对普通消费者来讲，要识别从政府到学界再到开发商力推的绿色建筑，只需要认两个标准：节能和舒适。
　　2004年，朗诗集团第一个绿色项目朗诗国际街区专门挑在寒冷的1月底开盘，为的是突出绿色科技住宅的差异性优势——恒温、恒湿、恒氧（简称三恒），即室温处于20℃～26℃之间，相对湿度在30%～70%之间，每两小时将室内空气完全置换一遍。
　　这样的舒适度让饱受冬季湿冷之苦的南京市民口口相传，售价高于周边项目一倍的朗诗国际街区，也因此于艰难中打开了局面。
　　经过十年的投入和摸索，已经有能力走“平民”路线的当代置业股份有限公司（以下简称当代置业）陆续推出了刚需产品。
　　集中供暖的北方地区，一个采暖季的费用是45元/平方米，而在没有供暖设施的湖北仙桃、湖南长沙、江西南昌等地，当代置业开发的绿色项目提出“5元过冬”，还附带新风。可以在室内脱下羽绒服的业主们，终于越过了秦岭淮河那条“冷暖线”。
　　在节能方面，朗诗作过一个调研，要达到“三恒”且隔音降噪的舒适度，普通住宅一年的耗能以电量计需要80～150千瓦时/平方米，朗诗国际街区只需40千瓦时/平方米。而当代置业楼盘的能耗，仅为目前普通型住宅达到同等舒适度所需能耗的三分之一。
　　绿色建筑之所以能达到这样的节能效果，用的是被动和主动节能两种方式。
　　当代置业集团总裁张鹏告诉《瞭望东方周刊》，外保温系统加上密封的外窗系统，当代MOMA的产品具有冬天保温、夏天隔热、保持35～40分贝的安静环境。而且，通过增加建筑外围护结构的气密性，就能实现阻隔50%以上的PM2.5进入室内。
　　只是，这类既节能又舒适的住宅，目前几乎仅靠售价高昂的豪宅、别墅打知名度。对于绿色建筑的概念，争论始终未停，而投身绿色地产的开发商，十几年后仍然只有区区数家。
　　难以计量的“绿色”
　　房子能够像冰箱、空调、洗衣机等家电产品那样，有包含年耗电量、燃料消耗量等数据的能效等级标识。购房人或租房人根据标识，可以估算出在满足一定舒适度的前提下，所需要的居住用能支出——如果是这样，那么低碳、环保的绿色建筑，一定会不再“高冷”。
　　在欧美，这样的“建筑物能耗等级标识制度”已非常成熟。
　　以德国为例，约四五页的房屋“能源证书”，一般涵盖建筑的基本信息和证书的注释、计算出的建筑物能源需求、实测的能源消耗等内容，是买家的判断依据。消费者的偏好，促使开发商或房主自觉按照较高节能标准建造和改造房屋。
　　“但中国缺乏这类简明、清晰的建筑说明书。”住建部住宅产业化促进中心原副总工程师孙克放告诉《瞭望东方周刊》，“我们最头疼的就是建筑的节能计量，而不计量老百姓就感受不到，也不太会关注房子是否节能。”
　　欧美国家多是独栋住宅的居住形式，面积大、能耗高，节能效果非常明显。
　　“德国一度电约0.8欧元，一套节能的房子一个采暖季能为业主省下七八千欧元，而欧洲月均工资水平才三四千欧元。”当代置业总工程师、住建部顾问专家陈音告诉本刊记者。
　　而中国能源价格低、普通住宅面积小，节省的钱平均每月可能不到几十元，产生不了太大吸引力。此外，中国普通百姓大多居住于多层、高层住宅，即便是节能，省下的收益也可能与消费者本身无关。比如城市热力集中供暖，对住户定额收费，消费者很难成为绿色建筑的直接受益人，也自然不会有购买意愿。
　　中国建筑科学研究院副院长王清勤则认为：“建筑的实际能耗和建筑类型、气候条件、设计标准、消费者使用行为等因素密切相关。国外的能源证书，是在设置了一系列前提条件下，通过软件算出来的，不同软件算出来可能差别很大。”
　　“直观的能耗数据很难计算，不代表我们不需要算。”陈音说，事实上，设计投资回报的计算模式，是推广绿色建筑最理想的方式。
　　而这个结论，已经有实践可以证明。
　　以中国北方采暖地区的既有居住建筑供热计量和节能改造为例，实行智能化管理之后，分户计量、按表收费，居民行为节能积极性也大大提高。

　　盈利难题
　　“绿色建筑的本质诉求不是盈利，不能用纯粹的经济学概念来定义。但是用市场和商业的办法，来平衡经济建设与能源安全、环境保护之间的关系，显然是必要的。”陈音说。
　　可惜的是，中国绿色建筑，至今还未形成清晰的盈利模式。
　　在德国、加拿大等国，政府会根据房屋的节能程度、绿色等级，向开发商和对房屋进行节能改造的房主，提供贷款利率的政策优惠甚至贴息补偿;获得绿色建筑标识的房屋，不但因“抢手”而有更高溢价，交易时也会享受税收减免。
　　中国的开发商缺乏相应的财政、税收政策鼓励，建房、售房往往是“一锤子买卖”，房子的运营节能也跟开发商收益无关。此外，过去十年中国房地产业几乎“做什么产品都能挣钱”，建筑是否绿色不会对企业形成相应的约束和激励。
　　情况也在发生一些变化。随着能源矛盾日益突出，国家对绿色建筑也越来越重视，开始给予一定的财政补贴。
　　2012年，财政部和住建部联合下发《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》（财建[2012]167号文），《意见》明确了对绿色建筑的财政奖励标准：满足绿色建筑评价标识三星标准的补贴80元/平方米（建筑面积）、二星级绿色建筑补贴45元/平方米、一星级不补贴。 　　不过，接受本刊采访的多位业内人士均表示，因为之后具体细则一直没有下发，因此上述文件到现在都没有真正执行。
　　而地方政府落实的资金奖励是分阶段给开发企业的。由于严格而复杂的流程，补贴不能及时到账，这项补贴于是成了国家给绿色建筑画的“饼”。而即便补贴能够及时到账，这张“饼”对开发商来讲也没有多大吸引力。
　　“我们收到过的最大补贴有1000多万元，跟企业一年上百亿元的销售额相比，太少了。”朗诗集团副总裁谢远建告诉《瞭望东方周刊》，“企业做绿色建筑是战略选择，不会因为政府没有补贴而改变，所以政策不需要考虑开发、施工等中间环节任何一个企业的利益，应该直接补贴购买绿色建筑的消费者。”
　　王清勤则认为，这项不算丰厚的奖金，对开发商的意义并不仅仅停留在补贴数额上。“获得绿色建筑标识的项目，销售溢价可能远远超过80元/平方米。在监督、推广能力有限的情况下，对开发商进行补贴能够起到一定的导向作用。”
　　不过，较高售价的绿色建筑有没有市场，还要看消费者是否愿意为溢价埋单。
　　2014年2月，厦门市出台的《绿色建筑行动实施方案》规定，“对购买二星级绿色建筑商品住房的业主给予返还20%、购买三星级绿色建筑返还40%的契税奖励”。这一鼓励政策的后效还有待观察。
　　“其实政府没有必要承担这么大的财政压力，让开发商从市场上去拿回应有的回报，才是绿色建筑发展可持续的动力所在。”谢远建表示。
　　示范性意义
　　与发达国家相比，中国绿色建筑在技术和管理能力上有很大差距。
　　“英国1990年出台绿建标准，美国绿色建筑委员会1998年推出了LEED认证体系，我们2008年才评出十个第一批设计标识。”王清勤说。

　　普通老百姓对绿色建筑的认识则更显不足。根据凤凰网2014年做的一项线上调查，超过一万名网友参与的调查结果显示，49%的网友不知绿色建筑为何物，而54%的网友表示从未听说过任何绿色建筑的评价标准。
　　占据社会终端总能耗约三分之一、造成的污染占全部污染量约三分之一的建筑业能否实现绿色发展，关乎国家的能源安全乃至全人类的未来命运。
　　在控制能源消耗总量的压力下，国家出台了一系列推广建筑节能、发展绿色建筑的相关政策、规划，明确了绿色建筑多项“十二五”强制性发展目标。
　　现阶段，发展绿色建筑需不需要政府行政手段？王清勤的答案是肯定的。
　　“LEED认证体系虽然是美国绿色建筑委员会创建，但也被联邦政府所用，比如强制规定低于一定认证级别的建筑政府不能做办公楼租用。”他认为，这有利于绿色建筑快速推开。
　　2013年6月以来，部分城市如北京、上海、深圳陆续出台文件，要求所有新建建筑必须符合绿建一星标准，这意味着这些城市未来100%的建筑都将被称为绿色建筑。
　　但在陈音看来，这失去了绿色建筑的先进性意义。“LEED只是希望整个建筑行业里面20%到25%能够获得认证，给其余企业提供示范。”
　　孙克放表示：“全都符合一星级标准等于大家没有差别，只能逼着想走差异化竞争的开发商去做二星级、三星级，成本压力和技术要求更高，企业能力又达不到。”
　　王清勤则认为，目前绿色建筑标准全覆盖只在少数发达地区实施，并没有在全国推广。
　　“和绿色建筑相关的节能、节水、节材、环保等标准都在提高，新的绿色建筑的性能只会越来越高，不会越来越低，澳大利亚绿色建筑已达到25%，中国目前拿到设计标识的还不到1%，拿到运行标识的不到0.1%。”他说。