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【摘要】“新常态”时期，房地产企业发展面临着转型提质的要求。经济增速下降、人口转型以及行业生命周期的内在动力促使房地产企业加速转型，呈现出“多元化”、“服务化”、“证券化”、“产业化”等趋势特征。本文分析经济“新常态”下，房地产企业寻求转型的特征及趋势，并提出引导房地产企业健康持续发展的政策方向。
【Abstract】Real Estate firms should deal with the same questions like growth upgrading. With the external pressure of macro-economic and demographic change， and the inner motive power of industry life cycle， the whole Real Estate industry is going to diversification， servitization， securitization and industrialization， etc. This paper analyzes the real estate firms’ activities seek to transform in the ‘new normal’ economy， and provide the suggestions could guide the Real Estate industry development healthy and sustainable.
【关键词】房地产；企业转型；房地产政策
中国经济正在从高速增长的“旧常态”进入中高速增长的“新常态”。旧常态下的高增长主要依靠资本、人力和土地等要素投入，积累了产能过剩、区域二元发展、收入差距扩大、公共配套服务短缺与失衡等社会问题，并带来资源环境压力。新常态的增长动力更为多元，主要依靠经济结构优化升级，创新驱动，但发展进程艰难曲折。
一、经济新常态对房地产业的影响
旧常态下的房地产业迅速发展，同时也积累了不少矛盾和问题，如供应大于需求、库存消化能力不足、住房分配不均、居住配套不完善、居住品质较低等。为应对新旧常态转换的挑战，中国政府提出“新型城镇化”国家战略，旨在通过产业转移、鼓励创新创业、加大公共配套和服务投入等措施协调区域发展，推动农村人口向城市转移，促进服务业发展，进而激活消费潜力和增长动力。相比旧常态时期，新常态下房地产业的发展条件已经明显变化，正在对房地产业发展产生着深刻的影响：
（一）房地产业面临增长放缓的压力
2014年以来，全国商品房销售面积结束高增长出现同比下降，在2015年鼓励住房消费政策刺激下，销售面积增速也只恢复到个位数。商品房销售增速放缓并非短期波动，而是趋势性的。因为我国商品住房供求格局已经变化，住房短缺的局面已经基本结束。估计“十三五”时期新增商品住房需求仍有一定的增长空间，但难以回到过去十年高速增长的黄金时期。房地产业快速扩张发的展阶段已接近尾声，转而进入稳定发展的成熟期。
（二）房地产市场分化日益加剧
长期来看，未来各城市房地产发展的空间很大程度上取决于城市产业发展和对提升城市功能的投资。这种分化趋势一方面迫使房地产企业从单一业态的开发转向综合业态开发，对开发商和城市的实力都是一种考验。一线城市和部分二线城市具有强大的人口集聚能力和相对较快的收入增长潜力，吸引着资金和需求不断集聚；三、四线城市乃至小城镇房地产市场将面临人口增长减缓甚至是净减少的局面，房地产市场发展前景不容乐观。
（三）房地产业整体面临资金压力
房地产业增速减缓也意味着房地产资产价格增长空间受限，房地产业资本回报率和房地产投资回报率整体下降。房地产业从银行贷款的难度日益加大。虽然具备实力的品牌房企加大了股权融资、债券融资、信托和资产管理等直接融资的比重，也在尝试通过REITs、股权众筹和P2P等新型融资工具突围，但多数中小房企陷入了融资困境，特别是三、四线城市市场疲软，中小房企很难从银行获得贷款，同时又难以承受信托、债券或P2P的高融资成本，面临资金链断裂的风险。
（四）房地产品质提升面临成本压力
城市资源环境压力和城市功能提升要求房地产业升级建筑技术，加强产品设计，实现绿色节能环保，提升房屋品质，但是在目前较高的房价水平和有限的消费能力下，高品质住房不一定能获得市场认可，专注技术和产品升级的企业也可能面临逆向淘汰。
（五）“互联网+”将开创房地产业发展新时代
近年来，“互联网+”正在深刻改变着房地产业的格局。随着“自雇型经济”、“O2O模式”、“房屋众筹”、“虚拟电商”、“互联网金融”等新经济模式的出现，“互联网+”已经逐渐渗透房地产开发经营的各个环节。如SOHO的楼宇经济、小米的国际青年公寓实现了开发商向运营商的转型，房屋众筹模式使业主和小投资者参与到购买土地、规划设计、开发建设和销售等多个环节，并能分享资产增值的收益，万达集团与腾讯和百度的合作正在将物业资源与消费接口整合；Airbnb的房屋租赁社区使普通住宅可用于旅游住经营。“互联网+”强化了房地产业与金融、资产管理、物业服务的相互渗透，为房地产转型带来机遇。
二、房地产企业转型升级的方向
行业周期中的企业总是要面临不断变化的市场，作出适应竞争的调整，新常态给房地产行业带来挑战的同时，也创造了机遇，预示着房地产业转型升级的方向：
（一）从房屋建造为主向综合服务升级
行业转型首先要区分房屋购买和房屋消费。在商品房30-70年的生命周期中，开发销售约3-5年，而住房消费则包括除了购买之外的装修、改造、物业服务、转售和租赁、抵押融资等具有“长尾效应”的消费活动。从产业结构上看，开发建设属于第二产业，而其他活动属于第三产业；从价值链来看，前者附加值较低，后者附加值较高；从要素投入上看，前者依靠资金、土地和劳动力，资本密集，后者依靠智力、管理和经验积累，劳动密集。 我国不乏前瞻性的房地产开发商向服务商转变的案例。例如SOHO中国在2013年就在北京上海等城市推出可灵活租赁的高质量、高水准办公物业服务。这种趋势在近年来日趋明显，例如万科提出的“城市配套运营商战略”、绿地集团提出的“综合地产运营商”战略和远洋地产提出的“住宅开发、不动产开发投资、房地产金融、客户服务四元业务格局”，均预示着地产开发商开拓房屋服务性业务的方向。
（二）积极参与产城一体化发展
我国自2010年以来，批准成立了13个国家级新区，如上海浦东、天津滨海、重庆两江等，这些新区在结合自身区域经济和地方特点，以产业先行、产城融合为目标，通过基础设施投资和公共配套建设，吸引企业、研发机构、医院和学校等要素聚集，推动城市建设，实现城镇化。除了国家级新区之外，在中心城市的周边也存在产程融合发展的“白地”，为房地产发展带来了广阔的机遇。例如，绿地集团在北京市房山区打造的京津企业服务平台，创新运营楼宇经济的“房山模式”，承接产业转型升级，实现产城协同发展。
（三）房地产业态多元化发展
随着需求和创业的多元化，对房地产空间的需求也日益多样，如养老地产、旅游地产、产业地产、创意空间等。上述大的地产类型又可对业态进一步细分，如养老地产有社区养老、居家养老、机构养老、疗养养老等多种业态；产业地产中出现了电商用房、都市工业等新兴业态。即使是传统的居住和商业地产，也出现了商住融合的趋势。多元化地产最终强调的是功能设计、商业服务，而非物业本身，其发展的前景仍然依托房地产业服务能力的提升。
（四）尝试房地产资产证券化融资
受银行对房地产业态度趋向保守的影响，房地产间接融资的比重不断下降，房地产业融资模式出现了转变。为充分盘活利用不动产资产，品牌房企已经开始资产证券化的突围。2015年来，万科、绿地、万达、中信、银泰等龙头房企，均推出专属的类REITs理财产品。资产证券化更大的积极意义是，有效解决了房地产资产的固定性与权益的流动性、经营的统一性与资金的多元性之间的矛盾，使分散、小额的社会投资可以集中起来投入综合地产开发运营。通过REITs的分级技术，不同风险偏好的资金将会流向商业地产运作的不同环节，进而实现资金的风险偏好与投资收益相匹配。REITs因此能够很好的支持经营绩效规模化溢价高的项目，促进商业地产行业的经营趋向精细化运作。
（五）创新租赁服务模式
租赁市场是房地产市场的重要组成部分。相对于发达国家，我国住房租赁市场发展滞后，但是随着房价增速放缓，住房回归居住属性，租房市场将引来发展的机遇期。我国住房租房市场存在着诚信缺失和服务水平低等问题，但传统的地产中介并没有意愿和动力解决这一问题。新的住房租赁企业，如链接地产、丁丁租房、火炬租房、爱屋吉屋等，通过建立租房社区、提供附加值服务正在谋求解决上述问题。如链家地产的“自如公寓”产品，通过租赁代理合约将分散的房源集中起来加以管理和经营。对业主提供全程托管服务，返回稳定的租金收益；对租户提供经过二次设计装修的产品，附加房屋维护、住房消费金融、家政物业等增值服务，是对存量房源重新定位、加工，再向市场投放的居住服务，强烈的体现了以用户为核心的思维。
三、引导房地产业转型升级的支持政策
十八届三中全会以后，中央提出“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”。中国住房制度的市场化进程，是房地产政策从直接行政干预转向经济和法律手段规制的过程。在新旧常态转换时期，房地产作为过去的支柱产业在经济增长中仍然占有较大比重，新的经济增长动力和热点行业还没有出现。因此，在当前“三期叠加”的时期，房地产政策既要衔接过去的调控资政策，又要引导启动行业的转型升级。
（一）减少行政干预，完善市场调节机制
目前，全国各地正在逐步取消直接的行政性干预措施。但是从2015年以来的情况看，房地产市场出现“虹吸现象”地区间、城市间房地产市场分化日益加剧，资金、需求不断向一线城市和二线热点城市聚集，房地产投资和土地市场依然高涨，仍然存在浓厚的投资投机氛围；三、四线城市资金和需求加速流失，市场面临进一步萎靡的风险。在当前脆弱的市场环境下，行政干预要稳妥有序退出，即要防止个别城市市场恶性反弹，对于局部地区还要保留必要的干预措施，。同时，要加快税收、信贷等制度政策完善出台，更好发挥经济手段对市场的调节作用。还要加强对房地产开发企业和经纪机构行为和住房质量的监管，维护市场秩序，提高服务水平。
（二）完善房地产金融体系
我国房地产从开发到消费的融资主要依靠以银行为主的信贷体系，使房地产市场随着货币政策和货币市场变动而出现较大波动。降息降准、货币超发是催热中国房地产的主要因素之一。近期，出于对风险控制的考虑，银行对房地产贷款的态度趋于谨慎，中小房企陷入资金链断裂的困境，利差收窄也使银行减少了住房按揭贷款的供应。总体来看，目前的住房金融体制在过热时期加大了房地产市场的波动，在偏冷时期又抑制了市场的恢复。
对房地产金融体系的完善可分为两个方面：一是依托资产证券化，盘活房地产资产，吸引社会资本进入房地产开发和经营领域，提高房地产经营的精细化度，提升大中城市房地产发展水平；二是扩大住房公积金的归集范围，依托公积金的缴存和贷款体系建立独立于商业银行的住房信贷体系，允许公积金用于具有公益性质的房地产开发贷款，支持中小城市的房地产发展。
（三）严格住房质量标准提高行业门槛
技术创新只有为企业产生利润才会被市场接纳。住宅产业化、绿色节能技术能够在美国、日本等国家推进的主要原因，是因为能够提高建筑效率，降低建筑能耗和材料消耗，最终为企业创造利润。而企业愿意投入建筑技术研发、提高建筑品质的根本原因是能带来利润。同时，也有赖于鼓励“高价值、高质量”的“向上竞争”的行业氛围。我国房地产行业存在依靠“低价格、低质量”的“向下竞争”，这种环境下，敢于采用新技术、新材料的房屋产品在走向规模化之前，可能会因成果过高内遭遇市场的“逆淘汰”。要纠正这种市场失灵，需要设置行业门槛和产品质量标准，使产能落后的企业退出市场。
（四）培育租赁市场并允许存量房灵活使用
在长期“重购买、轻租赁”的导向下，我国住房体系出现了交易市场饱和、购房需求透支、租赁市场发展滞后的局面。短期看，鼓励住房租赁能够减少存量房空置，减缓开发商资金压力；长期来看，培育住房租赁市场是完善住房消费梯度，健全住房供应体系的必要举措。我国房屋租赁市场仍有较大潜力，而“互联网+”也为住房租赁市场提供了新的模式和工具。近年来，互联网企业、地产商和经纪机构加大了对住房租赁市场的布局，市场前景良好。但是我国目前仍然存在两个方面的行政因素，制约着房屋租赁市场的发展。一是完善房屋租赁税收政策。为鼓励空置房屋的出租，建议采取对空置房征税、对出租房屋减免的税制，并采用主动申报制度。即将推出的营业税改增值税、房地产税等制度也应纳入类似的制度设计。二是允许房屋多用途利用。跨界地产对房屋功能的需求混合多变，为了适应这种需求，空间的功能也应该是多样化的。建议调整根据土地性质规定房屋用途的政策，允许房产业态的调整，以契合新型的需求。
（五）实施因地制宜的差异化政策
房地产市场是地方性的市场，城市是房地产发展的直接受益者。房地产发展滞后，或城市配套不完善，将降低城市对外来人口的吸引力；而城市过度拥挤，房价（租金）过高，需求容纳力不足，营商居住成本过高，又会提高城市对外来人口的排斥力。随着人口红利结束和人口流动更自由，城市必须寻求房地产市场的平衡，以保持城市的竞争力。基于这种思考，房地产调控的行政、金融、税收政策应该给予地方政府更大的裁量空间。
参考文献：
[1].艾经纬，“房市2015年危险信号：购房适龄人口达峰值”，第一财经日报，2014.12.05。
[2].曹云建、陈颀，“人均GDP3000美元后经济社会发展趋势分析”，成都行政学院学报， 2008年第3期。
[3].杨现领，“存量房时代的互联网生意”，中国房地产业，2015年Z1期。
[4].郭增利，“让商业地产回归城市配套属性”，中国房地产业，2014年Z1期。
[5].李东宸，“新型城镇化中房地产业的发展机会”，上海房地，2015年第4期。
【Abstract】Real Estate firms should deal with the same questions like growth upgrading. With the external pressure of macro-economic and demographic change， and the inner motive power of industry life cycle， the whole Real Estate industry is going to diversification， servitization， securitization and industrialization， etc. This paper analyzes the real estate firms’ activities seek to transform in the ‘new normal’ economy， and provide the suggestions could guide the Real Estate industry development healthy and sustainable.
【关键词】房地产；企业转型；房地产政策
中国经济正在从高速增长的“旧常态”进入中高速增长的“新常态”。旧常态下的高增长主要依靠资本、人力和土地等要素投入，积累了产能过剩、区域二元发展、收入差距扩大、公共配套服务短缺与失衡等社会问题，并带来资源环境压力。新常态的增长动力更为多元，主要依靠经济结构优化升级，创新驱动，但发展进程艰难曲折。
一、经济新常态对房地产业的影响
旧常态下的房地产业迅速发展，同时也积累了不少矛盾和问题，如供应大于需求、库存消化能力不足、住房分配不均、居住配套不完善、居住品质较低等。为应对新旧常态转换的挑战，中国政府提出“新型城镇化”国家战略，旨在通过产业转移、鼓励创新创业、加大公共配套和服务投入等措施协调区域发展，推动农村人口向城市转移，促进服务业发展，进而激活消费潜力和增长动力。相比旧常态时期，新常态下房地产业的发展条件已经明显变化，正在对房地产业发展产生着深刻的影响：
（一）房地产业面临增长放缓的压力
2014年以来，全国商品房销售面积结束高增长出现同比下降，在2015年鼓励住房消费政策刺激下，销售面积增速也只恢复到个位数。商品房销售增速放缓并非短期波动，而是趋势性的。因为我国商品住房供求格局已经变化，住房短缺的局面已经基本结束。估计“十三五”时期新增商品住房需求仍有一定的增长空间，但难以回到过去十年高速增长的黄金时期。房地产业快速扩张发的展阶段已接近尾声，转而进入稳定发展的成熟期。
（二）房地产市场分化日益加剧
长期来看，未来各城市房地产发展的空间很大程度上取决于城市产业发展和对提升城市功能的投资。这种分化趋势一方面迫使房地产企业从单一业态的开发转向综合业态开发，对开发商和城市的实力都是一种考验。一线城市和部分二线城市具有强大的人口集聚能力和相对较快的收入增长潜力，吸引着资金和需求不断集聚；三、四线城市乃至小城镇房地产市场将面临人口增长减缓甚至是净减少的局面，房地产市场发展前景不容乐观。
（三）房地产业整体面临资金压力
房地产业增速减缓也意味着房地产资产价格增长空间受限，房地产业资本回报率和房地产投资回报率整体下降。房地产业从银行贷款的难度日益加大。虽然具备实力的品牌房企加大了股权融资、债券融资、信托和资产管理等直接融资的比重，也在尝试通过REITs、股权众筹和P2P等新型融资工具突围，但多数中小房企陷入了融资困境，特别是三、四线城市市场疲软，中小房企很难从银行获得贷款，同时又难以承受信托、债券或P2P的高融资成本，面临资金链断裂的风险。
（四）房地产品质提升面临成本压力
城市资源环境压力和城市功能提升要求房地产业升级建筑技术，加强产品设计，实现绿色节能环保，提升房屋品质，但是在目前较高的房价水平和有限的消费能力下，高品质住房不一定能获得市场认可，专注技术和产品升级的企业也可能面临逆向淘汰。
（五）“互联网+”将开创房地产业发展新时代
近年来，“互联网+”正在深刻改变着房地产业的格局。随着“自雇型经济”、“O2O模式”、“房屋众筹”、“虚拟电商”、“互联网金融”等新经济模式的出现，“互联网+”已经逐渐渗透房地产开发经营的各个环节。如SOHO的楼宇经济、小米的国际青年公寓实现了开发商向运营商的转型，房屋众筹模式使业主和小投资者参与到购买土地、规划设计、开发建设和销售等多个环节，并能分享资产增值的收益，万达集团与腾讯和百度的合作正在将物业资源与消费接口整合；Airbnb的房屋租赁社区使普通住宅可用于旅游住经营。“互联网+”强化了房地产业与金融、资产管理、物业服务的相互渗透，为房地产转型带来机遇。
二、房地产企业转型升级的方向
行业周期中的企业总是要面临不断变化的市场，作出适应竞争的调整，新常态给房地产行业带来挑战的同时，也创造了机遇，预示着房地产业转型升级的方向：
（一）从房屋建造为主向综合服务升级
行业转型首先要区分房屋购买和房屋消费。在商品房30-70年的生命周期中，开发销售约3-5年，而住房消费则包括除了购买之外的装修、改造、物业服务、转售和租赁、抵押融资等具有“长尾效应”的消费活动。从产业结构上看，开发建设属于第二产业，而其他活动属于第三产业；从价值链来看，前者附加值较低，后者附加值较高；从要素投入上看，前者依靠资金、土地和劳动力，资本密集，后者依靠智力、管理和经验积累，劳动密集。 我国不乏前瞻性的房地产开发商向服务商转变的案例。例如SOHO中国在2013年就在北京上海等城市推出可灵活租赁的高质量、高水准办公物业服务。这种趋势在近年来日趋明显，例如万科提出的“城市配套运营商战略”、绿地集团提出的“综合地产运营商”战略和远洋地产提出的“住宅开发、不动产开发投资、房地产金融、客户服务四元业务格局”，均预示着地产开发商开拓房屋服务性业务的方向。
（二）积极参与产城一体化发展
我国自2010年以来，批准成立了13个国家级新区，如上海浦东、天津滨海、重庆两江等，这些新区在结合自身区域经济和地方特点，以产业先行、产城融合为目标，通过基础设施投资和公共配套建设，吸引企业、研发机构、医院和学校等要素聚集，推动城市建设，实现城镇化。除了国家级新区之外，在中心城市的周边也存在产程融合发展的“白地”，为房地产发展带来了广阔的机遇。例如，绿地集团在北京市房山区打造的京津企业服务平台，创新运营楼宇经济的“房山模式”，承接产业转型升级，实现产城协同发展。
（三）房地产业态多元化发展
随着需求和创业的多元化，对房地产空间的需求也日益多样，如养老地产、旅游地产、产业地产、创意空间等。上述大的地产类型又可对业态进一步细分，如养老地产有社区养老、居家养老、机构养老、疗养养老等多种业态；产业地产中出现了电商用房、都市工业等新兴业态。即使是传统的居住和商业地产，也出现了商住融合的趋势。多元化地产最终强调的是功能设计、商业服务，而非物业本身，其发展的前景仍然依托房地产业服务能力的提升。
（四）尝试房地产资产证券化融资
受银行对房地产业态度趋向保守的影响，房地产间接融资的比重不断下降，房地产业融资模式出现了转变。为充分盘活利用不动产资产，品牌房企已经开始资产证券化的突围。2015年来，万科、绿地、万达、中信、银泰等龙头房企，均推出专属的类REITs理财产品。资产证券化更大的积极意义是，有效解决了房地产资产的固定性与权益的流动性、经营的统一性与资金的多元性之间的矛盾，使分散、小额的社会投资可以集中起来投入综合地产开发运营。通过REITs的分级技术，不同风险偏好的资金将会流向商业地产运作的不同环节，进而实现资金的风险偏好与投资收益相匹配。REITs因此能够很好的支持经营绩效规模化溢价高的项目，促进商业地产行业的经营趋向精细化运作。
（五）创新租赁服务模式
租赁市场是房地产市场的重要组成部分。相对于发达国家，我国住房租赁市场发展滞后，但是随着房价增速放缓，住房回归居住属性，租房市场将引来发展的机遇期。我国住房租房市场存在着诚信缺失和服务水平低等问题，但传统的地产中介并没有意愿和动力解决这一问题。新的住房租赁企业，如链接地产、丁丁租房、火炬租房、爱屋吉屋等，通过建立租房社区、提供附加值服务正在谋求解决上述问题。如链家地产的“自如公寓”产品，通过租赁代理合约将分散的房源集中起来加以管理和经营。对业主提供全程托管服务，返回稳定的租金收益；对租户提供经过二次设计装修的产品，附加房屋维护、住房消费金融、家政物业等增值服务，是对存量房源重新定位、加工，再向市场投放的居住服务，强烈的体现了以用户为核心的思维。
三、引导房地产业转型升级的支持政策
十八届三中全会以后，中央提出“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”。中国住房制度的市场化进程，是房地产政策从直接行政干预转向经济和法律手段规制的过程。在新旧常态转换时期，房地产作为过去的支柱产业在经济增长中仍然占有较大比重，新的经济增长动力和热点行业还没有出现。因此，在当前“三期叠加”的时期，房地产政策既要衔接过去的调控资政策，又要引导启动行业的转型升级。
（一）减少行政干预，完善市场调节机制
目前，全国各地正在逐步取消直接的行政性干预措施。但是从2015年以来的情况看，房地产市场出现“虹吸现象”地区间、城市间房地产市场分化日益加剧，资金、需求不断向一线城市和二线热点城市聚集，房地产投资和土地市场依然高涨，仍然存在浓厚的投资投机氛围；三、四线城市资金和需求加速流失，市场面临进一步萎靡的风险。在当前脆弱的市场环境下，行政干预要稳妥有序退出，即要防止个别城市市场恶性反弹，对于局部地区还要保留必要的干预措施，。同时，要加快税收、信贷等制度政策完善出台，更好发挥经济手段对市场的调节作用。还要加强对房地产开发企业和经纪机构行为和住房质量的监管，维护市场秩序，提高服务水平。
（二）完善房地产金融体系
我国房地产从开发到消费的融资主要依靠以银行为主的信贷体系，使房地产市场随着货币政策和货币市场变动而出现较大波动。降息降准、货币超发是催热中国房地产的主要因素之一。近期，出于对风险控制的考虑，银行对房地产贷款的态度趋于谨慎，中小房企陷入资金链断裂的困境，利差收窄也使银行减少了住房按揭贷款的供应。总体来看，目前的住房金融体制在过热时期加大了房地产市场的波动，在偏冷时期又抑制了市场的恢复。
对房地产金融体系的完善可分为两个方面：一是依托资产证券化，盘活房地产资产，吸引社会资本进入房地产开发和经营领域，提高房地产经营的精细化度，提升大中城市房地产发展水平；二是扩大住房公积金的归集范围，依托公积金的缴存和贷款体系建立独立于商业银行的住房信贷体系，允许公积金用于具有公益性质的房地产开发贷款，支持中小城市的房地产发展。
（三）严格住房质量标准提高行业门槛
技术创新只有为企业产生利润才会被市场接纳。住宅产业化、绿色节能技术能够在美国、日本等国家推进的主要原因，是因为能够提高建筑效率，降低建筑能耗和材料消耗，最终为企业创造利润。而企业愿意投入建筑技术研发、提高建筑品质的根本原因是能带来利润。同时，也有赖于鼓励“高价值、高质量”的“向上竞争”的行业氛围。我国房地产行业存在依靠“低价格、低质量”的“向下竞争”，这种环境下，敢于采用新技术、新材料的房屋产品在走向规模化之前，可能会因成果过高内遭遇市场的“逆淘汰”。要纠正这种市场失灵，需要设置行业门槛和产品质量标准，使产能落后的企业退出市场。
（四）培育租赁市场并允许存量房灵活使用
在长期“重购买、轻租赁”的导向下，我国住房体系出现了交易市场饱和、购房需求透支、租赁市场发展滞后的局面。短期看，鼓励住房租赁能够减少存量房空置，减缓开发商资金压力；长期来看，培育住房租赁市场是完善住房消费梯度，健全住房供应体系的必要举措。我国房屋租赁市场仍有较大潜力，而“互联网+”也为住房租赁市场提供了新的模式和工具。近年来，互联网企业、地产商和经纪机构加大了对住房租赁市场的布局，市场前景良好。但是我国目前仍然存在两个方面的行政因素，制约着房屋租赁市场的发展。一是完善房屋租赁税收政策。为鼓励空置房屋的出租，建议采取对空置房征税、对出租房屋减免的税制，并采用主动申报制度。即将推出的营业税改增值税、房地产税等制度也应纳入类似的制度设计。二是允许房屋多用途利用。跨界地产对房屋功能的需求混合多变，为了适应这种需求，空间的功能也应该是多样化的。建议调整根据土地性质规定房屋用途的政策，允许房产业态的调整，以契合新型的需求。
（五）实施因地制宜的差异化政策
房地产市场是地方性的市场，城市是房地产发展的直接受益者。房地产发展滞后，或城市配套不完善，将降低城市对外来人口的吸引力；而城市过度拥挤，房价（租金）过高，需求容纳力不足，营商居住成本过高，又会提高城市对外来人口的排斥力。随着人口红利结束和人口流动更自由，城市必须寻求房地产市场的平衡，以保持城市的竞争力。基于这种思考，房地产调控的行政、金融、税收政策应该给予地方政府更大的裁量空间。
参考文献：
[1].艾经纬，“房市2015年危险信号：购房适龄人口达峰值”，第一财经日报，2014.12.05。
[2].曹云建、陈颀，“人均GDP3000美元后经济社会发展趋势分析”，成都行政学院学报， 2008年第3期。
[3].杨现领，“存量房时代的互联网生意”，中国房地产业，2015年Z1期。
[4].郭增利，“让商业地产回归城市配套属性”，中国房地产业，2014年Z1期。
[5].李东宸，“新型城镇化中房地产业的发展机会”，上海房地，2015年第4期。