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2014年注定是楼市不平凡的一年。房地产市场经历了过山车式的发展，前两个月还在延续2013年的“夏天”模式。自3月份，媒体开始对杭州楼盘降价、奉化浙江兴润置业资金断裂、惠州光耀地产陷入经营危局等大量报道，一时间楼市风向大变，成交量下降带动不少楼盘大幅降价促销。在库存高企、去化周期不断拉长的情况下，各城市对限购政策取消的欲望增强，自6月份呼和浩特率先取消之后，至12月中旬，原有的46个限购城市，41个已经放开和松绑了限购政策，仅剩下北上广深4个一线城市和三亚一个三线城市，且不少地方政府也因地制宜地支持合理自住需求。尽管如此，前三个季度市场指标依然全面下滑：成交量下滑、价格下跌、投资增速放缓、房屋开工下降。于是中央开始释放积极信号：比如房贷政策由紧趋松，比如中央实行“分类指导、双向调控”。在政策暖风频吹之下，四季度少数楼市指标开始复苏，比如大城市的住宅成交显著反弹，房价环比跌幅收窄，一线城市“地王”开始出现，市场信心有所恢复。
在经济发展步入“新常态”的大背景下，我们展望2015年，房地产市场可能在前几个月继续探底，之后缓慢复苏，房地产行业也将回归理性，步入行业发展的“新常态”阶段。
2014回顾：高位振荡，逐步降温
（一）房地产政策：首提双向和分类调控，更加注重棚改
1.双向和分类调控成为全年政策基调。2013年随着新一届政府的上台，楼市调控基调逐步发生转变，中央层面针对楼市调控的政策有所减少。2014年3月的“两会”首次明确双向调控，调控不再一刀切了，而是根据不同地区、不同城市的不同市场形态，实施不同的调控目标与方式。在“两会”结束答记者问时，李克强总理强调对于合理的自住需求，要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应;对房地产市场要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。体现了新一届政府对于房地产行业的治理思路的转变。
2.棚改是本届政府着重关注的重头戏。2014年3月“两会”政府工作报告中提出：加大保障性安居工程建设力度，全年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上。3月28日，国务院法制办就《城镇住房保障条例（征求意见稿）》公开征求意见。4月22日，住房和城乡建设部公布了《关于做好2014年住房保障工作的通知》，通知中提到住房保障规划、棚户区改造、试点城市、公租廉租房并轨等内容。8月4日，国务院办公厅对外发布《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，要求各地区、各有关部门进一步加大棚户区改造工作力度，力争超额完成2014年计划改造470万户以上的目标任务。
3.地方的政策从观望到尝试再到放开。从地方房地产政策变化来看，2014年主要可以分为三个阶段：第一个阶段是1-4月份，基本延续了2013年以来从严的基调;第二个阶段是4-9月底，地方政府纷纷放松政策，甚至采取较大力度的救市;第三个阶段是四季度，随着9月底“央四条”和10月初公积金新政的出台，限购、限贷进一步松绑，地方政府及商业银行的地方分行，也纷纷出台更多细则。截止年底，全国46个执行限购的城市中，仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚等五个城市未取消限购，但北京和上海也通过调整普通住宅标准以及其他一些政策，力图刺激市场需求。
（二）房地产市场：全年持续下行，四季度略有企稳
1.市场供应整体走低，房地产开发企业土地购置面积整体较低迷。2014年，由于行业持续低迷，楼市库存压力大，房企资金趋于紧张，购地也有所放缓，前11月房企土地购置面积同比下降14.5%，土地市场的低迷将对未来商品房的供应形成一定的制约。
20个典型城市土地成交及建筑面积同比下降20%。2014年1-11月，全国20个典型城市经营性土地成交建筑面积为40415万平方米，同比下降20%，较2013年全年降幅又有所扩大。2014年土地市场与2013年相比明显降温，土地成交量下降较多。
开发企业资金来源渠道明显受困。进入2014年，由于楼市再次陷入低迷，再加上信贷环境未明显改善，导致房地产开发企业资金回笼再次放缓，1-11月份房地产开发企业到位资金110115亿元，同比增长0.6%，创近十几年来最低值。从开发企业资金来源的构成来看，相比2013年全年，2014年前11个月房企自筹资金比重上升，定金及预售款、个人按揭贷款比重均有所回落，反映出受到市场销售低迷的影响，房企更多地利用自身资源开拓融资渠道，房企资金压力较大。
2.市场成交明显下降。全国商品房成交面积仅略强于2008年。2014年市场降温，是近十几年来第二个下跌的年份，同比降幅达8.2%，2008年这一数据为下降14.7%。
25个典型城市商品住宅成交面积下跌19%。2014年市场持续降温，25个典型城市1-11月成交面积同比减少19%。按城市层级来看，2014年1-11月，一、二、三线典型城市新建商品住宅成交面积分别为2712万平方米、11462万平方米和876万平方米，同比增幅分别为-29%、-15%和-23%。
3.供大于求现象持续，库存压力继续增长。从商品房库存规模（待售面积）来看，近20年来，除了2004和2007年有所下滑外，其他年份皆为增长。2014年更是继续明显增长，11月末商品房库存面积为59795万平方米，同比增幅为27.8%。35城存销比依然处于高位。从35个城市库存走势看，总体上2014年库存持续攀升，11月末35个城市库存规模在28112万平方米，开始高位盘整。
4.市场价格涨幅放缓，全国商品房成交均价基本保持平稳。2014年前11个月，受行业调整及楼市库存压力较大的影响，房价增速明显回落，同比基本持平，为0.4%，仅略好于2008年。
25个典型城市商品住宅成交均价同比上涨3%。2014年1-11月份，25个典型城市新建商品住宅成交均价为11418元/平方米，较2013年1-11月份增长3%。纵观2010年至2014年，房价保持了7%的同比增幅均值。70城房价指数同比环比均下跌。从环比看，2014年11月份房价指数-0.6%，仍然在0点一下。而同比跌幅还在扩大，为3.7%。 2015展望：探明底部，缓慢复苏
（一）房地产政策：以市场手段为主导，加快棚户区改造
1.总体趋松，继续实行“双向调控，分类指导”。2014年，中央没有出台房地产调控新政策。预计2015年，更不会出台打压性的调控政策。2014年12月的中央经济工作会议，与2013年12月的中央经济工作会议一样，没有提及房地产调控，甚至没有提及任何与房地产直接相关的词语，说明中央对于房地产的态度趋于“中性”，既不打压，也不救助，更多地让市场发挥配置资源的作用。
展望2015年，房地产政策将会比较平稳。关注三个方面：其一，由于经济稳增长压力较大，在扩大住房消费、加强保障房、棚改房方面，还将稳中求进;其二，政府对于房地产调控的态度与方针正在转变，由过去频频的行政干预，转为建立长效机制，不动产统一登记、住房信息联网、房地产税立法等继续推进;其三，继续坚持此前“双向调控，分类指导”的原则，全国多数地区楼市仍在降温，尤其是中小城市库存压力较大，地方政府托市、救市意愿依然强烈。一线城市限购不太可能全面取消，但有可能局部放松。
2.住房保障政策：全面推进棚户区改造，加大金融支持力度。2015年棚户区改造规模不低于2014年的470万户以上，林区、垦区棚改力争基本完成。住建部在《关于做好2014年住房保障工作的通知》中也要求，2014年底前，各地区要把廉租住房全部纳入公共租赁住房，实现统一规划建设、统一资金使用、统一申请受理、统一运营管理。2015年以后，公租房将是保障房建设和运营的主体。面对棚户区改造资金需求的难题，李克强总理曾在国务院常务会议上，要求进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用，并确定由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。
总而言之，2015年住房保障政策的重点有四：一是加大棚改力度，2015年棚户区改造规模不低于今年的470万户以上，通过国开行加大资金支持力度。二是加强公租房，推进廉租住房、公共租赁住房并轨运行，公租房逐步成为保障房建设和运营的主体。三是继续进行共有产权房试点，部分地区也将跟进这一产品。四是加快完善住房保障制度，尤其是管理和运营体系。
3.地方政策：救市继续扩展，一线城市可能局部松绑。2014年三季度以来，地方救市力度进一步增加，直接宣布取消限购的城市数量也明显增加，而福建在成为首个救市的省份后，湖南、宁夏、湖北等省份也相继出台救市政策，随着这些省份救市政策的出台，也为这些省份的下级城市出台相应细则创造了条件。除了一线城市和三亚外，基本都已放松或取消了楼市限购。随着9月底以来中央出台“央四条”、公积金新政、降息等系列政策，各地也会纷纷落实新政细则，如加快督促商业银行在本地分行落实新政，并在公积金政策方面进一步放松，更多城市还会调整普通商品住房标准。
2015年，地方政府为了刺激楼市需求，将会仍然在公积金、个人房贷、购房补贴、普通住房标准、人才引进、落户等方面继续出台措施等，另外对于开发企业也可能进行政策支持。引关注的是，目前北京、上海、广州和深圳依旧未放开限购。作为全国房地产市场的风向标、高房价集中营、严控人口的主要城市，2015年一线城市限购不太可能完全放开，但在中央强调市场机制的大背景下，以及一线城市也存在经济稳增长、财政压力大的问题，因此不排除局部放松限购的可能。
（二）房地产市场走势预判：前期探底，后期复苏
1.市场供应全年将反弹，全国房地产开发企业土地购置面积预计增长3%左右。主要原因：一是在经济稳增长、楼市回归市场化的基调下，随着信贷及调控政策的进一步放松，房屋市场逐步回升，房企也会重新调整策略，加大拿地步伐，全年土地购置面积可能略有增长。二是由于楼市发展将逐步趋于稳定，且地市变化滞后于房市，因此土地购置面积增幅也会较小。
20个典型城市土地成交建筑面积预计增长8%左右。主要原因：一是2014年房地产市场下行趋势明显，土地市场也随之降温，政府推地节奏放缓，企业拿地大幅减少，预计随着2015年房地产市场逐步回暖，土地市场成交情况也会得到改善。二是2014年土地跌幅较大，即期值较低，预计2015年增幅略高，将达到8%左右。
全国房地产开发投资预计增长10%左右。主要原因：一是经济保持低位增长，固定资产投资增幅保持放缓态势，房地产开发投资增速也受到制约。二是2015年作为保障住房“十二五”计划完成年，基本能完成目标，但棚改房开工目标有所提高，保障房投资仍将保持稳步增长。三是由于购地量会小幅反弹，而新开工量会小幅下跌，因此房地产开发投资增幅总体与2014年差不多，略有下降。
全国房屋新开工面积预计下降3%左右。主要原因：一是2014年全国开发企业购地面积为负增长，制约了2015年的新开工面积。二是2015年房企资金压力总体仍偏大，制约了新开工量和复工量。三是2014年新开工面积出现反常性下跌，基期值较低，所以2015年同比不会明显下跌。
2.市场成交将底部复苏，全国商品房销售面积预计增长5%左右。主要原因：一是经历了2014年的成交低迷之后，市场有反弹的内在需要。二是货币环境较为宽松，房地产政策继续放松，个人房贷支持力度加大。三是楼市黄金十年已过，全国商品房成交量正在构筑历史顶部，增幅不可能放大。
25个典型城市商品住宅成交量预计增长15%左右。主要原因：一是2015年政策面继续吹暖风，也是限购限贷政策松绑后的第一年，原来执行限购的大城市成交量必然反弹。二是一二线城市市场弹性大于三四线城市，2015年市场复苏之后，以一二线城市为主的25个典型城市的成交量上升会更明显。
3.市场价格预计略上涨，全国商品房成交均价预计增长3%左右。主要原因：一是随着政策环境的进一步宽松，商品房成交量反弹，主要城市库存压力减小，供求关系有利于房价上涨。二是黄金十年已过，投资投机需求受抑，股市走势分流部分资金，房价上涨动力不够强劲。
70个大中城市房价指数环比增幅预计上半年止跌反弹。主要原因：一是从走势来看，随着限购限贷政策的陆续取消、房企去库存速度加快，使得房价止跌反弹的动力逐渐增强。二是2014年5月70城房价开始环比下跌，预计本轮下跌时长将超过上一轮降温期的8个月，可能达到10-15个月。预计2015年5月前后房价环比止跌。三是同比变化滞后于环比，2014年9月首次下跌，预计2015年二季度跌幅见底。
（作者分别为上海易居房地产研究院副院长和研究员）
在经济发展步入“新常态”的大背景下，我们展望2015年，房地产市场可能在前几个月继续探底，之后缓慢复苏，房地产行业也将回归理性，步入行业发展的“新常态”阶段。
2014回顾：高位振荡，逐步降温
（一）房地产政策：首提双向和分类调控，更加注重棚改
1.双向和分类调控成为全年政策基调。2013年随着新一届政府的上台，楼市调控基调逐步发生转变，中央层面针对楼市调控的政策有所减少。2014年3月的“两会”首次明确双向调控，调控不再一刀切了，而是根据不同地区、不同城市的不同市场形态，实施不同的调控目标与方式。在“两会”结束答记者问时，李克强总理强调对于合理的自住需求，要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应;对房地产市场要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。体现了新一届政府对于房地产行业的治理思路的转变。
2.棚改是本届政府着重关注的重头戏。2014年3月“两会”政府工作报告中提出：加大保障性安居工程建设力度，全年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上。3月28日，国务院法制办就《城镇住房保障条例（征求意见稿）》公开征求意见。4月22日，住房和城乡建设部公布了《关于做好2014年住房保障工作的通知》，通知中提到住房保障规划、棚户区改造、试点城市、公租廉租房并轨等内容。8月4日，国务院办公厅对外发布《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，要求各地区、各有关部门进一步加大棚户区改造工作力度，力争超额完成2014年计划改造470万户以上的目标任务。
3.地方的政策从观望到尝试再到放开。从地方房地产政策变化来看，2014年主要可以分为三个阶段：第一个阶段是1-4月份，基本延续了2013年以来从严的基调;第二个阶段是4-9月底，地方政府纷纷放松政策，甚至采取较大力度的救市;第三个阶段是四季度，随着9月底“央四条”和10月初公积金新政的出台，限购、限贷进一步松绑，地方政府及商业银行的地方分行，也纷纷出台更多细则。截止年底，全国46个执行限购的城市中，仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚等五个城市未取消限购，但北京和上海也通过调整普通住宅标准以及其他一些政策，力图刺激市场需求。
（二）房地产市场：全年持续下行，四季度略有企稳
1.市场供应整体走低，房地产开发企业土地购置面积整体较低迷。2014年，由于行业持续低迷，楼市库存压力大，房企资金趋于紧张，购地也有所放缓，前11月房企土地购置面积同比下降14.5%，土地市场的低迷将对未来商品房的供应形成一定的制约。
20个典型城市土地成交及建筑面积同比下降20%。2014年1-11月，全国20个典型城市经营性土地成交建筑面积为40415万平方米，同比下降20%，较2013年全年降幅又有所扩大。2014年土地市场与2013年相比明显降温，土地成交量下降较多。
开发企业资金来源渠道明显受困。进入2014年，由于楼市再次陷入低迷，再加上信贷环境未明显改善，导致房地产开发企业资金回笼再次放缓，1-11月份房地产开发企业到位资金110115亿元，同比增长0.6%，创近十几年来最低值。从开发企业资金来源的构成来看，相比2013年全年，2014年前11个月房企自筹资金比重上升，定金及预售款、个人按揭贷款比重均有所回落，反映出受到市场销售低迷的影响，房企更多地利用自身资源开拓融资渠道，房企资金压力较大。
2.市场成交明显下降。全国商品房成交面积仅略强于2008年。2014年市场降温，是近十几年来第二个下跌的年份，同比降幅达8.2%，2008年这一数据为下降14.7%。
25个典型城市商品住宅成交面积下跌19%。2014年市场持续降温，25个典型城市1-11月成交面积同比减少19%。按城市层级来看，2014年1-11月，一、二、三线典型城市新建商品住宅成交面积分别为2712万平方米、11462万平方米和876万平方米，同比增幅分别为-29%、-15%和-23%。
3.供大于求现象持续，库存压力继续增长。从商品房库存规模（待售面积）来看，近20年来，除了2004和2007年有所下滑外，其他年份皆为增长。2014年更是继续明显增长，11月末商品房库存面积为59795万平方米，同比增幅为27.8%。35城存销比依然处于高位。从35个城市库存走势看，总体上2014年库存持续攀升，11月末35个城市库存规模在28112万平方米，开始高位盘整。
4.市场价格涨幅放缓，全国商品房成交均价基本保持平稳。2014年前11个月，受行业调整及楼市库存压力较大的影响，房价增速明显回落，同比基本持平，为0.4%，仅略好于2008年。
25个典型城市商品住宅成交均价同比上涨3%。2014年1-11月份，25个典型城市新建商品住宅成交均价为11418元/平方米，较2013年1-11月份增长3%。纵观2010年至2014年，房价保持了7%的同比增幅均值。70城房价指数同比环比均下跌。从环比看，2014年11月份房价指数-0.6%，仍然在0点一下。而同比跌幅还在扩大，为3.7%。 2015展望：探明底部，缓慢复苏
（一）房地产政策：以市场手段为主导，加快棚户区改造
1.总体趋松，继续实行“双向调控，分类指导”。2014年，中央没有出台房地产调控新政策。预计2015年，更不会出台打压性的调控政策。2014年12月的中央经济工作会议，与2013年12月的中央经济工作会议一样，没有提及房地产调控，甚至没有提及任何与房地产直接相关的词语，说明中央对于房地产的态度趋于“中性”，既不打压，也不救助，更多地让市场发挥配置资源的作用。
展望2015年，房地产政策将会比较平稳。关注三个方面：其一，由于经济稳增长压力较大，在扩大住房消费、加强保障房、棚改房方面，还将稳中求进;其二，政府对于房地产调控的态度与方针正在转变，由过去频频的行政干预，转为建立长效机制，不动产统一登记、住房信息联网、房地产税立法等继续推进;其三，继续坚持此前“双向调控，分类指导”的原则，全国多数地区楼市仍在降温，尤其是中小城市库存压力较大，地方政府托市、救市意愿依然强烈。一线城市限购不太可能全面取消，但有可能局部放松。
2.住房保障政策：全面推进棚户区改造，加大金融支持力度。2015年棚户区改造规模不低于2014年的470万户以上，林区、垦区棚改力争基本完成。住建部在《关于做好2014年住房保障工作的通知》中也要求，2014年底前，各地区要把廉租住房全部纳入公共租赁住房，实现统一规划建设、统一资金使用、统一申请受理、统一运营管理。2015年以后，公租房将是保障房建设和运营的主体。面对棚户区改造资金需求的难题，李克强总理曾在国务院常务会议上，要求进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用，并确定由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。
总而言之，2015年住房保障政策的重点有四：一是加大棚改力度，2015年棚户区改造规模不低于今年的470万户以上，通过国开行加大资金支持力度。二是加强公租房，推进廉租住房、公共租赁住房并轨运行，公租房逐步成为保障房建设和运营的主体。三是继续进行共有产权房试点，部分地区也将跟进这一产品。四是加快完善住房保障制度，尤其是管理和运营体系。
3.地方政策：救市继续扩展，一线城市可能局部松绑。2014年三季度以来，地方救市力度进一步增加，直接宣布取消限购的城市数量也明显增加，而福建在成为首个救市的省份后，湖南、宁夏、湖北等省份也相继出台救市政策，随着这些省份救市政策的出台，也为这些省份的下级城市出台相应细则创造了条件。除了一线城市和三亚外，基本都已放松或取消了楼市限购。随着9月底以来中央出台“央四条”、公积金新政、降息等系列政策，各地也会纷纷落实新政细则，如加快督促商业银行在本地分行落实新政，并在公积金政策方面进一步放松，更多城市还会调整普通商品住房标准。
2015年，地方政府为了刺激楼市需求，将会仍然在公积金、个人房贷、购房补贴、普通住房标准、人才引进、落户等方面继续出台措施等，另外对于开发企业也可能进行政策支持。引关注的是，目前北京、上海、广州和深圳依旧未放开限购。作为全国房地产市场的风向标、高房价集中营、严控人口的主要城市，2015年一线城市限购不太可能完全放开，但在中央强调市场机制的大背景下，以及一线城市也存在经济稳增长、财政压力大的问题，因此不排除局部放松限购的可能。
（二）房地产市场走势预判：前期探底，后期复苏
1.市场供应全年将反弹，全国房地产开发企业土地购置面积预计增长3%左右。主要原因：一是在经济稳增长、楼市回归市场化的基调下，随着信贷及调控政策的进一步放松，房屋市场逐步回升，房企也会重新调整策略，加大拿地步伐，全年土地购置面积可能略有增长。二是由于楼市发展将逐步趋于稳定，且地市变化滞后于房市，因此土地购置面积增幅也会较小。
20个典型城市土地成交建筑面积预计增长8%左右。主要原因：一是2014年房地产市场下行趋势明显，土地市场也随之降温，政府推地节奏放缓，企业拿地大幅减少，预计随着2015年房地产市场逐步回暖，土地市场成交情况也会得到改善。二是2014年土地跌幅较大，即期值较低，预计2015年增幅略高，将达到8%左右。
全国房地产开发投资预计增长10%左右。主要原因：一是经济保持低位增长，固定资产投资增幅保持放缓态势，房地产开发投资增速也受到制约。二是2015年作为保障住房“十二五”计划完成年，基本能完成目标，但棚改房开工目标有所提高，保障房投资仍将保持稳步增长。三是由于购地量会小幅反弹，而新开工量会小幅下跌，因此房地产开发投资增幅总体与2014年差不多，略有下降。
全国房屋新开工面积预计下降3%左右。主要原因：一是2014年全国开发企业购地面积为负增长，制约了2015年的新开工面积。二是2015年房企资金压力总体仍偏大，制约了新开工量和复工量。三是2014年新开工面积出现反常性下跌，基期值较低，所以2015年同比不会明显下跌。
2.市场成交将底部复苏，全国商品房销售面积预计增长5%左右。主要原因：一是经历了2014年的成交低迷之后，市场有反弹的内在需要。二是货币环境较为宽松，房地产政策继续放松，个人房贷支持力度加大。三是楼市黄金十年已过，全国商品房成交量正在构筑历史顶部，增幅不可能放大。
25个典型城市商品住宅成交量预计增长15%左右。主要原因：一是2015年政策面继续吹暖风，也是限购限贷政策松绑后的第一年，原来执行限购的大城市成交量必然反弹。二是一二线城市市场弹性大于三四线城市，2015年市场复苏之后，以一二线城市为主的25个典型城市的成交量上升会更明显。
3.市场价格预计略上涨，全国商品房成交均价预计增长3%左右。主要原因：一是随着政策环境的进一步宽松，商品房成交量反弹，主要城市库存压力减小，供求关系有利于房价上涨。二是黄金十年已过，投资投机需求受抑，股市走势分流部分资金，房价上涨动力不够强劲。
70个大中城市房价指数环比增幅预计上半年止跌反弹。主要原因：一是从走势来看，随着限购限贷政策的陆续取消、房企去库存速度加快，使得房价止跌反弹的动力逐渐增强。二是2014年5月70城房价开始环比下跌，预计本轮下跌时长将超过上一轮降温期的8个月，可能达到10-15个月。预计2015年5月前后房价环比止跌。三是同比变化滞后于环比，2014年9月首次下跌，预计2015年二季度跌幅见底。
（作者分别为上海易居房地产研究院副院长和研究员）