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【摘 要】房地产项目的造价成本控制，是企业在掌握市场信息的基础上，为实现管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动，其贯穿于工程建设全过程，概括而言，房地产项目的造价成本控制就是以决策阶段的估概算为静态控制，以设计、施工等实施阶段的动态管理组成的。本文对房地产企业全过程造价管理与成本控制进行了探讨。
【关键词】房地产企业；全过程；造价管理；成本控制；措施
工程的造价管理是贯穿于整个市场的管理工作，它直接关系到企业的切身利益企业工程造价管理的全过程不仅仅与工程的内容关系密切还与当地的经济、企业的管理措施以及工程的施工技术、当地政府的政策制度等息息相关， 所以合理的工程造价管理对企业的稳定发展具有非常重要的意义。
一、房地产项目决策阶段的造价控制
项目决策阶段的造价控制对于整个房地产开发项目造价控制而言，影响巨大。据统计显示，在房地产开发项目造价控制中，决策阶段对造价控制的影响超过了80%。如果决策失误，带给房地产企业的不仅仅只是经济损失，还会造成巨大的人力、物力浪费。
因此，要确保房地产企业的经济效益，首先必须要确保项目决策的正确性，决策失误是企业发展过程中的最大威胁。鉴于项目决策阶段造价控制的重要性，房地产企业必须要高度重视这个阶段的造价管理工作。而要做好该阶段的造价管理，首先必须要组建一个专门负责造价研究和控制的项目部，其成员必须包括市场销售策划师、造价工程师、经技师以及建筑师等，精诚合作共同完成该项目的市场评估以及投资测算。在对项目进行评估和预测的过程中，必须要重视对该项目的周边地理环境、社会需求以及本企业的经济能力、技术能力等做出正确的分析，这是保证项目决策正确性的关键。
二、设计阶段的造价控制
1、 在设计招投标阶段的评标过程中， 尽量做到技术和经济有机的结合，优选设计方案，不仅要对参与投标的设计方案的技术性指标进行分析、评判，还要对投标设计方案的经济性指标进行认真分析比较，从源头上确保设计方案的先进性、合理性和经济性。
2、 认真进行设计方案会审工作。在设计方案会审时，需要对初步设计总图方案及单项设计方案进行经济性分析和评价，建设单位应组织有关各方参与设计方案会审，运用价值管理理念，通过技术经济指标的比较和分析，提出优化设计的建议，削减不必要的功能及其成本投入，促使设计方案更加先进、合理和经济。
3、 为确保实现设计估算、概算和预算这三者相互制约和相互补充关系，让前者控制后者、后者补充前者，共同组成工程造价的控制系统，就必须加强对设计概算的审核工作，以杜绝设计概算发生漏算、重算和错算现象。如在设计阶段采取了上述造价控制方法，就一定能够消除设计单位重设计轻经济核算的弊端，真正从源头上抓住造价控制的关键环节。
三、招标及合同阶段的造价控制
本阶段的造价管理也是属于事前控制。房地产企业通过招标选择工期保证、质量保证、标价合理的性价比较高的承包商。重点工作一是编制工程量清单，完成工程量清单预算，合理确定招标控制价；二是根据工程的性质和特点，编制招标文件，制定评标办法；三是确定合同形式，制定合同的有关造价条款。通过招标确定合同价格，将工程造价在“事前”以合同的形式基本确定下来，从而进一步锁定目标成本。
采用合同措施控制造价，是招标阶段成本控制的重要手段。合同是否能有效控制造价，取决于设计图纸的深度和工程量清单的完整性。工程量清单編制的关键是表述准确完整、数量准确无漏项，无法准确的用暂估价代替，并严控暂估价的比例。为免将来结算产生扯皮等纠纷，合同尽量闭口，仅在暂列金额、暂估价部分开口。合同也是施工阶段造价控制的依据。设计变更和现场签证在施工阶段不可避免，合同关于变更发生和计价的相关约定是对变更进行成本控制的最后一关。尤其注意铝合金门窗、幕墙、消防等工程的“设计+施工”类捆绑合同的变更。由于该类工程有较高的专业集成度，一般很难对其设计或施工过程进行专业的把控，常常出现合作开端良好，后期“被变更绑架”的失控局面。
目前，房地产企业大都实行标准化合同管理，以提高合同谈判、签订效率，更重要的是降低由于合同条款不严谨、造价相关约定不明晰或有漏洞所带来的成本控制风险。以本人所在房地产公司为例，涵盖设计合同、总承包合同、指定分包合同（铝合金门窗、木地板、幕墙等）、独立发包合同（园建、绿化、精装修、消防等）、甲供材料合同等几乎涉及到的合同，都采用范本合同。
四、项目施工阶段的造价控制和管理
1、编制好成本计划。在优化的施工方案指导下，编制好详细的成本计划，并分解、落实到各分部分项工程中，为后续成本计划的控制做好准备。
2、严格管理并控制好施工过程中的工程签证。
3、严格管理与控制好设计变更通知单及技术核定单。房地产公司造价师应对设计单位提出的设计变更通知单及技术核定单进行技术经济分析，并及时提供因设计变更而产生的工程总造价动态分析，以利于及时制订出有效的应对措施。
4、全面加强工程量计量管理，严防漏项、错算现象发生。
5、项目施工阶段的造价管理与控制最重要的是做好造价的动态管控，而要做好动态管控，关键在于及时采取各种应对纠偏行动，即根据项目实施过程中出现的各种偏差，分析原因，发挥项目造价管理小组的管控作用，及时采取有效的纠偏行动，从而使项目实施保持可控状态。
五、竣工验收、后评估阶段的造价管理
1、竣工结算审核
（1）对结算资料的完整性、合理性和合法性进行审核。首先应认真核对招投标文件、施工合同条款，对于凡是违背招投标文件和施工合同条款约定的费用，和合同条款中约定属于风险费已包含的费用等，一律核减；其次，检验结算资料时，明确只有手续齐全的签证单、设计变更单等才能计入结算总价。
（2）对工程量的审核。对施工图工程量的审核关键是要依据国家统一的工程量计算规则对实物工程量进行全面而细致的审核；此外，要认真划分总包与专业分包的界面，不能重复计算；对现场签证及设计变更，应根据相关资料核实，做到实事求是、合理计量、计价。
（3）对套用单价的审核。单价应根据招投标文件规定和合同约定的计价原则和计价定额执行。
（4）对费用的审核。取费时应根据所在地工程造价管理部门颁发的文件及规定，结合招投标文件、施工合同约定等来确定费率。审核时还应注意取费文件的时效性、执行的取费表是否与工程性质相符、费率计算是否正确、价差调整的材料是否符合规定等。
2、项目后期分析评价
竣工结算结束后，房地产开发企业应回顾该项目的全过程，对项目作一个整体分析与评价，重点是对工程造价全过程进行比对和分析，找出节约或超支的具体内容和原因，这对于总结经验教训、提高造价管理水平、积累技术经济资料和为类似项目的投资决策提供资料和经验，都是非常重要的。
综上所述，房地产项目管理和造价控制应是有计划、有目标的合同管理，通过采集积累信息、清单编制、风险管理、签证管理等多方面管理手段相结合的系统管理。在实际管理中，要避免单方面的管理、控制，加强前期计划管理。
参考文献：
[1]谢锋.房地产开发项目施工阶段的造价控制[J].四川建筑，2010，30（3）：264-266.
[2]吴邢忠.浅析房地产开发项目中工程造价控制的措施及方法[J].中国房地产业，2012（6）：555，560.
[3]崔薰匀.论房地产开发项目成本控制和结算阶段的造价控制[J].中国科技博览，2010（20）：250.
[4]张跃明.基于项目全过程的房地产项目造价财务控制体系的构建[J].当代经济，2010（4）：66-67.
【关键词】房地产企业；全过程；造价管理；成本控制；措施
工程的造价管理是贯穿于整个市场的管理工作，它直接关系到企业的切身利益企业工程造价管理的全过程不仅仅与工程的内容关系密切还与当地的经济、企业的管理措施以及工程的施工技术、当地政府的政策制度等息息相关， 所以合理的工程造价管理对企业的稳定发展具有非常重要的意义。
一、房地产项目决策阶段的造价控制
项目决策阶段的造价控制对于整个房地产开发项目造价控制而言，影响巨大。据统计显示，在房地产开发项目造价控制中，决策阶段对造价控制的影响超过了80%。如果决策失误，带给房地产企业的不仅仅只是经济损失，还会造成巨大的人力、物力浪费。
因此，要确保房地产企业的经济效益，首先必须要确保项目决策的正确性，决策失误是企业发展过程中的最大威胁。鉴于项目决策阶段造价控制的重要性，房地产企业必须要高度重视这个阶段的造价管理工作。而要做好该阶段的造价管理，首先必须要组建一个专门负责造价研究和控制的项目部，其成员必须包括市场销售策划师、造价工程师、经技师以及建筑师等，精诚合作共同完成该项目的市场评估以及投资测算。在对项目进行评估和预测的过程中，必须要重视对该项目的周边地理环境、社会需求以及本企业的经济能力、技术能力等做出正确的分析，这是保证项目决策正确性的关键。
二、设计阶段的造价控制
1、 在设计招投标阶段的评标过程中， 尽量做到技术和经济有机的结合，优选设计方案，不仅要对参与投标的设计方案的技术性指标进行分析、评判，还要对投标设计方案的经济性指标进行认真分析比较，从源头上确保设计方案的先进性、合理性和经济性。
2、 认真进行设计方案会审工作。在设计方案会审时，需要对初步设计总图方案及单项设计方案进行经济性分析和评价，建设单位应组织有关各方参与设计方案会审，运用价值管理理念，通过技术经济指标的比较和分析，提出优化设计的建议，削减不必要的功能及其成本投入，促使设计方案更加先进、合理和经济。
3、 为确保实现设计估算、概算和预算这三者相互制约和相互补充关系，让前者控制后者、后者补充前者，共同组成工程造价的控制系统，就必须加强对设计概算的审核工作，以杜绝设计概算发生漏算、重算和错算现象。如在设计阶段采取了上述造价控制方法，就一定能够消除设计单位重设计轻经济核算的弊端，真正从源头上抓住造价控制的关键环节。
三、招标及合同阶段的造价控制
本阶段的造价管理也是属于事前控制。房地产企业通过招标选择工期保证、质量保证、标价合理的性价比较高的承包商。重点工作一是编制工程量清单，完成工程量清单预算，合理确定招标控制价；二是根据工程的性质和特点，编制招标文件，制定评标办法；三是确定合同形式，制定合同的有关造价条款。通过招标确定合同价格，将工程造价在“事前”以合同的形式基本确定下来，从而进一步锁定目标成本。
采用合同措施控制造价，是招标阶段成本控制的重要手段。合同是否能有效控制造价，取决于设计图纸的深度和工程量清单的完整性。工程量清单編制的关键是表述准确完整、数量准确无漏项，无法准确的用暂估价代替，并严控暂估价的比例。为免将来结算产生扯皮等纠纷，合同尽量闭口，仅在暂列金额、暂估价部分开口。合同也是施工阶段造价控制的依据。设计变更和现场签证在施工阶段不可避免，合同关于变更发生和计价的相关约定是对变更进行成本控制的最后一关。尤其注意铝合金门窗、幕墙、消防等工程的“设计+施工”类捆绑合同的变更。由于该类工程有较高的专业集成度，一般很难对其设计或施工过程进行专业的把控，常常出现合作开端良好，后期“被变更绑架”的失控局面。
目前，房地产企业大都实行标准化合同管理，以提高合同谈判、签订效率，更重要的是降低由于合同条款不严谨、造价相关约定不明晰或有漏洞所带来的成本控制风险。以本人所在房地产公司为例，涵盖设计合同、总承包合同、指定分包合同（铝合金门窗、木地板、幕墙等）、独立发包合同（园建、绿化、精装修、消防等）、甲供材料合同等几乎涉及到的合同，都采用范本合同。
四、项目施工阶段的造价控制和管理
1、编制好成本计划。在优化的施工方案指导下，编制好详细的成本计划，并分解、落实到各分部分项工程中，为后续成本计划的控制做好准备。
2、严格管理并控制好施工过程中的工程签证。
3、严格管理与控制好设计变更通知单及技术核定单。房地产公司造价师应对设计单位提出的设计变更通知单及技术核定单进行技术经济分析，并及时提供因设计变更而产生的工程总造价动态分析，以利于及时制订出有效的应对措施。
4、全面加强工程量计量管理，严防漏项、错算现象发生。
5、项目施工阶段的造价管理与控制最重要的是做好造价的动态管控，而要做好动态管控，关键在于及时采取各种应对纠偏行动，即根据项目实施过程中出现的各种偏差，分析原因，发挥项目造价管理小组的管控作用，及时采取有效的纠偏行动，从而使项目实施保持可控状态。
五、竣工验收、后评估阶段的造价管理
1、竣工结算审核
（1）对结算资料的完整性、合理性和合法性进行审核。首先应认真核对招投标文件、施工合同条款，对于凡是违背招投标文件和施工合同条款约定的费用，和合同条款中约定属于风险费已包含的费用等，一律核减；其次，检验结算资料时，明确只有手续齐全的签证单、设计变更单等才能计入结算总价。
（2）对工程量的审核。对施工图工程量的审核关键是要依据国家统一的工程量计算规则对实物工程量进行全面而细致的审核；此外，要认真划分总包与专业分包的界面，不能重复计算；对现场签证及设计变更，应根据相关资料核实，做到实事求是、合理计量、计价。
（3）对套用单价的审核。单价应根据招投标文件规定和合同约定的计价原则和计价定额执行。
（4）对费用的审核。取费时应根据所在地工程造价管理部门颁发的文件及规定，结合招投标文件、施工合同约定等来确定费率。审核时还应注意取费文件的时效性、执行的取费表是否与工程性质相符、费率计算是否正确、价差调整的材料是否符合规定等。
2、项目后期分析评价
竣工结算结束后，房地产开发企业应回顾该项目的全过程，对项目作一个整体分析与评价，重点是对工程造价全过程进行比对和分析，找出节约或超支的具体内容和原因，这对于总结经验教训、提高造价管理水平、积累技术经济资料和为类似项目的投资决策提供资料和经验，都是非常重要的。
综上所述，房地产项目管理和造价控制应是有计划、有目标的合同管理，通过采集积累信息、清单编制、风险管理、签证管理等多方面管理手段相结合的系统管理。在实际管理中，要避免单方面的管理、控制，加强前期计划管理。
参考文献：
[1]谢锋.房地产开发项目施工阶段的造价控制[J].四川建筑，2010，30（3）：264-266.
[2]吴邢忠.浅析房地产开发项目中工程造价控制的措施及方法[J].中国房地产业，2012（6）：555，560.
[3]崔薰匀.论房地产开发项目成本控制和结算阶段的造价控制[J].中国科技博览，2010（20）：250.
[4]张跃明.基于项目全过程的房地产项目造价财务控制体系的构建[J].当代经济，2010（4）：66-67.