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[摘要] 随着我国市场经济的发展，土地价格对社会经济的调控作用的重要性凸现，城市地价变化趋势的分析与预测是准确把握地价规律的重要手段，是国家制定土地政策、规范城镇地产市场和引导房产业健康发展的重要依据。在分析2000年～2007年全国60个大中城市监测取得的各用途地价数据基础上，采用灰色预测模型对2008年～2012年全国六大区域的各用途地价及其变化趋势进行了分析和预测，并对比分析了我国各大区域地价的变化幅度及增长率，最后探讨了影响我国地价未来变化趋势的主要因素。
[关键词] 城市地价 动态监测 灰色预测
一、引言
为及时准确地了解、掌握全国各城市的地价水平和地价变化动态，中央政府在全国各城市设立若干监测点，采集相应的地价资料，实现对各城市地价的动态监测。全面、系统、准确地掌握土地价格的变化情况，分析发展趋势，不仅是国家控制土地政策，深化土地使用制度改革的需要，同时也能引导产业健康发展。影响地价的因素多而复杂，其中城市社会因素、居民消费观念、地产投机程度、房地产购买者和出售者心态等诸多主观性和随机性因素，它们也对地价产生着重要影响，因而，在分析2000年～2007年地价动态监测数据基础上，可采用灰色预测法对未来的地价状态做出定量预测。
二、研究数据与方法
我国城市地价动态监测工作始于2000年国土资源大调查，随着工作的深入开展，到目前为止全国已设置7800多个监测点，60多个重点城市定期向国土资源部报告地价更新情况，已基本建立以监测点价格、平均地价水平、城市地价指数及相关经济数据为主要监测内容的城市地价动态监测体系。本文按照国土资源部关于全国地价监测范围的要求，以省级行政区域为基础，根据城市地价总体水平等具体情况，将全国划分为东南、中南、西南、华北、东北、西北六个监测区域，采用2000年～2007年六大区域中60个大中城市动态监测取得的综合、商业、居住、工业平均地价作为对2008年～2012年的地价预测的基础数据。
针对地价监测数据时间单序列性、随机波动性的特点，以我国学者邓聚龙教授提出的灰色理论为指导、微分拟合法为核心，采用适用面最广的GM（1，1）单序列一阶线性动态模型预测2008年～2012年地价水平。为检验模型预测结果的可行性，首先测算2000年～2007年全国城市平均综合地价，再采用关联度检验和后验差检验结合实际地价检验预测数据的准确性。
三、城市地价动态变化趋势分析
预测显示，2008年～2012年全国主要城市平均地价呈平稳上涨趋势，土地平均价格由2007年的1569元/m2上升为2012年的2416元/m2。居住用地价格增长幅度最大，增长幅度为1903元/m2，累计增长率为81.56%；商业用地价格增长幅度为1681元/m2，累计增长率为54.27%；工业用地价格变化较为平稳，价格增长幅度仅为31元/m2，累计增长率为6.04%。
全国六个主要监测区2008~2012年综合地价、商业地价、居住地价增长幅度均以东南区最高，分别为3887元/m2、4832元/m2、4932元/m2，累计增长率分别为99.6%、85.07%、106.15%；以西北区最低，增长幅度分别为174元/m2、305元/m2、282元/m2，累计增长率分别为19.23%、22.85%、28.9%。工业地价以华北区的增长幅度最高，为442元/m2，累计增长率为55.78%，最低为东南区，增长幅度为8元/m2，累计增长率为1.33%（见图）。
四、未来城市地价增长原因分析
1.宏观调控和制度变革
首先是宏观调控因素。自从2004年中央实施宏观调控以来，紧缩地根和紧缩银根两大根本调控手段均导致地价上涨。紧缩地根，尤其是在中央极力要求加强耕地保护的情况下，意味着减少土地出让数量；紧缩银根意味着必须要提高地价，通过涨价来抑制土地需求。其次是制度变革因素，随着2006年《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》的出台，使我国土地“闸门”进一步收紧。一系列土地管理制度变革有利于纠正以往被过度低估的地价成本，使得地价从过去的招商引资功能向宏观调控、市场定价、转变经济增长方式等功能转变，如规范土地出让收支管理、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度、强化对土地管理行为的监督检查等都将促进地价不同程度的上涨。
2.经济因素
(1)社会经济发展状况。社会经济发展水平不断提高、社会购买力不断增强、公共投资和购房比例不断增加，是地价在未来几年内稳定上涨的主要动力。衡量经济发展状况的重要指标是国内生产总值以及社会总投资，国内生产总值，以及社会总投资的增加，意味着财政、金融景气和经济繁荣，促使土地的需求量不断扩大，进而带动土地价格上涨。
(2)流动性泛滥和人民币升值。流动性泛滥意味着国内资金非常充裕，人民币升值意味着人民币资产对外资具有很强的投资吸引力，从而导致流入的外资将越来越多，而地价继续上涨则将进一步增加人民币升值趋势下房地产资产对外资的吸引力，使得外资继续看好国内优势开发商的发展前景和房地产股票投资收益前景。外资以及由外资带动的内资看好国内房地产，一方面将有利于房地产行业的景气延伸，另一方面将直接或间接促进国内地价上涨。
3.人口因素
(1)城市人口數量增加。随着我国城市规模不断扩大，城市住宅面积相应增加，从而拉动房地产业的发展，加大了土地的需求量，在一定程度上导致土地价格上涨，尤其是居住用地。目前，以上海、南京等大城市为代表的中南区城市化水平最高，以北京、天津为代表的华北区城市化水平次之，西北部地区城市化水平最低，这导致了全国城市地价尤其是居住用地价格呈东南高、西北低的趋势。
(2)购买心理。随着城市化进程不断加快及城市居民购买力提高和物资资源的极大丰富，人们越来越追求居住区生态环境、设施功能、小区文化氛围及周围人文、自然景观的完美，安居概念逐渐变成以“美居”为核心，以生态环境及社区融洽相协调的“居住”。为满足消费者这种心理需要，开发商投入大量资金使其物化为土地价值，相应居住区的土地价值处于高度发展中，使地价上涨成为可能。
4.区域因素
以上海、南京、杭州、广州、深圳等城市为代表的东南沿海地区和以北京、天津为中心的华北地区，相对于我国其他地区城市繁华程度较高、交通便利、人口密集、基础设施和公用设施条件好，导致商业用地价格和居住用地价格在全国内处于较高地位，这些发达地区由于具有较高的土地利用集聚效应和竞争日趋激烈的房地产市场，使得地区内城市的商业用地和居住用地价格在2008年～2012年期间增长幅度将会较大，而以西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等城市为代表的西北地区受区域、环境等因素的影响，地价增长幅度会相对较低，从而呈现出我国城市地价增长率以东高西低、南高北低缓步增长的趋势。
五、结论
未来城市地价在时间序列上保持上升势头，且变化趋势平稳，呈现与当地经济发展水平相适应的特征；空间分布上由于区域经济发展的不平衡性，表现为东南高、西北低，东、南方向的地价增长速度大于西、北方向。东南、中南区域由于需求强劲、竞争激烈，地价在竞争中将不断上涨，而位于西北区域基本保持现有地价水平。商业、居住用地将随着市场需求的不断增大呈现显著上升趋势，且主要集中在基础设施完备、环境优越的东南、中南地区，工业用地在经历了几年的走低趋势后将略有上升，主要集中在华北等地形成的新的工业区。国家的宏观调控和土地管理制度变革、社会经济的发展、城市化加快等因素都促进了城市地价的上涨。与其他地价预测模型相比，灰色预测模型在信息不完全、少量数据建模预测上有很大的优势，应用灰色系统理论建立地价预测数学模型，应用结果与实际情况吻合较好。
参考文献：
[1]葛京凤:地产价格评估原理与方法[M].北京：中国环境出版社，2002，7：205～206
[2]国土资源部土地利用管理司 中国土地勘测规划院：城市地价动态监测理论与实践总论[M]. 北京：地质出版社，2006，10
[3]孙建平:2007年地价快速上涨将持续[J].西部论丛，2007（1），42～43
[4]高贵中周生路王铁成:大都市边缘住宅开发区土地价值提升动态评估[J].人文地理，2002，17（2）：9～13
[关键词] 城市地价 动态监测 灰色预测
一、引言
为及时准确地了解、掌握全国各城市的地价水平和地价变化动态，中央政府在全国各城市设立若干监测点，采集相应的地价资料，实现对各城市地价的动态监测。全面、系统、准确地掌握土地价格的变化情况，分析发展趋势，不仅是国家控制土地政策，深化土地使用制度改革的需要，同时也能引导产业健康发展。影响地价的因素多而复杂，其中城市社会因素、居民消费观念、地产投机程度、房地产购买者和出售者心态等诸多主观性和随机性因素，它们也对地价产生着重要影响，因而，在分析2000年～2007年地价动态监测数据基础上，可采用灰色预测法对未来的地价状态做出定量预测。
二、研究数据与方法
我国城市地价动态监测工作始于2000年国土资源大调查，随着工作的深入开展，到目前为止全国已设置7800多个监测点，60多个重点城市定期向国土资源部报告地价更新情况，已基本建立以监测点价格、平均地价水平、城市地价指数及相关经济数据为主要监测内容的城市地价动态监测体系。本文按照国土资源部关于全国地价监测范围的要求，以省级行政区域为基础，根据城市地价总体水平等具体情况，将全国划分为东南、中南、西南、华北、东北、西北六个监测区域，采用2000年～2007年六大区域中60个大中城市动态监测取得的综合、商业、居住、工业平均地价作为对2008年～2012年的地价预测的基础数据。
针对地价监测数据时间单序列性、随机波动性的特点，以我国学者邓聚龙教授提出的灰色理论为指导、微分拟合法为核心，采用适用面最广的GM（1，1）单序列一阶线性动态模型预测2008年～2012年地价水平。为检验模型预测结果的可行性，首先测算2000年～2007年全国城市平均综合地价，再采用关联度检验和后验差检验结合实际地价检验预测数据的准确性。
三、城市地价动态变化趋势分析
预测显示，2008年～2012年全国主要城市平均地价呈平稳上涨趋势，土地平均价格由2007年的1569元/m2上升为2012年的2416元/m2。居住用地价格增长幅度最大，增长幅度为1903元/m2，累计增长率为81.56%；商业用地价格增长幅度为1681元/m2，累计增长率为54.27%；工业用地价格变化较为平稳，价格增长幅度仅为31元/m2，累计增长率为6.04%。
全国六个主要监测区2008~2012年综合地价、商业地价、居住地价增长幅度均以东南区最高，分别为3887元/m2、4832元/m2、4932元/m2，累计增长率分别为99.6%、85.07%、106.15%；以西北区最低，增长幅度分别为174元/m2、305元/m2、282元/m2，累计增长率分别为19.23%、22.85%、28.9%。工业地价以华北区的增长幅度最高，为442元/m2，累计增长率为55.78%，最低为东南区，增长幅度为8元/m2，累计增长率为1.33%（见图）。
四、未来城市地价增长原因分析
1.宏观调控和制度变革
首先是宏观调控因素。自从2004年中央实施宏观调控以来，紧缩地根和紧缩银根两大根本调控手段均导致地价上涨。紧缩地根，尤其是在中央极力要求加强耕地保护的情况下，意味着减少土地出让数量；紧缩银根意味着必须要提高地价，通过涨价来抑制土地需求。其次是制度变革因素，随着2006年《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》的出台，使我国土地“闸门”进一步收紧。一系列土地管理制度变革有利于纠正以往被过度低估的地价成本，使得地价从过去的招商引资功能向宏观调控、市场定价、转变经济增长方式等功能转变，如规范土地出让收支管理、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度、强化对土地管理行为的监督检查等都将促进地价不同程度的上涨。
2.经济因素
(1)社会经济发展状况。社会经济发展水平不断提高、社会购买力不断增强、公共投资和购房比例不断增加，是地价在未来几年内稳定上涨的主要动力。衡量经济发展状况的重要指标是国内生产总值以及社会总投资，国内生产总值，以及社会总投资的增加，意味着财政、金融景气和经济繁荣，促使土地的需求量不断扩大，进而带动土地价格上涨。
(2)流动性泛滥和人民币升值。流动性泛滥意味着国内资金非常充裕，人民币升值意味着人民币资产对外资具有很强的投资吸引力，从而导致流入的外资将越来越多，而地价继续上涨则将进一步增加人民币升值趋势下房地产资产对外资的吸引力，使得外资继续看好国内优势开发商的发展前景和房地产股票投资收益前景。外资以及由外资带动的内资看好国内房地产，一方面将有利于房地产行业的景气延伸，另一方面将直接或间接促进国内地价上涨。
3.人口因素
(1)城市人口數量增加。随着我国城市规模不断扩大，城市住宅面积相应增加，从而拉动房地产业的发展，加大了土地的需求量，在一定程度上导致土地价格上涨，尤其是居住用地。目前，以上海、南京等大城市为代表的中南区城市化水平最高，以北京、天津为代表的华北区城市化水平次之，西北部地区城市化水平最低，这导致了全国城市地价尤其是居住用地价格呈东南高、西北低的趋势。
(2)购买心理。随着城市化进程不断加快及城市居民购买力提高和物资资源的极大丰富，人们越来越追求居住区生态环境、设施功能、小区文化氛围及周围人文、自然景观的完美，安居概念逐渐变成以“美居”为核心，以生态环境及社区融洽相协调的“居住”。为满足消费者这种心理需要，开发商投入大量资金使其物化为土地价值，相应居住区的土地价值处于高度发展中，使地价上涨成为可能。
4.区域因素
以上海、南京、杭州、广州、深圳等城市为代表的东南沿海地区和以北京、天津为中心的华北地区，相对于我国其他地区城市繁华程度较高、交通便利、人口密集、基础设施和公用设施条件好，导致商业用地价格和居住用地价格在全国内处于较高地位，这些发达地区由于具有较高的土地利用集聚效应和竞争日趋激烈的房地产市场，使得地区内城市的商业用地和居住用地价格在2008年～2012年期间增长幅度将会较大，而以西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等城市为代表的西北地区受区域、环境等因素的影响，地价增长幅度会相对较低，从而呈现出我国城市地价增长率以东高西低、南高北低缓步增长的趋势。
五、结论
未来城市地价在时间序列上保持上升势头，且变化趋势平稳，呈现与当地经济发展水平相适应的特征；空间分布上由于区域经济发展的不平衡性，表现为东南高、西北低，东、南方向的地价增长速度大于西、北方向。东南、中南区域由于需求强劲、竞争激烈，地价在竞争中将不断上涨，而位于西北区域基本保持现有地价水平。商业、居住用地将随着市场需求的不断增大呈现显著上升趋势，且主要集中在基础设施完备、环境优越的东南、中南地区，工业用地在经历了几年的走低趋势后将略有上升，主要集中在华北等地形成的新的工业区。国家的宏观调控和土地管理制度变革、社会经济的发展、城市化加快等因素都促进了城市地价的上涨。与其他地价预测模型相比，灰色预测模型在信息不完全、少量数据建模预测上有很大的优势，应用灰色系统理论建立地价预测数学模型，应用结果与实际情况吻合较好。
参考文献：
[1]葛京凤:地产价格评估原理与方法[M].北京：中国环境出版社，2002，7：205～206
[2]国土资源部土地利用管理司 中国土地勘测规划院：城市地价动态监测理论与实践总论[M]. 北京：地质出版社，2006，10
[3]孙建平:2007年地价快速上涨将持续[J].西部论丛，2007（1），42～43
[4]高贵中周生路王铁成:大都市边缘住宅开发区土地价值提升动态评估[J].人文地理，2002，17（2）：9～13