部控制体系，明确业务流程，清晰划分岗位职责，制定核心业务程序，健全内部控制管理制度，确保管理的高效性，实现工作环节、业务步骤的透明化，高效有序运行。加强风险防范，企业在做好经营管理工作时，还应不断强化内部控制。
2.强化资金管理，提高资金使用效率。房地产开发项目对资金的需求量非常大，倘若资金的统筹管理不当，那么房地产企业的资金链就极易出现断裂或者资金长期闲置无用，而资金的闲置将大大削弱资金利用率。所以房地产企业必须强化资金管理，明确规范的资金使用计划，满足企业经营活动对资金的需求；充分认识应收账款的管理必要性和重要性，建立科学有效的信用政策，保证资金及时回收和正常周转。
3.构建房地产企业的风险预警体系。房地产企业应从全面预算的角度出发，构建切实可行的风险预警体系，充分有效管控财务风险。房地产企业风险预警体系涉及了基本信息系统、分析监测系统、风险处理系统。基本信息系统担任财务信息的收集与传递工作；分析监测系统能够准确识别、分析及监测财务风险，当风险水平在预警线之外应进行必要的预警，该系统将财务风险指标体系的构建作为首要任务。房地产企业应结合自身实际，制定各类相配套的指标，如盈利能力指标、偿债能力指标、发展潜力指标等，建立健全风险指标的评估体系。
4.优化资本结构，降低财务风险。首先，采取先进的融资渠道，如股权收购、阶段性股权融资、房地产投资银行等多样化渠道，初期阶段，房地产企业应以股东投资、银行贷款、房地产基金融资为主要渠道；成长阶段，房地产企业应以房地产信托融资、房地产租赁融资为主要渠道；发展成熟阶段，房地产企业应以上市融资、项目融资、债券融资为主要渠道。其次，明确负债规模与比例；房地产企业在负债经营时，应注意以下三点：（1）确立具体的经营方向，以防止扩张与投资行为的盲目性，提高资金的利用率，缓解资金需求压力。（2）房地产企业应根据自身承受风险的能力合理负债。股东权益对偿债具有较好的保障作用，因此必须根据企业的权益资本规模来明确相应的负债额。（3）优化负债结构，长短期负债的规模和比例应协调一致，这对财务风险的控制具有很好的帮助。企业不能为了实现短期利益而忽视了长期能力的增长。所以房地产企业必须适度负债，权衡利弊，从而优化调整融资结构。
四、结语
综上所述可知，新常态下，房地产企业应加强防控与准确识别内部财务风险，增强风险承受能力，唯有如此，才能处于市场最前沿，提高竞争实力，从而更快更好的发展。
关键词：新常态 房地产企业 财务风险 防范
房地产企业对国民经济的发展具有重要的推动作用，然而由于房地产企业的资金投入量大、建设时间较长、存在很多的不确定性因素等特殊性，给财务风险的发生提供了可能。
一、我国房地产企业财务风险的特征
1.不确定性；不确定性已经成为了房地产商品的核心因素。所以房地产开发商开展项目投资开发活动时，应主动担负由于本项目周围环境条件引起的风险，此风险发生的主要原因是项目位置不可移动性、本地区特点所决定。尽管我们能够事先对房地产企业发展过程中可能发生的财务风险实施科学的评估及预测，但影响财务结果的因素经常变化多端，所以在房地产项目开发前无法精准获悉财务风险的轻重。
2.分散转移性；房地产商品是不可移动的，房地产企业经济效益大小直接由房地产商品的销售量决定。房地产企业要想有效防止财务风险的发生，就必须在投资过程中认真预测及深入勘察企业各个项目情况，及时了解现代市场所需要的房地产商品类型，分析项目开发区域的经济状况、周边环境，确保项目各环节保质保量完成，降低各环节风险问题，从而强化整个房地产开发品质。尽管采取一些措施只有助于降低财务风险，并不能彻底消除财务风险，但通过分散财务风险的方法，可以使风险集中于各环节上，只需有效监控各环节工作，防范各环节内部控制风险，就能够保证房地产项目在高质量状态下有序运行，减少因财务风险而引起的经济损失，促进房地产企业经济与社会两类效益的最大化，节约材料采购成本，减少资金投入量，提高房地产企业的市场竞争实力。
二、新常态下我国房地产企业财务风险的成因分析
1.财务管理环境的复杂性。当前，财务环境的复杂性已经成为了房地产企业财务风险发生的主要来源；房地产企业资金使用效率低下是引起企业潜在风险的常见原因；资金用途不合理是导致房地产企业财务资金风险发生的基本因素。另外，由于存在信息不对称的问题，所以管理进程中或多或少会掺杂主观因素，造成企业财务工作提供的信息与实际不相一致。总体而言，我国房地产企业还需要进一步规范，目前依旧有以下不足：（1）不少涉及房地产开发项目的企业缺乏专业性，只是为了自身利益而进入到该行。（2）多数房地产企业忽视了企业预算的必要性，资金未得到有效使用。（3）房地产企业领导层的素质水平参差不齐，致使企业经营效率一直停滞不前，最终引起经营风险问题。
2.企业资本结构不合理，盲目举债。首先，房地产项目的投资金额大，企业为了确保项目能正常有序运行。通常会向银行申请贷款，或者向一些资历雄厚的企业借款，完全忽视了对自身资金潜力的深入挖掘，所以存在盲目举债行为，并且自身偿债能力不足。在债台高筑的情况下房地产企业的自有资本与借入资本存在较大的比例差异，导致企业资本结构无法得到全面优化，所以企业现行的资本结构缺乏合理性，资金成本居高不下，无力偿还债务。其次，财务杠杆是在房地产企业处于负债经营状态下而产生的；以财务杠杆系数为依据来准确衡量财务杠杆效应。当企业其他条件不变时，大量的负债预示着需要进行较大的利息支出，财务杠杆系数也会逐步变大，这是直接导致财务风险发生的因。由负债引起的杠杆效应虽然能够使企业获得较为理想的经济效应，但当负债存在较大的比率时，企业就不可避免面临更为严峻的債务风险。
3.土地大量闲置，开发资金短缺。当前，多数房地产企业再次开发的目的是实现预售资金的及时回笼。当高价购地需要给付一定的土地款和投入必要的前期开发资金，同时在严格的楼市调控政策影响下，给房地产开发商带来了巨大的资金压力。随着房地产企业预售收入的预计税毛利率增加至百分之二十，房地产企业就必须用大量的资金预缴企业所得税，对资金本就不足的房地产企业发展带来了极大地影响。尤其当房地产企业的销售越来越困难、资金回收速度越来越慢，在银行贷的款还没有用于建设过程就已经被大量预征，资金严重匮乏。此外，《关于促进节约集约用地的通知》中明确强调，当土地闲置期达到两年后会无条件地收回，当土地闲置期达到一年以上，应以土地交易价的百分之二十为依据要求开发商定期缴纳相应的闲置费。如果该政策得到了全面普及，那么将会对用高成本作为代价获得大量土地的房地产企业产生极大地影响。
三、新常态下房地产企业财务风险防范策略
1.以风险管理为核心，加强内部控制建设。房地产企业在进行内部管理时应侧重于财务管理，而资金管理是财务管理的中心，效益管理则是资金管理的中心，企业管理层应充分了解这些内容。出于对防范财务风险的考虑，企业必须清晰划分各职能部门在财务管理方面应担负的职责与行使的权利，确保各部门各司其责。加强全员管理，培养员工的风险防范意识，使其积极主动融入到财务管理活动中。对财务风险控制过程中，企业应高度重视化解风险，构建基于风险管理的完善财务风险控制系统。（1）建立健全公司治理结构与监督体系；科学合理地治理结构决定了企业的健康发展，在会计内部控制制度中占据中心位置。监督体系是内部审计、稽核等专业监督机构的建立依据。发挥制度的约束作用，严厉追究责任人的责任，不断提高内部控制效率。（2）构建完善的内部控制制度；构建一套规范完善的内部控制体系，明确业务流程，清晰划分岗位职责，制定核心业务程序，健全内部控制管理制度，确保管理的高效性，实现工作环节、业务步骤的透明化，高效有序运行。加强风险防范，企业在做好经营管理工作时，还应不断强化内部控制。
2.强化资金管理，提高资金使用效率。房地产开发项目对资金的需求量非常大，倘若资金的统筹管理不当，那么房地产企业的资金链就极易出现断裂或者资金长期闲置无用，而资金的闲置将大大削弱资金利用率。所以房地产企业必须强化资金管理，明确规范的资金使用计划，满足企业经营活动对资金的需求；充分认识应收账款的管理必要性和重要性，建立科学有效的信用政策，保证资金及时回收和正常周转。
3.构建房地产企业的风险预警体系。房地产企业应从全面预算的角度出发，构建切实可行的风险预警体系，充分有效管控财务风险。房地产企业风险预警体系涉及了基本信息系统、分析监测系统、风险处理系统。基本信息系统担任财务信息的收集与传递工作；分析监测系统能够准确识别、分析及监测财务风险，当风险水平在预警线之外应进行必要的预警，该系统将财务风险指标体系的构建作为首要任务。房地产企业应结合自身实际，制定各类相配套的指标，如盈利能力指标、偿债能力指标、发展潜力指标等，建立健全风险指标的评估体系。
4.优化资本结构，降低财务风险。首先，采取先进的融资渠道，如股权收购、阶段性股权融资、房地产投资银行等多样化渠道，初期阶段，房地产企业应以股东投资、银行贷款、房地产基金融资为主要渠道；成长阶段，房地产企业应以房地产信托融资、房地产租赁融资为主要渠道；发展成熟阶段，房地产企业应以上市融资、项目融资、债券融资为主要渠道。其次，明确负债规模与比例；房地产企业在负债经营时，应注意以下三点：（1）确立具体的经营方向，以防止扩张与投资行为的盲目性，提高资金的利用率，缓解资金需求压力。（2）房地产企业应根据自身承受风险的能力合理负债。股东权益对偿债具有较好的保障作用，因此必须根据企业的权益资本规模来明确相应的负债额。（3）优化负债结构，长短期负债的规模和比例应协调一致，这对财务风险的控制具有很好的帮助。企业不能为了实现短期利益而忽视了长期能力的增长。所以房地产企业必须适度负债，权衡利弊，从而优化调整融资结构。
四、结语
综上所述可知，新常态下，房地产企业应加强防控与准确识别内部财务风险，增强风险承受能力，唯有如此，才能处于市场最前沿，提高竞争实力，从而更快更好的发展。