［摘 要］近年来房屋拆迁暴力事件不断发生,这已经严重影响了社会的和谐与稳定。为了避免房屋拆迁过程中的暴力冲突,首先需要完善相关的法律法规,明确政府的职能,规范房地产开发商的拆迁行为,坚决杜绝暴力拆迁。房屋拆迁的市场结构是一个典型的一对一的双头垄断,双方利益的博弈极容易出现不成交的解。因此,在房屋拆迁中赔偿价格的确定机制是解决问题的关键,运用Varian补偿机制的思想应是解决房屋拆迁冲突的一个合理方案。
　　［关键词］房屋强制拆迁；Varian的补偿机制；一对一垄断
　　［中图分类号］D922.18 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）52-0176-02
　　1 引 言
　　随着城市化进程的加快,各级地方政府致力于城市改造。在城市建设和改造过程中,原有旧城区和城中村面临大规模的拆迁再造。旧房屋拆迁对提升城市形象,改善大多数居民居住条件,提高生活质量起到了重要的作用。这原本应该是一件利国利民的好事,但由于我国拆迁体制存在漏洞,相关法律法规不健全,拆迁工作缺乏监督等原因,各种暴力拆迁事件屡见不鲜。房屋拆迁已经成为社会不和谐的重要影响因素。正确认识、妥善处理城市房屋拆迁中存在的矛盾已经成为迫在眉睫的任务。
　　中央政府高度重视房屋拆迁所引发的一系列社会问题,于2011年1月19日国务院第141次常务会议通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》。该法律针对房屋征收步骤程序、补偿以及法律责任等事项作了明确规定,为规范房屋拆迁市场指明了方向。令人称好的是该法律明确规定采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任。暴力拆迁已经被法律明文禁止了,但这并不意味着房屋拆迁就能顺利进行。 2 文献回顾
　　关于房屋拆迁过程存在的诸多问题在学术界引起了广泛关注,很多学者从不同角度都提出了相关的理论和解决措施。黄韬,陈儒丹(2005)认为城市房屋拆迁法律制度的内在缺陷而导致对公民私有财产权利的严重侵犯暴露了目前中国法治发展程度的落后以及人权保障机制的缺失。城市房屋拆迁制度的不合理性在形式上表现为法律关系被扭曲,而其背后的根源就在于“国家—社会公共利益”概念在中国长期异化。在现实的各种因素综合下,城市房屋拆迁制度领域的公民财产权保护会成为未来中国公民人权争取事业的一个突破口。刘博(2005)认为城市房屋拆迁中,首要核心问题是拆迁法律属性问题。公益性拆迁是行政法律关系,属于公法调整范围；而商业性拆迁是民事法律关系,属于私法调整范围,公权力必须退出,政府不得介入和干预。现行《城市房屋拆迁管理条例》混淆了这一法律关系,导致政府角色严重错位,拆迁秩序混乱,立法、执法和司法实践中都遇到了诸多问题。冯秋燕(2006)认为由于缺乏有效的法律监督和制约,我国的房地产业发展很不规范,表现在房屋拆迁就是房地产开发商与政府之间形成了一荣俱荣,一损俱损的关系,严重损害了被拆迁人利益。构建和谐社会的公共政策背景下应该调和多元主体的不同利益,有效化解拆迁冲突。崔北军(2011)认为《拆迁条例》严重滞后,政府角色错位,拆迁工作协调机制不健全等原因是造成现在城市房屋拆迁混乱的原因。李贞(2011)认为应该摆正政府在房屋拆迁法律关系中的位置,保护公民的私人财产权利,完善相关拆迁法律制度,确保城市化建设的顺利进行。
　　综上所述,现行关于房屋拆迁的研究主要集中在法律层面,对法律法规的改进、完善提出了各种建议,与此同时,以经济学视角和研究方法来探讨城市房屋拆迁的解决措施比较少。本文运用博弈论的思想分析了房屋拆迁市场的结构,指出房屋拆迁中赔偿价格的确定机制是解决问题的关键,运用Varian补偿机制的思想应是解决房屋拆迁冲突的一个合理方案。
　　3 城市房屋拆迁的博弈僵局
　　自从实行社会主义市场经济体制,中国各种商品市场取得了很大的发展,其中包括房地产市场。在中国房地市场具体表现为以市场调节为主,政府干预为辅。城市房屋拆迁涉及的主体为房地产开发商和住户,由于拆迁市场的特殊性,虽然同一片区有不少住户,但每一户所在的位置、房屋的质量、每一户对自己房屋的价值评价等千差万别,并且差别巨大。计划去拆那一栋房子的开发商仅此一家,住户没有选择；那个位置可供拆迁的住房就此一栋,此时,开发商也没有选择。最终都是一对一的买卖,买方和卖方都是完全垄断，没有竞争。如果开发商出价低于拆迁户的要价,极容易出现不成交。在实践中由于市场信息不对称等因素房地产开发商往往处于优势地位,住户往往处于弱势地位。房地产开发商可以凭借自身优势随意压低房屋拆迁的赔偿价格。由于价格与住户预期相差太多,住户往往不愿意接受拆迁。另外地方政府进行城市规划往往具有先导性,也就是说先确定某一城区需要进行改造的目标,然后再具体分析改造实施步骤。在计划制定中,由于缺乏与住户的沟通,住户的利益往往被忽视,比如有些住户由于对居住地特殊的情感甚至不愿意接受买方认为非常优厚的赔偿条件。这样就导致一个现象,房地产开发商似乎是因为完成政府的既定目标从而冠冕堂皇地打着政府的旗号对不接受房屋赔偿价格的住户进行强拆。
　　按照Varian解决双方完全垄断的思路,政府首先应该从城市房屋拆迁中抽身出来,成为房屋拆迁中立的监督者、裁判。一方面对房地产开发商进行约束,这包括要求房地产开发商严格按法律法规办事,不能随意压低房屋拆迁赔偿价格并且坚决杜绝使用暴力。另一方面要对住户进行疏导,由于中国城市化的趋势不可避免,对城市不合理布局进行改造也势在必行,住户对拆迁合理诉求也要加以满足,但也不能恶意抬高房屋拆迁赔偿价格。基于这个思想,Varian的补偿机制可以很好地解决这个问题。
　　4 Varian的补偿机制求解思路
　　受Varian补偿机制启发,针对这里讨论的房屋拆迁市场特点,本文构造如下开发商和房屋业主博弈框架：当房地产开发商拼命压低拆迁赔偿价格,而房屋业主又漫天要价,双方就无法对房屋拆迁赔偿达成一致,可以安排一个博弈定价机制。房地产开发商对打算要拆的那间房屋给以出价,记为t1,房屋业主确定要价t2。双方的报酬函数如下：政府要求开发商按房屋业主的要价t2进行赔偿,同时开发商必须交纳出价要价不相等的惩罚金,a(t2-t1)2,a是一个很大的正数。房屋业主报酬函数规定他实际上并不能得到自己要求的赔偿t2,只能得到开发商提出的赔偿t1,并且也要交一个同样的惩罚金,a(t2-t1)2。开发商追求利润最大,Maxπ1=p-t2-a(t2-t1)2，p为开发商从拆迁这间房可以得到的收入。房屋业主追求自己净得最大Maxπ2=t1-a(t2-t1)2。当然,如果双方的出价要价不相等,出现了双方缴纳的罚金和要价出价差,那么自然为政府所得。
　　开发商为了避免自己出价低于对方要价而可能遭受的巨额罚金a(t2-t1)2和高额补偿t2,将主动使自己的出价等于对方的要价。同时,房屋业主也为了避免自己要价高于对方出价而可能遭受的巨额罚金a(t2-t1)2和低额补偿t1,将主动使自己的要价等于对方的出价。这样,最终出现的纳什均衡为t2=t1,即双方自愿协调成交。
　　数学证明如下：房地产开发商求利润最大Maxπ1=p-t2-a(t2-t1)2,它对t1求导得一阶条件π′1=2a(t2-t1)=0,得t2=t1。房屋业主净得最大Maxπ2=t1-a(t2-t1)2,它对t2求导得一阶条件π′2=2a(t2-t1)=0,也得t2=t1。
　　5 结 论
　　房屋强制拆迁所引发的一系列问题引起了党和中央政府的高度重视。最近国务院连续发布通知要求规范房屋拆迁程序,对官员因工作不力引发恶性拆迁案将追责等。当然,整治房屋拆迁的所出现的问题需要多方面的努力才能达到。首先,要继续完善相应的法律法规。《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布为继续改进、规范房屋拆迁市场指明了方向。当地政府应该根据中央政府的精神出台适合当地发展情况的规范条例。政府应履行自己的职能,严格监督房地产商拆迁的行为,坚决杜绝强制拆迁,保护弱势群体的利益。其次,在完善相关法律法规的前提下需要对房屋拆迁过程中房地产开发商和房屋业主关心的赔偿价格进行规范,形成有序的赔偿机制。基于上文的分析,可以应用Varian的补偿机制的思想,确定均衡价格。其基本思路就是政府作为拆迁过程中的中立的监督者和裁判,让房地产开发商和住户自行协商价格。但为了防止双方因为自身利益的冲突导致无法达成一致价格,政府将根据双方的价格差进行惩罚,各打五十大板。这种情况下,双方会因为追求自身利益最大化主动的消除价格差,形成一个统一的均衡价格。
　　参考文献：
　　［1］黄韬,陈儒丹.城市房屋拆迁与公民私有财产保护［J］.北京大学研究生学志,2005(2)：37.
　　［2］刘博.城市房屋拆迁法律属性探析——兼议《城市房屋拆迁管理条例》存在的问题［J］.宝鸡社会科学,2005(4)：18.
　　［3］冯秋燕.房屋拆迁冲突的博弈分析［J］.理论研究,2006(6)：22.
　　［4］崔北军.城市房屋拆迁问题的法律思考［J］.绵阳师范学院学报,2011(1)：23.
　　
　　［作者简介］黄奇(1988—),男,汉族,云南农业大学,研究方向：农业经济管理。