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摘要：
每个城市的老城区都存在一些急需改造的地块，在老城区范围内的控制性详细规划编制中，推进这些地块的改造是控规编制的主要目的之一。这其中合理的确定土地的开发强度对于老城区地块的改造起着重要的作用。文中通过经济分析等手段推算出可供确定改造地块开发强度参考的一些数据，为合理的确定老城区改造地块的开发强度起着指导作用。
关键词：
老城区；改造；合理；开发强度；经济分析
1．前言
在土地使用性质细分以后，对土地开发强度的确定是控制性详细规划编制工作中必须解决的最为关键的问题。它不仅与土地的投入产出和开发收益直接相关，而且与三个效益的统一息息相关。所以说合理的确定土地开发强度十分的重要，那么合理的确定土地开发强度的必要性和正确的方法思路是什么呢？本文将进行一定的阐述。
2.合理确定开发强度的必要性
2.1合理确定开发强度是老城区控制性详细规划的主要任务
老城区控制性详细规划的重要工作任务之一即是确定各个片区的用地方向及土地改造开发强度。确定土地的开发强度时，规划人员多考虑技术因素或仅仅抽象地考虑规划区内人口密度、建筑量等应控制的理想状态，忽视当地社会经济条件，能否为这些规划的实现提供支持。经济上的合理性和可行性考虑不足，不能保证良好状态的另一方面的合理性和适宜的土地开发强度，实际开发可能偏向另一极端。合理确定开发强度是老城区控规编制中面临解决的重要问题。
2.2合理确定土地开发强度是控制环境压力的重要手段
合理确定土地开发强度是控制环境压力的重要手段之一。鉴于历史原因，城市老城区中普遍存在人均用地不足，公共绿地、公共建筑配套等建设标准低，城市公共建筑配套、城市交通等方面产生了负面影响，因此老城区中一些地块的改造就迫在眉睫。因此合理确定土地开发强度，规划好城市的空间形态，就十分重要，不让城市成为一片“水泥森林”。
2.3 合理确定土地开发强度是提高土地利用效率、推进城市更新的重要手段
在改造过程中既要控制环境容量又要体现土地开发的经济性和可实施性，所以合理的制定各个片区的土地开发方向及强度就十分的必要，对土地使用强度等控制指标的决定应严肃慎重，通过大量调查分析、应用经济分析方法，力求做到有根有据经得起推敲。 并在控制性详细规划的编制中予以体现。
3、在控规编制中合理确定土地开发强度的思路
在控制性详细规划的编制过程中，确定土地开发强度的因素有很多，开发强度指标的确定也有几种方法，如：形体布局模拟法；经验归纳统计法；调查分析对比法；成本-收益法等。但是在我们进行土地经营的工作中，发现一些控规确定的土地开发强度并不具备指导性，随着国家对控制性详细规划的强制性越来越重视，控制性详细规划的土地开发强度的确定必须具备合理性、科学性。那么我们就需要一个合理确定土地开发强度的思路。
3.1现状调查过程中认识到的一些问题
在老城区控规编制的现状调查过程中，我们一般都要对规划区范围内的人口，建筑质量、社区配套设施的用地比例，交通状况进行一定的分析。在分析过程中我们发现老城区在这些方面状况极其不理想，以徐州市泉山区为例，人均建设用地为73平方米，远远小于人均90平方米的标准，同时老城区社区老化、建筑质量参差不齐，没有完善的交通配套设施，交通压力大，物管缺失等矛盾日渐突现，严重影响了居民群众的生活质量和城市形象。如何让老城区旧貌换新颜、赶上或至少是缩小与新社区的差距，让那里的居民也能享受经济发展的成果与城市建设的实惠，我认为应从以下两方面着手，即进行老城区的更新或改造。
3.2 确定需要改造或更新的地块
在现状问题研究的基础上，我们可以分析老城区内哪些地段的功能已经老化；哪些地段周边地价的巨大增长已经推动了其改造的可能性；哪些地段处于城市的主要界面上，已经影响了城市的整体形象。经过分类和对用地权属的参考，我们可以划分出近期、中期、远期具有改造潜力的地段，具有改造潜力的地块一部份只需要自身的内部整理，如建筑质量尚好，社区居住形态完整，只是一些配套的缺失和道路的失修；另一部份则需要整体的改造。
3.3合理确定改造地块开发强度的思路
老城区地块的改造一方面要通过控制性详细规划，合理确定开发强度，切实有效地降低老城区的建设密度和人口密度，提高绿地面积、道路面积和市政与公共服务设施面积，完善老城区的生活居住和创业环境；另一方面控规必须为经济建设服务，有利于土地批租和房地产开发，考虑开发的经济效益，推进老城区的改造。合理的确定土地开发强度有多种方法，根据原有某种方法难以兼顾到各个方面的情况，我们必须采用多种确定方法进行综合、比较。使开发强度指标具有科学性。以前我们多采用形体布局模拟法或经验归纳统计法进行指标的确定，没有重视先从经济分析上进行研究，这里我们将对经济分析法（成本-收益法）进行一定得研究，得出一定的成本分析后，综合其他几种方法，就可以合理的确定改造地块的开发强度。经济分析法应该着重从以下两个角度着手：
一、通过开发费用的估算，找出拆建比方面的一个临界值，在这个临界值下规划方案在经济上可行，进行商业开发可以有盈利，这个拆建比的临界值，就可以成为确定控制指标的重要依据之一
二、根据土地分级和各相应地价以及各项开发费用，计算在保证法定利润条件下各类用地相应的最低容积率，这组容积率推算值可作为控制性详规容积率取值的参考数据。
一般老城区的改造要采取第一种的经济分析方法，则要对各种开发的费用进行估算。
4、开发建造的成本分析。
4.1需改造地块土地成本的核算
土地是人类赖以生存和发展的基本生产、生活资料和财富之母，是城市开发和更新的根本载体，在老城区地段可谓是寸土寸金。老城区地块改造的经济分析，首先要进行土地成本进行核算，它是开发成本中最重要的组成部分。土地成本主要包括居民拆迁安置的补偿费或是工业企业搬迁和职工安置费用。
房屋拆迁安置补偿费，是指拆迁范围内拆除房屋及其附属物，按有关拆迁政策应对被拆迁人给予安置、补偿所需的费用。具体包括房屋补偿费用、附属物补偿费用、临时安置补助费用、安置房建设所需费用以及拆迁涉及的其他费用。拆迁安置补偿的数额要根据改造地块的区位、建筑质量、用途、人口密度、建筑容量不同而定，不同的房屋所有形式拆迁补偿的核算标准也不同，如集体土地和国有土地的核算标准就不同。根据对需改造地块的区位、建筑质量、市场评估意见进行评定，确定所属等级价格，结合人口的密度和建筑的容量进行核算，就可以得出房屋拆迁安置补偿需要多少资金，也就是土地的大约成本。
4.2建造费用和前期成本的核算
老城区的改造过程一般是指由开发商或者政府部门按照城市规划的要求进行新项目的实施，在新项目的实施成本中要包含开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费、开发间接费等。
这些费用和土地的成本、项目的利润相加我们就可以知道在老城区内需要改造地块的项目总投资，一般来说在市场行为下要进行老城区的改造，开发单位获得的收益要大于这一投资。
5、从开发成本落实到土地开发强度的方法
从上述的论述中我们可以整理一个改造经济分析的思路（见图2-1），通过这一思路和办法我们得到了需改造地块的项目总投资，根据这些投资成本和周边商品房价格进行比较，我们就可以知道需要多少建筑面积才可以满足地块改造的投资成本。在现有的市场经济体制下，老城区的改造是需要市场行为和政府引导来进行的，我们在编制老城区控制性详细规划中，要推进老城区的改造就要对满足改造成本的建筑容量进行参考，在各种规划控制要求和交通、配套服务容量的允许下尽量满足改造的可实施性。
6、合理的确定土地开发强度对老城改造和更新的推进
在控制性详细规划的编制研究中，我们一般在上位规划的指导下使用形体布局模拟法或经验归纳统计法确定地块的开发强度。如果通过经济分析，满足改造成本的建筑容量大于其他方法推算出的建筑容量，我们就要对需改造地块的进行进一步的综合研究分析，并且需要政府部门的介入。在这种情况下就需要政府引导和市场行为相结合的实施办法。如制政府部门可以制定一定的优惠政策，开发改造的补偿，打包一些改造成本小、利润大的用地推进老城区的改造。
老城区地块改造、更新的研究是老城区控制性详细规划编制的主要任务，完成这个任务不光需要对各种规划控制要求进行研究，还要对经济分析、政府引导政策進行研究。只有通过参考多方面的因素和确定指标方法才能在老城区控制性详细规划编制中合理的确定地块的开发强度，使控规的编制具有科学性和可实施性，加快推进老城区的改造和更新。
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。
每个城市的老城区都存在一些急需改造的地块，在老城区范围内的控制性详细规划编制中，推进这些地块的改造是控规编制的主要目的之一。这其中合理的确定土地的开发强度对于老城区地块的改造起着重要的作用。文中通过经济分析等手段推算出可供确定改造地块开发强度参考的一些数据，为合理的确定老城区改造地块的开发强度起着指导作用。
关键词：
老城区；改造；合理；开发强度；经济分析
1．前言
在土地使用性质细分以后，对土地开发强度的确定是控制性详细规划编制工作中必须解决的最为关键的问题。它不仅与土地的投入产出和开发收益直接相关，而且与三个效益的统一息息相关。所以说合理的确定土地开发强度十分的重要，那么合理的确定土地开发强度的必要性和正确的方法思路是什么呢？本文将进行一定的阐述。
2.合理确定开发强度的必要性
2.1合理确定开发强度是老城区控制性详细规划的主要任务
老城区控制性详细规划的重要工作任务之一即是确定各个片区的用地方向及土地改造开发强度。确定土地的开发强度时，规划人员多考虑技术因素或仅仅抽象地考虑规划区内人口密度、建筑量等应控制的理想状态，忽视当地社会经济条件，能否为这些规划的实现提供支持。经济上的合理性和可行性考虑不足，不能保证良好状态的另一方面的合理性和适宜的土地开发强度，实际开发可能偏向另一极端。合理确定开发强度是老城区控规编制中面临解决的重要问题。
2.2合理确定土地开发强度是控制环境压力的重要手段
合理确定土地开发强度是控制环境压力的重要手段之一。鉴于历史原因，城市老城区中普遍存在人均用地不足，公共绿地、公共建筑配套等建设标准低，城市公共建筑配套、城市交通等方面产生了负面影响，因此老城区中一些地块的改造就迫在眉睫。因此合理确定土地开发强度，规划好城市的空间形态，就十分重要，不让城市成为一片“水泥森林”。
2.3 合理确定土地开发强度是提高土地利用效率、推进城市更新的重要手段
在改造过程中既要控制环境容量又要体现土地开发的经济性和可实施性，所以合理的制定各个片区的土地开发方向及强度就十分的必要，对土地使用强度等控制指标的决定应严肃慎重，通过大量调查分析、应用经济分析方法，力求做到有根有据经得起推敲。 并在控制性详细规划的编制中予以体现。
3、在控规编制中合理确定土地开发强度的思路
在控制性详细规划的编制过程中，确定土地开发强度的因素有很多，开发强度指标的确定也有几种方法，如：形体布局模拟法；经验归纳统计法；调查分析对比法；成本-收益法等。但是在我们进行土地经营的工作中，发现一些控规确定的土地开发强度并不具备指导性，随着国家对控制性详细规划的强制性越来越重视，控制性详细规划的土地开发强度的确定必须具备合理性、科学性。那么我们就需要一个合理确定土地开发强度的思路。
3.1现状调查过程中认识到的一些问题
在老城区控规编制的现状调查过程中，我们一般都要对规划区范围内的人口，建筑质量、社区配套设施的用地比例，交通状况进行一定的分析。在分析过程中我们发现老城区在这些方面状况极其不理想，以徐州市泉山区为例，人均建设用地为73平方米，远远小于人均90平方米的标准，同时老城区社区老化、建筑质量参差不齐，没有完善的交通配套设施，交通压力大，物管缺失等矛盾日渐突现，严重影响了居民群众的生活质量和城市形象。如何让老城区旧貌换新颜、赶上或至少是缩小与新社区的差距，让那里的居民也能享受经济发展的成果与城市建设的实惠，我认为应从以下两方面着手，即进行老城区的更新或改造。
3.2 确定需要改造或更新的地块
在现状问题研究的基础上，我们可以分析老城区内哪些地段的功能已经老化；哪些地段周边地价的巨大增长已经推动了其改造的可能性；哪些地段处于城市的主要界面上，已经影响了城市的整体形象。经过分类和对用地权属的参考，我们可以划分出近期、中期、远期具有改造潜力的地段，具有改造潜力的地块一部份只需要自身的内部整理，如建筑质量尚好，社区居住形态完整，只是一些配套的缺失和道路的失修；另一部份则需要整体的改造。
3.3合理确定改造地块开发强度的思路
老城区地块的改造一方面要通过控制性详细规划，合理确定开发强度，切实有效地降低老城区的建设密度和人口密度，提高绿地面积、道路面积和市政与公共服务设施面积，完善老城区的生活居住和创业环境；另一方面控规必须为经济建设服务，有利于土地批租和房地产开发，考虑开发的经济效益，推进老城区的改造。合理的确定土地开发强度有多种方法，根据原有某种方法难以兼顾到各个方面的情况，我们必须采用多种确定方法进行综合、比较。使开发强度指标具有科学性。以前我们多采用形体布局模拟法或经验归纳统计法进行指标的确定，没有重视先从经济分析上进行研究，这里我们将对经济分析法（成本-收益法）进行一定得研究，得出一定的成本分析后，综合其他几种方法，就可以合理的确定改造地块的开发强度。经济分析法应该着重从以下两个角度着手：
一、通过开发费用的估算，找出拆建比方面的一个临界值，在这个临界值下规划方案在经济上可行，进行商业开发可以有盈利，这个拆建比的临界值，就可以成为确定控制指标的重要依据之一
二、根据土地分级和各相应地价以及各项开发费用，计算在保证法定利润条件下各类用地相应的最低容积率，这组容积率推算值可作为控制性详规容积率取值的参考数据。
一般老城区的改造要采取第一种的经济分析方法，则要对各种开发的费用进行估算。
4、开发建造的成本分析。
4.1需改造地块土地成本的核算
土地是人类赖以生存和发展的基本生产、生活资料和财富之母，是城市开发和更新的根本载体，在老城区地段可谓是寸土寸金。老城区地块改造的经济分析，首先要进行土地成本进行核算，它是开发成本中最重要的组成部分。土地成本主要包括居民拆迁安置的补偿费或是工业企业搬迁和职工安置费用。
房屋拆迁安置补偿费，是指拆迁范围内拆除房屋及其附属物，按有关拆迁政策应对被拆迁人给予安置、补偿所需的费用。具体包括房屋补偿费用、附属物补偿费用、临时安置补助费用、安置房建设所需费用以及拆迁涉及的其他费用。拆迁安置补偿的数额要根据改造地块的区位、建筑质量、用途、人口密度、建筑容量不同而定，不同的房屋所有形式拆迁补偿的核算标准也不同，如集体土地和国有土地的核算标准就不同。根据对需改造地块的区位、建筑质量、市场评估意见进行评定，确定所属等级价格，结合人口的密度和建筑的容量进行核算，就可以得出房屋拆迁安置补偿需要多少资金，也就是土地的大约成本。
4.2建造费用和前期成本的核算
老城区的改造过程一般是指由开发商或者政府部门按照城市规划的要求进行新项目的实施，在新项目的实施成本中要包含开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费、开发间接费等。
这些费用和土地的成本、项目的利润相加我们就可以知道在老城区内需要改造地块的项目总投资，一般来说在市场行为下要进行老城区的改造，开发单位获得的收益要大于这一投资。
5、从开发成本落实到土地开发强度的方法
从上述的论述中我们可以整理一个改造经济分析的思路（见图2-1），通过这一思路和办法我们得到了需改造地块的项目总投资，根据这些投资成本和周边商品房价格进行比较，我们就可以知道需要多少建筑面积才可以满足地块改造的投资成本。在现有的市场经济体制下，老城区的改造是需要市场行为和政府引导来进行的，我们在编制老城区控制性详细规划中，要推进老城区的改造就要对满足改造成本的建筑容量进行参考，在各种规划控制要求和交通、配套服务容量的允许下尽量满足改造的可实施性。
6、合理的确定土地开发强度对老城改造和更新的推进
在控制性详细规划的编制研究中，我们一般在上位规划的指导下使用形体布局模拟法或经验归纳统计法确定地块的开发强度。如果通过经济分析，满足改造成本的建筑容量大于其他方法推算出的建筑容量，我们就要对需改造地块的进行进一步的综合研究分析，并且需要政府部门的介入。在这种情况下就需要政府引导和市场行为相结合的实施办法。如制政府部门可以制定一定的优惠政策，开发改造的补偿，打包一些改造成本小、利润大的用地推进老城区的改造。
老城区地块改造、更新的研究是老城区控制性详细规划编制的主要任务，完成这个任务不光需要对各种规划控制要求进行研究，还要对经济分析、政府引导政策進行研究。只有通过参考多方面的因素和确定指标方法才能在老城区控制性详细规划编制中合理的确定地块的开发强度，使控规的编制具有科学性和可实施性，加快推进老城区的改造和更新。
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。