前瞻者|易居研究院智库中心研究总监 严跃进

　　2020年，很多行业在讨论新一年，乃至下一个10年的趋势，房地产业也不例外。虽然2019年楼市出现过“小阳春”现象，但买家热情并未增加，加之二手房有价无市、国家“稳房价、稳地价、稳预期”决心明显。
　　那么，应该如何理性看待2020年的楼市走向？

下半年房地产市场有望走出低迷

　　2019年房地产市场总体以降温为特征，但绝对不悲观，即呈现了“不愠不火”的状态。部分数据即便是“降温”了，也没有预期的大幅度或断崖式下跌现象，这说明房地产市场总体上是有韧性的，也体现了房地产市场稳定的导向。
　　在2019年12月6日召开的2019年中央经济工作会议中，特别强调了房地产市场“平稳健康发展”的目标。尤其是2019年房地产市场并不平静，虽然包括高杠杆等金融风险有所遏制，但新的风险和不确定性因素增加了。所以，

　　“平穩健康发展”这个表述尽管在过去也有
　　但在当前强化此类表述，具有更大的意义

　　预计2020年整体而言，中国房地产市场有望走出2019年相对低迷的空间，尤其是借助外部环境的改善和放松，部分楼市指标将出现转负为正的走势。另外，供需两端也依然有较为积极活跃的入市意愿，这使得房地产市场指标有望重现拐点。
　　但这种转变在2020年下半年才会看到。

房源突破限售制约的关键一年

　　限售政策是最近两年房地产市场创新力度最大的政策，当前正处于政策消化的阶段。但从我们的实际观察来看，限售政策对于购房者的入市所带来的威慑力其实是不强的，很多购房者对于这一点并没有太多的顾虑，也就是说，很多购房者都愿意持有几年再转让房产。换而言之，限售政策其对于打击投机需求效果较好，对于打击投资需求效果并不理想。加之限售政策在客观上也使得各城市的可流通的次新房项目相对少，进而会影响到相关的供求结构。
　　可以把2020年理解为房源突破限售制约的重要一年。首先，很多城市的限售政策只有3年期或更低年限，但到了2020年，基本上就具备了重新上市交易的资格，这会带来项目的入市和供求关系的变化。其次，部分房源交易后，关键看股票市场和房产市场的变动，若是股票市场反弹，那么部分资金就会先进入股票市场。

2020管理风向标

　　房地产市场政策，在2020年最大的变化会是什么？
　　2020年中国房地产政策方面的一大变化是“底部放松”。当前部分政策过于严厉，尤其是一些地方物业的新库存压力开始重现，这就要求政策面进行放松。
　　政策的放松或和市场走势紧密相关。也就是说，何时放松，要看房屋和土地等市场指标的变化情况。不过这中间有一点是明确的——一旦涉及到房屋交易秩序混乱、房地产金融风险扩大等问题，政策放松的概率就会减少。预计2020年5月前后政策放松的概率最大。
　　责任编辑：李靖