关于取消预售房制度的争论，从政府到民间，从业内人士到专家学者，都各执一词，互不相让。显然，眼下的预售制有弊端，但马上取消预售制同样也有问题。而在熟谙海峡两岸房地产市场的知名房产专家蔡为民看来，在反对取消和支持取消这两种对立意见之间，其实还有第三种路线。为此，本刊记者特对蔡为民进行了专访。
　　《理财周刊》：薄海豹代表认为“商品房预售制度是持续推高房价的重要原因之一”，您支持这种观点吗?
　　蔡为民：预售制在中国台湾地区和其他发达国家已经运行许多年了，它只是一种房产销售的模式，跟房价高低没有必然关系。把目前国内老百姓对高房价的不满发泄到预售制度上，显然不公平也不客观。
　　事实上，预售制往往是发展中国家为了开发房地产所必须要走的道路。因为预售制通过缓解开发商的资金链压力，增强了其开发能力，即在同样的时间里，开发商可建设更多的房屋，增加商品房供应，有何不可呢?我国房地产市场的根本问题是供应不足，需求旺盛。不是什么预售许可制惹的祸。
　　取消预售制意味着开发商资金周转速度缓慢，同样的时间生产的房屋量下降，意味着更多的企业被逼迫从房地产行业退出，或者更多的社会资金不敢或者不具备资格进入房地产行业，商品房供应下降，房地产市场的结构性矛盾将更加突出，房价涨起来没完没了，这才是老百姓的梦魇l
　　《理财周刊》：但中国目前的住房预售制度的确存在种种问题，这又是如何形成的呢?
　　蔡为民：商品房预售制度起源于20世纪90年代的房地产市场起步阶段，当时许多开发商财力不足，所以必须借助消费者的购房款加以补充。不过当时最让我感到惊讶的是，和海外市场的预售制主要是为了保护购房者利益不同，内地的预售制度完全向开发商倾斜，开发商可以非常少的启动资金和非常小的经营风险来运作项目，而购房者的权益则非常难保障。
　　近年来。各地政府针对预售制度作了局部调整。如上海2002年由原先的“正负零零”(投资金额达25％)，提高为多层封顶、高层完成2／3工程进度，始准予预售。但由于距离交屋仍有相当时日(通常1-2年)，且未根本改变付款方式，使房屋预售制度仍为买方所诟病，也导致废除预售制的声浪不绝于耳。
　　应该看到，目前的预售制是不公平的，消费者所购房屋尚未交付，却将房款全数付清，并开始承担按揭之本利摊还，完全违反商业惯常采行之“银货两讫”的基本诚信与合作模式，使交易双方处于完全不对等之地位。更要命的是，由于房款已经全部进了开发商的口袋，此时期望开发商基于商业良知与道德能充分考虑兴建房屋的品质，无异于痴人说梦。消费者房款虽然交清，却对资金流向、房屋品质完全无从掌握，只能听天由命。
　　《理财周刊》：既然问题这么多，商品房预售制不是正应该寿终正寝了吗?
　　蔡为民：那倒也不尽然。美国、欧洲住房成熟市场虽然都是以现房为主，但也还保留着预售制度，说明这个制度本身没有问题，关键是如何针对其缺失与盲点加以改良。
　　通过对比可以发现，我们的商品房预售制度与海外各主要经济体相比，有两大差异。一是在房屋成交之前交付全部房款，但这离房屋正式交付一般还有几年时间；二是预售资金不由第三方保管，直接一次性交给了开发商。
　　像我国台湾地区的预售制度是买家只需要付10％～15％的定金，再按照工程进度逐步付工程款。所以我认为当务之急，便是调整购买预售屋的付款方式，修改订房即交清款项，但交房却遥遥无期的“未享受先付款”之陋规，可按工程进度逐层支付；引进专款专用、银行担任付款第三方中介托管制度，且设付款之间隔时间限制，以利购房人财务规划。因为开发商的利润都在交屋后才能够实现，这就迫使其必须注意房屋品质和建房进度，否则交屋时困难重重，而保险机制的引进，也使烂尾楼绝迹。这么一来，目前预售制度的所有缺失几乎都可以规避，更顾及现房交易的安全与品质兼得之优势。
　　我说的这套模式在我国台湾地区已执行近60年。也经历过无数次修改，直到15年前才算是固定下来，而房地产交易纠纷也从占所有买卖纠纷的最高点(约30％)。逐步降低至现在的不足5％，至于烂尾楼更是闻所未闻。这显然有值得借鉴之处。
　　
　　高房价的替罪羊
　　邢　力
　　
　　只要制度有漏洞，开发商就一定会去钻；在你把所有的钱都放进开发商口袋之后，你就是被宰的羔羊。
　　正是由于太多的购房者体会到了这种“被宰的羔羊”的滋味不好受，所以在取消商品房预售制的问题上。绝大多数老百姓都投了赞成票，并且其中的大部分人都相信，取消预售制后，开发商资金链变得紧张，这会加速其降价促销。然而老百姓的愿望和现实常常是背离的，高房价是多种因素综合造成的，预售制只不过是高房价的一个替罪羊而已。
　　说到底，作为一种住房销售制度。预售制是维持现状、改革还是取消，并不应取决于对房价走势的影响，而是应该从制度建设的角度出发，看看哪种情况更有利于完善我国的住房体制。在取消与不取消的两难境地中，通过改革预售房制度，使之从向开发商倾斜变为重点保护购房者权益，或许是政府的最佳选择吧。
　　
　　相关链接
　　海外成熟市场的房屋预售制度
　　
　　美国：第三方保管房屋预售款
　　购买预售房时，开发商先与顾客达成预订意向，通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。顾客在初期支付的定金通常为数千至上万美元，由第三方保管。而当开发商与消费者订立正式销售合约时，顾客只需支付10％到20％的首付款，这部分资金依然由第三方代管。工程完成并交付房屋时，开发商才能获得房款。
　　
　　德国：订立个性化购房合同分期支付房款
　　房主购买预售房不是从银行一次性贷款支付全部房价，而是按照工程进度在交房前分期支付，即在签订购房合同时并不付款，在地基动工后支付10％，在主体封顸后支付30％，门窗安装或者装修开始后再支付相应资金等。如果建设进度延时，购房者可以随时谈判推迟付款，并要求付款折扣等。如果确实无法在规定日期前交房，购房者可以根据合同要求退款或者获得赔偿。
　　
　　法国：严格管理预售款
　　预售房认购定金的支付方法为：不超过一年的工程，付买卖价格的5％；工程为两年付2％：超过两年不用支付定金。购买预售房的什款方式必须分期进行：房基建好交付35％；建房封顶交付70％；所有基本设施工程结束交付95％；剩下的5％交付房产时付清。
　　
　　日本：建立预售房市场风险分担机制
　　日本《宅地建筑物交易法》规定，原则上禁止房地产交易业者出售预售房。但在完成“预售房定金保全措施”的前提下，获得政府部门建筑许可的预售房允许交易。其具体内容为，在买主和开发商签订预售房的交易合同时，开发商须向金融机构申请买主定金的担保或保险，金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。此项制度是为了防止房地产开发商倒闭等造成消费者的财产损失，保证消费者的定金能够返还。