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摘要：项目概算作为项目成本动态控制的指导性文件，对预期收入、成本、费用目标进行分解，使人力、材料、机械、设备和建设资金等各种资源得到合理充分有效的运用，在实施过程中及时对各阶段各环节进行动态控制、协调，达到质量优良、工期和造价合理的预定目标。
关键词：项目概算；成本动态控制
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-01
一、项目概算控制目标
成本控制是房地产开发项目的主要控制目标。2008年以来，国家对房地产行业陆续出台了很多调控政策，但土地价格上涨趋势未变，项目本身的设计、功能、技术、施工、外部环境等不确定因素，对项目的成本产生各种各样的影响。项目概算作为项目实施的指导性文件，对预期收入、成本、费用目标进行分解、筹划，靠合同整合资源，使人力、材料、机械、设备和建设资金等各种资源得到合理充分有效的运用，在实施过程中及时对各阶段各环节进行动态控制、协调，达到质量优良、工期和造价合理的预定目标。
二、项目概算的编制
产品和市场的定位必须根据企业的发展战略，进行充分调研和论证。多地地王不断涌现，给人以未经论证，惊讶之感。房地产开发的前期准备一般要经历市场分析、产品定位、收入成本测算等过程，立项时提供的可行性研究报告往往是委托咨询公司编写，其中的经济效益分析对项目的实际指导意义不大。
项目概算应在获得土地后，组织财务、造价、设计、工程、营销等部门骨干人员成立编制小组，充分搜集相关资料，根据产品分类分别编制，合计成项目总概算。
项目概算的重点是开发成本，应根据成本项目细化，主要包含：1.土地成本——地价、税金、交易费等；2.前期费用——政府规费、勘探设计费等；3.土建安装费用（重点）；4.附属工程——水、电、气、暖、道路、绿化等；5.资本化利息及不可预见费用。
三、运用概算进行成本动态控制
影响项目成本的不确定因素主要是：1.工程建设相关单位；2.甲供材；3.資金；4.设计变更；5.施工条件；6.承建单位自身管理水平；7.总承包和专业承包的界面划分。
与工程建设直接相关的单位如土建安装、勘探设计、水、电、气、暖、道路、绿化等，可根据概算，按照合同进行管控；但由于房地产项目开发周期较长，一般达到3-5年，不可预见因素很多，如政策变化、业主诉求，设计变更、甲供材、资金贷款，特别是水、电、气、暖等垄断行业的霸王条款，对实施成本动态控制非常不利。
由于上述各种因素的影响，合同执行过程难免会产生偏差，一旦发现实际与概算偏差，就应及时分析产生的原因，采取必要纠偏措施或调整原概算，实施动态控制。
1.事前控制
（1）根据概算编制项目计划总控制书
计划书编制过程：根据开发计划和销售计划、设计标准、场地情况、施工队能力等拟定项目计划，详细列明需要其他部门配合的阶段及要求，重点标注，对照概算进行分解。
（2）严格图纸会审
设计院提供的施工图多数深度不够，错误、失误在所难免，如果在项目图纸会审中把关不严格，将会导致设计问题推后到后续施工阶段暴露，增大设计变更及签证量，延误工期、增加成本。在施工过程中，出现设计变更是难免的，可能是由于原设计有问题需要修改，或者是由于业主提出了新的要求，应加强图纸审查，严格控制随意变更，特别对业主的变更要求应引起重视。
2.事中控制
工程进度对施工成本的影响程度很大，应根据施工对象的特点、进度控制的薄弱环节等实际情况确定项目的节点。
节点过程控制是进度控制实施的主体阶段，也是进度控制成败的关键阶段。过程控制应做好：1.项目外围关系维护处理，以免因外部因素干扰而延误工期；2.保持与委托方及职能部门的紧密联系与沟通，加快一些审批手续的流转效率，如签证、设计变更等。
节点完成控制应及时组织项目节点验收。不能如期完成的应发出违约金通知单。进度发生变化、对变更引起后续项目施工计划的影响要及时与其他部门沟通、发布计划变更信息、测算与项目概算的偏离值。
施工过程中需要的材料、构配件、机具和设备等如果不能按期运抵施工现场或者运抵施工现场后发现其质量不符合有关标准的要求，都会对施工进度产生影响。项目计划控制人员应严格把关，供应部门应做好同材料设备供应商及施工现场的有效及时沟通，采取有效措施控制好物资供应进度。
总承包，专业分包，甲供材等界面划分问题应提前在合同中加以明确，明确得越详细越好。对于某一项施工内容，不同的施工单位由于各自的理解不同而相互推诿，相互扯皮，应做好不同工序之间，不同专业之间，不同承包商之间的有效衔接。
3.事后控制
项目概算一般预留3-5%的不可预见费，主要成分是设计变更和现场签证。变更的发生可由施工因素和施工之外的因素引起，不管何种变更，其处理都应是及时与相关部门取得联系，最好是组织召开变更协调会，将变更的影响降到最低。相关部门应做出计划变更的原因分析总结，分析计算对概算的影响。
四、结语
项目概算编制的可靠性程度对管理层决策影响极大，需要投入较多的人力并足够的重视。运用概算对成本进行动态控制的根本是靠合同整合资源，不仅需要在过程处理上运用很多的小技巧，灵活控制设计单位和施工单位，还需要各职能部门的密切配合、顺畅的沟通，以强烈的责任心、事业心，从系统的角度去完善改进。
作者简介：张炜东（1964-），男，江苏泰州人，现职称：会计师，学历：本科，研究方向：房地产成本管理。
关键词：项目概算；成本动态控制
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-01
一、项目概算控制目标
成本控制是房地产开发项目的主要控制目标。2008年以来，国家对房地产行业陆续出台了很多调控政策，但土地价格上涨趋势未变，项目本身的设计、功能、技术、施工、外部环境等不确定因素，对项目的成本产生各种各样的影响。项目概算作为项目实施的指导性文件，对预期收入、成本、费用目标进行分解、筹划，靠合同整合资源，使人力、材料、机械、设备和建设资金等各种资源得到合理充分有效的运用，在实施过程中及时对各阶段各环节进行动态控制、协调，达到质量优良、工期和造价合理的预定目标。
二、项目概算的编制
产品和市场的定位必须根据企业的发展战略，进行充分调研和论证。多地地王不断涌现，给人以未经论证，惊讶之感。房地产开发的前期准备一般要经历市场分析、产品定位、收入成本测算等过程，立项时提供的可行性研究报告往往是委托咨询公司编写，其中的经济效益分析对项目的实际指导意义不大。
项目概算应在获得土地后，组织财务、造价、设计、工程、营销等部门骨干人员成立编制小组，充分搜集相关资料，根据产品分类分别编制，合计成项目总概算。
项目概算的重点是开发成本，应根据成本项目细化，主要包含：1.土地成本——地价、税金、交易费等；2.前期费用——政府规费、勘探设计费等；3.土建安装费用（重点）；4.附属工程——水、电、气、暖、道路、绿化等；5.资本化利息及不可预见费用。
三、运用概算进行成本动态控制
影响项目成本的不确定因素主要是：1.工程建设相关单位；2.甲供材；3.資金；4.设计变更；5.施工条件；6.承建单位自身管理水平；7.总承包和专业承包的界面划分。
与工程建设直接相关的单位如土建安装、勘探设计、水、电、气、暖、道路、绿化等，可根据概算，按照合同进行管控；但由于房地产项目开发周期较长，一般达到3-5年，不可预见因素很多，如政策变化、业主诉求，设计变更、甲供材、资金贷款，特别是水、电、气、暖等垄断行业的霸王条款，对实施成本动态控制非常不利。
由于上述各种因素的影响，合同执行过程难免会产生偏差，一旦发现实际与概算偏差，就应及时分析产生的原因，采取必要纠偏措施或调整原概算，实施动态控制。
1.事前控制
（1）根据概算编制项目计划总控制书
计划书编制过程：根据开发计划和销售计划、设计标准、场地情况、施工队能力等拟定项目计划，详细列明需要其他部门配合的阶段及要求，重点标注，对照概算进行分解。
（2）严格图纸会审
设计院提供的施工图多数深度不够，错误、失误在所难免，如果在项目图纸会审中把关不严格，将会导致设计问题推后到后续施工阶段暴露，增大设计变更及签证量，延误工期、增加成本。在施工过程中，出现设计变更是难免的，可能是由于原设计有问题需要修改，或者是由于业主提出了新的要求，应加强图纸审查，严格控制随意变更，特别对业主的变更要求应引起重视。
2.事中控制
工程进度对施工成本的影响程度很大，应根据施工对象的特点、进度控制的薄弱环节等实际情况确定项目的节点。
节点过程控制是进度控制实施的主体阶段，也是进度控制成败的关键阶段。过程控制应做好：1.项目外围关系维护处理，以免因外部因素干扰而延误工期；2.保持与委托方及职能部门的紧密联系与沟通，加快一些审批手续的流转效率，如签证、设计变更等。
节点完成控制应及时组织项目节点验收。不能如期完成的应发出违约金通知单。进度发生变化、对变更引起后续项目施工计划的影响要及时与其他部门沟通、发布计划变更信息、测算与项目概算的偏离值。
施工过程中需要的材料、构配件、机具和设备等如果不能按期运抵施工现场或者运抵施工现场后发现其质量不符合有关标准的要求，都会对施工进度产生影响。项目计划控制人员应严格把关，供应部门应做好同材料设备供应商及施工现场的有效及时沟通，采取有效措施控制好物资供应进度。
总承包，专业分包，甲供材等界面划分问题应提前在合同中加以明确，明确得越详细越好。对于某一项施工内容，不同的施工单位由于各自的理解不同而相互推诿，相互扯皮，应做好不同工序之间，不同专业之间，不同承包商之间的有效衔接。
3.事后控制
项目概算一般预留3-5%的不可预见费，主要成分是设计变更和现场签证。变更的发生可由施工因素和施工之外的因素引起，不管何种变更，其处理都应是及时与相关部门取得联系，最好是组织召开变更协调会，将变更的影响降到最低。相关部门应做出计划变更的原因分析总结，分析计算对概算的影响。
四、结语
项目概算编制的可靠性程度对管理层决策影响极大，需要投入较多的人力并足够的重视。运用概算对成本进行动态控制的根本是靠合同整合资源，不仅需要在过程处理上运用很多的小技巧，灵活控制设计单位和施工单位，还需要各职能部门的密切配合、顺畅的沟通，以强烈的责任心、事业心，从系统的角度去完善改进。
作者简介：张炜东（1964-），男，江苏泰州人，现职称：会计师，学历：本科，研究方向：房地产成本管理。