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摘 要：学界和业内对房地产价格、供需等热点问题的研究纷乱杂陈，使居民的购房决策陷入信息混乱，政府的政策制定趋于左右摇摆。文章从房地产需求的角度出发，从微观经济学、投资学、城市经济学的视角来解析房地产需求的理论根源，得到影响房地产需求的主要因素，推导出房地产需求理论方程，构建了房地产需求对数计量模型，并运用我国最具代表性的20个大中城市1998-2010年时间序列数据进行实证检验，得出了一些深刻的结论和启示。
关键词：房地产需求 需求方程 需求模型
中图分类号：F293.30 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2014）04-080-03
房地产市场存在的过度需求和大量空置的矛盾现象，使房地产价格信息具有不可识别性，从而让居民陷入非理性的陷阱和两难的抉择中。对房地产需求的研究应该透过表象揭示其内在规律，给购房者的消费投资和政府的经济行业政策提供正确的前瞻性的信息，因此我们有必要去探究房地产需求的理论根源。
房地产需求从严格意义上讲是有效需求即现实需求，它是购买欲望和支付能力的统一。房地产需求从广泛意义上讲是宏观需求即社会需求，它是一段时期内整个社会对房地产的需求总和构成的。由于房地产兼具商品和金融属性，因此我们分析房地产需求时可以从消费需求和投资需求两个方面来探讨。
一、房地产需求的一般理论
（一）消费需求的选择理论：效用最大化
当购房者将房地产看成是消费品时，应满足微观经济个体效用最大化的行为选择理论。房地产消费需求的效用最大化可以理解为在房地产价格、一般商品价格和收入的约束下，购房者根据其偏好，依据无差异曲线和预算线所作的最优选择。最优选择的要求是无差异曲线和预算线相切时，两条线的斜率相等，其经济意义是在收入一定的条件下，购房者会根据房地产价格和一般商品价格自行调整对房地产的需求以满足最大效用。当房地产价格上升时，购房者会减少其消费需求；当一般商品价格上升时，购房者会增加房地产的消费需求。而当收入变动时，预算线会发生变动，其对房地产需求的影响是正向的。
（二）投资需求的决定理论：资本边际效率
当购房者将房地产看成是投资品时，应符合凯恩斯关于资本边际效率理论的定义和解释。资本边际效率在房地产投资中可以理解为房地产以后各期收益和残值的一种贴现率，当贴现率大于市场利率时，投资是值得的，反之则不值得。而投资者购买房地产的目的往往不是为了长期持有，与长期收益和残值相比，他更关注下一期价格（预期价格）的变化。所以房地产的投资需求可以认为是市场利率和房地产预期价格共同作用决定的，当市场利率较低时，资本边际效率相对较高，对房地产的投资需求相对较大；当预期价格上涨时，资本边际效率线就会向上移动，与投资需求的变动存在正相关关系。
（三）宏观需求的解释理论：诺瑟姆曲线
在城市经济学中，诺瑟姆将城市化进程描述为一条扁平的S型曲线，可用来解释整个社会对房地产需求的宏观变动。在诺瑟姆曲线的第一阶段，城市化发展的初期，城市人口数量少，农村人口进入缓慢，对城市房地产的需求增长也较为缓慢。在诺瑟姆曲线的第二阶段，城市化发展的中期，城市规模不断扩展，人口急剧增加，农村人口向城市尤其是大城市集聚，对城市房地产的需求也极为旺盛。
在诺瑟姆曲线的第三阶段，城市化发展的后期，城市规模趋于稳定，人口数量增长趋于平缓，甚至逐渐趋向饱和，对城市房地产的需求也相对稳定。
二、房地产需求方程
四、结论与启示
（一）收入和利率不是影响房地产需求的显著因素
从修正后房地产需求回归模型的最终结果中可以看出，影响房地产需求的显著因素是价格、预期价格、居民消费价格指数、城市人口数。收入和利率两个因素由于没有通过参数检验而被模型舍弃，这与我们的理论分析和惯常思维有一些出入。城市居民可支配收入不能解释商品房销售面积的变化，其原因可能有两个方面：一是城市居民可支配收入的统计方法存在缺陷，很多隐性收入和“灰色”收入没有被确切统计，居民的真实收入与官方的统计数据有很大的偏差；二是从现阶段的状况看，家庭财富对房地产需求的影响要远远大于家庭收入，而家庭财富的统计则更为困难。利率不能很好地解释房地产需求变化的原因我们也可以从两个方面去解释：一是按期限加权的银行一年期存款利率只是官方利率，不能有效代表市场利率；二是与前些年投资房地产的收益相比，银行利率显得微不足道，触动不了房产投资者的需求偏好。
（二）房地产预期价格的需求弹性最大，影响程度也最大
房地产需求对数模型中未标准化的回归系数，对应着各因素的需求弹性。从符号上看，价格起着负效应，其它三项为正效应，这与我们之前对房地产需求的理论分析是一致的。其中，预期价格需求弹性最大，为0.805，表明在其它因素不变的情况下，预期价格每上升1%，商品房销售面积增加0.805%；同理，价格、居民消费价格指数和城市人口数的需求弹性分别为-0.646%、7.702%和4.78%。模型中标准化的回归系数，对应着各因素的影响程度。我们可以对标准化回归系数的绝对值（简写为│Beta│）按重要程度進行归类排序，若将分类标准的临界值定为0.3和0.6：│Beta│≥0.6为A类，影响较大；0.6>│Beta│≥0.3为B类，影响一般；│Beta│<0.3为C类，影响较小。按此标准，预期价格│Beta│值0.650，为最大，属于A类；其次是城市人口数，│Beta│值为0.612，也属于A类；相应地，房地产价格属于B类，居民消费价格指数属于C类。
（三）政策启示
经过以上对房地产需求模型的实证分析发现，房地产预期价格的需求弹性和影响程度都远高于房地产价格，表明近十年来房地产需求主要是由投资需求推动的。同时，城市人口变动对房地产需求也起着重要的影响。因此，要解决现阶段房地产市场中令人困惑的矛盾难题，引导居民理性购房，维护房地产市场健康发展，政府首先要洞悉房地产需求乱象的根源，考虑制定政策的出发点和落脚点：抑制投资需求，保护居住需求。为此，政府应该制定更为规范的金融政策，减少银行对房产投资需求的过渡支持；政府应该重塑更为严格的税收体系，降低房地产投资过大的个人收益；政府应该建立更为成熟的行业制度，尽量避免购房人陷入信息不对称和逆向选择的风险中。同时，为了鼓励和满足房地产自住需求，政府应该大力推行具有外部性的房地产公共产品，加大保障房和廉租房建设；政府应该对房地产实行限制价格措施，采取房地产销售询价和核价相结合的定价模式。此外，政府还应有（下转第83页）（上接第81页）效利用收入政策和利率政策来调节房地产需求，提高居民收入，制定规范严谨的居民收入核算体系，引导利率市场化，使收入和利率对房地产需求的影响效应得到体现。
[本文为2012年浙江省社会科学界联合会重点研究课题的成果。编号：2012Z56]
注释：
①根据社科院发布中国城市竞争力排名，选取位于前列的北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、武汉、大连、成都、沈阳、青岛、西安、厦门、长沙、宁波、哈尔滨、南昌、温州等20个城市。
参考文献：
[1] [美]丹尼斯·迪帕斯奎尔.城市经济学与房地产市场[M].北京：经济科学出版社，2005
[2] 傅劲锋.房地产价格理论与实证研究[D].博士学位论文.吉林大学，2007
[3] 李铁岗.房地产空闲与过量需求的模型分析[J].山东大学学报（人文社会科学版），2002（03）
[4] 李勇辉，潘爱民.我国住房消费市场不均衡的系统原因研究[J].消费经济，2003（06）
[5] 凌定胜，程永生，刘佳.市民购房决策模型研究[J].统计与决策，2007（08）
[6] 任彪，魏学薛.我国房地产市场需求机制的理论探索和实证检验[J].河北经贸大学学报（综合版），2008（04）
[7] 任萍，宋伟，刘武.基于自组织数据挖掘的房地产影响因素分析[J].统计与决策，2005（10）
[8] 王金明，高铁梅.对我国房地产市场需求和供给函数的动态分析[J].中国软科学，2004（04）
[9] 王万力.非均衡理论下住宅市场供求机制研究[M].上海：上海财经大学出版社，2011
（作者简介：张勤，浙江经贸职业技术学院讲师、浙江大学金融学硕士，研究方向为经济计量分析 浙江杭州 310018）
（责编：纪毅）
关键词：房地产需求 需求方程 需求模型
中图分类号：F293.30 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2014）04-080-03
房地产市场存在的过度需求和大量空置的矛盾现象，使房地产价格信息具有不可识别性，从而让居民陷入非理性的陷阱和两难的抉择中。对房地产需求的研究应该透过表象揭示其内在规律，给购房者的消费投资和政府的经济行业政策提供正确的前瞻性的信息，因此我们有必要去探究房地产需求的理论根源。
房地产需求从严格意义上讲是有效需求即现实需求，它是购买欲望和支付能力的统一。房地产需求从广泛意义上讲是宏观需求即社会需求，它是一段时期内整个社会对房地产的需求总和构成的。由于房地产兼具商品和金融属性，因此我们分析房地产需求时可以从消费需求和投资需求两个方面来探讨。
一、房地产需求的一般理论
（一）消费需求的选择理论：效用最大化
当购房者将房地产看成是消费品时，应满足微观经济个体效用最大化的行为选择理论。房地产消费需求的效用最大化可以理解为在房地产价格、一般商品价格和收入的约束下，购房者根据其偏好，依据无差异曲线和预算线所作的最优选择。最优选择的要求是无差异曲线和预算线相切时，两条线的斜率相等，其经济意义是在收入一定的条件下，购房者会根据房地产价格和一般商品价格自行调整对房地产的需求以满足最大效用。当房地产价格上升时，购房者会减少其消费需求；当一般商品价格上升时，购房者会增加房地产的消费需求。而当收入变动时，预算线会发生变动，其对房地产需求的影响是正向的。
（二）投资需求的决定理论：资本边际效率
当购房者将房地产看成是投资品时，应符合凯恩斯关于资本边际效率理论的定义和解释。资本边际效率在房地产投资中可以理解为房地产以后各期收益和残值的一种贴现率，当贴现率大于市场利率时，投资是值得的，反之则不值得。而投资者购买房地产的目的往往不是为了长期持有，与长期收益和残值相比，他更关注下一期价格（预期价格）的变化。所以房地产的投资需求可以认为是市场利率和房地产预期价格共同作用决定的，当市场利率较低时，资本边际效率相对较高，对房地产的投资需求相对较大；当预期价格上涨时，资本边际效率线就会向上移动，与投资需求的变动存在正相关关系。
（三）宏观需求的解释理论：诺瑟姆曲线
在城市经济学中，诺瑟姆将城市化进程描述为一条扁平的S型曲线，可用来解释整个社会对房地产需求的宏观变动。在诺瑟姆曲线的第一阶段，城市化发展的初期，城市人口数量少，农村人口进入缓慢，对城市房地产的需求增长也较为缓慢。在诺瑟姆曲线的第二阶段，城市化发展的中期，城市规模不断扩展，人口急剧增加，农村人口向城市尤其是大城市集聚，对城市房地产的需求也极为旺盛。
在诺瑟姆曲线的第三阶段，城市化发展的后期，城市规模趋于稳定，人口数量增长趋于平缓，甚至逐渐趋向饱和，对城市房地产的需求也相对稳定。
二、房地产需求方程
四、结论与启示
（一）收入和利率不是影响房地产需求的显著因素
从修正后房地产需求回归模型的最终结果中可以看出，影响房地产需求的显著因素是价格、预期价格、居民消费价格指数、城市人口数。收入和利率两个因素由于没有通过参数检验而被模型舍弃，这与我们的理论分析和惯常思维有一些出入。城市居民可支配收入不能解释商品房销售面积的变化，其原因可能有两个方面：一是城市居民可支配收入的统计方法存在缺陷，很多隐性收入和“灰色”收入没有被确切统计，居民的真实收入与官方的统计数据有很大的偏差；二是从现阶段的状况看，家庭财富对房地产需求的影响要远远大于家庭收入，而家庭财富的统计则更为困难。利率不能很好地解释房地产需求变化的原因我们也可以从两个方面去解释：一是按期限加权的银行一年期存款利率只是官方利率，不能有效代表市场利率；二是与前些年投资房地产的收益相比，银行利率显得微不足道，触动不了房产投资者的需求偏好。
（二）房地产预期价格的需求弹性最大，影响程度也最大
房地产需求对数模型中未标准化的回归系数，对应着各因素的需求弹性。从符号上看，价格起着负效应，其它三项为正效应，这与我们之前对房地产需求的理论分析是一致的。其中，预期价格需求弹性最大，为0.805，表明在其它因素不变的情况下，预期价格每上升1%，商品房销售面积增加0.805%；同理，价格、居民消费价格指数和城市人口数的需求弹性分别为-0.646%、7.702%和4.78%。模型中标准化的回归系数，对应着各因素的影响程度。我们可以对标准化回归系数的绝对值（简写为│Beta│）按重要程度進行归类排序，若将分类标准的临界值定为0.3和0.6：│Beta│≥0.6为A类，影响较大；0.6>│Beta│≥0.3为B类，影响一般；│Beta│<0.3为C类，影响较小。按此标准，预期价格│Beta│值0.650，为最大，属于A类；其次是城市人口数，│Beta│值为0.612，也属于A类；相应地，房地产价格属于B类，居民消费价格指数属于C类。
（三）政策启示
经过以上对房地产需求模型的实证分析发现，房地产预期价格的需求弹性和影响程度都远高于房地产价格，表明近十年来房地产需求主要是由投资需求推动的。同时，城市人口变动对房地产需求也起着重要的影响。因此，要解决现阶段房地产市场中令人困惑的矛盾难题，引导居民理性购房，维护房地产市场健康发展，政府首先要洞悉房地产需求乱象的根源，考虑制定政策的出发点和落脚点：抑制投资需求，保护居住需求。为此，政府应该制定更为规范的金融政策，减少银行对房产投资需求的过渡支持；政府应该重塑更为严格的税收体系，降低房地产投资过大的个人收益；政府应该建立更为成熟的行业制度，尽量避免购房人陷入信息不对称和逆向选择的风险中。同时，为了鼓励和满足房地产自住需求，政府应该大力推行具有外部性的房地产公共产品，加大保障房和廉租房建设；政府应该对房地产实行限制价格措施，采取房地产销售询价和核价相结合的定价模式。此外，政府还应有（下转第83页）（上接第81页）效利用收入政策和利率政策来调节房地产需求，提高居民收入，制定规范严谨的居民收入核算体系，引导利率市场化，使收入和利率对房地产需求的影响效应得到体现。
[本文为2012年浙江省社会科学界联合会重点研究课题的成果。编号：2012Z56]
注释：
①根据社科院发布中国城市竞争力排名，选取位于前列的北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、武汉、大连、成都、沈阳、青岛、西安、厦门、长沙、宁波、哈尔滨、南昌、温州等20个城市。
参考文献：
[1] [美]丹尼斯·迪帕斯奎尔.城市经济学与房地产市场[M].北京：经济科学出版社，2005
[2] 傅劲锋.房地产价格理论与实证研究[D].博士学位论文.吉林大学，2007
[3] 李铁岗.房地产空闲与过量需求的模型分析[J].山东大学学报（人文社会科学版），2002（03）
[4] 李勇辉，潘爱民.我国住房消费市场不均衡的系统原因研究[J].消费经济，2003（06）
[5] 凌定胜，程永生，刘佳.市民购房决策模型研究[J].统计与决策，2007（08）
[6] 任彪，魏学薛.我国房地产市场需求机制的理论探索和实证检验[J].河北经贸大学学报（综合版），2008（04）
[7] 任萍，宋伟，刘武.基于自组织数据挖掘的房地产影响因素分析[J].统计与决策，2005（10）
[8] 王金明，高铁梅.对我国房地产市场需求和供给函数的动态分析[J].中国软科学，2004（04）
[9] 王万力.非均衡理论下住宅市场供求机制研究[M].上海：上海财经大学出版社，2011
（作者简介：张勤，浙江经贸职业技术学院讲师、浙江大学金融学硕士，研究方向为经济计量分析 浙江杭州 310018）
（责编：纪毅）