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【摘 要】 虽然成本管理贯穿于房地产开发的全过程，但潜在的可节约成本在各个阶段却有很大不同。有关研究表明，对项目成本影响最大的阶段，是前期的投资决策阶段和规划设计阶段。房地产开发企业应着重在初步设计阶段和施工图设计阶段采取有力措施进行成本管理。
【关键词】 调控、成本管理、限额设计
目前，随着房地产调控新国五条的颁布实施，彰显了中央严控房价的决心，如何有效控制成本，节约投资，从而在一定程度上增加项目利润，应该是房地产开发企业首先要考虑的问题。
虽然成本管理贯穿于房地产开发的全过程，但潜在的可节约成本在各个阶段却有很大不同，对项目成本影响最大的阶段，是前期的投资决策阶段和规划设计阶段。有关研究表明，虽然设计费一般只占到项目总投资的1.5%左右，但却决定了工程项目85%以上的投资。因此，工程成本管理的关键在于前期投资决策和规划设计阶段。
当前设计单位人员普遍重视设计效果，忽略了项目的经济性。虽然房地产公司从经济效益考虑，一再强调限额设计，但由于缺乏有效的控制手段和技术指标，使限额设计流于形式，甚至成了一句空话。
房地产公司如何控制项目成本呢？经过对多个开发楼盘的分析对比，我认为应从以下几方面着手：
一、初步设计阶段，根据项目的整体定位，结合不同的客户需求，合理确定项目的各项设计指标
在这个阶段，应从以下方面重点考虑：
1、建筑物外墙面做法
外墙面做法包括外墙面装饰做法和外墙保温做法。关键指标是底层外墙裙做法、标准层涂料使用率，外墙面保温做法及零星构件保温做法。
外墙面装饰做法应在满足整体造型及效果的前提下提高涂料的使用率，同时尽量减少石材的使用。外保温做法应在满足设计要求的前提下，使用比较成熟的保温做法，减少新材料、新工艺的使用。由于新材料、新工艺市场应用较少，做法不成熟，价格不透明，不利于项目成本的控制。
2、外墙窗地比，外门窗做法
窗地比指标是建筑设计的关键指标，为片面强调外立面效果提高窗地比的做法是不可取的。由于外窗的造价远远高于墙面造价，从项目效益考虑，合理的窗地比是节约项目成本的有效手段。
现在房地产开发项目多使用塑钢门窗和铝合金门窗，在满足设计要求的前提下，应适当降低铝合金门窗的使用率，同时门窗型材的品牌对门窗的价格影响较大，应根据项目的整体定位选择合适的型材品牌，从而在一定程度上降低门窗成本。
3、建筑物层高
建筑物的层高应区分地上公建、居住建筑，地下储藏室、地下车库等不同的业态确定。在保证设计要求的前提下，应慎重确定建筑物的层高，高品质楼盘可适当提高建筑层高。
4、外装饰部品部件
含室外台阶面层做法，残疾人坡道做法，楼梯栏杆，外立面栏杆、空调格栅、造型格栅、屋顶面造型花架、玻璃钢雨篷、阳光棚等。外装饰部品部件主要从建筑物外立面装修整体效果考虑，投入成本不多，但可以提高项目的整体品质。但由于各设计院对这部分设计做法没有统一的标准，设计五花八门，一方面不利于楼盘的整体效果，另一方面也不利于控制造价。房地产公司应在这方面投入较多精力，重视标准化设计，在提高项目整体品质的同时，节约工程成本。
5、室内装饰做法
包括厨房、卫生间装饰做法，一层大堂、电梯前室装饰做法，电梯门套做法，是否吊顶，吊顶做法材料定位。
目前厨房、卫生间装饰做法一般是防滑瓷砖地面、瓷砖墙面到顶，一层大堂做法一般是瓷砖地面、装饰墙砖墙面，电梯前室走廊等为瓷砖地面、瓷砖踢脚线。部分楼盘大堂、电梯前室采用石材装饰。
电梯门套则多采用不锈钢门套，部分采用石材门套。
室内装饰面层做法虽然不多，但由于建筑上的做法较多，不同的设计人员又会根据自己的不同喜好选用不同的做法，最终的设计成果文件就会出现面层做法相仿，细部做法五花八门，即不利于造价核算，又不利于造价控制。开发商应从标准化设计入手，做好室内装饰设计模板，在项目方案设计阶段，可针对不同品质的楼盘选用不同的设计模板，便于在方案阶段核算项目成本。
6、电梯、消防、电气设备、卫生器具、入户防盗门、楼宇门等的品牌定位
这些都需要开发商在满足功能的前提下，根据不同客户需求来确定。经验表明，正确处理建筑物的装饰作法，能有效降低项目成本。具体实施中，应根据项目的不同定位，不同的客户群细化设计，切忌对项目情况不加以区分盲目照搬照套。
二、施工图设计阶段，应重视结构性设计指标对造价的影响
结构指承受各种荷载，起骨架作用的空间体系。建筑物整体定位确定了以后，影响造价的指标主要是结构性指标，最主要的结构性指标是钢筋含量和砼含量。
控制钢筋含量和砼含量是限额设计的主要内容，但如何控制却成了难题。通常情况下，是造价人员按照设计院出的施工图进行工程量计算，计算完毕，与相似项目做指标对比，对偏离较大的指标提出异议，请设计院检查修改。由于造价人员并不精通设计，提不出具体的设计修改意见，而设计单位总能提出各种理由拒绝修改，结果即没有达到预期目的，又延长了设计时间。
如何合理确定设计限额，又能让设计单位容易接受，最终修改设计文件，完成限额指标，成了主要问题。
为确保设计单位能按要求修改设计文件，保证设计成果的经济性，可考虑从以下方面入手：
1、择优选择设计单位
积极推行建筑方案与经济方案相接合的招标方法，采取多家竞标。要选择那些技术力量强、设计水平高、设计质量和社会信誉好、易于沟通协调的设计单位，可从业绩、服务意识、施工期间服务质量、后期变更比率、设计方案经济性等方面进行考察，最终确定服务质量高，好管理的合作伙伴。
2、设计结果对比，确定设计限额
由于房地产公司开发项目较大，开发周期较长，通常会安排多个设计院同时进行施工图设计，由于相近单体数量多，结构相似，这就为合理确定设计限额创造了条件。
首先，结构分析计算，出计算底稿；再进行钢筋、砼含量的指标对比。这时可对多家设计院的设计指标进行对比，使不同设计院之间形成有效竞争，最终确定设计限额。进而令超出设计限额的设计单位修改设计文件，以便设计指标控制在限额之内，使工程造价能得到有效控制。
3、合同约束，提高设计质量
可从出图质量、完成时间、施工期间服务态度和质量、后期变更率、设计方案经济性等方面进行约定，并和设计费挂钩，并明确延期、质量赔偿责任。同时设立一定的奖励条款，对那些服务好、设计质量高、满足限额要求、经济性可观的设计方案进行奖励。通过合同约束，提高设计产品质量，提高经济效果。
结语
在设计阶段对关键经济技术指标进行控制，是实施成本管理的有效手段，设计阶段的成本管理是个系统工程，不是一朝一夕的事情，需要在工作中不断总结，不断积累。
参考文献
[1] 周和生、尹贻林《建设项目全过程造价管理》2008-1-1 天津大学出版社
【关键词】 调控、成本管理、限额设计
目前，随着房地产调控新国五条的颁布实施，彰显了中央严控房价的决心，如何有效控制成本，节约投资，从而在一定程度上增加项目利润，应该是房地产开发企业首先要考虑的问题。
虽然成本管理贯穿于房地产开发的全过程，但潜在的可节约成本在各个阶段却有很大不同，对项目成本影响最大的阶段，是前期的投资决策阶段和规划设计阶段。有关研究表明，虽然设计费一般只占到项目总投资的1.5%左右，但却决定了工程项目85%以上的投资。因此，工程成本管理的关键在于前期投资决策和规划设计阶段。
当前设计单位人员普遍重视设计效果，忽略了项目的经济性。虽然房地产公司从经济效益考虑，一再强调限额设计，但由于缺乏有效的控制手段和技术指标，使限额设计流于形式，甚至成了一句空话。
房地产公司如何控制项目成本呢？经过对多个开发楼盘的分析对比，我认为应从以下几方面着手：
一、初步设计阶段，根据项目的整体定位，结合不同的客户需求，合理确定项目的各项设计指标
在这个阶段，应从以下方面重点考虑：
1、建筑物外墙面做法
外墙面做法包括外墙面装饰做法和外墙保温做法。关键指标是底层外墙裙做法、标准层涂料使用率，外墙面保温做法及零星构件保温做法。
外墙面装饰做法应在满足整体造型及效果的前提下提高涂料的使用率，同时尽量减少石材的使用。外保温做法应在满足设计要求的前提下，使用比较成熟的保温做法，减少新材料、新工艺的使用。由于新材料、新工艺市场应用较少，做法不成熟，价格不透明，不利于项目成本的控制。
2、外墙窗地比，外门窗做法
窗地比指标是建筑设计的关键指标，为片面强调外立面效果提高窗地比的做法是不可取的。由于外窗的造价远远高于墙面造价，从项目效益考虑，合理的窗地比是节约项目成本的有效手段。
现在房地产开发项目多使用塑钢门窗和铝合金门窗，在满足设计要求的前提下，应适当降低铝合金门窗的使用率，同时门窗型材的品牌对门窗的价格影响较大，应根据项目的整体定位选择合适的型材品牌，从而在一定程度上降低门窗成本。
3、建筑物层高
建筑物的层高应区分地上公建、居住建筑，地下储藏室、地下车库等不同的业态确定。在保证设计要求的前提下，应慎重确定建筑物的层高，高品质楼盘可适当提高建筑层高。
4、外装饰部品部件
含室外台阶面层做法，残疾人坡道做法，楼梯栏杆，外立面栏杆、空调格栅、造型格栅、屋顶面造型花架、玻璃钢雨篷、阳光棚等。外装饰部品部件主要从建筑物外立面装修整体效果考虑，投入成本不多，但可以提高项目的整体品质。但由于各设计院对这部分设计做法没有统一的标准，设计五花八门，一方面不利于楼盘的整体效果，另一方面也不利于控制造价。房地产公司应在这方面投入较多精力，重视标准化设计，在提高项目整体品质的同时，节约工程成本。
5、室内装饰做法
包括厨房、卫生间装饰做法，一层大堂、电梯前室装饰做法，电梯门套做法，是否吊顶，吊顶做法材料定位。
目前厨房、卫生间装饰做法一般是防滑瓷砖地面、瓷砖墙面到顶，一层大堂做法一般是瓷砖地面、装饰墙砖墙面，电梯前室走廊等为瓷砖地面、瓷砖踢脚线。部分楼盘大堂、电梯前室采用石材装饰。
电梯门套则多采用不锈钢门套，部分采用石材门套。
室内装饰面层做法虽然不多，但由于建筑上的做法较多，不同的设计人员又会根据自己的不同喜好选用不同的做法，最终的设计成果文件就会出现面层做法相仿，细部做法五花八门，即不利于造价核算，又不利于造价控制。开发商应从标准化设计入手，做好室内装饰设计模板，在项目方案设计阶段，可针对不同品质的楼盘选用不同的设计模板，便于在方案阶段核算项目成本。
6、电梯、消防、电气设备、卫生器具、入户防盗门、楼宇门等的品牌定位
这些都需要开发商在满足功能的前提下，根据不同客户需求来确定。经验表明，正确处理建筑物的装饰作法，能有效降低项目成本。具体实施中，应根据项目的不同定位，不同的客户群细化设计，切忌对项目情况不加以区分盲目照搬照套。
二、施工图设计阶段，应重视结构性设计指标对造价的影响
结构指承受各种荷载，起骨架作用的空间体系。建筑物整体定位确定了以后，影响造价的指标主要是结构性指标，最主要的结构性指标是钢筋含量和砼含量。
控制钢筋含量和砼含量是限额设计的主要内容，但如何控制却成了难题。通常情况下，是造价人员按照设计院出的施工图进行工程量计算，计算完毕，与相似项目做指标对比，对偏离较大的指标提出异议，请设计院检查修改。由于造价人员并不精通设计，提不出具体的设计修改意见，而设计单位总能提出各种理由拒绝修改，结果即没有达到预期目的，又延长了设计时间。
如何合理确定设计限额，又能让设计单位容易接受，最终修改设计文件，完成限额指标，成了主要问题。
为确保设计单位能按要求修改设计文件，保证设计成果的经济性，可考虑从以下方面入手：
1、择优选择设计单位
积极推行建筑方案与经济方案相接合的招标方法，采取多家竞标。要选择那些技术力量强、设计水平高、设计质量和社会信誉好、易于沟通协调的设计单位，可从业绩、服务意识、施工期间服务质量、后期变更比率、设计方案经济性等方面进行考察，最终确定服务质量高，好管理的合作伙伴。
2、设计结果对比，确定设计限额
由于房地产公司开发项目较大，开发周期较长，通常会安排多个设计院同时进行施工图设计，由于相近单体数量多，结构相似，这就为合理确定设计限额创造了条件。
首先，结构分析计算，出计算底稿；再进行钢筋、砼含量的指标对比。这时可对多家设计院的设计指标进行对比，使不同设计院之间形成有效竞争，最终确定设计限额。进而令超出设计限额的设计单位修改设计文件，以便设计指标控制在限额之内，使工程造价能得到有效控制。
3、合同约束，提高设计质量
可从出图质量、完成时间、施工期间服务态度和质量、后期变更率、设计方案经济性等方面进行约定，并和设计费挂钩，并明确延期、质量赔偿责任。同时设立一定的奖励条款，对那些服务好、设计质量高、满足限额要求、经济性可观的设计方案进行奖励。通过合同约束，提高设计产品质量，提高经济效果。
结语
在设计阶段对关键经济技术指标进行控制，是实施成本管理的有效手段，设计阶段的成本管理是个系统工程，不是一朝一夕的事情，需要在工作中不断总结，不断积累。
参考文献
[1] 周和生、尹贻林《建设项目全过程造价管理》2008-1-1 天津大学出版社