论文部分内容阅读
冯佳在“深圳—长沙城际对话”地产高峰论坛上的演讲实录
今天，讲三个关键词。
城市化的机遇
我们在小范围的餐桌上讲的话题也可以拿到讲台上讲，经常问一些朋友，你还有现金存款吗？他说有。那么，你是最后一个“弱智”的财富拥有者，赶快把现金花出去，买地，买房，买项目。依据在哪里？中国的城市化在巨额地投资，巨额地透支国家的投资性资源。
四年前，我来长沙，应台商邀请，来讨论芙蓉路南部和周边用地的规划策划，虽然没有合作，但对地块产生了记忆，昨天，去看了一下，（湖南）省政府已入驻，路两边的房子起来了，红土全都变成了建筑。
巨大的投资和透支（所有城市每年上百亿千亿的信贷），按照“物质不灭定律”，投资一定要有产出，总量一定要平衡。产出最终只有三个通道：一是生地变熟地，土地的产出；二是平地变凸地，建筑的产出；三是所有建筑里面和外面的经营性产出。这三种产出与我们所有人息息相关：有巨额的投入，必然有汹涌的产出，地价、房价、物价的快速增长，是一种“投入——产出”的必然，这正是经济学家没有来得及归纳，或者暂时没有说清楚的“三价上涨”的根源。
投入已经太多，产出在所必然！
在城市化过程里，从任何一个角度，只要你有现金，那你就要成为卖方，而不要只做买方。我想，这是“城市发展非常快、房价地价增长非常快、物价增长相对比较快”的城市、给目前为止“地价不太高、房价不太高、物价增长相对比较慢”的城市的一些可能的标榜，这种标榜未必可爱，但是合规律的，客观的，或者说可能的、不得已而为之的。
你想成为小资吗，赶快按揭房子；你想成为中资吗，赶快买第二居所，享受候鸟的待遇。长沙39度的时候，为什么不把家人送到云南丽江，送到气候更好的地中海去过盛夏？有的人，家有新生儿，需要在中心区就近上幼儿园、小学、中学，需要就近的城市配套；但也有相当多的人，孩子已经大了，出国了，有了交通车的便捷，这个时候，阳光、绿地、空气，自然的价值已经远远大于都市配套的价值。如果你想分享中国未来的经济增长，请用你的财富去分享财富，而不是留着现金，去买产品。
城市化过程中有无限的机会，要成为其中的经营者，生产力要素的拥有者，资源的占有者，而不是旁观者。如果不想成为最后一个“弱智”的财富拥有者，请把钱花出去，推动国家产业链的升级。城际之间的一些差异，可以给我们提供一些参考。
城市和建筑的价值
城市是什么？是一个社会容器；建筑是什么？是立体的雕塑。建筑的生命周期比我们人的生命周期长，城市在土地上是永恒的，是千百年形成的，还要继续存在……在认识城市认识建筑时，我们会有感悟：建筑，是一首流变的诗，是一首哲理的诗……我们会发现，它的功能价值仅是一个常规成本的常量，钢筋水泥的成本，只是一个固化的常规成本。
在长沙，为什么有的房子卖到一万块，有的只卖一千多？而它们的基本造价是一样的。这是环境、魅力、他人的喜爱度造成的。在所有城市，钢筋水泥修筑“功能空间”的钢性成本都差不多，差得多的在于——魅力、艺术价值、文化价值，或者通俗说就是感观价值。当然还包括“供”和“求”的对称和不对称，当需求特别多时，就可以提价。
城市和建筑的“边际成本”带来的“边际价值”，是面对一座城市和一座建筑时，我们真正可以在其中有所为的。房子之间的差价产生在哪里？它在于尺度之美，构成之美，质感之美，色彩之美，……这，是几千块钱的差价所在。城市之间的“落差”实际是“魅力落差”，这是城市容器总体的美（造成的）。在美的追寻方面，我们还没找到那第二把钥匙，第一把钥匙：“买地，钢性成本的投入”，我们都已学会了，一拍卖、一参与、一委托……都能做到的，但边际的投入与边际的收益之间的通道怎么搭建？
我们国家的设计规划理念，严格地讲是“控制”，……曾经有“架空层不要高于两米二”的规定，因为“两米二以上”就会有“不良的商业使用”，这个尺度的规定，批发出大量“腰长腿短”的建筑”——五十层、十一层的房子都是“两米二的架空”，腰已经长到一百米了，还是两米二的腿，这样的规范制造了一批“人见人不爱”的“日本人体型”的建筑——这是建筑的尺度之“丑”。
那个时段，符合规范的房子绝大部分都是一次“无效劳动”，或者说是所谓的“负产出”。高情感的东西，我们没有把“高情感”表达出来，所以，几千块钱几万块钱的差价，没了。推倒重来毫不足惜！
十年前，我说过，中国今天最迫切的，不是改造旧城，而是改造新城。非常遗憾，这十年，我们还在疯狂地改造旧城。但是到今天，很多城市已经在改造新城了。旧城里，有很多青梅竹马的记忆，挥之难去；有我们今天的智慧所不能及的场所精神，还有无从理解无从驾驭的“天地人鬼神”的空间预知，没来得及解释……今天，在浮躁的现代化过程里，我们用一种所谓“工厂化”的工具，在复制城市、复制建筑的时候，我们对很多传统的东西还是非常无知。
比如说，老城里等距离布置的“放生池”，就是一个与现代完全不同的“消防道具”，一个以消防为背景的生态救灾系统，也是一个精神寄托的场所。很多老人家用所有的零花钱买几条鲤鱼、几只乌龟，放在里面。放生池是救火的水池，天干的时候还可以解渴；旁边放几个尖底的水桶，避免你拿回家去用；如果出现地震可以饮用；出现饥荒，里面还有几只特殊情况下可以吃的老乌龟……在正常情况下，都是神圣之物，不可以乱动，但当危及人的生命之时，它可以救生……放生池，是一个救灾的生物链、生态链。
这种消防系统，我们今天几乎把它毁而无存了。曾经，为了保护它，人们赋予了它很多神秘的、神圣的、精神的东西在里面，就是让你不要去碰它，不要轻易地毁它，不然，会受到惩罚。它应该是一种保留和同时使用，现在的消防工具当然要，但是我们传统的“场所元素”绝不可以毁。
旧城里，有太多太多值得我们去认识的中华文化的瑰宝，当然有的可以再复制。比方说我们公司十几年来一直在研究“把院落放在空中”：在空中做种植系统，加水景，加穿堂风，做“四水归堂”……让孩子们，在空中也能够“采天吸地”，也能够有“青梅竹马”的游戏场所……如果小孩子没有受过欺负，没有少年维特的正常烦恼，一步进入所谓的“三岁的成人”，他会撞墙跳楼走极端……因为我们没有为他营造“童年”的社会结构空间，没有为他提供精神皈依的场所，……这都是我们设计城市——社会容器里应该顾及的规范和设计，但是现在，规范里面恰恰没有这种要求。
城市建筑的魅力价值和钢筋水泥的工程价值，边际成本带来的收益与钢性成本带来的收益，完全不一样。深圳曾经强制性规定：（十年前）十万平方米以上的建筑项目，必须国际招标，总体规划不论多大范围必须国际招标。“两个必须”使深圳成为了“样板之城”。规划、建筑、景观、……都成为全国参观的样板。虽然也有一些不足，但是在国内城际之间的领先度，是大家公认的。
坚守城市魅力，坚守城市性格
这个话题要稍稍展开，要有一个简单共识：城市，是一个有机的生命体，绝不仅仅是一个物理形态的功能空间。如果不能感受到城市是一个活的生命，当然无从来谈他（她）的性别、性格和魅力。
城市的道路是什么？是骨架；分区是什么，若干块肌肉；产业是什么？是生殖系统……今天，所有的城市像马寅初所讲，需要“计划生育”了。所有的城市，经济过剩、生产力过剩，生殖力过剩，GDP过剩，我们的环境已不堪重负。环境不仅不堪“人”的重负，更不堪工厂的重负，“工厂的重负”比人对环境的压力大了千万倍。为环境“减负”，应该成为超级国策，是比限制“生人”更大的国策。可喜可贺的是，国家发改委在今年年底就会出台区域经济发展的分级评价，尤其是改变组织部对地方官员的政绩评价系统，这是一个非常大的突破。发改委划出“禁止发展区域”、“鼓励发展区域”、“限制发展区域”，“强化发展区域”，对不同区域的发展区别对待，——“科学发展观”开始真正落到战略、国策的层面。
要对“城市性别”作甄别判定：一个有历史文化的城市，她是以人文魅力来昭示于天下，来实现城际的差异化识别；一座工业化城市，以他的GDP、产出，来表达他的价值。那么我们说，以工业为主的城市，主阳，性别为男；以历史人文为特征的城市，主阴——比如长沙，性别为女。
有了“女性”的性别判定，再来讲她的“性格”：火辣，多情，是我们城市（长沙）的特点。地理、气候、饮食、人的性格总和，人们认识这个城市的时候对她的终极感知的汇总，就是我们所讲的“城市性格”。
比方说成都，她是一种什么性格？柔，美，慢。到了成都就是让你慢下来，深圳的“狂躁的人”到成都忽然都不适应，但在成都呆几天回到深圳又不适应了。“极速的、浮躁的”深圳与“矜持的、柔美的、自信的、陶醉于自我的”成都相比，是完全两种极端的城市性格。在深圳就是“机会”、“赚钱”，“疯狂地创收”；到了成都就是“麻将”，“讲故事”，“坐茶馆”……享受自然，陶醉在一种人文的氛围中，讲不完的历史和未来……
长沙的火辣、多情、娱乐，让所有来长沙的人，虽然不一定会选择在此定居，但是会经常来长沙看看。如果经常有人来长沙看看，长沙所需要的消费链、消费群也就够了。少数人的“稳定的长住”和多数人“不稳定的常来”，结果是一样的，吸引多数人的“常来，短住”，是长沙的火辣、多情可以做到的，这显然不是所谓的“制造、工业、产品”的作用。
稍做“形而上”的归纳：这种女性的“火辣与温柔”性格的城市，在前工业文明时期是受了委屈的，她曾经无奈，因为前工业文明是一种速度文明，效率文明，机器文明；但是今天，世界进入到后工业文明时代，地球平了，每个城市每个群体每个人，都可以在数字化生成的前提下，将耐力，柔力，实用力，甚至对多元信息文化的兼容力，变成竞争力。这种竞争力表现在：最发达的资本主义国家、不太发达的历史文明古国，都开始出现女性执政，不断地出现女议长、女总统。为什么？这是后工业文明理念的自然表现，是潮流，趋势，也是社会发展使然。
那么，我们在做城市定位的时候，就应该有不一样的决策，不一样的选择：请长沙选择后工业文明，请你放弃速度，放弃所谓的高速发展，坚守人文的长沙，坚守魅力的长沙，坚守“女性”的长沙，坚守柔美的长沙，坚守“让所有人经常来，再经常来”的长沙——（掌声）
谢谢。
今天，讲三个关键词。
城市化的机遇
我们在小范围的餐桌上讲的话题也可以拿到讲台上讲，经常问一些朋友，你还有现金存款吗？他说有。那么，你是最后一个“弱智”的财富拥有者，赶快把现金花出去，买地，买房，买项目。依据在哪里？中国的城市化在巨额地投资，巨额地透支国家的投资性资源。
四年前，我来长沙，应台商邀请，来讨论芙蓉路南部和周边用地的规划策划，虽然没有合作，但对地块产生了记忆，昨天，去看了一下，（湖南）省政府已入驻，路两边的房子起来了，红土全都变成了建筑。
巨大的投资和透支（所有城市每年上百亿千亿的信贷），按照“物质不灭定律”，投资一定要有产出，总量一定要平衡。产出最终只有三个通道：一是生地变熟地，土地的产出；二是平地变凸地，建筑的产出；三是所有建筑里面和外面的经营性产出。这三种产出与我们所有人息息相关：有巨额的投入，必然有汹涌的产出，地价、房价、物价的快速增长，是一种“投入——产出”的必然，这正是经济学家没有来得及归纳，或者暂时没有说清楚的“三价上涨”的根源。
投入已经太多，产出在所必然！
在城市化过程里，从任何一个角度，只要你有现金，那你就要成为卖方，而不要只做买方。我想，这是“城市发展非常快、房价地价增长非常快、物价增长相对比较快”的城市、给目前为止“地价不太高、房价不太高、物价增长相对比较慢”的城市的一些可能的标榜，这种标榜未必可爱，但是合规律的，客观的，或者说可能的、不得已而为之的。
你想成为小资吗，赶快按揭房子；你想成为中资吗，赶快买第二居所，享受候鸟的待遇。长沙39度的时候，为什么不把家人送到云南丽江，送到气候更好的地中海去过盛夏？有的人，家有新生儿，需要在中心区就近上幼儿园、小学、中学，需要就近的城市配套；但也有相当多的人，孩子已经大了，出国了，有了交通车的便捷，这个时候，阳光、绿地、空气，自然的价值已经远远大于都市配套的价值。如果你想分享中国未来的经济增长，请用你的财富去分享财富，而不是留着现金，去买产品。
城市化过程中有无限的机会，要成为其中的经营者，生产力要素的拥有者，资源的占有者，而不是旁观者。如果不想成为最后一个“弱智”的财富拥有者，请把钱花出去，推动国家产业链的升级。城际之间的一些差异，可以给我们提供一些参考。
城市和建筑的价值
城市是什么？是一个社会容器；建筑是什么？是立体的雕塑。建筑的生命周期比我们人的生命周期长，城市在土地上是永恒的，是千百年形成的，还要继续存在……在认识城市认识建筑时，我们会有感悟：建筑，是一首流变的诗，是一首哲理的诗……我们会发现，它的功能价值仅是一个常规成本的常量，钢筋水泥的成本，只是一个固化的常规成本。
在长沙，为什么有的房子卖到一万块，有的只卖一千多？而它们的基本造价是一样的。这是环境、魅力、他人的喜爱度造成的。在所有城市，钢筋水泥修筑“功能空间”的钢性成本都差不多，差得多的在于——魅力、艺术价值、文化价值，或者通俗说就是感观价值。当然还包括“供”和“求”的对称和不对称，当需求特别多时，就可以提价。
城市和建筑的“边际成本”带来的“边际价值”，是面对一座城市和一座建筑时，我们真正可以在其中有所为的。房子之间的差价产生在哪里？它在于尺度之美，构成之美，质感之美，色彩之美，……这，是几千块钱的差价所在。城市之间的“落差”实际是“魅力落差”，这是城市容器总体的美（造成的）。在美的追寻方面，我们还没找到那第二把钥匙，第一把钥匙：“买地，钢性成本的投入”，我们都已学会了，一拍卖、一参与、一委托……都能做到的，但边际的投入与边际的收益之间的通道怎么搭建？
我们国家的设计规划理念，严格地讲是“控制”，……曾经有“架空层不要高于两米二”的规定，因为“两米二以上”就会有“不良的商业使用”，这个尺度的规定，批发出大量“腰长腿短”的建筑”——五十层、十一层的房子都是“两米二的架空”，腰已经长到一百米了，还是两米二的腿，这样的规范制造了一批“人见人不爱”的“日本人体型”的建筑——这是建筑的尺度之“丑”。
那个时段，符合规范的房子绝大部分都是一次“无效劳动”，或者说是所谓的“负产出”。高情感的东西，我们没有把“高情感”表达出来，所以，几千块钱几万块钱的差价，没了。推倒重来毫不足惜！
十年前，我说过，中国今天最迫切的，不是改造旧城，而是改造新城。非常遗憾，这十年，我们还在疯狂地改造旧城。但是到今天，很多城市已经在改造新城了。旧城里，有很多青梅竹马的记忆，挥之难去；有我们今天的智慧所不能及的场所精神，还有无从理解无从驾驭的“天地人鬼神”的空间预知，没来得及解释……今天，在浮躁的现代化过程里，我们用一种所谓“工厂化”的工具，在复制城市、复制建筑的时候，我们对很多传统的东西还是非常无知。
比如说，老城里等距离布置的“放生池”，就是一个与现代完全不同的“消防道具”，一个以消防为背景的生态救灾系统，也是一个精神寄托的场所。很多老人家用所有的零花钱买几条鲤鱼、几只乌龟，放在里面。放生池是救火的水池，天干的时候还可以解渴；旁边放几个尖底的水桶，避免你拿回家去用；如果出现地震可以饮用；出现饥荒，里面还有几只特殊情况下可以吃的老乌龟……在正常情况下，都是神圣之物，不可以乱动，但当危及人的生命之时，它可以救生……放生池，是一个救灾的生物链、生态链。
这种消防系统，我们今天几乎把它毁而无存了。曾经，为了保护它，人们赋予了它很多神秘的、神圣的、精神的东西在里面，就是让你不要去碰它，不要轻易地毁它，不然，会受到惩罚。它应该是一种保留和同时使用，现在的消防工具当然要，但是我们传统的“场所元素”绝不可以毁。
旧城里，有太多太多值得我们去认识的中华文化的瑰宝，当然有的可以再复制。比方说我们公司十几年来一直在研究“把院落放在空中”：在空中做种植系统，加水景，加穿堂风，做“四水归堂”……让孩子们，在空中也能够“采天吸地”，也能够有“青梅竹马”的游戏场所……如果小孩子没有受过欺负，没有少年维特的正常烦恼，一步进入所谓的“三岁的成人”，他会撞墙跳楼走极端……因为我们没有为他营造“童年”的社会结构空间，没有为他提供精神皈依的场所，……这都是我们设计城市——社会容器里应该顾及的规范和设计，但是现在，规范里面恰恰没有这种要求。
城市建筑的魅力价值和钢筋水泥的工程价值，边际成本带来的收益与钢性成本带来的收益，完全不一样。深圳曾经强制性规定：（十年前）十万平方米以上的建筑项目，必须国际招标，总体规划不论多大范围必须国际招标。“两个必须”使深圳成为了“样板之城”。规划、建筑、景观、……都成为全国参观的样板。虽然也有一些不足，但是在国内城际之间的领先度，是大家公认的。
坚守城市魅力，坚守城市性格
这个话题要稍稍展开，要有一个简单共识：城市，是一个有机的生命体，绝不仅仅是一个物理形态的功能空间。如果不能感受到城市是一个活的生命，当然无从来谈他（她）的性别、性格和魅力。
城市的道路是什么？是骨架；分区是什么，若干块肌肉；产业是什么？是生殖系统……今天，所有的城市像马寅初所讲，需要“计划生育”了。所有的城市，经济过剩、生产力过剩，生殖力过剩，GDP过剩，我们的环境已不堪重负。环境不仅不堪“人”的重负，更不堪工厂的重负，“工厂的重负”比人对环境的压力大了千万倍。为环境“减负”，应该成为超级国策，是比限制“生人”更大的国策。可喜可贺的是，国家发改委在今年年底就会出台区域经济发展的分级评价，尤其是改变组织部对地方官员的政绩评价系统，这是一个非常大的突破。发改委划出“禁止发展区域”、“鼓励发展区域”、“限制发展区域”，“强化发展区域”，对不同区域的发展区别对待，——“科学发展观”开始真正落到战略、国策的层面。
要对“城市性别”作甄别判定：一个有历史文化的城市，她是以人文魅力来昭示于天下，来实现城际的差异化识别；一座工业化城市，以他的GDP、产出，来表达他的价值。那么我们说，以工业为主的城市，主阳，性别为男；以历史人文为特征的城市，主阴——比如长沙，性别为女。
有了“女性”的性别判定，再来讲她的“性格”：火辣，多情，是我们城市（长沙）的特点。地理、气候、饮食、人的性格总和，人们认识这个城市的时候对她的终极感知的汇总，就是我们所讲的“城市性格”。
比方说成都，她是一种什么性格？柔，美，慢。到了成都就是让你慢下来，深圳的“狂躁的人”到成都忽然都不适应，但在成都呆几天回到深圳又不适应了。“极速的、浮躁的”深圳与“矜持的、柔美的、自信的、陶醉于自我的”成都相比，是完全两种极端的城市性格。在深圳就是“机会”、“赚钱”，“疯狂地创收”；到了成都就是“麻将”，“讲故事”，“坐茶馆”……享受自然，陶醉在一种人文的氛围中，讲不完的历史和未来……
长沙的火辣、多情、娱乐，让所有来长沙的人，虽然不一定会选择在此定居，但是会经常来长沙看看。如果经常有人来长沙看看，长沙所需要的消费链、消费群也就够了。少数人的“稳定的长住”和多数人“不稳定的常来”，结果是一样的，吸引多数人的“常来，短住”，是长沙的火辣、多情可以做到的，这显然不是所谓的“制造、工业、产品”的作用。
稍做“形而上”的归纳：这种女性的“火辣与温柔”性格的城市，在前工业文明时期是受了委屈的，她曾经无奈，因为前工业文明是一种速度文明，效率文明，机器文明；但是今天，世界进入到后工业文明时代，地球平了，每个城市每个群体每个人，都可以在数字化生成的前提下，将耐力，柔力，实用力，甚至对多元信息文化的兼容力，变成竞争力。这种竞争力表现在：最发达的资本主义国家、不太发达的历史文明古国，都开始出现女性执政，不断地出现女议长、女总统。为什么？这是后工业文明理念的自然表现，是潮流，趋势，也是社会发展使然。
那么，我们在做城市定位的时候，就应该有不一样的决策，不一样的选择：请长沙选择后工业文明，请你放弃速度，放弃所谓的高速发展，坚守人文的长沙，坚守魅力的长沙，坚守“女性”的长沙，坚守柔美的长沙，坚守“让所有人经常来，再经常来”的长沙——（掌声）
谢谢。