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近几年，房地产金融业务快速发展，促进我国房地产业高速增长，对改善居民居住条件、推动居民住房投资、扩大内需、拉动经济增长做出了重要的贡献。但在房地产投资和房地产金融业务快速发展的同时，也要看到自２００２年下半年以来，房地产业暴露出一些问题：部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题；部分地区的商业银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件，一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向等金融风险问题。这些问题如果不及时加以解决，将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范银行的信贷风险，保持金融的持续稳定。
房地产业是国民经济的主要支柱产业。保持房地产业的持续稳定发展，对促进国民经济持续快速发展十分重要。针对２００２年底房地产信贷检查中发现的问题，中国人民银行于日前发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》的基本精神是促进房地产信贷健康稳定发展。针对目前存在的问题，完善相关政策措施，防范信贷风险，保持房地产信贷政策的稳定性和连续性，重申了商业银行开展房地产信贷业务应遵守的有关规定，并针对新形势、新问题，对房地产信贷政策作了一些补充。
《通知》主要包括以下几方面的内容：一是加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向，对房地产开发贷款对象、支持重点、贷款额度及使用情况做了相应规定；二是严格控制土地储备贷款的发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的７０％。贷款期限最长不得超过２年；三是规范建筑施工企业流动资金贷款用途，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目；四是加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要，扩大住房贷款的受益群体；五是强化个人商业用房贷款管理；六是充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用；七是加强个人住房公积金委托贷款业务的管理，切实加强账户管理，理顺委托关系。
笔者认为，对于以上几方面的新规定，将主要产生以下“两个引导”和“一个防止”的积极作用。
一、规范商业银行信贷资金投向，加强房地产信贷资金的使用与管理，避免银行介入房地产市场过度、过滥
据建设部等部委的调查，目前房地产开发企业项目投入资金中约２０％～３０％是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入３０％～４０％的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中至少６０％～８０％的资金是来自于银行。资金来源的集中度过高，使商业银行的信贷风险增大。
《通知》规定，房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的３０％。同时，商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用，一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作，带动了土地价格和房价过快上涨的情况，《通知》规定商业银行发放房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。我们看到，目前房地产开发企业融资渠道比较单一，过多依赖的是银行贷款，房地产企业的负债率高达７０％以上，高的甚至达到９０％，基本都是从银行借来的钱，所以说银行在房地产这一领域是深度介入的，如果对房地产业存在的一些问题不加以规范调整，那么银行的信贷风险是很大的。
另外，针对当前建筑施工企业垫资房地产开发项目十分普遍，而垫资所使用的资金大部分是银行对建筑施工企业发放的流动资金贷款，改变了资金用途，也加大了商业银行信贷管理的难度。为此，《通知》对建筑施工企业流动资金贷款用途明确规定只能用于购买施工所必需的设备。对违反信贷资金使用用途，垫资房地产开发项目的建筑施工企业，商业银行今后将不再提供相应的信贷支持。这对房地产商银行信贷资金的使用有了明确的规定，对防止信贷资金的滥用起到积极作用。
二、引导中低收入家庭购买自住性住房，进一步促进住房制度改革深化，确立了房地产市场的发展方向
随着住房制度改革的深化，我国居民的住房状况得到很大改善，但是，帮助广大中低收入家庭改善居住环境的任务依然艰巨。因此，信贷政策上需要引导商业银行扩大个人住房贷款的覆盖面，支持中低收入家庭购买住房。
为减少业主与开发商之间因房屋结构和质量而产生的矛盾，同时也是为了减轻借款人不必要的利息负担，《通知》规定商业银行只能对购买主体结构已封顶的居民发放个人住房贷款。为了防止个人超量贷款而增加信贷风险和体现贷款人与借款人之间公平交易的市场原则，规定对购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于２０％的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上*9穴含第二套*9雪商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。
另一方面，房地产开发贷款重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目适当限制。对于经济适用房而言，从长期看，必将成为房地产市场的主力。新政策对其有一定的刺激鼓励作用，而对于中高档房以及个人商业用房而言，由于对于第二套住房及高档房、商用房的规定，对于资金并不雄厚的个人来讲必将起到抑制作用，对整个市场也是起到抑制作用。
三、防止房地产泡沫的产生，维护宏观经济稳定
一些经济界的专家学者认为，虽然我国整个房地产业仍大有发展空间，但我国房地产业已经过热或出现泡沫现象，应该加以调整。
我国房地产市场经过５年的高速发展，除了几个特大城市之外，由房改效应所带来的消费潜力基本上释放完毕，而楼盘数量却一路飙升。申奥、申博的成功和加入ＷＴＯ的大好形势，使得有些人头脑被冲昏，对房地产发展做出了不切实际的估计。国家发展和改革委员会研究所４月份发表的报告指出，近３年来，我国房地产业投资每年递增近３０％，远远高于整体经济增长速度。虽然去年有关部门已经警告房地产出现泡沫现象，但今年前两个月，投资非但没有减少，反而猛增３７％。房地产市场泡沫无疑已经开始出现，对整体宏观经济产生威胁。
房地产业从开发到销售使用都过分依赖于银行贷款，将会增加整个经济运行的风险。目前，我国房地产贷款总额约占金融机构贷款总额的１０％，比例较大。《通知》的出台，收缩银行业对房地产业的融资，在某种程度上有利于防止房地产泡沫的产生。
因此，对于央行新推出的房贷政策，我们有理由相信通过政策的调整，将有助于我国住房制度的深化，有助于防范金融信贷风险，维护金融稳定发展，有助于促进房地产市场长期健康、规范、稳定、发展。
（作者单位：青岛开发区房产管理处）
编辑／万永鑫
房地产业是国民经济的主要支柱产业。保持房地产业的持续稳定发展，对促进国民经济持续快速发展十分重要。针对２００２年底房地产信贷检查中发现的问题，中国人民银行于日前发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》的基本精神是促进房地产信贷健康稳定发展。针对目前存在的问题，完善相关政策措施，防范信贷风险，保持房地产信贷政策的稳定性和连续性，重申了商业银行开展房地产信贷业务应遵守的有关规定，并针对新形势、新问题，对房地产信贷政策作了一些补充。
《通知》主要包括以下几方面的内容：一是加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向，对房地产开发贷款对象、支持重点、贷款额度及使用情况做了相应规定；二是严格控制土地储备贷款的发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的７０％。贷款期限最长不得超过２年；三是规范建筑施工企业流动资金贷款用途，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目；四是加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要，扩大住房贷款的受益群体；五是强化个人商业用房贷款管理；六是充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用；七是加强个人住房公积金委托贷款业务的管理，切实加强账户管理，理顺委托关系。
笔者认为，对于以上几方面的新规定，将主要产生以下“两个引导”和“一个防止”的积极作用。
一、规范商业银行信贷资金投向，加强房地产信贷资金的使用与管理，避免银行介入房地产市场过度、过滥
据建设部等部委的调查，目前房地产开发企业项目投入资金中约２０％～３０％是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入３０％～４０％的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中至少６０％～８０％的资金是来自于银行。资金来源的集中度过高，使商业银行的信贷风险增大。
《通知》规定，房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的３０％。同时，商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用，一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作，带动了土地价格和房价过快上涨的情况，《通知》规定商业银行发放房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。我们看到，目前房地产开发企业融资渠道比较单一，过多依赖的是银行贷款，房地产企业的负债率高达７０％以上，高的甚至达到９０％，基本都是从银行借来的钱，所以说银行在房地产这一领域是深度介入的，如果对房地产业存在的一些问题不加以规范调整，那么银行的信贷风险是很大的。
另外，针对当前建筑施工企业垫资房地产开发项目十分普遍，而垫资所使用的资金大部分是银行对建筑施工企业发放的流动资金贷款，改变了资金用途，也加大了商业银行信贷管理的难度。为此，《通知》对建筑施工企业流动资金贷款用途明确规定只能用于购买施工所必需的设备。对违反信贷资金使用用途，垫资房地产开发项目的建筑施工企业，商业银行今后将不再提供相应的信贷支持。这对房地产商银行信贷资金的使用有了明确的规定，对防止信贷资金的滥用起到积极作用。
二、引导中低收入家庭购买自住性住房，进一步促进住房制度改革深化，确立了房地产市场的发展方向
随着住房制度改革的深化，我国居民的住房状况得到很大改善，但是，帮助广大中低收入家庭改善居住环境的任务依然艰巨。因此，信贷政策上需要引导商业银行扩大个人住房贷款的覆盖面，支持中低收入家庭购买住房。
为减少业主与开发商之间因房屋结构和质量而产生的矛盾，同时也是为了减轻借款人不必要的利息负担，《通知》规定商业银行只能对购买主体结构已封顶的居民发放个人住房贷款。为了防止个人超量贷款而增加信贷风险和体现贷款人与借款人之间公平交易的市场原则，规定对购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于２０％的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上*9穴含第二套*9雪商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。
另一方面，房地产开发贷款重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目适当限制。对于经济适用房而言，从长期看，必将成为房地产市场的主力。新政策对其有一定的刺激鼓励作用，而对于中高档房以及个人商业用房而言，由于对于第二套住房及高档房、商用房的规定，对于资金并不雄厚的个人来讲必将起到抑制作用，对整个市场也是起到抑制作用。
三、防止房地产泡沫的产生，维护宏观经济稳定
一些经济界的专家学者认为，虽然我国整个房地产业仍大有发展空间，但我国房地产业已经过热或出现泡沫现象，应该加以调整。
我国房地产市场经过５年的高速发展，除了几个特大城市之外，由房改效应所带来的消费潜力基本上释放完毕，而楼盘数量却一路飙升。申奥、申博的成功和加入ＷＴＯ的大好形势，使得有些人头脑被冲昏，对房地产发展做出了不切实际的估计。国家发展和改革委员会研究所４月份发表的报告指出，近３年来，我国房地产业投资每年递增近３０％，远远高于整体经济增长速度。虽然去年有关部门已经警告房地产出现泡沫现象，但今年前两个月，投资非但没有减少，反而猛增３７％。房地产市场泡沫无疑已经开始出现，对整体宏观经济产生威胁。
房地产业从开发到销售使用都过分依赖于银行贷款，将会增加整个经济运行的风险。目前，我国房地产贷款总额约占金融机构贷款总额的１０％，比例较大。《通知》的出台，收缩银行业对房地产业的融资，在某种程度上有利于防止房地产泡沫的产生。
因此，对于央行新推出的房贷政策，我们有理由相信通过政策的调整，将有助于我国住房制度的深化，有助于防范金融信贷风险，维护金融稳定发展，有助于促进房地产市场长期健康、规范、稳定、发展。
（作者单位：青岛开发区房产管理处）
编辑／万永鑫