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摘要：目前，关于业主自治团体地位的定位，学术界争议较大，本文首先分析业主自治团体的定位、特征和职能，通过业主委员会与其他社区组织的关系网络分析我国现行法关于业主自治团体法律地位的规定，进而探讨业主自治团体的法律地位。
关键词：业主自治团体；业主委员会；法律地位
一、业主自治团体的定位
关于现代建筑物区分所有人自治团体的研究表明，区分所有权人自治团体的性质，有法人型、非法人型和折衷型三种模式。但无论三种模式之间的差异有多大，各个模式的自治团体内部均设有与其模式相适应的自治机关。对这些管理机关给予比较法商的分析研究，无疑具有积极的意义。
1、德国法
德国现行住宅所有权法称自治机关为"管理组织"。该法第20条第1款规定，共用部分的管理责任，属于住宅所有权人及管理者。依德国现行住宅所有权法，对公共部分予以自治的机关有四种：住宅所有权人、住宅所有权人会议、管理人及管理顾问委员会。将住宅所有权人明确规定为公用部分的自治机关，是德国现行法律的独创。住宅所有权人会议指由各住宅所有权人必须参加的团体。该团体强制必设机关，在法律上位最高的管理机关。由其决定自治方针与方法，并选任管理人、管理顾问委员会及订立自治管理规约。管理人为不可欠缺的执行管理业务的必设机关。而管理顾问委员会为非必设机关，由3名委员构成，3名委员当中，通常由作为建筑物区分所有权人的1名任主席，另2名建筑物区分所有权人任委员。
2、法国法
法国现行住宅分层所有权法称区分所有权人自治团体的自治机关为"区分所有制度的机关"。依该法，作为法人的自治团体内部设有三个具体的推动其运营的自治机关。即区分所有权人大会、管理者和管理者团体参事会。其中区分所有权人大会（总会）是意思决定机关，其权限主要包括预算的通过以及决定一切诉讼问题。管理者为法国法上极为重要的机关，其被授权在法律上代表区分所有者全体。管理团体参事会指一切区分所有权人管理团体所必须选出的，对管理者予以辅佐、监督、牵制的监督性与咨询性机关。
3、日本法
日本现行建筑物区分所有权法关于自治团体的自治机关设置，分为一般自治团体和自治团体法人。
其中一般自治团体的自治机关主要有集会和管理人。集会为一般自治团体的重要机关，法律上作为区分所有权人总会而存在，是自治团体的最高意思决定机关。管理人为自治罐体的业务执行机关，其选人有区分所有权人以集会决议予以确定。
依日本现行的建筑物区分所有权法，自治团体法人的自治机关包括集会、理事和监事。其中集会，指的是区分所有权人大会，是自治团体法人的意思机关。理事为自治团体法人的必设机关，相当于一般自治团体下的自治者，代表管理自治团体法人。坚实与理事一样，也是自治团体法人的必设机关。主要以对法人的业务执行给予监督。
以上关于各国自治机关具体状况的比较分析，可以看到，德国法的规定最具有特色，其将建筑物区分所有人作为独立的自治机关予以规定，是其独创。而且，在顺序上，将其设置为第一自治机关，具有积极意义。另外就各国法的一般规定情形来看，区分所有权人大会、管理者以及监督性机关，均为重要的管理机关。它们各司其职，共同发挥其区分所有建筑物予以管理的整体功能。可以看出，区分所有权人会、管理者、监督性机关是现代各国区分所有权自治团体的一般常设性机关，而此种管理体制，毫无意义，最终与三权分立学说存在紧密联系。
二、业主自治团体的特征与职能
（一）特征
1、唯一性
业主大会是区分所有权人的自治组织，是区分所有权人共同体意思决定机关，一个物业小区只能有一个业主大会。业主大会是物业小区的意思决定机关，尽管业主大会代表的是全体区分所有权人，但人的先天性格使然，后天利益区分于素养差异使然，区分所有权人之间存在着意见分歧时很平常的情形。业主大会作为意思决定机关，其作出的决议是以集体决策的形式表现出来的，从法律技术上讲，这是一种拟制。全体建筑物区分所有人构成业主大会，因此业主大会具有问题一行。不可能在莫区分建筑物小区内同时存在两个以上的业主大会，业主大会的唯一性并不对其构成人员的身份变动产生影响，在符合法律定或约定的情况下，区分所有权人可以通过转让其权利丧失区分所有权人资格而由受让人接替其成为业主大会的新成员，享受权利承担义务。
2、强制必设性
业主大会，一般为强制必设机关，是全体区分所有权人团体的最高意思决定机关。
业主大会即使业主自治的体现，同时又充分体现出建筑物区分所有权中成员权的内涵。业主大会为带有强制性的会员组织，一旦默认在有业主协会的住宅小区内购买一套住房，他就自然拥有该协会的会员资格。哪怕他们加入业主协会是，对业主协会的情况以及自己拥有什么养的所有权并不十分了解。这种强制性一般通过成文法进行保障。美国大多数州都有针对区分所有权的条例，越来越多的州还开始考虑制定规划小区协会条例。如果说国家有关建筑物区分所有权的立法史"住宅宪法"的话，那么区分所有权人的自治组织业主大会就是该部宪法庇佑的最高机关了。除了成文法的保障之外，区分所有建筑小区的实际运转需要也存成了业主大会的必设性。
根据我国业主大会规程的规定，对于"只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。"这就意味着我国现行法规对于业主大会的基本态度是一强制必设为原则，以不设为例外。《物权法》规定"业主可以设立业主大会，选举业主委员会"，对此的态度则似乎已经转为由区分所有区人任意选择。
3、非营利组织性
业主大会一般采取非营利性组织的形式，这时期从外观上为两重特点。
其一为组织性特征。据称，最早的业主大会（POA）1743年成立于英格兰。二战结束后，由于区分所有建筑大量出现，导致各种类型的业主协会也纷纷出现，，这种扩张社团组织性质的显现。建筑物区分所有的自治组织只是其中之一。
其二是非营利性特征。非营利组织是不以获取利润为目的，为社会公益服务的机构。在现代社会中，非营利组织被视为调解社会经济生活的第三体系，其基本作用在于弥补政府与市场的双重失灵。具体而言，非营利组织所从事的活动都是市场主体和政府不愿做的活不能做好的事情。非营利组织能够发掘和运用分散的社会资源，作为公共权力和私人利益的补充机制，来制衡、沟通、协调和整合个人与群体、群体与群体以及群体与政府间的关系。作为建筑物区分所有权人自治组织的业主大会很明显具有上述一些特征，对于区分所有权人共同体关系的维护、共用部分、共用设施的管理、使用与维护办法，都体现了公共事务治理之道。非营利性的界定主要考虑两个问题意识是否允许从事敬业活动，二是是否允许进行收入分配。非营利组织的功能载于为社会公益提供服务，所以，它不能进行商事活动，不能赚取利润。根据民政部、国家工商行政管理局《关于社会团体开展经营活动的有关问题的通知》，社会团体可以设立为非法人经营机构。根据《物业管理条例》第55条规定"利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。"这也说明，从目前我国的相关法律规范判断，业主大会属于典型的非营利型组织。
（二）职能
在我国，业主自治团体只要包括作为意思决定机构的业主大会和作为业务执行机构的业主委员会，此二者构成业主自治管理的主要形式，故探讨如何促进两个机构的运作，对于促进业主自治管理的实现具有十分重要的意义：
业主大会作为区分所有权人的自治组织，其行使权力的基础是建筑物区分所有权，其基本职能的形式也是围绕区分所有权的行使与作为所有权标的的建筑物的管理或维护展开。
由全体区分所有权人组成的业主大会，是区分所有权人自治的决策机构，对于物业小区重大失误享有决策权。通常有权决定制定和修改业主会议议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举和更换业主委员会；选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；修缮、改善、重建建筑物及其附属设施及其有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
在具体职能的形式上，由于业主大会受自身会议次数少、会议期间规定、暂短的限制，对区分所有小区的事务决策只能采取集中式的处理方式，对于大量发生的日常事务的管理域决策，一般通过授权方式，交由其常设机构业主委员会或其他特别委员会来解决，业主委员会或其他特别委员会就授权工作向业主大会汇报处理情况并接受业主大会的监督。授权的具体范围包括业主委员会具体职能、议事规则等，对于业主委员会或特别委员会超越授权，侵害其他区分所有权人权益的行为，业主大会有权加以否定或申请人民法院予以撤销。
综上，召开会议、进行议决、形成决议是业主大会行使职能的最主要的形式。
三、业主委员会与其他社区组织的关系网络
（一）业主委员会与社区居民委员会的关系
《物业管理条例》规定在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。从这个规定来看，业主委员会受居民委员会的指导与监督。而对业主委员会如何配合居民委员会、配合那些工作规定不清楚，对二者的职责也规定的不清楚。
对于业主委员会与社区居民委员会的关系，是一种团结协作关系和监督与被监督的关系。笔者认为二者既有联系又有区别。二者的联系包括：一是从组织性质方面来看，二者都是群众性自治组织，都有代表和维护居民（业主）权益的性质。二是从管理服务的范围方面来看，二者的管理和服务的地域范围相重叠，即管理范围为整个住宅小区。三是从服务对象方面来看，二者的服务对象具有交叉性，社区居民委员会服务的对象为全体居民，包括居民中的具有业主身份的居民。四是从工作内容方面来看，二者都有改善小区环境，维护小区卫生和治安秩序，提高居民生活质量的职责。五是从工作目标方面来看，二者都以创建文明和谐小区为共同目标。二者的优势两种性质不同的自治组织，有着明显的区别：一是从法律基础方面来看，二者依据的法律不同，社区居民委员会依据《城市居民委员会组织法》，而业主委员会依据《物业管理条例》、《物权法》等。二是从权利的行使方面来看，社区居民委员会行使的权利是政治权利，全体居民都享有。业主委员会是一种所有权人组织，是民法上的组织，业主委员会行使的是民法上的所有权，只有业主享有。三是从人事方面来看，居民委员会由居民会议或居民代表大会选举产生，而业主委员会成员则有业主大会选出。
（二）业主委员会与物业公司的关系
在业主自治中长期困扰业主自治的一个问题是关于业主委员会与物业公司的定位问题。准确科学地为业主委员会与物业治理公司定位，明确它们各自的法律地位，是我国建立业主自治法律不可或缺内容。也是培育和规范物业治理市场的首要前提和必然要求。
对于业主委员会与物业公司而只存在三种关系，一是法律上的平等地位关系。业主委员会代表业主，与由业主大会选聘的管理公司洽谈物业服务合同事宜，并作为委托方在合同上盖章，二者法律地位平等。二是经济上的有偿服务关系。业主委员会聘请物业公司是为了业主和使用人能享受物业管理服务，同时支付相应的服务费用。三是工作上的监督合作关系。业主委员会和物业公司是物业管理活动中的两个主体，存在监督和合作的关系。
在业主自治团体实践过程中，一定要厘清业主委员会和居民委员会以及物业公司的职责，保障业主自治团体更好地开展工作。
作者简介：张举国（1977-），男，汉族，甘肃景泰人，硕士，甘肃政法学院公共管理学院副教授，硕导，从事教学科研工作。
关键词：业主自治团体；业主委员会；法律地位
一、业主自治团体的定位
关于现代建筑物区分所有人自治团体的研究表明，区分所有权人自治团体的性质，有法人型、非法人型和折衷型三种模式。但无论三种模式之间的差异有多大，各个模式的自治团体内部均设有与其模式相适应的自治机关。对这些管理机关给予比较法商的分析研究，无疑具有积极的意义。
1、德国法
德国现行住宅所有权法称自治机关为"管理组织"。该法第20条第1款规定，共用部分的管理责任，属于住宅所有权人及管理者。依德国现行住宅所有权法，对公共部分予以自治的机关有四种：住宅所有权人、住宅所有权人会议、管理人及管理顾问委员会。将住宅所有权人明确规定为公用部分的自治机关，是德国现行法律的独创。住宅所有权人会议指由各住宅所有权人必须参加的团体。该团体强制必设机关，在法律上位最高的管理机关。由其决定自治方针与方法，并选任管理人、管理顾问委员会及订立自治管理规约。管理人为不可欠缺的执行管理业务的必设机关。而管理顾问委员会为非必设机关，由3名委员构成，3名委员当中，通常由作为建筑物区分所有权人的1名任主席，另2名建筑物区分所有权人任委员。
2、法国法
法国现行住宅分层所有权法称区分所有权人自治团体的自治机关为"区分所有制度的机关"。依该法，作为法人的自治团体内部设有三个具体的推动其运营的自治机关。即区分所有权人大会、管理者和管理者团体参事会。其中区分所有权人大会（总会）是意思决定机关，其权限主要包括预算的通过以及决定一切诉讼问题。管理者为法国法上极为重要的机关，其被授权在法律上代表区分所有者全体。管理团体参事会指一切区分所有权人管理团体所必须选出的，对管理者予以辅佐、监督、牵制的监督性与咨询性机关。
3、日本法
日本现行建筑物区分所有权法关于自治团体的自治机关设置，分为一般自治团体和自治团体法人。
其中一般自治团体的自治机关主要有集会和管理人。集会为一般自治团体的重要机关，法律上作为区分所有权人总会而存在，是自治团体的最高意思决定机关。管理人为自治罐体的业务执行机关，其选人有区分所有权人以集会决议予以确定。
依日本现行的建筑物区分所有权法，自治团体法人的自治机关包括集会、理事和监事。其中集会，指的是区分所有权人大会，是自治团体法人的意思机关。理事为自治团体法人的必设机关，相当于一般自治团体下的自治者，代表管理自治团体法人。坚实与理事一样，也是自治团体法人的必设机关。主要以对法人的业务执行给予监督。
以上关于各国自治机关具体状况的比较分析，可以看到，德国法的规定最具有特色，其将建筑物区分所有人作为独立的自治机关予以规定，是其独创。而且，在顺序上，将其设置为第一自治机关，具有积极意义。另外就各国法的一般规定情形来看，区分所有权人大会、管理者以及监督性机关，均为重要的管理机关。它们各司其职，共同发挥其区分所有建筑物予以管理的整体功能。可以看出，区分所有权人会、管理者、监督性机关是现代各国区分所有权自治团体的一般常设性机关，而此种管理体制，毫无意义，最终与三权分立学说存在紧密联系。
二、业主自治团体的特征与职能
（一）特征
1、唯一性
业主大会是区分所有权人的自治组织，是区分所有权人共同体意思决定机关，一个物业小区只能有一个业主大会。业主大会是物业小区的意思决定机关，尽管业主大会代表的是全体区分所有权人，但人的先天性格使然，后天利益区分于素养差异使然，区分所有权人之间存在着意见分歧时很平常的情形。业主大会作为意思决定机关，其作出的决议是以集体决策的形式表现出来的，从法律技术上讲，这是一种拟制。全体建筑物区分所有人构成业主大会，因此业主大会具有问题一行。不可能在莫区分建筑物小区内同时存在两个以上的业主大会，业主大会的唯一性并不对其构成人员的身份变动产生影响，在符合法律定或约定的情况下，区分所有权人可以通过转让其权利丧失区分所有权人资格而由受让人接替其成为业主大会的新成员，享受权利承担义务。
2、强制必设性
业主大会，一般为强制必设机关，是全体区分所有权人团体的最高意思决定机关。
业主大会即使业主自治的体现，同时又充分体现出建筑物区分所有权中成员权的内涵。业主大会为带有强制性的会员组织，一旦默认在有业主协会的住宅小区内购买一套住房，他就自然拥有该协会的会员资格。哪怕他们加入业主协会是，对业主协会的情况以及自己拥有什么养的所有权并不十分了解。这种强制性一般通过成文法进行保障。美国大多数州都有针对区分所有权的条例，越来越多的州还开始考虑制定规划小区协会条例。如果说国家有关建筑物区分所有权的立法史"住宅宪法"的话，那么区分所有权人的自治组织业主大会就是该部宪法庇佑的最高机关了。除了成文法的保障之外，区分所有建筑小区的实际运转需要也存成了业主大会的必设性。
根据我国业主大会规程的规定，对于"只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。"这就意味着我国现行法规对于业主大会的基本态度是一强制必设为原则，以不设为例外。《物权法》规定"业主可以设立业主大会，选举业主委员会"，对此的态度则似乎已经转为由区分所有区人任意选择。
3、非营利组织性
业主大会一般采取非营利性组织的形式，这时期从外观上为两重特点。
其一为组织性特征。据称，最早的业主大会（POA）1743年成立于英格兰。二战结束后，由于区分所有建筑大量出现，导致各种类型的业主协会也纷纷出现，，这种扩张社团组织性质的显现。建筑物区分所有的自治组织只是其中之一。
其二是非营利性特征。非营利组织是不以获取利润为目的，为社会公益服务的机构。在现代社会中，非营利组织被视为调解社会经济生活的第三体系，其基本作用在于弥补政府与市场的双重失灵。具体而言，非营利组织所从事的活动都是市场主体和政府不愿做的活不能做好的事情。非营利组织能够发掘和运用分散的社会资源，作为公共权力和私人利益的补充机制，来制衡、沟通、协调和整合个人与群体、群体与群体以及群体与政府间的关系。作为建筑物区分所有权人自治组织的业主大会很明显具有上述一些特征，对于区分所有权人共同体关系的维护、共用部分、共用设施的管理、使用与维护办法，都体现了公共事务治理之道。非营利性的界定主要考虑两个问题意识是否允许从事敬业活动，二是是否允许进行收入分配。非营利组织的功能载于为社会公益提供服务，所以，它不能进行商事活动，不能赚取利润。根据民政部、国家工商行政管理局《关于社会团体开展经营活动的有关问题的通知》，社会团体可以设立为非法人经营机构。根据《物业管理条例》第55条规定"利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。"这也说明，从目前我国的相关法律规范判断，业主大会属于典型的非营利型组织。
（二）职能
在我国，业主自治团体只要包括作为意思决定机构的业主大会和作为业务执行机构的业主委员会，此二者构成业主自治管理的主要形式，故探讨如何促进两个机构的运作，对于促进业主自治管理的实现具有十分重要的意义：
业主大会作为区分所有权人的自治组织，其行使权力的基础是建筑物区分所有权，其基本职能的形式也是围绕区分所有权的行使与作为所有权标的的建筑物的管理或维护展开。
由全体区分所有权人组成的业主大会，是区分所有权人自治的决策机构，对于物业小区重大失误享有决策权。通常有权决定制定和修改业主会议议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举和更换业主委员会；选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；修缮、改善、重建建筑物及其附属设施及其有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
在具体职能的形式上，由于业主大会受自身会议次数少、会议期间规定、暂短的限制，对区分所有小区的事务决策只能采取集中式的处理方式，对于大量发生的日常事务的管理域决策，一般通过授权方式，交由其常设机构业主委员会或其他特别委员会来解决，业主委员会或其他特别委员会就授权工作向业主大会汇报处理情况并接受业主大会的监督。授权的具体范围包括业主委员会具体职能、议事规则等，对于业主委员会或特别委员会超越授权，侵害其他区分所有权人权益的行为，业主大会有权加以否定或申请人民法院予以撤销。
综上，召开会议、进行议决、形成决议是业主大会行使职能的最主要的形式。
三、业主委员会与其他社区组织的关系网络
（一）业主委员会与社区居民委员会的关系
《物业管理条例》规定在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。从这个规定来看，业主委员会受居民委员会的指导与监督。而对业主委员会如何配合居民委员会、配合那些工作规定不清楚，对二者的职责也规定的不清楚。
对于业主委员会与社区居民委员会的关系，是一种团结协作关系和监督与被监督的关系。笔者认为二者既有联系又有区别。二者的联系包括：一是从组织性质方面来看，二者都是群众性自治组织，都有代表和维护居民（业主）权益的性质。二是从管理服务的范围方面来看，二者的管理和服务的地域范围相重叠，即管理范围为整个住宅小区。三是从服务对象方面来看，二者的服务对象具有交叉性，社区居民委员会服务的对象为全体居民，包括居民中的具有业主身份的居民。四是从工作内容方面来看，二者都有改善小区环境，维护小区卫生和治安秩序，提高居民生活质量的职责。五是从工作目标方面来看，二者都以创建文明和谐小区为共同目标。二者的优势两种性质不同的自治组织，有着明显的区别：一是从法律基础方面来看，二者依据的法律不同，社区居民委员会依据《城市居民委员会组织法》，而业主委员会依据《物业管理条例》、《物权法》等。二是从权利的行使方面来看，社区居民委员会行使的权利是政治权利，全体居民都享有。业主委员会是一种所有权人组织，是民法上的组织，业主委员会行使的是民法上的所有权，只有业主享有。三是从人事方面来看，居民委员会由居民会议或居民代表大会选举产生，而业主委员会成员则有业主大会选出。
（二）业主委员会与物业公司的关系
在业主自治中长期困扰业主自治的一个问题是关于业主委员会与物业公司的定位问题。准确科学地为业主委员会与物业治理公司定位，明确它们各自的法律地位，是我国建立业主自治法律不可或缺内容。也是培育和规范物业治理市场的首要前提和必然要求。
对于业主委员会与物业公司而只存在三种关系，一是法律上的平等地位关系。业主委员会代表业主，与由业主大会选聘的管理公司洽谈物业服务合同事宜，并作为委托方在合同上盖章，二者法律地位平等。二是经济上的有偿服务关系。业主委员会聘请物业公司是为了业主和使用人能享受物业管理服务，同时支付相应的服务费用。三是工作上的监督合作关系。业主委员会和物业公司是物业管理活动中的两个主体，存在监督和合作的关系。
在业主自治团体实践过程中，一定要厘清业主委员会和居民委员会以及物业公司的职责，保障业主自治团体更好地开展工作。
作者简介：张举国（1977-），男，汉族，甘肃景泰人，硕士，甘肃政法学院公共管理学院副教授，硕导，从事教学科研工作。