“低于预期”。这是日前嘉凯城（000918）披露2010年年报后不少业内人士对其的评价。“2010年公司实现合同销售收入50.42亿元，比市场先前预期的60亿元低了近20％。而且公司业绩锁定性较差，同时资产负债率71％，其资金链在2011年将经受较大的考验。”兴业证券研究员王晓冬对此表示。同时记者注意到，中银国际也对公司的投资评级进行了大幅下调。在宏观调控对房地产行业更为严厉的2011年，嘉凯城的业绩是否又将再次低于市场预期，成为投资者心中最大的一个问号。
　　
　　销售低于市场预期
　　3月10日，嘉凯城公布了2010年年报。报告显示，公司2010年实现营业总收入91.78亿元，同比增长24.81％；利润总额17.42亿元，同比减少7.45％；归属于上市公司股东的净利润11.15亿元，同比下降6.82％；每股收益0.62元，同比下降6.06％。
　　对于这份年报，业内人士的普遍观点是“业绩未达预期。”中银国际分析师田世欣把公司业绩低于预期的原因归结为以下三点：一是销售不足；二是结算毛利率偏低；三是管理费用率同比明显上升。兴业证券研究员王晓冬的观点是，“公司销售低于预期的主要原因在于曼荼园销售的低于预期以及东方红街商业部分的推盘延后。”
　　事实上，为应对复杂多变的局势，虽然嘉凯城在2010年结合以往积累的经验，采取了多项措施促进销售，然而销售不足已成为公司的软肋却是不争的事实。年报显示，报告期内公司实现合同销售面积38.76万平米，合同销售金额50.42亿元。2010年公司实际建设工程项目18个，全年施工面积154.21万平方米，其中当年新开工项目11个，开工面积86.87万平方米；完成交付项目13个，交付面积55.98万平方米。
　　“2010年公司竣工交付面积55.98万平方米，但结算面积不到40万平方米；已竣工项目中，未销售部分（存货-开发产品）金额达到24.6亿元。而且公司房地产销售毛利率仅为46.38％，同比下降了0.49％；而占结算金额高达58％的三大主要结算项目——东方红街、名城燕园、曼荼园的毛利率也均低于之前的市场预期。公司建设成本偏高。”田世欣认为。
　　
　　业绩锁定性不足
　　年报同时显示，2010年末公司的预收账款为14.3亿元，比2009年末减少了59%。其中，预收房款13亿元，占比较大的包括名城湖左岸、登封中凯龙城、杭州东方红街、南昌中凯蓝域、湖州嘉业太湖阳光假日等。总体预收项目较为分散，每个项目贡献都不大。田世欣认为，“预收房款对2011年预测收入的锁定率为20%，锁定情况不佳。”关于业绩锁定性，王晓冬的看法显得更为悲观，他预测业绩锁定性仅为16.74％。
　　据了解，2011年嘉凯城计划新开工148.06万平方米，较2010年增长70％；计划竣工交付49.55万平方米。其中苏纶场、青岛李沧项目、湖州项目、杭州名城吉如项目是重点的新开工项目，从这几个项目的区位来看，有望成为公司近两年的销售重头戏。不过，业内人士对公司2011年的销售情况仍感到担忧，“在今年不利的行业环境下，预计销售情况仍难有起色。”分析人士对此评价道。
　　此外，由于2010年公司确定的定向增发方案因宏观政策而受阻，虽然公司积极开展多渠道融资，且通过银行贷款、委托贷款、信托融资等方式新增融资44.7亿元，但公司的资金链紧绷依旧，截至2010年底公司的资产负债率达70.8％，剔除预售款之后的资产负债率为63.18％。这意味着公司的资金链将在2011年经受较大的考验。
　　中银国际基于公司销售情况未有明显改善，预售锁定性差，2011年在不利的宏观调控环境下，对公司的合同销售额仍然不抱太大希望等原因，大幅调低了对公司的盈利预测，并将公司评级由“买入”下调至“持有”。
　　嘉凯城虽然在年报里坦言，“2011年房地产市场机会与挑战并存，房地产企业如果能适应市场环境变化，调整产品结构，创新产品和融资渠道，强化内部管理，将为未来发展打下基础。”但事实上目前投资者最关心的是嘉凯城能否尽快适应这一环境变化，使得公司的业绩能够不至于再次低于预期。