摘要当前我国廉租房建设中遇到的资金瓶颈问题,引入REITs不失为一条有效解决途径;本文着重对廉租房REITs融资成本进行分析,并推证出了其数学表达式,对廉租房REITs融资成本进行了量化。
　　关键词廉租房REITs融资成本
　　中图分类号:F83文献标识码:A
　　
　　我国廉租房的融资渠道主要有住房公积金增值收益、社会保障和社会捐赠、土地出让金部分收益、市县财政预算安排以及中央、省级财政预算安排的补助资金;综合来看,这种政府主导财政资金供给模式使得廉租房的融资渠道过于单一,不利于有效解决我国目前廉租住房供不应求的状况以及廉租房自身的健康发展,由此本文引入托投资基金(REITs),希冀有效解决廉租房融资困境。
　　廉租房投资信托机构运行REITs的流程如下:(1)采用市场机制,政府通过招投标的方式选择房地产开发商参与廉租房的建设;(2)房地产开发商在合同约束的范围内建设完毕廉租房;(3)在政府的主导下,廉租房投资信托机构在满足开发商合理利润的情况下,收购廉租房,房地产开发商在获得约定利润后退出;(4)廉租房投资信托机构负责廉租房的经营,在不满足投资信托基金的约定收益时,政府通过土地出让金的部分收益、住房公积金增值收益部分、社会保障和社会捐赠以及政府财政补助资金等予以补足。
　　采用REITs的模式,廉租房可有效缓解其融资瓶颈,而其所需负担的仅为少部分融资成本。融资成本是站在资本获得者的角度计算的融资代价,是资本获得者融资时所付出的成本,包括向资本提供者支付资金使用费和向其他方支付的筹集费。廉租房REITs可采用直接融资和间接融资两种方式,因而其相对的资金来源有权益资金和债务资金两个方面,而其相对应的融资成本亦有权益资金融资成本和债务资金融资成本两种。权益性融资成本:是指企业接受股权性质的投资,而非债权性质的投资所发生的成本。比如发行股票、接受新股东投资等,都属于权益性融资,而为此发生的发行手续费等,就是权益性融资成本。债务性融资成本:是指企业接受债权性质的投资所发生的成本,如委托金融机构代理发行债券而支付的注册费和代理费,向银行借款支付的手续费以及利息等。
　　 假设廉租房REITs由n个资产构成,第i个资产的年收益率为Ri,第i个资产的权益金额为Pi,则其资产总额为V=Pi,则廉租房REITs的平均收益率为: S=(其中S为平均收益率,)
　　廉租房REITs所构成的资产平均持续期为:D=
　　(其中D为平均持续期,Ti为融资期限)
　　第i个资本获得者给资本提供者年利息r·Pi (其中r为市场利率)
　　第i个资本获得者给资本提供者年利息现值=
　　本金与现值之和:
　　此时,设L为资产交易价格,融资成本即为(PV—L)
　　对于REITs来说,要实行证券化,其融资成本必然要小于同期银行贷款以及公司债融资成本的最小值,否者就没必要多此一举,因此融资成本应满足以下公式:
　　结合上式,可化简得:
　　记1-d=€%e,则€%eL就是融资成本,