论文部分内容阅读
房地产业近几年快速发展,房价迅猛飙升,社会上对房地产业颇有微词。一方面,房地产开发企业不断涌入,竞争更趋激烈。另一方面,国家出台了一系列平抑房价的宏观调控政策。而现在的市场环境,有效土地资源稀缺,老百姓对生活品质追求越来越高。房地产企业如何在竞争中求得生存发展,在相同的开发环境和条件下,企业合理有效地控制项目的开发成本,减少或规避开发风险,使有限的资金创造出最佳的商品住宅,更大的经济效益和社会效益,是至关重要的。
在项目开发成本控制贯穿项目投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段、项目实施阶段一个系统过程。项目开发建设的每一个阶段和环节有着各自的特点,重要性和所起的作用也不同。设计阶段乃是影响投资程度的最大阶段。按照德国专家墨尔的研究结果,工程项目各个阶段对投资的影响程度是不同的。总的影响趋势是随着项目的开展,各项工作对投资影响程度逐步下降,方案设计阶段对投资的影响程度可高达95%,到施工阶段至少也可达10%左右。国外的某项统计资料也表明:设计阶段节约投资的可能性约为88%,而施工中节约投资的可能性仅为12%。设计的好坏直接影响建设费用的多少,建设工期的长短,人力、物力和财力投入的多少,科学合理的设计,可有效降低工程造价,也决定了公司产品开发的成败。一定要加强设计阶段管理,做好设计工作,从而有效地控制工程的投资。当房地产企业竞争由以往的资源竞争转向未来的能力竞争,那么设计成了房地产企业的核心之一。因此,房地产企业项目成本控制的关键是设计阶段。
作好设计阶段的成本控制,笔者以为应做好下面几个方面的工作:
一、重视设计任务书的编制,是项目设计成功的前提
设计任务书的编制,是一个把建设单位对项目需求通过专业的项目管理公司转达变成工程语言设计任务,包涵了项目规划指标、项目基础资料、项目产品定位、项目投资规模等信息。设计单位的责任是按照设计任务书完成产品设计。设计任务书是业主对工程项目设计提出的要求,是工程设计的主要依据。设计任务不是可有可无的,更不是无足轻重的,它是项目成功的前提。房地产企业应避免图快,赶时间,匆匆编制设计任务书,直接影响项目的设计质量,在施工过程中经常出现修改设计图,给工程项目的进度、造价控制带来困难。一份详细完整的设计任务书,是一个项目设计成功的前提,一个成功的设计,能有效控制项目开发建设成本。
二、设计方案评标注重设计方案经济合理性
设计招标制度的实行为开发企业在规划设计阶段进行投资控制提供契机。在设计招标过程中,设计方案力求最优化,企业认真对投标方案的合理性、经济性进行评价和比较,在满足设计任务书保项指标的前提下,把设计的经济合理性细化后纳入评标条件,给设定较大的评标分值,以提高设计人员经济意识和促使设计人员主动控制设计的经济合理性。目前设计人员普遍存在“重技术、轻经济”的设计观念,设计人员在设计时只负技术责任,不负经济责任,导致设计技术和经济严重脱节的比比皆是。出现了“多用钢筋,少动脑筋”的现象,因设计不合理或不当造成的投资浪费超出人们预料。因此,引入经济方案评比,使设计竞争者树立良好的经济意识,用最经济合理的设计方案参加竞赛或投标。企业从中选出技术上先进、经济上合理,既能满足功能和工艺要求,又能降低工程造价的技术方案。
三、推广标准设计,推行限额设计
标准设计即采用国家、省、市政各专业部属的标准通用。标准设计可以缩短设计周期,节约设计费用,大大加快设计图出图。构件的标准设计,能使工艺定型,组织成批经均衡生产,提高了劳动生产率,有利于降低生产成本。标准设计可以使施工准备和定制预制构件等工作提前。因而,采用标准设计是降低造价的一个方法。
项目成本控制在设计阶段,由被动变成主动控制,改革后核算变成事前控制。限额设计是一种最为行之有效的成本控制方法。限额设计按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计,按照初步设计总概算来控制施工图设计。在保证达到使用功能的前提下,严格控制设计的变更,保证总投资额不被突破。限额设计并不是一味地考虑节约投资,也决不是简单地一刀切,它包含了尊重科学、实事求是,并精心设计和保证设计科学的实际内容。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。设计者用先进技术,经济合理的最优设计,从而达成质量保证,降低工程造价的目的。
四、推行设计监理制度
建设监理制是工程建设中的重要制度。当前的建设监理往往只偏重于施工阶段的监理而忽视或忽略了设计阶段的监理。从工程建设监理制实施的效果来看,监理对项目的质量、进度、投资的控制起着良好的作用。在设计中引入监理,从项目开始就参与,协助开发商调研、考查、立项、论证方案的可行性,提出合理化建议,可以减少设计过程可能存在的缺陷与失误,提高设计质量,有效控制开发成本。
五、注重设计成果评审
设计成果评审是项目设计的主要技术工作之一。设计会审是企业对设计单位提供设计成果的最后一次把关,这次把关的成败很大程度决定了后面设计变更和工程签证的多少。设计单位出图后,为了避免施工阶段不必要的修改,从而增加工程造价。企业技术领导应组织参加该工程项目的技术人员和相关部门认真看图、熟悉设计图,了解工程情况和图纸设计中的错误、矛盾、交待不清楚、设计不合理等问题,尽可能把这些问题及时提出来,解决在出设计施工图之前。设计会审能够使图纸技术上的更合理性、施工上的更可行性、工程造价上更经济,提高了设计质量,避免了因设计考虑不周或失误而带来的经济损失,项目成本控制在此项目工作得以实现。
综上所述,工程项目的设计阶段对整个工程的质量、投资、进度等方面都会产生不可忽视的影响。设计阶段对项目成本造价的控制尤为重点。设计阶段造价成本控制能做到事前控制,起到事半功倍的效果,达到花小钱办大事的目的。企业把控制造价的关键阶段确定在设计阶段时,才能收到投资进度快,质量好的效果。
在项目开发成本控制贯穿项目投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段、项目实施阶段一个系统过程。项目开发建设的每一个阶段和环节有着各自的特点,重要性和所起的作用也不同。设计阶段乃是影响投资程度的最大阶段。按照德国专家墨尔的研究结果,工程项目各个阶段对投资的影响程度是不同的。总的影响趋势是随着项目的开展,各项工作对投资影响程度逐步下降,方案设计阶段对投资的影响程度可高达95%,到施工阶段至少也可达10%左右。国外的某项统计资料也表明:设计阶段节约投资的可能性约为88%,而施工中节约投资的可能性仅为12%。设计的好坏直接影响建设费用的多少,建设工期的长短,人力、物力和财力投入的多少,科学合理的设计,可有效降低工程造价,也决定了公司产品开发的成败。一定要加强设计阶段管理,做好设计工作,从而有效地控制工程的投资。当房地产企业竞争由以往的资源竞争转向未来的能力竞争,那么设计成了房地产企业的核心之一。因此,房地产企业项目成本控制的关键是设计阶段。
作好设计阶段的成本控制,笔者以为应做好下面几个方面的工作:
一、重视设计任务书的编制,是项目设计成功的前提
设计任务书的编制,是一个把建设单位对项目需求通过专业的项目管理公司转达变成工程语言设计任务,包涵了项目规划指标、项目基础资料、项目产品定位、项目投资规模等信息。设计单位的责任是按照设计任务书完成产品设计。设计任务书是业主对工程项目设计提出的要求,是工程设计的主要依据。设计任务不是可有可无的,更不是无足轻重的,它是项目成功的前提。房地产企业应避免图快,赶时间,匆匆编制设计任务书,直接影响项目的设计质量,在施工过程中经常出现修改设计图,给工程项目的进度、造价控制带来困难。一份详细完整的设计任务书,是一个项目设计成功的前提,一个成功的设计,能有效控制项目开发建设成本。
二、设计方案评标注重设计方案经济合理性
设计招标制度的实行为开发企业在规划设计阶段进行投资控制提供契机。在设计招标过程中,设计方案力求最优化,企业认真对投标方案的合理性、经济性进行评价和比较,在满足设计任务书保项指标的前提下,把设计的经济合理性细化后纳入评标条件,给设定较大的评标分值,以提高设计人员经济意识和促使设计人员主动控制设计的经济合理性。目前设计人员普遍存在“重技术、轻经济”的设计观念,设计人员在设计时只负技术责任,不负经济责任,导致设计技术和经济严重脱节的比比皆是。出现了“多用钢筋,少动脑筋”的现象,因设计不合理或不当造成的投资浪费超出人们预料。因此,引入经济方案评比,使设计竞争者树立良好的经济意识,用最经济合理的设计方案参加竞赛或投标。企业从中选出技术上先进、经济上合理,既能满足功能和工艺要求,又能降低工程造价的技术方案。
三、推广标准设计,推行限额设计
标准设计即采用国家、省、市政各专业部属的标准通用。标准设计可以缩短设计周期,节约设计费用,大大加快设计图出图。构件的标准设计,能使工艺定型,组织成批经均衡生产,提高了劳动生产率,有利于降低生产成本。标准设计可以使施工准备和定制预制构件等工作提前。因而,采用标准设计是降低造价的一个方法。
项目成本控制在设计阶段,由被动变成主动控制,改革后核算变成事前控制。限额设计是一种最为行之有效的成本控制方法。限额设计按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计,按照初步设计总概算来控制施工图设计。在保证达到使用功能的前提下,严格控制设计的变更,保证总投资额不被突破。限额设计并不是一味地考虑节约投资,也决不是简单地一刀切,它包含了尊重科学、实事求是,并精心设计和保证设计科学的实际内容。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。设计者用先进技术,经济合理的最优设计,从而达成质量保证,降低工程造价的目的。
四、推行设计监理制度
建设监理制是工程建设中的重要制度。当前的建设监理往往只偏重于施工阶段的监理而忽视或忽略了设计阶段的监理。从工程建设监理制实施的效果来看,监理对项目的质量、进度、投资的控制起着良好的作用。在设计中引入监理,从项目开始就参与,协助开发商调研、考查、立项、论证方案的可行性,提出合理化建议,可以减少设计过程可能存在的缺陷与失误,提高设计质量,有效控制开发成本。
五、注重设计成果评审
设计成果评审是项目设计的主要技术工作之一。设计会审是企业对设计单位提供设计成果的最后一次把关,这次把关的成败很大程度决定了后面设计变更和工程签证的多少。设计单位出图后,为了避免施工阶段不必要的修改,从而增加工程造价。企业技术领导应组织参加该工程项目的技术人员和相关部门认真看图、熟悉设计图,了解工程情况和图纸设计中的错误、矛盾、交待不清楚、设计不合理等问题,尽可能把这些问题及时提出来,解决在出设计施工图之前。设计会审能够使图纸技术上的更合理性、施工上的更可行性、工程造价上更经济,提高了设计质量,避免了因设计考虑不周或失误而带来的经济损失,项目成本控制在此项目工作得以实现。
综上所述,工程项目的设计阶段对整个工程的质量、投资、进度等方面都会产生不可忽视的影响。设计阶段对项目成本造价的控制尤为重点。设计阶段造价成本控制能做到事前控制,起到事半功倍的效果,达到花小钱办大事的目的。企业把控制造价的关键阶段确定在设计阶段时,才能收到投资进度快,质量好的效果。