“市场的归市场、保障的归保障”，理性市场恰恰离不开基础保障。针对我国保障房体系存在的问题，进行完善与重构，才能带动房市回归平衡，逐步实现“住有所居”。
　　中国住房制度改革以来，近4亿城镇居民实现了住房自有，在户籍人口增长1倍的前提下，城镇人均居住面积提升了4倍。然而，由于住房保障体系建设滞后，加上近年来房价飞涨，中低收入家庭及年轻家庭的安居变得日益困难。
　　第六次全国人口普查数据显示：2010年全国尚有12%的城市家庭居住在1980年前建设的住房里；16.5%的城市家庭人均住房面积在12平方米以下；三分之一的城市家庭仅有一间住房。
　　自2007年中央出台保障性住房政策以来，各类保障性住房政策不断推出，从开工建设、申购资格及核查、售后管理等方面都作出了规定。各地也根据本地情况出台相应措施，加强保障性住房管理体系。
　　然而，由于中国的保障房名目繁多、覆盖面狭窄，投融资渠道单一，相关配套政策不完善、缺乏有效的管理体制和监督机制，致使保障房建设进展慢、质量差、分配不公、空置严重、设施和服务不配套等问题日益突出。
　　为此，决策者需要简化保障体系，建立统一的共有产权保障房制度，将经适房、棚改房、限价房等纳入其中，根据产权结构不同制定差别但标准化的政策。
　　同时应当考虑在坚持租赁与出售两种保障方式的框架下，完善中国住房保障制度体系。
　　推进公租房与廉租房并轨，实行保障房尤其是租赁保障房的建设、购买和认定制度，扩大保障对象范围，并将拥有稳定就业的外来人口纳入保障体系，逐步实现保障对象的全覆盖；明晰保障房产权及其结构，理顺并建立保障房的产权管理、经营维护管理、行政监督和市场监管等制度体系，设立终身责任制等制度措施。
　　同时，以法规的形式建立多元化的投融资制度、公平公开的分配制度、清晰的定价制度、合理的配套设施和服务考评制度等，通过制度设计进行严格约束问责。

实行多元投融资制度

　　目前保障房投资渠道单一且缺乏稳定性，原因在于缺乏有效的强制性和诱致性投资制度。
　　如果探索“谁投入，谁所有，谁受益”的路径，建立“政府、个人和社会”多元化的投资制度，才能形成多元化的融资渠道。
　　如何建立政府投资保障房的强制性制度？
　　建立各级财政按比例共同出资的预算制度，建立市县住房保障基金制度，完善涉及保障房的相关税费减免制度，以及政府以土地等资产注资的制度。政府财政投入主要用于保障房的投资、融资、消费的补贴等。也可考虑将补贴和投资以股权的形式量化在租售住房中，按比例享受增值和利息收益。
　　保障家庭出资或通过抵押贷款投资保障房，享受政府的补贴和优惠，拥有部分或全部保障房产权，按比例享受保障房的增益。
　　同时，私人机构独资、控股、参股投资保障房，拥有保障房的相应产权，行使出资人责任，分享资产增值和收益权利。享受政府的财政补贴、税费减免、地价优惠或授权特许经营。
　　也可以考虑建立社会捐助保障房投资激励制度，对社会捐助者的个人、企业和事业单位所从事的业务和经营收益，实行税费减免，对其捐助行为给予精神奖励。
　　建立信贷、债券、信托等多样化的融资制度。诸如：建立保障房融资的担保保险制度，建立专门的政策性融资担保和保险机构负责保障房的担保保险，为商业性和政策性住房金融机构进行开发和消费的贷款和购买债券提供担保和保险。
　　同时，建立保障房融资的贴息、税费减免和财政补助以及补偿制度，降低融资借方的成本，确保融资贷方的正常利润。
　　政府可支持私人机构通过抵押贷款和债券融资向金融机构和社会融资，利用未来年度的资产收益和公租房租金收益，分期偿还。

构建阳光分配制度

　　审计署近日发布的“2012年城镇保障性安居工程跟踪审计结果”显示，2012年全国2667.77万人享受到保障房带来的实惠，但也有10.84万户不符合保障条件的家庭，因提供不实资料、相关部门审核把关不严，违规享受保障性住房实物分配3.89万套、领取租赁补贴1.53亿元。
　　随着保障房建成并进入分配环节，如何保障建设资金落实到位、分配流转公平，还需要完善制度、加强监督。公平分配乃是保障房的生命线。
　　建立明确而具体的分配标准，是公平分配的前提。
　　根据家庭负担、家庭资产、工作年限等条件，根据外来务工人员、中低收入困难家庭、低收入家庭和最低收入家庭等分类，建立清晰的标准线。
　　根据面积、户型、功能、配套、区位等条件明确界定康居、安居、廉居三类住房标准。明确住房分配与货币补贴标准，在最低收入标准线以下的家庭享受廉租标准保障；在低收入线和最低收入线之间的家庭享受安居标准保障；在中低收入线与低收入线之间的家庭享受康居标准保障。
　　可以考虑建立申请的承诺制度，对申请者提供虚假信息进行约束。申请人在申请住房保障时要签署承诺书，对所提供材料的真实性、配合监督检查、家庭情况变化及时申报等事项做出承诺，并提交住房和家庭资产查询委托书。
　　建立准入的综合审核制度亦是关键。建立收入、住房、车辆、金融证券资产、税收、住房公积金、社保等“全面审查”，以及社保、税务等多部门的家庭住房和经济状况联动审核及信息共享制度。
　　可以建立轮候的分值制度，分批解决众多符合条件者的住房。与此同时，经审查合格的住房困难家庭，按照家庭人口结构、户籍或居住地分布、人才类别等进行登记，并设立不同类别的轮候册。
　　退出的定期审核制度可以确保不符合条件者及时退出。建立管理档案，使保障家庭相关情况及其动态变化能够及时被查询，建立资格定期审核，定期复核保障对象人口、收入、财产等状况及其变化，根据审核结果决定保障对象是否调整或退出保障体系。 　　只有建立公开和全方位的监管制度，才能确保阳光分配。实行政策、程序、房源、对象、过程、结果、退出、投诉处理“八公开”，使公开信息及时送达知情者和利益相关者，逐步实现监督网络的全覆盖。
　　对不符合申请条件，采取隐瞒、杜撰、欺骗等方式获得入住资格的，要严肃清退，并给予行政处罚，情节恶劣，构成犯罪的，还应追究其刑事责任。对涉及保障房分配的工作人员以及相关管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，追究行政责任，涉嫌犯罪的，可追刑责。

建立配套考评体系

　　一个完整意义的居住区，不仅包括住房还包括周边的配套设施和服务，保障房也应如此。
　　当前保障房住区配套设施和服务较差，除了政府出于减少支出的考虑外，还涉及多个部门的协调不畅等因素。解决这一问题，需要建立配套基础设施和公共服务的政绩考评体系。
　　制定配套设施和服务的基本标准，是进行考评的前提和依据。具体包括保障房居住区及周边的：道路状况、公交站点、水电煤气等市政基础设施，通讯、电视、互联网络基础设施，商场、饭店、学校、医院等商业和社会基础设施，社区治安、文娱活动、社区服务、社会管理等公共服务，列出项目明细及达标基准。
　　明确配套设施建设和服务供给的程序，为过程考核和落实责任提供资料和依据。基础设施和服务需要一个过程，由不同部门来完成。因此要明确其程序，落实责任主体。
　　市区县政府应将保障房规划纳入城市总体发展、土地利用和空间布局中，按照保障房的配套标准，将保障房的配套基础设施和公共服务落实到城市总体发展和空间布局规划中，没有来得及同步完成的应规定在一定时间内补充到规划中。
　　同时，根据经济社会发展规划和保障房发展规划，市区县政府制定配套的基础设施建设和公共服务进度计划，逐步分解任务。
　　建立配套设施和服务的考评制度体系，强化对责任部门激励和约束。上级政府主管部门以及同级党委政府的政绩考评部门，根据保障房及其配套建设的基本标准、具体规划、时间进度、任务分解等，将保障房配套设施和服务状况纳入上级行政部门对下级行政部门的有关住房保障的政绩考核和责任追究范围。实施定期考核、公示和责任追究制度。
　　一直以来，尽管与保障房相关的各类政策屡屡出台，却没有一部专门的法律或法规从全局角度对住房保障制度进行统一规范。
　　住建部正在起草的《基本住房保障条例》，有利于将目前相对分散的各类保障房相关政策和各种措施以行政法规的方式固定下来。
　　当前房地产市场调控仍处于关键时期，继续完善住房供应体系，在推进公租房等保障性住房建设、加大棚户区改造力度的同时，增加中低价位、中小户型普通商品住房供给，以市场的力量，满足民众多层次、多样化的住房需求，也是解套房地产问题的关键。
　　完善住房保障制度，不仅能够解决中低收入家庭的住房问题，对破解当前改革和发展难题，促进房地产市场和宏观经济协调发展都有紧迫意义。