本文以房地产这一代表性的资本品为纽带,综合库兹涅兹"长周期"理论和城市层级体系理论,构建了中国"长周期"可计算一般均衡(CGE)模型。并以日本战后的人口数据和宏观经济数据为基础估计参数,模拟分析人口老龄化和人口迁移两大人口性因素对中国2015—2050年经济增长、城镇化和房地产价格的中长期影响。本文还引入金融杠杆和理性预期因素,探讨了杠杆率与经济增长、人口迁移及出生率的相互作用关系。研究发现,由于人口老龄化的影响,中国的经济增速在2021—2025年可能会出现台阶式下行,并触发房价下跌和"逆城镇化"。为此,必须注重"关键三率":(1)总和生育率,采取措施提高生育率在短期内和中长期都可以有效提高经济增速;(2)人口迁移率,提高人口迁移便利性有助于经济增长;(3)金融杠杆率,在确定长期杠杆率上限的基础上,短期内灵活运用杠杆工具有利于促进经济增长。只要风险可控,不宜过度压制杠杆率的自然上升。