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摘要：小产权房问题由来已久，一味打压并不能彻底解决问题，还会引发其他社会矛盾。通过分析小产权房的现状、原因、负面影响等方面，证明小产权房的存在是有其自身合理性的，最后提出应该区别对待，正确引导小产权房的观点。
关键词：小产权房 权益
一、小产权房的概念
“小产权房”又称“乡产权房”，指的是使用农村集体土地建设的商品住宅房，但是未主管部门规划、未缴纳土地出让金等费用，而面向农场集体经济组织以外的人员销售的“准商品房”。小产权房并不是一个法律上的概念，它只是在社会生活中逐渐形成的一种约定俗成的称谓。目前大部分小产权房是由一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义建筑的，其产权证是由乡镇政府或村委会而不是国家所颁发，所以，“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”，换句话说，小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律规定，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，其土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家认可的土地使用证和预售许可证，因此小产权实质上就是没产权，它并不真正构成严格法律意义上的产权。
二、小产权房的现状和产生原因
1.市场需要： 近几年以来，随着城市化的快速扩张，大量涌入城镇的人口对住房的需求剧增，有限且高昂的城市商品房无法满足所有需求，位于城乡结合部和城郊的小产权房应运而生，并且以其低廉的价格，满足了大量中下收入阶层的需要，得以迅速占有房地产市场相当的份额。
2.地方政府参与：城市规划区内外收益差值巨大，且房地产市场的暴利足以使得地方的村镇政府能够在开发小产权房的过程中获得较高的收益，他们乐于并积极参与此类房产的开发。
3.小产权房应运而生的经济根源，则是近年城市房价急升的形势。政府相继出台的各项房地产调控；无论是国六条、国八条、还是90平米限额管制，不仅没能按照社会预期的那样稳定房价，反而房价持续走高。在这种情况下，对于城市近郊的农民以及村集体来说，他们继续“自用”宅基地连同其上的农民房，机会成本急速地上升了。他们不过朴素地作出了反应：把宅基地连同农民房的使用权上升为转让权，在较高收益机会的指引下，尝试寻找把土地自用转让他用的实践道路[]。
三、小产权房所引起的负面影响
1.小产权房的涌现损害了法律的权威和政府的公信力。在现行法律制度下，小产权房存在着明显的产权缺陷，并不为受法律所保护。换言之，小产权房的交易行为是一种不合法的行为，是一种对法律的公然违反。政府如果不能对这些非法行为进行有效的治理，很容易对社会公众形成误导，造成“小产权房无人管”错误的认识，必然将导致更大规模的此类现象的涌现，严重损害政府和司法的威严和公信力。
2.小产权房的出现导致了多方的权益得不到保障
（1）农民的权益保障问题。农民集体所有的土地用于房地产开发意味着土地所有权的转移，从短期来看，农民可以得到一部分资金，但是却以永久性地丧失了土地使用权为代价，其失去最基本的生产保障。从长久来看，农民的权益是受到损害了的。另外，在具体的生活实践中，往往是少数村乡村领导干部利用职权，私自将集体土地转让、开发，所得绝大部分利益由村干部和开发商分配，农民一般属于弱势群体，其相关权利常常无法保障。
（2）公共的权益问题。土地权益从根本上来讲，是属于整个社会的。小产权房的开发过程脱离了国家权力的监管，其并未向国家缴纳相关的税收等公共收益，在很大程度上损害了社会公共的利益；与此同时，由于开发小产权房对于村镇政府有着巨大的利益诱惑，所以基层政府会想法设法侵占更多的农业土地从事以小产权房建设，大量的居住空间必然引发更多的配套设施建设，并占用更多的农村生产用地。因此，小产权房的开发将不可避免的引起耕地的大量流失，将危及公共粮食安全。
（3）购房者的权益问题。由于小产权房并不为法律所保护，所以对普通于购房者来说，购买时是需要承担法律风险和权益受损的风险的。小产权房作为非法建筑，在遭到相关部门的查处或者拆迁，购房者的损失得不到任何补偿。当大规模的此类事件出现的时候，极有可能引发严重的社会问题。购买小产权房的合同也因为本身违法而无效，购房者也无法取得法律承认的房屋所有权，自然也就无法顺利实施过户、转让、继承等权利了。
四、小产权房存在与否的矛盾
目前，从中央到地方的政府和部门，三令五申，强调小产权房作为非法建筑，不受法律的保护。在北京、广州等地区，出现过屡建屡拆的局面。国务院、国土资源部也曾下文坚决叫停小产权房。
另一方面，小产权房在地方上却“屡拆屡建”，购买者趋之若鹜。据统计，小产权房的销售量至少占到房地产市场的两成以上，并且随着城市化的进程而不断增加。其中的重要原因就是其价格远低于商品房，大量涌入城镇的居民带来的住房问题，政府也一直未能拿出行之有效的彻底解决办法。
五、解决小产权房问题的基本思路
1.分情况，区别对待：小产权房的存在是一个由来已久的复杂问题，应该具体分析，采取不同的办法去解决。
（1）对于非法占用耕地、不合规划、不利于可持续发展的小产权房要坚决予以拆除。大量此类小产权房的出现，症结之一就在于政府缺乏取缔的决心，致使少数企图非法获利的村集体和开发商不顾公共利益，违规开发。此外，还包括一些私自建于城乡结合部的高档商品房和奢侈、娱乐用地，严重侵害了国家土地收益，同时也违背了公平的原则，理应予以查处，并收回土地。
（2）对于部分小产权房，可以将其纳入政府保障性住房的体系之中。小产权房在满足居民住房需求，解决矛盾，抑制房价等方面，发挥的重要作用是不能忽视的。如果缺少小产权房对市场的供给，政府和房市压力就会更大，社会矛盾会更加尖锐。因此，政府可以将符合城市发展、规划的小产权房纳入经济适用房，在其符合相关条件、缴纳适当的费用之后，办理合法的产权手续，使其合法化，这样不仅可以解决城市中下收入阶层的住房问题，还可以减轻政府对保障房相关资金投入的压力。小产权房的问题牵扯到我国中低收入群体的住房问题，关系着城市化进程中百姓的切身利益。因此，小产权房的合法化主要是为了照顾广大低收入城市外来居民。同时，应该加强对小产权房的规划管理，将其导入合理有序的健康发展之路。
2.小产权房对现有国家城乡二元土地制度形成了挑战。它实际上是在现有的商品房体系之外，又开辟了另外一个体系。这几年小产权房在规模上也突破了临界点，不再是农民个别的零星行为，而是村集体和镇政府的成片开发。这是一个拐点，表明改革城乡两元土地流转制度的时机已经成熟。于此相对应，我国宪法早已明确在集体土地与国有土地地位上的平等，农民集体土地使用权可以转让。因此，必须对我国目前的土地管理法律法规进行改革，构建与市场经济相对应的土地法律制度，从根本上重新审视农村集体土地所有制，承认农村集体土地所有者的权利，让农民成为土地权利的真正享有者。在符合土地规划的前提下，可以按照“同地、同权、同价”的原则，将集体土地纳入土地市场，以改变现行的土地制度中的现实不公平。
六、结语
小产权房牵扯到社会多阶层的利益，对政府、司法和立法机关是一项重要的挑战，因此，在处理小产权房的问题上要谨慎从事，不能通过简单粗暴的方式，而是应该以可持续发展的态度，从全局出发，协调兼顾，避免损害国家和人民利益。
参考文献：
[1]周其仁.北京小产权房调查实录[N].经济观察报，2007-8-27.
[2]薛智韵，麻智辉.小产权房的问题及其对策探讨[M].老区建设，2010（2）.
[3]周其仁.等待流转的土地[N].南方周末，2007.10.10.
[4]董霄.论小产权房问题[M].大众商务，2009版，第10页.
[5]赵海萍.小产权房合法化问题的立法探讨[J].湖南农业大学学报（社会科学版），2009（4）.
（作者简介：肖季业，男，中南民族大学法学研究生。）
关键词：小产权房 权益
一、小产权房的概念
“小产权房”又称“乡产权房”，指的是使用农村集体土地建设的商品住宅房，但是未主管部门规划、未缴纳土地出让金等费用，而面向农场集体经济组织以外的人员销售的“准商品房”。小产权房并不是一个法律上的概念，它只是在社会生活中逐渐形成的一种约定俗成的称谓。目前大部分小产权房是由一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义建筑的，其产权证是由乡镇政府或村委会而不是国家所颁发，所以，“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”，换句话说，小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律规定，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，其土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家认可的土地使用证和预售许可证，因此小产权实质上就是没产权，它并不真正构成严格法律意义上的产权。
二、小产权房的现状和产生原因
1.市场需要： 近几年以来，随着城市化的快速扩张，大量涌入城镇的人口对住房的需求剧增，有限且高昂的城市商品房无法满足所有需求，位于城乡结合部和城郊的小产权房应运而生，并且以其低廉的价格，满足了大量中下收入阶层的需要，得以迅速占有房地产市场相当的份额。
2.地方政府参与：城市规划区内外收益差值巨大，且房地产市场的暴利足以使得地方的村镇政府能够在开发小产权房的过程中获得较高的收益，他们乐于并积极参与此类房产的开发。
3.小产权房应运而生的经济根源，则是近年城市房价急升的形势。政府相继出台的各项房地产调控；无论是国六条、国八条、还是90平米限额管制，不仅没能按照社会预期的那样稳定房价，反而房价持续走高。在这种情况下，对于城市近郊的农民以及村集体来说，他们继续“自用”宅基地连同其上的农民房，机会成本急速地上升了。他们不过朴素地作出了反应：把宅基地连同农民房的使用权上升为转让权，在较高收益机会的指引下，尝试寻找把土地自用转让他用的实践道路[]。
三、小产权房所引起的负面影响
1.小产权房的涌现损害了法律的权威和政府的公信力。在现行法律制度下，小产权房存在着明显的产权缺陷，并不为受法律所保护。换言之，小产权房的交易行为是一种不合法的行为，是一种对法律的公然违反。政府如果不能对这些非法行为进行有效的治理，很容易对社会公众形成误导，造成“小产权房无人管”错误的认识，必然将导致更大规模的此类现象的涌现，严重损害政府和司法的威严和公信力。
2.小产权房的出现导致了多方的权益得不到保障
（1）农民的权益保障问题。农民集体所有的土地用于房地产开发意味着土地所有权的转移，从短期来看，农民可以得到一部分资金，但是却以永久性地丧失了土地使用权为代价，其失去最基本的生产保障。从长久来看，农民的权益是受到损害了的。另外，在具体的生活实践中，往往是少数村乡村领导干部利用职权，私自将集体土地转让、开发，所得绝大部分利益由村干部和开发商分配，农民一般属于弱势群体，其相关权利常常无法保障。
（2）公共的权益问题。土地权益从根本上来讲，是属于整个社会的。小产权房的开发过程脱离了国家权力的监管，其并未向国家缴纳相关的税收等公共收益，在很大程度上损害了社会公共的利益；与此同时，由于开发小产权房对于村镇政府有着巨大的利益诱惑，所以基层政府会想法设法侵占更多的农业土地从事以小产权房建设，大量的居住空间必然引发更多的配套设施建设，并占用更多的农村生产用地。因此，小产权房的开发将不可避免的引起耕地的大量流失，将危及公共粮食安全。
（3）购房者的权益问题。由于小产权房并不为法律所保护，所以对普通于购房者来说，购买时是需要承担法律风险和权益受损的风险的。小产权房作为非法建筑，在遭到相关部门的查处或者拆迁，购房者的损失得不到任何补偿。当大规模的此类事件出现的时候，极有可能引发严重的社会问题。购买小产权房的合同也因为本身违法而无效，购房者也无法取得法律承认的房屋所有权，自然也就无法顺利实施过户、转让、继承等权利了。
四、小产权房存在与否的矛盾
目前，从中央到地方的政府和部门，三令五申，强调小产权房作为非法建筑，不受法律的保护。在北京、广州等地区，出现过屡建屡拆的局面。国务院、国土资源部也曾下文坚决叫停小产权房。
另一方面，小产权房在地方上却“屡拆屡建”，购买者趋之若鹜。据统计，小产权房的销售量至少占到房地产市场的两成以上，并且随着城市化的进程而不断增加。其中的重要原因就是其价格远低于商品房，大量涌入城镇的居民带来的住房问题，政府也一直未能拿出行之有效的彻底解决办法。
五、解决小产权房问题的基本思路
1.分情况，区别对待：小产权房的存在是一个由来已久的复杂问题，应该具体分析，采取不同的办法去解决。
（1）对于非法占用耕地、不合规划、不利于可持续发展的小产权房要坚决予以拆除。大量此类小产权房的出现，症结之一就在于政府缺乏取缔的决心，致使少数企图非法获利的村集体和开发商不顾公共利益，违规开发。此外，还包括一些私自建于城乡结合部的高档商品房和奢侈、娱乐用地，严重侵害了国家土地收益，同时也违背了公平的原则，理应予以查处，并收回土地。
（2）对于部分小产权房，可以将其纳入政府保障性住房的体系之中。小产权房在满足居民住房需求，解决矛盾，抑制房价等方面，发挥的重要作用是不能忽视的。如果缺少小产权房对市场的供给，政府和房市压力就会更大，社会矛盾会更加尖锐。因此，政府可以将符合城市发展、规划的小产权房纳入经济适用房，在其符合相关条件、缴纳适当的费用之后，办理合法的产权手续，使其合法化，这样不仅可以解决城市中下收入阶层的住房问题，还可以减轻政府对保障房相关资金投入的压力。小产权房的问题牵扯到我国中低收入群体的住房问题，关系着城市化进程中百姓的切身利益。因此，小产权房的合法化主要是为了照顾广大低收入城市外来居民。同时，应该加强对小产权房的规划管理，将其导入合理有序的健康发展之路。
2.小产权房对现有国家城乡二元土地制度形成了挑战。它实际上是在现有的商品房体系之外，又开辟了另外一个体系。这几年小产权房在规模上也突破了临界点，不再是农民个别的零星行为，而是村集体和镇政府的成片开发。这是一个拐点，表明改革城乡两元土地流转制度的时机已经成熟。于此相对应，我国宪法早已明确在集体土地与国有土地地位上的平等，农民集体土地使用权可以转让。因此，必须对我国目前的土地管理法律法规进行改革，构建与市场经济相对应的土地法律制度，从根本上重新审视农村集体土地所有制，承认农村集体土地所有者的权利，让农民成为土地权利的真正享有者。在符合土地规划的前提下，可以按照“同地、同权、同价”的原则，将集体土地纳入土地市场，以改变现行的土地制度中的现实不公平。
六、结语
小产权房牵扯到社会多阶层的利益，对政府、司法和立法机关是一项重要的挑战，因此，在处理小产权房的问题上要谨慎从事，不能通过简单粗暴的方式，而是应该以可持续发展的态度，从全局出发，协调兼顾，避免损害国家和人民利益。
参考文献：
[1]周其仁.北京小产权房调查实录[N].经济观察报，2007-8-27.
[2]薛智韵，麻智辉.小产权房的问题及其对策探讨[M].老区建设，2010（2）.
[3]周其仁.等待流转的土地[N].南方周末，2007.10.10.
[4]董霄.论小产权房问题[M].大众商务，2009版，第10页.
[5]赵海萍.小产权房合法化问题的立法探讨[J].湖南农业大学学报（社会科学版），2009（4）.
（作者简介：肖季业，男，中南民族大学法学研究生。）