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摘 要：文章以经济发展调速换挡时期房地产投资项目风险管理为研究对象，首先对房地产项目风险特点进行了阐述分析，随后研究分析了当下房地产项目投资风险产生因素，最后提出了一些加强房地产项目投资风险管理的策略以供参考。
关键词：经济发展调速换挡时期;房地产项目;投资风险管理
近年来，随着国家经济告别高速增长，逐渐转向“新常态”，未来经济发展将趋向于更加平稳的态势发展，国家经济发展正处于调度换挡的关键时期，在这一时期下，要求各行各业一改以往的粗放型发展模式，在投资方面更加注重精益化、高效化投资，尤其是对于房地产投资项目来说，要从长远角度出发，加强投资风险管理控制，从而有效规避风险，提升经济效益，对于房地产企业未来实现可持续发展具有重要的意义。
1、 房地产项目风险特点
客观性。风险发生不会受人们意志影响而转移，无论对于何种项目来说，一般存在风险因素，就存在风险发生的可能性。对于房地产项目来说，受政府政策、银行金融政策影响较大，存在风险因素众多，决定风险的各种因素也呈多样性变化。基于此，完全消除风险是一种不切实际的想法，只能尽量规避风险，将风险带来的损失降至最低。需要我们对房地产风险特点具有清醒的认知，才能够在进行房地产项目风险管理时，做出正确的决策。
多变性。房地产项目开发涉及多个环节，流程复杂，影响因素众多，因此风险也呈现多变性。尤其是在房地产项目投资方面，首先前期资本投入就较大，在土地获取及前期开发阶段，房地产企业需支付巨额的土地出让金，同时还需要花费大量资金聘请房地产规划师、土地评估专家、设计师进行规划设计工作，除此之外，一旦正式开发建设阶段，还需要投入大量资金进行工程建设。在售房阶段，还要支付大量的广告宣传费与其他营销费用，整个房地产项目投资过程周期较长，涉及环节众多，资金占用量巨大，期间需要承担很大的投资风险。
相对性。这里指的风险相对性是针对于不同的房地产开发企业而言，由于不同的房地产项目开发企业对风险的承受能力各不同，因此也决定了即使面对同一种风险，风险承受能力越高的房地产项目开发企业更加占据优势。从某种程度上来说，房地产项目开发企业的承受能力受多种因素影响，例如房地产项目资金的投入力度、企业经营效益、企业管理能力以及企业的资本等。另一方面，房地产项目开发企业风险相对性还体现在，企业对收益的期待值越高，随之而来的风险可能就会越高。反之，风险越大，企业可能获得的收益回报也会越大。总的来说，风险与收益是呈正比的。
2 、房地产项目投资风险产生因素分析
房地产项目投资风险产生因素包含多种，一种是地理区位因素，众所周知，房地产企业的产品由土地和建筑物共同构成。一方面，土地资源具有一定的稀缺性，在获取成本上占总投资成本就比较大。另一方面，土地资源以及建筑物的位置是固定不变的，而不同区域的土地价格相差甚大。土地价格的差别直接导致房价的差异，因此在不同的地理区域，房地产投资潜力也呈多样性变化，一旦对房地产投资潜力预估不足，进行了错误的投资，自然会导致相应投资风险产生，对房地产企业的投资回报率势必会造成一定的不利影响。二是政府政策因素，房子作为人民群众生活必需品之一，近年来房价的过快增长。对人民群众的生活也造成了巨大的影响，房价问题已经逐渐升级成为了民生、社会问题。因此，国家高度重视房地产行业发展，并通过法律、政策、经济调控等一系列手段对房地产行业发展施以一定程度的干预与引导，例如提升房产税、发布限购令等。在这一形势下，若房地产企业在项目投资过程中对国家政策理解不够深刻，也会产生投资风险。三是经济因素，随着国家经济告别高速增长，逐渐转向“新常态”，未来经济发展将趋向于更加平稳的态势发展，国家经济发展处于调度换挡的关键时期，因此在这一时期下，要求各行各业一改以往的粗放型投资发展建设模式，在投资方面更加注重精益化、高效化投资，若房地产企业在投资方面依然“大手大脚”，则很容易产生投资风险，对房地产企业未来发展造成严重影响。
3 、加强房地产项目投资风险管理的策略
3.1进一步提升房地产企业投资者的风险识别能力与评估能力
基于房地产项目投资风险具有客观性、多变性等特点，因此需要进一步加强房地产企业投资者的风险识别与评估能力，从而在不断阶段的投资中都能够准确识别分析出相应风险，并根据可能发生的风险及时采取有效的应对措施，解决掉风险产生因素，尽量规避风险，从而在房地产项目投资决策中掌握主动权，提升自身投资风险抵御与防范能力。例如可以通过成立专门的投资风险识别小组，针对不同导致房地产项目投资风险产生因素进行科学合理的分析，做好相应信息的归纳、收集、整理，在此基础上，结合相应信息采取决策树评价法、模糊综合法、层次分析法等做好房地产项目投资风险的评估。从而为房地产企业项目投资决策提供强有力的支持，有效规避房地产企业投资风险。
3.2 提升房地产项目投资风险监控能力
房地产项目投资风险监控的主要目的即是通过对风险进行实时的监控，根据其反馈的信息，能够及时调整已定的风险管理计划和应对方案，有效提升房地产项目风险应对能力。基于此，需要房地产企业在分析市场行情和经济走势的基础上，做好充分的实际调研工作，将项目面向的主要客户群、不同客户群购买能力、客户需求等充分考虑在内，并根据相应信息做好投资可行性分析，仔细辨别其中的风险所在，并根据调研反馈的信息不断丰富风险管理计划内容，为项目投资决策者提供有力的信息支持。
3.3 采取多元化投资策略，有效规避投资风险
通过上文叙述可知，房地产项目投资风险产生主要因素之一便是区位因素，并且不同区域房地产市场需求也各不相同。基于此，为尽量避免受到区位因素影响，产生不必要的投资风险，需要房地产企业结合所在区域房地产市场实际情况，明确自身项目开发实际定位，针对一些风险较大的区域进行科学合理的分析，通过制定多元化的投资策略，灵活进行投资，在投资过程中更加注重投资的高效化、精益化，切忌盲目追求利益做大化，尽量规避风险率较高的投资区域，选择稳定性强、风险率较低的投资方案，从而有效降低房地产项目投资风险发生的概率。另一方面，在具体施工阶段，应通过加强成本控制，做好施工过程中的监控，应选择经验丰富且具备专业资质的监理人员，对于资金成本、施工质量等进行严密的监控，严禁出现施工浪费问题，有效控制建设成本，保障投资价值得到充分的发挥与利用。
4 、 总结
综上所述，房地产投资项目基于自身风险特点，因此相对于其他项目投资具有一定的特殊性，在投资决策过程中需要承担巨大的投资风险，因此做好房地产项目投资风险非常重要，在经济调速换挡时期下，需要深入分析其中存在的风险产生因素，并采取有效措施做好投资风险管理控制，从而有效推动房地产企业平稳顺利发展。
参考文献：
[1]成飞.房地产开发项目投资风险管理研究[J].科技创新与应用， 2016（12）.
[2]王涛.如何加强房地产项目风险管理[J].华东科技（学术版）， 2017（09）.
[3]吳敏谦.房地产投资项目风险管理[J].城市建设理论研究（电子版）， 2016（09）.
关键词：经济发展调速换挡时期;房地产项目;投资风险管理
近年来，随着国家经济告别高速增长，逐渐转向“新常态”，未来经济发展将趋向于更加平稳的态势发展，国家经济发展正处于调度换挡的关键时期，在这一时期下，要求各行各业一改以往的粗放型发展模式，在投资方面更加注重精益化、高效化投资，尤其是对于房地产投资项目来说，要从长远角度出发，加强投资风险管理控制，从而有效规避风险，提升经济效益，对于房地产企业未来实现可持续发展具有重要的意义。
1、 房地产项目风险特点
客观性。风险发生不会受人们意志影响而转移，无论对于何种项目来说，一般存在风险因素，就存在风险发生的可能性。对于房地产项目来说，受政府政策、银行金融政策影响较大，存在风险因素众多，决定风险的各种因素也呈多样性变化。基于此，完全消除风险是一种不切实际的想法，只能尽量规避风险，将风险带来的损失降至最低。需要我们对房地产风险特点具有清醒的认知，才能够在进行房地产项目风险管理时，做出正确的决策。
多变性。房地产项目开发涉及多个环节，流程复杂，影响因素众多，因此风险也呈现多变性。尤其是在房地产项目投资方面，首先前期资本投入就较大，在土地获取及前期开发阶段，房地产企业需支付巨额的土地出让金，同时还需要花费大量资金聘请房地产规划师、土地评估专家、设计师进行规划设计工作，除此之外，一旦正式开发建设阶段，还需要投入大量资金进行工程建设。在售房阶段，还要支付大量的广告宣传费与其他营销费用，整个房地产项目投资过程周期较长，涉及环节众多，资金占用量巨大，期间需要承担很大的投资风险。
相对性。这里指的风险相对性是针对于不同的房地产开发企业而言，由于不同的房地产项目开发企业对风险的承受能力各不同，因此也决定了即使面对同一种风险，风险承受能力越高的房地产项目开发企业更加占据优势。从某种程度上来说，房地产项目开发企业的承受能力受多种因素影响，例如房地产项目资金的投入力度、企业经营效益、企业管理能力以及企业的资本等。另一方面，房地产项目开发企业风险相对性还体现在，企业对收益的期待值越高，随之而来的风险可能就会越高。反之，风险越大，企业可能获得的收益回报也会越大。总的来说，风险与收益是呈正比的。
2 、房地产项目投资风险产生因素分析
房地产项目投资风险产生因素包含多种，一种是地理区位因素，众所周知，房地产企业的产品由土地和建筑物共同构成。一方面，土地资源具有一定的稀缺性，在获取成本上占总投资成本就比较大。另一方面，土地资源以及建筑物的位置是固定不变的，而不同区域的土地价格相差甚大。土地价格的差别直接导致房价的差异，因此在不同的地理区域，房地产投资潜力也呈多样性变化，一旦对房地产投资潜力预估不足，进行了错误的投资，自然会导致相应投资风险产生，对房地产企业的投资回报率势必会造成一定的不利影响。二是政府政策因素，房子作为人民群众生活必需品之一，近年来房价的过快增长。对人民群众的生活也造成了巨大的影响，房价问题已经逐渐升级成为了民生、社会问题。因此，国家高度重视房地产行业发展，并通过法律、政策、经济调控等一系列手段对房地产行业发展施以一定程度的干预与引导，例如提升房产税、发布限购令等。在这一形势下，若房地产企业在项目投资过程中对国家政策理解不够深刻，也会产生投资风险。三是经济因素，随着国家经济告别高速增长，逐渐转向“新常态”，未来经济发展将趋向于更加平稳的态势发展，国家经济发展处于调度换挡的关键时期，因此在这一时期下，要求各行各业一改以往的粗放型投资发展建设模式，在投资方面更加注重精益化、高效化投资，若房地产企业在投资方面依然“大手大脚”，则很容易产生投资风险，对房地产企业未来发展造成严重影响。
3 、加强房地产项目投资风险管理的策略
3.1进一步提升房地产企业投资者的风险识别能力与评估能力
基于房地产项目投资风险具有客观性、多变性等特点，因此需要进一步加强房地产企业投资者的风险识别与评估能力，从而在不断阶段的投资中都能够准确识别分析出相应风险，并根据可能发生的风险及时采取有效的应对措施，解决掉风险产生因素，尽量规避风险，从而在房地产项目投资决策中掌握主动权，提升自身投资风险抵御与防范能力。例如可以通过成立专门的投资风险识别小组，针对不同导致房地产项目投资风险产生因素进行科学合理的分析，做好相应信息的归纳、收集、整理，在此基础上，结合相应信息采取决策树评价法、模糊综合法、层次分析法等做好房地产项目投资风险的评估。从而为房地产企业项目投资决策提供强有力的支持，有效规避房地产企业投资风险。
3.2 提升房地产项目投资风险监控能力
房地产项目投资风险监控的主要目的即是通过对风险进行实时的监控，根据其反馈的信息，能够及时调整已定的风险管理计划和应对方案，有效提升房地产项目风险应对能力。基于此，需要房地产企业在分析市场行情和经济走势的基础上，做好充分的实际调研工作，将项目面向的主要客户群、不同客户群购买能力、客户需求等充分考虑在内，并根据相应信息做好投资可行性分析，仔细辨别其中的风险所在，并根据调研反馈的信息不断丰富风险管理计划内容，为项目投资决策者提供有力的信息支持。
3.3 采取多元化投资策略，有效规避投资风险
通过上文叙述可知，房地产项目投资风险产生主要因素之一便是区位因素，并且不同区域房地产市场需求也各不相同。基于此，为尽量避免受到区位因素影响，产生不必要的投资风险，需要房地产企业结合所在区域房地产市场实际情况，明确自身项目开发实际定位，针对一些风险较大的区域进行科学合理的分析，通过制定多元化的投资策略，灵活进行投资，在投资过程中更加注重投资的高效化、精益化，切忌盲目追求利益做大化，尽量规避风险率较高的投资区域，选择稳定性强、风险率较低的投资方案，从而有效降低房地产项目投资风险发生的概率。另一方面，在具体施工阶段，应通过加强成本控制，做好施工过程中的监控，应选择经验丰富且具备专业资质的监理人员，对于资金成本、施工质量等进行严密的监控，严禁出现施工浪费问题，有效控制建设成本，保障投资价值得到充分的发挥与利用。
4 、 总结
综上所述，房地产投资项目基于自身风险特点，因此相对于其他项目投资具有一定的特殊性，在投资决策过程中需要承担巨大的投资风险，因此做好房地产项目投资风险非常重要，在经济调速换挡时期下，需要深入分析其中存在的风险产生因素，并采取有效措施做好投资风险管理控制，从而有效推动房地产企业平稳顺利发展。
参考文献：
[1]成飞.房地产开发项目投资风险管理研究[J].科技创新与应用， 2016（12）.
[2]王涛.如何加强房地产项目风险管理[J].华东科技（学术版）， 2017（09）.
[3]吳敏谦.房地产投资项目风险管理[J].城市建设理论研究（电子版）， 2016（09）.