论文部分内容阅读
四、相关建议
（一）进一步完善我国不动产登记的相关法律
1.分步骤完成不动产的统一登记工作，并通过立法进行确认。第一步，实现房地登记合署办公，方便群众，信息共享，减少风险；第二步，实现房地登记合一，而不论房地产市场管理（住房保障）、土地资源管理机构如何设置；第三步，实现相关不动产的统一登记。对附着于土地的建筑物、构筑物、林木等实行统一登记。
2.加快配套法律法规的修改完善。根據《物权法》的理念，修改完善《城市房地产管理法》、《土地管理法》，对《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产转让管理规定》等配套规章进行修改或者重新制订，以规章或者更高层次立法出台《不动产登记簿查询办法》。
3.研究制订《不动产登记法》。根据我国的国情以及立法规划情况，《不动产登记法》的出台尚待时日，但有关方面应加强研究，多做论证，做好基础工作，以便在国家将《不动产登记法》提上议事日程时尽快启动。
（二）科学合理定位登记工作
不动产登记就是依法将不动产的自然状况、权利状况以及其他事项记载于登记簿的行为。登记的目的，一是保护权利人的合法权益，二是维护交易安全。两者的落脚点都是公示，通过向他人宣示证明权利人是谁，通过向交易相对人的公示以保护交易安全。因此，作为登记机构而言，其职能定位就应当是做好登记和公示工作，依法做好登记，并提供查询服务。
1.强化登记与公示职能，弱化市场管理及其他职能。登记机构管好登记和公示，就完成了任务。市场的事情则由市场自我调节。考虑到我国当前还处在市场经济初步发展的阶段，政府的宏观调控还不能放松，登记机构还需要协助政府或者政府部门完成市场分析、数据统计等工作，但此项工作不能作为其主要工作，最多只能定位于协助和配合。
2.简化登记要素，推行专有面积登记。瑞士的登记并无建筑面积的内容，自然状况登记主要是坐落和图纸。对于房地产的自然状况的描述不应当是登记的主要内容，登记的主要内容应当是权利归属也就是权利人，自然状况登记的目的只是准确定位，保证标的物的唯一性，因此，对于其自然状况的登记应当尽量简洁。从登记本身来讲，有明确唯一的坐落和附件图纸即可，产别、面积、结构、建成年代、成交价格等数据主要还是市场管理上的需要，对登记的意义并不大。对于一些统计上需要的分类、数据，应当通过市场管理的方式予以实现，可以考虑通过录入信息系统但不写进登记簿的方式解决。
对于建筑物区分所有权，瑞士通过份额（价值的百分比或者千分比）来登记，我国主要是通过建筑面积来表示。建筑面积分摊的专业性较强，且科学性不高，带来了许多的矛盾纠纷，也让登记机构深陷其中。《物权法》第11条规定，“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”，其中并未明确是什么面积。当前，应当尽快推行专有面积登记，用尽量简洁的方式对房地产进行描述，减少矛盾纠纷，减轻登记机构的压力。
3.强化登记簿作用，弱化权属证书的作用。瑞士不动产只登记不发证，我国实行的是登记发证制度。考虑到长期形成的习惯以及对政府的信任度问题，群众需要有一个权利凭证。但由于房产证记载的相关内容，又被许多行政机关广泛采用，反过来又增加了登记机构的压力。比如公安部门办理户口迁移、供电供水部门阶梯式水电计价、工商部门办理营业执照、土地部门分摊土地面积等，不但要看房产证，还要看证书上所记载的用途、坐落、楼层总数，而这些内容的认定本不是登记机构职能，但因记载于权属证书之上，登记不当就得承担其后果与责任。在权属证书暂不能取消的情况下，建议简化权属证书的记载内容，同时通过广泛宣传，进一步弱化权属证书的作用。
（三）协调完善登记机构设置及人员配备
瑞士的不动产登记机构为政府机构，管理体制比较明晰，而我国房地产登记机构的设立模式则五花八门。有的为行政机关内设机构从事登记，有的委托直属的事业单位进行登记，有的房地合一而大部分房地分离，有的为自收自支，有的为财政拨款。从登记的职能看，在相当长的时间内，我国的房地产登记仍然属于行政行为，是政府以其公信力作担保的一种登记行为。对于登记机构的设置、性质、职能，在立法没有明确的情况下，建议协调人事编制部门出台明确的指导意见，或者通过会议布置等其他方式予以明确。
瑞士的登记人员身份是公务员，有严格的准入要求，其工作相对稳定，有明确的激励机制。我国目前的登记人员没有专门的准入机制，由于编制的限制，随着业务量的剧增，大量临时人员进入，其业务水平难以保证，过失甚至犯罪的风险较大，而高素质的人才由于待遇较低又无法留住。房屋登记官考试仅仅是住建部行业内部的上岗考试，没有得到人事部门的认可，登记官的职责、待遇都没有明确，还没有形成职业化体系。建议会同人事编制部门尽快出台相关政策，根据城市规模和发展水平，通过科学的测算，明确配置人员的编制；明确登记官的职责、待遇、准入、惩戒、继续教育等政策；对房屋登记官实行分级管理，按照专业学历、考试情况、工作业绩、年限等合理确定级别，建立科学有效的晋升、加薪等激励机制。
（四）大力推进登记的信息化建设
1.狠抓基础工作。我国不动产登记的时间不长，基础数据、档案卷数并不是很多。欠发达地区应当尽快启动对历史的房屋权属档案的扫描和电子数据补录工作，配备房地产交易与权属登记计算机管理系统，通过楼盘表实现数据关联，建立电子登记簿，实现数字化管理，为信息化建设打好基础。
2.规范统一登记系统。建议自上而下，统一开发房屋登记系统，既能够保证登记工作的规范统一，又节约了大量社会财富。
3.实行基础测绘数据共享。目前，许多部门都在搞地理信息系统（GIS），国土、房产、城管、规划、公安等部门各自为政，重复投入，浪费严重。建议统筹规划，信息共享，节约资源，提高效率。
4.增加查询渠道。公示是登记的生命，要增加查询的渠道，简化查询的方式，广泛使用自助查询设备，开通网上查询。 （五）建立科学合理的收费模式
瑞士申请不动产登记，除缴纳公证费外，根据《瑞士民法典》 的规定，须缴纳登记费用。登记费按不动产价值收取，一般在2‰左右。“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定”。除登记费外，登记机构在房地产转移登记中还收取转让手续费，非住房10元/平方米，住房6元/平方米，交易双方各半承担；在提供查询服务时，收取档案利用费。登记费按件收取，本意是为了减轻群众负担，但客观上造成了不公平。对于预告登记，是否收费、如何收费，各地价格主管部门的规定也不尽一致。房屋登记依申请自愿进行，为保证登记机构的正常运转和对登记档案的维护利用，收取登记费和查询费，是国际通行的惯例。按何种方式收取费用，执行什么样的收费标准，对不同的登记类型如何区别，需要与价格主管部门进行深入研究，以建立一套适合我国国情、有利于登记事业发展的收费模式。
（六）坚持兼顾效率、安全第一的原则
瑞士的经济发展市场化程度很高，但是在不动产登记上，公证前置，环节多；一件登记一般为3到5个月时间，时间长；权利人須缴纳公证费、测绘费、登记费及各种税收，费用高。我国《房屋登记办法》要求国有土地范围内房屋所有权登记在30个工作日完成，集体土地范围内房屋所有权登记在60个工作日内完成，抵押权、地役权登记及预告登记、更正登记在10个工作日内完成。出于优化经济发展环境要求，各地政府纷纷在时间上要求登记机构不断提速，一般所有权登记在5到10日内完成，抵押权登记在1到5日内完成，有的地方甚至要求立等可取。房屋登记的根本目的是维护交易安全，在效率与安全问题上，还是应当坚持安全第一、兼顾效率的原则，而不能忽视安全，片面追求效率。在房屋登记提速的问题上，应当慎重缓行。
（七）积极探索中介机构前置审查的路径
《物权法》起草过程中，曾参照瑞士做法，多次将公证前置审查写入草案，最终出于减轻群众负担考虑，取消了此项规定。律师、公证或者专业代理机构前置审查不仅是权利登记制国家的通行做法，在契据登记制的国家和地区如香港地区等，也是当事人的必然选择。随着经济的不断发展，社会分工的进一步细化，委托专业的中介机构代理房地产交易、房地产登记，会成为越来越多单位和个人的选择。对于房地产经纪人应实行分级管理，达到一定级别可以从事登记代理。对登记代理人应实行更严格的市场准入，对代理人的学历、专业、考试等提出更高的要求，给予一定的政策扶持与优惠，同时明确其承担的法律责任，引导社会逐步接受和选择中介机构代为申请登记，以更好地为权利人提供服务。
马志刚/责任编辑
（一）进一步完善我国不动产登记的相关法律
1.分步骤完成不动产的统一登记工作，并通过立法进行确认。第一步，实现房地登记合署办公，方便群众，信息共享，减少风险；第二步，实现房地登记合一，而不论房地产市场管理（住房保障）、土地资源管理机构如何设置；第三步，实现相关不动产的统一登记。对附着于土地的建筑物、构筑物、林木等实行统一登记。
2.加快配套法律法规的修改完善。根據《物权法》的理念，修改完善《城市房地产管理法》、《土地管理法》，对《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产转让管理规定》等配套规章进行修改或者重新制订，以规章或者更高层次立法出台《不动产登记簿查询办法》。
3.研究制订《不动产登记法》。根据我国的国情以及立法规划情况，《不动产登记法》的出台尚待时日，但有关方面应加强研究，多做论证，做好基础工作，以便在国家将《不动产登记法》提上议事日程时尽快启动。
（二）科学合理定位登记工作
不动产登记就是依法将不动产的自然状况、权利状况以及其他事项记载于登记簿的行为。登记的目的，一是保护权利人的合法权益，二是维护交易安全。两者的落脚点都是公示，通过向他人宣示证明权利人是谁，通过向交易相对人的公示以保护交易安全。因此，作为登记机构而言，其职能定位就应当是做好登记和公示工作，依法做好登记，并提供查询服务。
1.强化登记与公示职能，弱化市场管理及其他职能。登记机构管好登记和公示，就完成了任务。市场的事情则由市场自我调节。考虑到我国当前还处在市场经济初步发展的阶段，政府的宏观调控还不能放松，登记机构还需要协助政府或者政府部门完成市场分析、数据统计等工作，但此项工作不能作为其主要工作，最多只能定位于协助和配合。
2.简化登记要素，推行专有面积登记。瑞士的登记并无建筑面积的内容，自然状况登记主要是坐落和图纸。对于房地产的自然状况的描述不应当是登记的主要内容，登记的主要内容应当是权利归属也就是权利人，自然状况登记的目的只是准确定位，保证标的物的唯一性，因此，对于其自然状况的登记应当尽量简洁。从登记本身来讲，有明确唯一的坐落和附件图纸即可，产别、面积、结构、建成年代、成交价格等数据主要还是市场管理上的需要，对登记的意义并不大。对于一些统计上需要的分类、数据，应当通过市场管理的方式予以实现，可以考虑通过录入信息系统但不写进登记簿的方式解决。
对于建筑物区分所有权，瑞士通过份额（价值的百分比或者千分比）来登记，我国主要是通过建筑面积来表示。建筑面积分摊的专业性较强，且科学性不高，带来了许多的矛盾纠纷，也让登记机构深陷其中。《物权法》第11条规定，“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”，其中并未明确是什么面积。当前，应当尽快推行专有面积登记，用尽量简洁的方式对房地产进行描述，减少矛盾纠纷，减轻登记机构的压力。
3.强化登记簿作用，弱化权属证书的作用。瑞士不动产只登记不发证，我国实行的是登记发证制度。考虑到长期形成的习惯以及对政府的信任度问题，群众需要有一个权利凭证。但由于房产证记载的相关内容，又被许多行政机关广泛采用，反过来又增加了登记机构的压力。比如公安部门办理户口迁移、供电供水部门阶梯式水电计价、工商部门办理营业执照、土地部门分摊土地面积等，不但要看房产证，还要看证书上所记载的用途、坐落、楼层总数，而这些内容的认定本不是登记机构职能，但因记载于权属证书之上，登记不当就得承担其后果与责任。在权属证书暂不能取消的情况下，建议简化权属证书的记载内容，同时通过广泛宣传，进一步弱化权属证书的作用。
（三）协调完善登记机构设置及人员配备
瑞士的不动产登记机构为政府机构，管理体制比较明晰，而我国房地产登记机构的设立模式则五花八门。有的为行政机关内设机构从事登记，有的委托直属的事业单位进行登记，有的房地合一而大部分房地分离，有的为自收自支，有的为财政拨款。从登记的职能看，在相当长的时间内，我国的房地产登记仍然属于行政行为，是政府以其公信力作担保的一种登记行为。对于登记机构的设置、性质、职能，在立法没有明确的情况下，建议协调人事编制部门出台明确的指导意见，或者通过会议布置等其他方式予以明确。
瑞士的登记人员身份是公务员，有严格的准入要求，其工作相对稳定，有明确的激励机制。我国目前的登记人员没有专门的准入机制，由于编制的限制，随着业务量的剧增，大量临时人员进入，其业务水平难以保证，过失甚至犯罪的风险较大，而高素质的人才由于待遇较低又无法留住。房屋登记官考试仅仅是住建部行业内部的上岗考试，没有得到人事部门的认可，登记官的职责、待遇都没有明确，还没有形成职业化体系。建议会同人事编制部门尽快出台相关政策，根据城市规模和发展水平，通过科学的测算，明确配置人员的编制；明确登记官的职责、待遇、准入、惩戒、继续教育等政策；对房屋登记官实行分级管理，按照专业学历、考试情况、工作业绩、年限等合理确定级别，建立科学有效的晋升、加薪等激励机制。
（四）大力推进登记的信息化建设
1.狠抓基础工作。我国不动产登记的时间不长，基础数据、档案卷数并不是很多。欠发达地区应当尽快启动对历史的房屋权属档案的扫描和电子数据补录工作，配备房地产交易与权属登记计算机管理系统，通过楼盘表实现数据关联，建立电子登记簿，实现数字化管理，为信息化建设打好基础。
2.规范统一登记系统。建议自上而下，统一开发房屋登记系统，既能够保证登记工作的规范统一，又节约了大量社会财富。
3.实行基础测绘数据共享。目前，许多部门都在搞地理信息系统（GIS），国土、房产、城管、规划、公安等部门各自为政，重复投入，浪费严重。建议统筹规划，信息共享，节约资源，提高效率。
4.增加查询渠道。公示是登记的生命，要增加查询的渠道，简化查询的方式，广泛使用自助查询设备，开通网上查询。 （五）建立科学合理的收费模式
瑞士申请不动产登记，除缴纳公证费外，根据《瑞士民法典》 的规定，须缴纳登记费用。登记费按不动产价值收取，一般在2‰左右。“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定”。除登记费外，登记机构在房地产转移登记中还收取转让手续费，非住房10元/平方米，住房6元/平方米，交易双方各半承担；在提供查询服务时，收取档案利用费。登记费按件收取，本意是为了减轻群众负担，但客观上造成了不公平。对于预告登记，是否收费、如何收费，各地价格主管部门的规定也不尽一致。房屋登记依申请自愿进行，为保证登记机构的正常运转和对登记档案的维护利用，收取登记费和查询费，是国际通行的惯例。按何种方式收取费用，执行什么样的收费标准，对不同的登记类型如何区别，需要与价格主管部门进行深入研究，以建立一套适合我国国情、有利于登记事业发展的收费模式。
（六）坚持兼顾效率、安全第一的原则
瑞士的经济发展市场化程度很高，但是在不动产登记上，公证前置，环节多；一件登记一般为3到5个月时间，时间长；权利人須缴纳公证费、测绘费、登记费及各种税收，费用高。我国《房屋登记办法》要求国有土地范围内房屋所有权登记在30个工作日完成，集体土地范围内房屋所有权登记在60个工作日内完成，抵押权、地役权登记及预告登记、更正登记在10个工作日内完成。出于优化经济发展环境要求，各地政府纷纷在时间上要求登记机构不断提速，一般所有权登记在5到10日内完成，抵押权登记在1到5日内完成，有的地方甚至要求立等可取。房屋登记的根本目的是维护交易安全，在效率与安全问题上，还是应当坚持安全第一、兼顾效率的原则，而不能忽视安全，片面追求效率。在房屋登记提速的问题上，应当慎重缓行。
（七）积极探索中介机构前置审查的路径
《物权法》起草过程中，曾参照瑞士做法，多次将公证前置审查写入草案，最终出于减轻群众负担考虑，取消了此项规定。律师、公证或者专业代理机构前置审查不仅是权利登记制国家的通行做法，在契据登记制的国家和地区如香港地区等，也是当事人的必然选择。随着经济的不断发展，社会分工的进一步细化，委托专业的中介机构代理房地产交易、房地产登记，会成为越来越多单位和个人的选择。对于房地产经纪人应实行分级管理，达到一定级别可以从事登记代理。对登记代理人应实行更严格的市场准入，对代理人的学历、专业、考试等提出更高的要求，给予一定的政策扶持与优惠，同时明确其承担的法律责任，引导社会逐步接受和选择中介机构代为申请登记，以更好地为权利人提供服务。
马志刚/责任编辑