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摘要：土地是社会经济发展重要的基础性要素，土地二级市场是我国城乡统一建设用地市场的重要组成部分。国外中美、英、法三国土地二级市场管理和法律体系比较健全，土地产权市场交易具有保护土地所有者权益、市场规范，交易成本低，增加财政收入、提高市场效率和追求社会效益的特点。美、英、法三国关于土地二级市场的管理体系对我国具有重要借鉴意义，建议尽快在立法和执法之间建立和健全相互制约的制衡机制，进一步完善土地二级市场交易管理受严格保护的相关法制体系建设，在实现有法可依的同时，还要及时配备完善的监督机制，确保土地二级市场交易运行环境的公平、公正、有序。
关键词：土地二级市场；土地产权；交易
1.中国土地二级市场研究进展
我国对土地一级市场的运行机制、开发模式、资源配置、制度创新和宏观调控研究的较多，重点研究城市土地一级市场化对政府、企业及市场带来的经济利益。相反的，对土地二级市场的改革研究较少，在交易运行、规范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相对较少。目前土地二级市场交易信息的不畅，管理的多头性和交易非法性等问题凸显，土地使用权交易运行制度改革研究已成为新型地产法律制度研究的核心内容。
我国已进入新的经济社会发展状态，许多一、二线城市土地供应面积纷纷出现锐减，城市地价和工业用地供应在部分城市也有所下降，已经缓慢进入一个扩张型到内涵型、粗放型到集约型的转变过程；有限的土地一级市场供应，对发展土地二级市场相对有利；多方面条件共同活跃了土地二级市场的交易。我国伴随着近几年产业结构的不断优化和升级，土地的使用权进入了经济市场，作为一种商品在土地市场上流通运转，使土地二级市场日渐活跃。
在土地二级市场交易运行过程中，发现《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国有建设用地使用权出让合同》等在抵押物和转让条件方面存在交易限制，不能进入土地二级市场交易。《土地管理法》中规定的可以依法转让的土地使用权，包括国有和集体两种建设用地使用权。在现实交易中，发现集体建设用地使用权交易的条件更为苛刻，交易流转非常困难；国有建设用地使用权的交易流传相对自由。《城市房地产管理法》中第50条规定，附属房地产开发建设的投资额必须达到25%才可以进行转让、出租、抵押。25%没有明确的规定标准和基数。《国有建设用地使用权出让合同》是根据相关法律制定，交易中也受到限制，所以给现实操作带来困难。
2.国外土地二级市场研究进展
2.1美国的研究进展
1785年的《土地法》和1787年的《西北条例》为美国土地产权制度奠定了土地产权自由买卖的制度性基础，同时建立了完整的产权市场，形成了商业公司、制造业和农场为主的具有生机和活力的市场主体。市场体系的建立标志着土地二级市场的形成，并发挥着土地资源配的功能，大大促进了美国西部经济的快速发展[1]。
美国的土地制度实行的是私有制制度，土地使用权是有偿的，与中国公有制不同，土地使用权是有年限的，美国有偿取得后有终生的使用权，即土地的所有权。美国的土地是通过自由转让、出租和抵押来实现土地开发权交易，也就是土地二级市场交易。土地开发权交易是一种基于市场机制的土地政策，政府对开发权转移有相应规范，出租和抵押不需要进行任何行政性的干预。在土地资源配置方面，通过土地开发权转让交易，把转让价格作为资源配置手段，促进土地开发规划实施，实现土地资源合理配置[2]。
关于土地二级市场，美国实行的是政府和土地开发两个部门达到双赢的目标。对于政府来说，土地开发权的转让不会因土地而对城市发展增加额外的成本和负担；对于土地开发者来说，尽管在土地开发权转让时价格增加，但也可以通过提高土地开发强度和建筑密度，增加经济效益的同时提高土地开发利润。因此，土地开发权转让交易制度受到了土地开发者与政府的主动推行。在美国，为达到交易机会的充分利用，土地开发权的转让者可以自主决定先储备再卖出还是直接出售，并可以多次交易，直到生态环境效果最佳和资源配置最优。以最低的社会成本来实现土地资源最优最高效的配置，从而实现土地利用效率最大化和环境控制的目标化。美国政府制定的这些土地政策，使美国政府的财政收入增加，促进了美国经济的快速发展。也使人民群众的利益在不同程度上得以体现。
2.2英國的研究进展
英国的土地市场发育比较完善和成熟，政府通过法律、经济政策等手段指导和干预，不存在土地使用权分配的“一级市场”，主要以“土地二级市场”自由交易为主，是通过不动产中介来协调买卖双方的价格使之促交成功。英国的土地交易形式主要有买卖（转让）、租赁、抵押等。英国确立建筑物和土地是一个不动产产权，除特殊情况外英国没有单纯而独立的土地交易。英国的不动产交易是在有买方和卖方各自律师的参与下成交，不动产的交易价格由当事者双方自由来认可决定，在交易阶段也都是以自由交易为主要原则[3]。
英国土地产权转让：英国土地学者A.W.B.辛森的《土地法史》，对英国历史上关于不动产的转让作了详细规定和阐述[4]。在英国普通法框架下，土地产权以当事人签订的转让合同为基础，按自治原则处分私有财产。根据公示、公信原则，政府规定必须要进行登记，并将双方的主要信息记入登记簿，方为不动产转让。登记内容包括土地抵押权、地役权等权利负担的登记（未经登记的权利负担不能约束购买人）和不动产权登记。英国不动产的交易，律师受当事人委托可办理签署合同、调查土地权利、支付价款等一切事项，保证了产权交易的顺利进行，也不会产生一家卖两家的纠纷发生[5]。
英国的土地产权租赁：与土地买卖相比，土地租赁相对更活跃，土地产权持有者经常将自己的土地出租，通过承租协议控制房地产开发活动，获取长期性的稳定收益。租赁到期后，还可以收回改作其他用途或再次出租。英国的土地产权租赁包括以下四种方式：土地所有者一次性收取租期内的全部租金；按年收取的变动租金；以年为单位收取的固定租金；第一、二种方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年为单位收取，地租在租赁期内可变动。地租随土地产权市场的变化而变化，使土地所有者与承租者之间实行收入再分配制度[6]。 英国的土地产权抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，约克郡西部大多数的工厂主都是自由继承土地产权的权利人，以满足生产需要，他们可以利用自己的土地进行贷款，并登记发布公示。若是土地权利没有登记，其生产就会受到很大阻碍，很多工厂和家庭最终也会破产。英国的不动产交易抵押登记自1704年开始就以书面形式记录或公示进行登记[7]。1925年构成英国现代土地法基础的《财产法》进一步确定了抵押的土地产权，建立了较完善的土地市场交易管理体系。
在英国，土地产权市场交易有保护土地所有者权益、降低交易成本、增加财政收入、提高市场效率和追求社会效益的特点[6]。英国的土地交易体系在一定程度上鼓励了土地的流动，进一步刺激对土地的投资，促使土地频繁的交易达到繁荣土地市场的效果[8]。因土地所有权制度，政府在交易过程所获得长期而稳定的土地增值收益，有利于政府进行公共基础建设并促进社会事业的发展。
2.3法国的研究进展
法国的土地市场主要体现在土地交易方面，包括农用地使用权的交易（主要指农用土地用益权）和土地所有权的交易。《法国民法典》是非常重要的一部法律，该法对财产及其占有人之间的关系做出了明确的规定。此法第516条规定：“财产分为动产和不动产。”517-526条规定：财产属于不动产，或依其性质，或依其用途，或依其权利的客体；土地及其地上建筑物为不动产[9]。第581条款规定，农用土地上可以设立用益权，并对“用益权标的物”的范围做了说明，主要指农用土地上的各种动产或不动产。在第595条款里就“用益权人”的权利也作了解释和说明，用益权人可以自己享有也可以向他人出租、出卖或无偿转让其权利。总之，通过《法国民法典》里能查到土地二级市场交易的相应规定，交易形式主要有出卖、出租、无偿转让和抵押等。
在法国的土地二级市场交易中，中介组织是一个权威的机构，具有法定的优选购买权，能够提供关于土地使用权方面的真实而又全面的信息给交易双方，同时也提供法律援助和代为委托交易的特殊服务。中介组织还起到了对农业生产行驶保护、促进、结构优化的作用；农场在实施项目的过程中，也起到了保护和改善环境的作用；同时还为经营者提供农场经营方面的帮助，如农场的规模扩大和技术改进等；在公共基础设施的修建以及以公众利益之名对土地造成侵占时，中介组织可以对农场经营者给予保护；因以房地产投资或以经营为目的因地上建筑物导致土地的分割而进行的交易，中介组织会干预并进行阻止交易。
土地二级市场法制建设在法国比较完善。《农业指导法》的相关规定具有独特特点，一是土地市场交易制度中实行一定程度上的土地集中政策，来提高土地利用效率和规模效益，防止因交易不当而对薄弱的土地所有者群体造成利益损失和侵害；二是拥有完善和权威的土地市场交易中介组织，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的发挥，产生极大的促进和完善的作用；三是限制土地分割转让，只能整体继承或者转让，不得分割；四是法国政府对农业用地的交易实行特殊的保护，农业用地转让后必须用于农业，不准不耕种或者耕种不力，也不准搞投资建筑。法国的土地二级市场交易具有完整的法规和政策体系，在保障当事人权利义务、降低交易成本和费用、促进交易制度发展等方面，都有成熟的理论和可借鉴的做法[10]。
3.国内外土地二级市场研究对比分析
通过表1的总结和分析，美、英、法三国关于土地二级市场管理体系对我国具有重要借鉴意义，建议尽快在立法和执法之间建立和健全相互制约的制衡机制，进一步完善土地二级市场交易管理受严格保护的相关法制体系建设，在实现有法可依的同时，还要及时配备完善的监督管理机制，确保土地二级市场交易运行在公开、公平、公正、有序的环境下进行。
土地二级交易服务市场的建立可以降低交易风险，减少交易纠纷的产生，也是确权登记后的资料信息在交易过程中发挥作用的重要桥梁。国外就交易运行机制方面，对交易市场和不动產登记的衔接很早就有深入研究。因此，如何使土地二级市场交易双方规范加入服务市场且持续发展，又能使土地要素流转市场公平、更好、有序发展是需要关注和研究的问题[11]。
参考文献：
[1]何多奇，李禹阶.美国西部土地制度建立的政治基础[J].重庆师范大学学报， 2009（02）：67-73.
[2]李沂璠.美国土地利用控制判例研究[D].北京：清华大学， 2007.
[3]朱怡.借鉴英国经验完善我国土地流转机制的研究[D].苏州：苏州科技学院， 2007.
[4]裴俊霞.中世纪晚期英国土地市场发展研究[D].新乡：河南师范大学， 2018.
[5]高涛. 19世纪至20世纪初英国土地法改革[D].天津：天津师范大学， 2013.
[6]邱谊萌.世纪英国土地制度变迁研究[D].沈阳：辽宁大学， 2008.
[7]于宵.英国土地登记改革与地产权结构转变[J].华东政法大学科学研究院， 2012， 84（05）：53-63.
[8]陈美华，罗亦泳.英国土地管理的成功经验及对中国的启示[J].南昌大学学报， 2009， 40（02）：100-103.
[9]方小姣.法国的土地产权与土地征收补偿制度[D].济南：山东大学， 2013.
[10]窦希铭.土地流转法律制度比较研究[D].北京：中国政法大学， 2011.
[11]钟文晶，谢琳，罗必良.美国土地确权登记管理及其对中国的启示[J].华南农业大学国家农业制度与发展研究院， 2018， 473（09）：95-100.
关键词：土地二级市场；土地产权；交易
1.中国土地二级市场研究进展
我国对土地一级市场的运行机制、开发模式、资源配置、制度创新和宏观调控研究的较多，重点研究城市土地一级市场化对政府、企业及市场带来的经济利益。相反的，对土地二级市场的改革研究较少，在交易运行、规范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相对较少。目前土地二级市场交易信息的不畅，管理的多头性和交易非法性等问题凸显，土地使用权交易运行制度改革研究已成为新型地产法律制度研究的核心内容。
我国已进入新的经济社会发展状态，许多一、二线城市土地供应面积纷纷出现锐减，城市地价和工业用地供应在部分城市也有所下降，已经缓慢进入一个扩张型到内涵型、粗放型到集约型的转变过程；有限的土地一级市场供应，对发展土地二级市场相对有利；多方面条件共同活跃了土地二级市场的交易。我国伴随着近几年产业结构的不断优化和升级，土地的使用权进入了经济市场，作为一种商品在土地市场上流通运转，使土地二级市场日渐活跃。
在土地二级市场交易运行过程中，发现《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国有建设用地使用权出让合同》等在抵押物和转让条件方面存在交易限制，不能进入土地二级市场交易。《土地管理法》中规定的可以依法转让的土地使用权，包括国有和集体两种建设用地使用权。在现实交易中，发现集体建设用地使用权交易的条件更为苛刻，交易流转非常困难；国有建设用地使用权的交易流传相对自由。《城市房地产管理法》中第50条规定，附属房地产开发建设的投资额必须达到25%才可以进行转让、出租、抵押。25%没有明确的规定标准和基数。《国有建设用地使用权出让合同》是根据相关法律制定，交易中也受到限制，所以给现实操作带来困难。
2.国外土地二级市场研究进展
2.1美国的研究进展
1785年的《土地法》和1787年的《西北条例》为美国土地产权制度奠定了土地产权自由买卖的制度性基础，同时建立了完整的产权市场，形成了商业公司、制造业和农场为主的具有生机和活力的市场主体。市场体系的建立标志着土地二级市场的形成，并发挥着土地资源配的功能，大大促进了美国西部经济的快速发展[1]。
美国的土地制度实行的是私有制制度，土地使用权是有偿的，与中国公有制不同，土地使用权是有年限的，美国有偿取得后有终生的使用权，即土地的所有权。美国的土地是通过自由转让、出租和抵押来实现土地开发权交易，也就是土地二级市场交易。土地开发权交易是一种基于市场机制的土地政策，政府对开发权转移有相应规范，出租和抵押不需要进行任何行政性的干预。在土地资源配置方面，通过土地开发权转让交易，把转让价格作为资源配置手段，促进土地开发规划实施，实现土地资源合理配置[2]。
关于土地二级市场，美国实行的是政府和土地开发两个部门达到双赢的目标。对于政府来说，土地开发权的转让不会因土地而对城市发展增加额外的成本和负担；对于土地开发者来说，尽管在土地开发权转让时价格增加，但也可以通过提高土地开发强度和建筑密度，增加经济效益的同时提高土地开发利润。因此，土地开发权转让交易制度受到了土地开发者与政府的主动推行。在美国，为达到交易机会的充分利用，土地开发权的转让者可以自主决定先储备再卖出还是直接出售，并可以多次交易，直到生态环境效果最佳和资源配置最优。以最低的社会成本来实现土地资源最优最高效的配置，从而实现土地利用效率最大化和环境控制的目标化。美国政府制定的这些土地政策，使美国政府的财政收入增加，促进了美国经济的快速发展。也使人民群众的利益在不同程度上得以体现。
2.2英國的研究进展
英国的土地市场发育比较完善和成熟，政府通过法律、经济政策等手段指导和干预，不存在土地使用权分配的“一级市场”，主要以“土地二级市场”自由交易为主，是通过不动产中介来协调买卖双方的价格使之促交成功。英国的土地交易形式主要有买卖（转让）、租赁、抵押等。英国确立建筑物和土地是一个不动产产权，除特殊情况外英国没有单纯而独立的土地交易。英国的不动产交易是在有买方和卖方各自律师的参与下成交，不动产的交易价格由当事者双方自由来认可决定，在交易阶段也都是以自由交易为主要原则[3]。
英国土地产权转让：英国土地学者A.W.B.辛森的《土地法史》，对英国历史上关于不动产的转让作了详细规定和阐述[4]。在英国普通法框架下，土地产权以当事人签订的转让合同为基础，按自治原则处分私有财产。根据公示、公信原则，政府规定必须要进行登记，并将双方的主要信息记入登记簿，方为不动产转让。登记内容包括土地抵押权、地役权等权利负担的登记（未经登记的权利负担不能约束购买人）和不动产权登记。英国不动产的交易，律师受当事人委托可办理签署合同、调查土地权利、支付价款等一切事项，保证了产权交易的顺利进行，也不会产生一家卖两家的纠纷发生[5]。
英国的土地产权租赁：与土地买卖相比，土地租赁相对更活跃，土地产权持有者经常将自己的土地出租，通过承租协议控制房地产开发活动，获取长期性的稳定收益。租赁到期后，还可以收回改作其他用途或再次出租。英国的土地产权租赁包括以下四种方式：土地所有者一次性收取租期内的全部租金；按年收取的变动租金；以年为单位收取的固定租金；第一、二种方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年为单位收取，地租在租赁期内可变动。地租随土地产权市场的变化而变化，使土地所有者与承租者之间实行收入再分配制度[6]。 英国的土地产权抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，约克郡西部大多数的工厂主都是自由继承土地产权的权利人，以满足生产需要，他们可以利用自己的土地进行贷款，并登记发布公示。若是土地权利没有登记，其生产就会受到很大阻碍，很多工厂和家庭最终也会破产。英国的不动产交易抵押登记自1704年开始就以书面形式记录或公示进行登记[7]。1925年构成英国现代土地法基础的《财产法》进一步确定了抵押的土地产权，建立了较完善的土地市场交易管理体系。
在英国，土地产权市场交易有保护土地所有者权益、降低交易成本、增加财政收入、提高市场效率和追求社会效益的特点[6]。英国的土地交易体系在一定程度上鼓励了土地的流动，进一步刺激对土地的投资，促使土地频繁的交易达到繁荣土地市场的效果[8]。因土地所有权制度，政府在交易过程所获得长期而稳定的土地增值收益，有利于政府进行公共基础建设并促进社会事业的发展。
2.3法国的研究进展
法国的土地市场主要体现在土地交易方面，包括农用地使用权的交易（主要指农用土地用益权）和土地所有权的交易。《法国民法典》是非常重要的一部法律，该法对财产及其占有人之间的关系做出了明确的规定。此法第516条规定：“财产分为动产和不动产。”517-526条规定：财产属于不动产，或依其性质，或依其用途，或依其权利的客体；土地及其地上建筑物为不动产[9]。第581条款规定，农用土地上可以设立用益权，并对“用益权标的物”的范围做了说明，主要指农用土地上的各种动产或不动产。在第595条款里就“用益权人”的权利也作了解释和说明，用益权人可以自己享有也可以向他人出租、出卖或无偿转让其权利。总之，通过《法国民法典》里能查到土地二级市场交易的相应规定，交易形式主要有出卖、出租、无偿转让和抵押等。
在法国的土地二级市场交易中，中介组织是一个权威的机构，具有法定的优选购买权，能够提供关于土地使用权方面的真实而又全面的信息给交易双方，同时也提供法律援助和代为委托交易的特殊服务。中介组织还起到了对农业生产行驶保护、促进、结构优化的作用；农场在实施项目的过程中，也起到了保护和改善环境的作用；同时还为经营者提供农场经营方面的帮助，如农场的规模扩大和技术改进等；在公共基础设施的修建以及以公众利益之名对土地造成侵占时，中介组织可以对农场经营者给予保护；因以房地产投资或以经营为目的因地上建筑物导致土地的分割而进行的交易，中介组织会干预并进行阻止交易。
土地二级市场法制建设在法国比较完善。《农业指导法》的相关规定具有独特特点，一是土地市场交易制度中实行一定程度上的土地集中政策，来提高土地利用效率和规模效益，防止因交易不当而对薄弱的土地所有者群体造成利益损失和侵害；二是拥有完善和权威的土地市场交易中介组织，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的发挥，产生极大的促进和完善的作用；三是限制土地分割转让，只能整体继承或者转让，不得分割；四是法国政府对农业用地的交易实行特殊的保护，农业用地转让后必须用于农业，不准不耕种或者耕种不力，也不准搞投资建筑。法国的土地二级市场交易具有完整的法规和政策体系，在保障当事人权利义务、降低交易成本和费用、促进交易制度发展等方面，都有成熟的理论和可借鉴的做法[10]。
3.国内外土地二级市场研究对比分析
通过表1的总结和分析，美、英、法三国关于土地二级市场管理体系对我国具有重要借鉴意义，建议尽快在立法和执法之间建立和健全相互制约的制衡机制，进一步完善土地二级市场交易管理受严格保护的相关法制体系建设，在实现有法可依的同时，还要及时配备完善的监督管理机制，确保土地二级市场交易运行在公开、公平、公正、有序的环境下进行。
土地二级交易服务市场的建立可以降低交易风险，减少交易纠纷的产生，也是确权登记后的资料信息在交易过程中发挥作用的重要桥梁。国外就交易运行机制方面，对交易市场和不动產登记的衔接很早就有深入研究。因此，如何使土地二级市场交易双方规范加入服务市场且持续发展，又能使土地要素流转市场公平、更好、有序发展是需要关注和研究的问题[11]。
参考文献：
[1]何多奇，李禹阶.美国西部土地制度建立的政治基础[J].重庆师范大学学报， 2009（02）：67-73.
[2]李沂璠.美国土地利用控制判例研究[D].北京：清华大学， 2007.
[3]朱怡.借鉴英国经验完善我国土地流转机制的研究[D].苏州：苏州科技学院， 2007.
[4]裴俊霞.中世纪晚期英国土地市场发展研究[D].新乡：河南师范大学， 2018.
[5]高涛. 19世纪至20世纪初英国土地法改革[D].天津：天津师范大学， 2013.
[6]邱谊萌.世纪英国土地制度变迁研究[D].沈阳：辽宁大学， 2008.
[7]于宵.英国土地登记改革与地产权结构转变[J].华东政法大学科学研究院， 2012， 84（05）：53-63.
[8]陈美华，罗亦泳.英国土地管理的成功经验及对中国的启示[J].南昌大学学报， 2009， 40（02）：100-103.
[9]方小姣.法国的土地产权与土地征收补偿制度[D].济南：山东大学， 2013.
[10]窦希铭.土地流转法律制度比较研究[D].北京：中国政法大学， 2011.
[11]钟文晶，谢琳，罗必良.美国土地确权登记管理及其对中国的启示[J].华南农业大学国家农业制度与发展研究院， 2018， 473（09）：95-100.