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受房地产行业“低气压”影响，今年以来，多家中小房企资金链吃紧。穷则思变，冲刺IPO，借助国际平台融资成为许多中小房企的“生财”法门。
7月7日，国瑞置业有限公司（以下简称“国瑞置业”）正式挂牌香港联交所，成为今年以来第五只成功在此地挂牌上市的内房股（内资房地产股）。然而，国瑞置业上市后遇冷，市场对其核心资产、发展战略以及家族式管理质疑迭出。记者曾致电国瑞置业，截至7月中旬记者发稿，并未收到回应。
优质土储偏低
由于楼市“不景气”，资本市场对于冲刺IPO的房企，尤其是中小房企也没好“脸色”。
7月4日，国瑞置业公布其配售结果显示，国瑞置业仅获得281名投资者认购，共认购1304.6万股，相当于香港发售股份总数6617.8万股的19.71%。国际发售部分，最终认购数为6.487亿股，约占全球发售股份总数的98.03%，获轻微超额认购。
由于公开发售仅获近20%认购，国瑞置业只得以招股范围近乎下限定价发行，将发售价定为每股2.38港元。以发售价计算，经扣除公司于全球发售应付的承销费及估计开支后，国瑞置业全球发售的集资净额约为14.83亿港元。但上市首日，报价2.32港元，较招股价仍低2.5%。
在国瑞置业上市之前，阳光100、光谷联合、亿达中国等四支内房股也遭遇市场“冷脸”，有的上市就破发，有的严重认购不足，不得不大幅调低招股价并推迟上市。
国瑞置业执行董事葛伟光在接受新华网记者采访时表示：“只能说这反映了大家一致的看法，主要是对这个行业的判断吧。”
多位业内人士认为，中小型开发商逆势成长难度较大，投资者对国瑞置业上市仍存有疑虑。安信国际在报告中指出，这与房地产市场持续低迷有关，加重了资本市场对中小房企的不看好。
有券商分析人士表示，优质土储占比偏低亦是国瑞置业发行即遇冷的重要原因。
国瑞置业招股书显示：“我们是北京市二环路内第二大物业开发商，拥有4.1%的市场份额，并且为全北京第45大物业开发商，所占市场份额为0.34%。”其引述第一太平戴维斯的报告描述，截至2014年3月31日，国瑞置业是“北京二环路内第二大物业开发商，占据4.1%的市场份额。”
虽然国瑞置业一再强调其一线城市的土地储备，但记者查阅其招股书的土地储备发现，国瑞置业所拥有的680万平米土地储备中，北京实际上只有39.05万平米，占比仅为5.8%，平均地价为8378元/平米。其大多数土地储备位于二三线城市，其中占比最大的是廊坊（31.3%）和沈阳（22.7%）。
盛富资本与协众国际总裁黄立冲表示，对于内房股，香港资本市场最为关注的是企业的土地储备。今年以来，国内二三线城市房地产市场持续动荡，投资者对于土地储备集中在二三线城市的地产商估值更为小心。
负重前行
国瑞置业招股书显示，该公司向全球发售6617.8万股，集资总额约16亿港元，其中所得约60%用于公司的房地产开发项目；约30%用作未来物色和收购合适的地块作为公司的土地储备之用。国瑞置业董事会主席兼执行董事张章笋也在接受媒体采访时表示，今后会继续在一线和二线城市增加土地储备，开发精品住宅及综合体项目等投资性物业。
计划很美好，但国瑞置业目前的经营及财政状况是否能支撑其扩张的步伐呢？
记者查阅资料发现，国瑞置业2013年的负债比率已经高达120%，净负债与权益比率为106%，如果未来继续在一线和二线城市拿地，其资金链无疑将承受巨大的压力。此外，一二线城市越来越高涨的拿地成本也将对国瑞置业造成不小的负担。
去年国瑞置业拍下了国瑞购物中心北侧哈德门饭店原址地块，就用了27.778亿元，这一土地款已经相当于去年国瑞置业全年销售额的55%。照此计算，如果国瑞置业希望在一线土地市场再下一城，所需资金或将不少于十亿元。
“除了拿地成本激增的负担外，今年以来，受房地产市场整体低迷的影响，许多中小房企销售不佳、回款速度减慢，资金链十分紧张。”在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，国瑞置业面临的资金压力也同样不小。
在国瑞置业的招股书中，用了极大的篇幅来描述其北京核心地段的项目，以及二环内的土地储备，似乎在向外界传递“我们的项目卖得好，有库存，不差钱”的信号。不过据记者调查，国瑞置业在东二环内开发的富贵园和国瑞城（又叫国瑞紫金台），虽然的确算得上北京核心区排得上号的大项目，但前者已经清盘，后者也接近清盘。该项目最新房源去年9月入市，开盘的价格为6.8万元/平米，目前均价为8.5万元/平米。记者查询北京市房地产交易管理网数据得知，项目2011年4月转现房销售至今，5号楼共计323套房源仅签约了142套，去化率不足44%，成交均价也仅为5.69万元/平米。
而国瑞置业另一处物业，号称“黄金地段小豪宅”的京禧阁，去年年底因承诺的私有花园、地下车库等均无法实现，引发了80多名业主的维权。该公司在二环里已取证的项目只剩下14万平米的“北京国瑞中心”（哈德门饭店拆除重建地块），由购物中心和甲级写字楼组成。
“国瑞在北京的项目主要是持有型的商用物业，包括国瑞城、富贵园购物中心、哈德门饭店旧改等项目，持有型物业前期开发需要投入巨额资金。”中国商业地产联盟秘书长王永平认为，持有商用物业在资金上确实会承受相对较大的压力，而且培育市场也需要相对较长的时间。
此外，该公司目前还在祈年大街西侧进行一级土地开发项目，但不得不提的是，祈年大街旧改项目也被认为是国瑞在北京一块“难啃的硬骨头”，自2007年启动拆迁以来一直都拆不动。
“从目前的情况看，国瑞要继续扩张，显然需要解决资金的后顾之忧。”中原地产首席分析师张大伟表示，今年楼市销售放缓，货币市场仍将延续紧缩常态，上半年房地产企业的整体流动性趋紧，融资难度增大。相对来说，香港市场资本活跃，IPO和发债等融资较为畅通。此外，中国证监会有意取消境外上市的行政审批，也利好房地产企业在港上市融资。国瑞置业此次冲刺IPO，正是意在借助国际融资平台，利用IPO的廉价资金支持其扩张战略。
家族式管理遭质疑
上市之后，对于国瑞来说无疑多了一个融资平台，但也意味着更大的挑战。
香港主板市场对上市公司的要求非常严格，除了每半年要发布一次正式的财务报告，对公司的资产规模、可持续发展能力、财务制度等内部制度的建立、健全、披露制度等都有较高的要求，而这些都不能靠包装解决。
黄立冲认为，对企业而言，上市是一次历练，成为“公众公司”后，有千百万双眼睛在盯着，千百条规则在管着你，尤其是从家族企业走出来的房企，上市就要接受全社会的监督，其靠血缘和亲情构建的管理形式必须改变。
目前，国瑞置业董事会中执行董事为四位，分别由国瑞置业董事长张章笋、国瑞置业副总裁葛伟光、国瑞置业副总裁阮文娟、国瑞置业副总裁张瑾四人兼任，而这四人中，除了葛伟光外，其余均是“一家人”，阮文娟系张章笋配偶，而张瑾则是张章笋的女儿，另外有一位副总裁林耀泉是张章笋的妹夫。
业内人士分析认为，从董事会的人员结构看，国瑞置业的家族色彩浓郁。此前很多家族企业管理绩效低下，治理模式遭到投资者的质疑，许多投资者对此类公司的投资兴趣不大。
对于国瑞置业来说，如何平衡家族利益和职业经理人权益是上市后将面对的第一个难题。
在此背景下，国瑞置业能否在港股“吃得开”还有待商榷。不过可喜的是，张章笋将国瑞置业的未来发展锁定在北京、环渤海区域及珠三角地区，集中发力城镇化发展迅速的区域。京津冀一体化及城镇化的背景下，发展前景仍值得期待。
7月7日，国瑞置业有限公司（以下简称“国瑞置业”）正式挂牌香港联交所，成为今年以来第五只成功在此地挂牌上市的内房股（内资房地产股）。然而，国瑞置业上市后遇冷，市场对其核心资产、发展战略以及家族式管理质疑迭出。记者曾致电国瑞置业，截至7月中旬记者发稿，并未收到回应。
优质土储偏低
由于楼市“不景气”，资本市场对于冲刺IPO的房企，尤其是中小房企也没好“脸色”。
7月4日，国瑞置业公布其配售结果显示，国瑞置业仅获得281名投资者认购，共认购1304.6万股，相当于香港发售股份总数6617.8万股的19.71%。国际发售部分，最终认购数为6.487亿股，约占全球发售股份总数的98.03%，获轻微超额认购。
由于公开发售仅获近20%认购，国瑞置业只得以招股范围近乎下限定价发行，将发售价定为每股2.38港元。以发售价计算，经扣除公司于全球发售应付的承销费及估计开支后，国瑞置业全球发售的集资净额约为14.83亿港元。但上市首日，报价2.32港元，较招股价仍低2.5%。
在国瑞置业上市之前，阳光100、光谷联合、亿达中国等四支内房股也遭遇市场“冷脸”，有的上市就破发，有的严重认购不足，不得不大幅调低招股价并推迟上市。
国瑞置业执行董事葛伟光在接受新华网记者采访时表示：“只能说这反映了大家一致的看法，主要是对这个行业的判断吧。”
多位业内人士认为，中小型开发商逆势成长难度较大，投资者对国瑞置业上市仍存有疑虑。安信国际在报告中指出，这与房地产市场持续低迷有关，加重了资本市场对中小房企的不看好。
有券商分析人士表示，优质土储占比偏低亦是国瑞置业发行即遇冷的重要原因。
国瑞置业招股书显示：“我们是北京市二环路内第二大物业开发商，拥有4.1%的市场份额，并且为全北京第45大物业开发商，所占市场份额为0.34%。”其引述第一太平戴维斯的报告描述，截至2014年3月31日，国瑞置业是“北京二环路内第二大物业开发商，占据4.1%的市场份额。”
虽然国瑞置业一再强调其一线城市的土地储备，但记者查阅其招股书的土地储备发现，国瑞置业所拥有的680万平米土地储备中，北京实际上只有39.05万平米，占比仅为5.8%，平均地价为8378元/平米。其大多数土地储备位于二三线城市，其中占比最大的是廊坊（31.3%）和沈阳（22.7%）。
盛富资本与协众国际总裁黄立冲表示，对于内房股，香港资本市场最为关注的是企业的土地储备。今年以来，国内二三线城市房地产市场持续动荡，投资者对于土地储备集中在二三线城市的地产商估值更为小心。
负重前行
国瑞置业招股书显示，该公司向全球发售6617.8万股，集资总额约16亿港元，其中所得约60%用于公司的房地产开发项目；约30%用作未来物色和收购合适的地块作为公司的土地储备之用。国瑞置业董事会主席兼执行董事张章笋也在接受媒体采访时表示，今后会继续在一线和二线城市增加土地储备，开发精品住宅及综合体项目等投资性物业。
计划很美好，但国瑞置业目前的经营及财政状况是否能支撑其扩张的步伐呢？
记者查阅资料发现，国瑞置业2013年的负债比率已经高达120%，净负债与权益比率为106%，如果未来继续在一线和二线城市拿地，其资金链无疑将承受巨大的压力。此外，一二线城市越来越高涨的拿地成本也将对国瑞置业造成不小的负担。
去年国瑞置业拍下了国瑞购物中心北侧哈德门饭店原址地块，就用了27.778亿元，这一土地款已经相当于去年国瑞置业全年销售额的55%。照此计算，如果国瑞置业希望在一线土地市场再下一城，所需资金或将不少于十亿元。
“除了拿地成本激增的负担外，今年以来，受房地产市场整体低迷的影响，许多中小房企销售不佳、回款速度减慢，资金链十分紧张。”在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，国瑞置业面临的资金压力也同样不小。
在国瑞置业的招股书中，用了极大的篇幅来描述其北京核心地段的项目，以及二环内的土地储备，似乎在向外界传递“我们的项目卖得好，有库存，不差钱”的信号。不过据记者调查，国瑞置业在东二环内开发的富贵园和国瑞城（又叫国瑞紫金台），虽然的确算得上北京核心区排得上号的大项目，但前者已经清盘，后者也接近清盘。该项目最新房源去年9月入市，开盘的价格为6.8万元/平米，目前均价为8.5万元/平米。记者查询北京市房地产交易管理网数据得知，项目2011年4月转现房销售至今，5号楼共计323套房源仅签约了142套，去化率不足44%，成交均价也仅为5.69万元/平米。
而国瑞置业另一处物业，号称“黄金地段小豪宅”的京禧阁，去年年底因承诺的私有花园、地下车库等均无法实现，引发了80多名业主的维权。该公司在二环里已取证的项目只剩下14万平米的“北京国瑞中心”（哈德门饭店拆除重建地块），由购物中心和甲级写字楼组成。
“国瑞在北京的项目主要是持有型的商用物业，包括国瑞城、富贵园购物中心、哈德门饭店旧改等项目，持有型物业前期开发需要投入巨额资金。”中国商业地产联盟秘书长王永平认为，持有商用物业在资金上确实会承受相对较大的压力，而且培育市场也需要相对较长的时间。
此外，该公司目前还在祈年大街西侧进行一级土地开发项目，但不得不提的是，祈年大街旧改项目也被认为是国瑞在北京一块“难啃的硬骨头”，自2007年启动拆迁以来一直都拆不动。
“从目前的情况看，国瑞要继续扩张，显然需要解决资金的后顾之忧。”中原地产首席分析师张大伟表示，今年楼市销售放缓，货币市场仍将延续紧缩常态，上半年房地产企业的整体流动性趋紧，融资难度增大。相对来说，香港市场资本活跃，IPO和发债等融资较为畅通。此外，中国证监会有意取消境外上市的行政审批，也利好房地产企业在港上市融资。国瑞置业此次冲刺IPO，正是意在借助国际融资平台，利用IPO的廉价资金支持其扩张战略。
家族式管理遭质疑
上市之后，对于国瑞来说无疑多了一个融资平台，但也意味着更大的挑战。
香港主板市场对上市公司的要求非常严格，除了每半年要发布一次正式的财务报告，对公司的资产规模、可持续发展能力、财务制度等内部制度的建立、健全、披露制度等都有较高的要求，而这些都不能靠包装解决。
黄立冲认为，对企业而言，上市是一次历练，成为“公众公司”后，有千百万双眼睛在盯着，千百条规则在管着你，尤其是从家族企业走出来的房企，上市就要接受全社会的监督，其靠血缘和亲情构建的管理形式必须改变。
目前，国瑞置业董事会中执行董事为四位，分别由国瑞置业董事长张章笋、国瑞置业副总裁葛伟光、国瑞置业副总裁阮文娟、国瑞置业副总裁张瑾四人兼任，而这四人中，除了葛伟光外，其余均是“一家人”，阮文娟系张章笋配偶，而张瑾则是张章笋的女儿，另外有一位副总裁林耀泉是张章笋的妹夫。
业内人士分析认为，从董事会的人员结构看，国瑞置业的家族色彩浓郁。此前很多家族企业管理绩效低下，治理模式遭到投资者的质疑，许多投资者对此类公司的投资兴趣不大。
对于国瑞置业来说，如何平衡家族利益和职业经理人权益是上市后将面对的第一个难题。
在此背景下，国瑞置业能否在港股“吃得开”还有待商榷。不过可喜的是，张章笋将国瑞置业的未来发展锁定在北京、环渤海区域及珠三角地区，集中发力城镇化发展迅速的区域。京津冀一体化及城镇化的背景下，发展前景仍值得期待。