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一、我市商品房库存情况
（一）商品房库存总量逐年增加，但增幅下降。近几年统计数据显示，我市商品房待售面积总量不断增加，从2012年12.0万㎡，到2016年底达到58.3万㎡。统计数据显示的待售面积指的是已经竣工的现房未销售部分，如果加上施工过程中未竣工的项目面积、已拿地未开工项目等潜在的供应量，商品房存量数字将会更大，仅2016年底施工过程中未竣工的项目面积就达247.8万㎡。虽然总量较高，但是与前几年相比，商品房待售面积增幅呈逐年下降趋势，2013年为最高峰，同比增幅达114.1%，之后逐年下降，2016年待售增幅为近五年来首次负增长。
（二）待售现房以住宅为主，商业用房占比增长。至2016年底，待售面积中住宅面积为41.1万㎡，占全部待售面积的70.5%，商业营业用房待售面积为17.2万㎡，占全部待售面积的29.5%。
（三）从库存住宅户型看，中等户型住宅更畅销。2012年至2016年的五年中，小、中、大户型住宅累计竣工面积分别为42.0万㎡、340.5万㎡、27.6万㎡，2016年末中等户型住宅待售面积占近五年竣工面积的比重为7.8%，而小户型住宅的这一比重为19.4%，大户型住宅这一比重为23.2%，中等户型住宅建设规模最大，但库存占比最低，可见，在开发的住宅户型中，中等户型住宅销售更好、更加符合市场需求。
（四）七成以上的库存商品房集中在城区附近。2016年底，城区高邮镇、城南新区、经济开发区商品房待售面积分别为27.7万㎡、5.5万㎡、9.1万㎡，3乡镇园区合计数占全市待售面积的72.6%。
（五）商品房库存在各房地产企业之间分布不平衡。房地产项目建设的区域位置、生活便利程度、小区环境等因素对项目的销售有着较大的影响。销售较好的项目已基本结束，销售差的库存较多。
二、库存原因分析
（一）前期开发量过大，供需不平衡。从2012年的29家房地产企业36个项目，到2016年底达到62家房地产企业73个项目，每年的新开工面积均在销售面积的2倍以上，最高峰在2013年，新开工面积230.9万㎡，销售面积88.9万㎡。而我市近几年来人口规模基本稳定，市场需求量明显跟不上开发量，势必会使库存量越来越大。
（二）房地产生产周期长，存在一定的库存风险。房地产的生产周期一般在3年以上，在此期间，只要资金、销售、市场行情等任何一环出现问题，房地产企业的资金琏就会收紧，资金实力雄厚的企业尚能应对，而一些小企业就举步维艰。
（三）从居民收入情况看，对商品房的购买力仍显薄弱。从2016年统计资料看，每套住宅均价为58.9万元，而当年我市城镇居民人均可支配收入为3.1万元，每购买一套住宅相当于城镇居民19年的可支配收入，对于农村居民来说则更多。而城镇居民的一部分购买力已经分流到扬州、南京、苏州等城市，农村居民则更多选择在市区购买，面对购房的巨大支出，居民的收入情况仍显力量薄弱。
三、房地产去库存路径分析
化解库存要与房地产行业发展、地方经济、人口变化等因素结合起来，建立科学合理的政策导向与房地产供给体系，逐步实现去库存目标。
（一）适度收紧供给侧，合理规划房地产开发规模。将去库存与房地产行业长期发展战略结合起来，着眼于房地产行业的长期可持续发展，是化解房地产库存的根本途径。建立科学合理的房地产供给体系，坚持供给侧政策导向，合理控制土地出让的数量、节奏和结构，引导房地产供给方优化调存量和控增量策略，制定切实可行的营销方案去存量，根据我市经济发展及房地产发展形势，制定合理的未来发展规划控增量，避免无序扩大开发规模，减小供需之间的矛盾，达到逐步化解库存的目的。
（二）大力发展地方经济，进一步增强城市的吸引力。搞好地方经济，促进就业环境优化、就业岗位增加，原本外出务工人员会更多地选择在本地工作，同时还会吸引外来人才，人口的增加会扩大住房需求，进一步促进房地产库存的化解。同时，对外来人口要给予相关的政策支持，包括购房、就业、医疗、教育等多方面的政策，增加我市留住人才、吸引人才的保障。
（三）不定期实施购房优惠政策，刺激居民的购买欲望。2015年到2016年期间实施的购房补贴政策对商品房销售起到了较好的促进作用，相关数据显示，2015年10月到2016年2月这5个月期间，商品房销售面积42.2万㎡，与同期相比增长36.1%，国庆节实施的补贴政策使3天的销售量达到700多套，对消费的刺激作用非常明显。如果长期实施资金补贴、税费减免政策，一来政府财政负担过重，二来消费者反而会持等待、观望态度，期待更大的优惠，如果不定期实施优惠政策，在一定程度上会刺激居民的购房欲望，抓住短期的优惠政策，促进商品房销量的增长。
（四）加大货币化安置力度，控制安置房建设规模。政府应逐步减少每年投资建设的安置房、廉租房、公租房等保障性住房，提高货币安置比例，积极推进政府组织居民购买商品房转变安置方式。同时，积极引导开发企业合理改变商业营业用房类非住宅地产的用途，考虑与实体经济发展程度和提高项目宜居程度等因素相结合，研究推进其用途转化，如鼓励和引导滞销用房向社区养老、医疗、租赁等新兴业态转化。
（五）鼓励房企适时降价，进一步提高后续服务质量。企业应针对项目自身的特点与市场行情制定适宜的营销方案，适时降低商品房售价，促进购房消费。政府可出台税收优惠与降价销售挂钩的政策，增強房地产开发商降价销售的积极性。房地产企业在积极谋划营销的同时，要进一步做好后续的服务与管理，为入住的居民提供优质的物业管理、环境维护等相关服务。
（六）进一步加大信贷支持力度，降低房企融资风险。资金问题是多数房地产开发企业面临的难题，加大信贷支持力度，解决开发企业项目建设资金难题，就能实现项目整体的良性循环。另一方面，在消费者层面，要进一步降低购房门槛，提高公积金以及商业贷款的额度、降低首付比例，支持中低收入家庭购买商品房。（作者单位为江苏省高邮经济开发区管理委员会）
（一）商品房库存总量逐年增加，但增幅下降。近几年统计数据显示，我市商品房待售面积总量不断增加，从2012年12.0万㎡，到2016年底达到58.3万㎡。统计数据显示的待售面积指的是已经竣工的现房未销售部分，如果加上施工过程中未竣工的项目面积、已拿地未开工项目等潜在的供应量，商品房存量数字将会更大，仅2016年底施工过程中未竣工的项目面积就达247.8万㎡。虽然总量较高，但是与前几年相比，商品房待售面积增幅呈逐年下降趋势，2013年为最高峰，同比增幅达114.1%，之后逐年下降，2016年待售增幅为近五年来首次负增长。
（二）待售现房以住宅为主，商业用房占比增长。至2016年底，待售面积中住宅面积为41.1万㎡，占全部待售面积的70.5%，商业营业用房待售面积为17.2万㎡，占全部待售面积的29.5%。
（三）从库存住宅户型看，中等户型住宅更畅销。2012年至2016年的五年中，小、中、大户型住宅累计竣工面积分别为42.0万㎡、340.5万㎡、27.6万㎡，2016年末中等户型住宅待售面积占近五年竣工面积的比重为7.8%，而小户型住宅的这一比重为19.4%，大户型住宅这一比重为23.2%，中等户型住宅建设规模最大，但库存占比最低，可见，在开发的住宅户型中，中等户型住宅销售更好、更加符合市场需求。
（四）七成以上的库存商品房集中在城区附近。2016年底，城区高邮镇、城南新区、经济开发区商品房待售面积分别为27.7万㎡、5.5万㎡、9.1万㎡，3乡镇园区合计数占全市待售面积的72.6%。
（五）商品房库存在各房地产企业之间分布不平衡。房地产项目建设的区域位置、生活便利程度、小区环境等因素对项目的销售有着较大的影响。销售较好的项目已基本结束，销售差的库存较多。
二、库存原因分析
（一）前期开发量过大，供需不平衡。从2012年的29家房地产企业36个项目，到2016年底达到62家房地产企业73个项目，每年的新开工面积均在销售面积的2倍以上，最高峰在2013年，新开工面积230.9万㎡，销售面积88.9万㎡。而我市近几年来人口规模基本稳定，市场需求量明显跟不上开发量，势必会使库存量越来越大。
（二）房地产生产周期长，存在一定的库存风险。房地产的生产周期一般在3年以上，在此期间，只要资金、销售、市场行情等任何一环出现问题，房地产企业的资金琏就会收紧，资金实力雄厚的企业尚能应对，而一些小企业就举步维艰。
（三）从居民收入情况看，对商品房的购买力仍显薄弱。从2016年统计资料看，每套住宅均价为58.9万元，而当年我市城镇居民人均可支配收入为3.1万元，每购买一套住宅相当于城镇居民19年的可支配收入，对于农村居民来说则更多。而城镇居民的一部分购买力已经分流到扬州、南京、苏州等城市，农村居民则更多选择在市区购买，面对购房的巨大支出，居民的收入情况仍显力量薄弱。
三、房地产去库存路径分析
化解库存要与房地产行业发展、地方经济、人口变化等因素结合起来，建立科学合理的政策导向与房地产供给体系，逐步实现去库存目标。
（一）适度收紧供给侧，合理规划房地产开发规模。将去库存与房地产行业长期发展战略结合起来，着眼于房地产行业的长期可持续发展，是化解房地产库存的根本途径。建立科学合理的房地产供给体系，坚持供给侧政策导向，合理控制土地出让的数量、节奏和结构，引导房地产供给方优化调存量和控增量策略，制定切实可行的营销方案去存量，根据我市经济发展及房地产发展形势，制定合理的未来发展规划控增量，避免无序扩大开发规模，减小供需之间的矛盾，达到逐步化解库存的目的。
（二）大力发展地方经济，进一步增强城市的吸引力。搞好地方经济，促进就业环境优化、就业岗位增加，原本外出务工人员会更多地选择在本地工作，同时还会吸引外来人才，人口的增加会扩大住房需求，进一步促进房地产库存的化解。同时，对外来人口要给予相关的政策支持，包括购房、就业、医疗、教育等多方面的政策，增加我市留住人才、吸引人才的保障。
（三）不定期实施购房优惠政策，刺激居民的购买欲望。2015年到2016年期间实施的购房补贴政策对商品房销售起到了较好的促进作用，相关数据显示，2015年10月到2016年2月这5个月期间，商品房销售面积42.2万㎡，与同期相比增长36.1%，国庆节实施的补贴政策使3天的销售量达到700多套，对消费的刺激作用非常明显。如果长期实施资金补贴、税费减免政策，一来政府财政负担过重，二来消费者反而会持等待、观望态度，期待更大的优惠，如果不定期实施优惠政策，在一定程度上会刺激居民的购房欲望，抓住短期的优惠政策，促进商品房销量的增长。
（四）加大货币化安置力度，控制安置房建设规模。政府应逐步减少每年投资建设的安置房、廉租房、公租房等保障性住房，提高货币安置比例，积极推进政府组织居民购买商品房转变安置方式。同时，积极引导开发企业合理改变商业营业用房类非住宅地产的用途，考虑与实体经济发展程度和提高项目宜居程度等因素相结合，研究推进其用途转化，如鼓励和引导滞销用房向社区养老、医疗、租赁等新兴业态转化。
（五）鼓励房企适时降价，进一步提高后续服务质量。企业应针对项目自身的特点与市场行情制定适宜的营销方案，适时降低商品房售价，促进购房消费。政府可出台税收优惠与降价销售挂钩的政策，增強房地产开发商降价销售的积极性。房地产企业在积极谋划营销的同时，要进一步做好后续的服务与管理，为入住的居民提供优质的物业管理、环境维护等相关服务。
（六）进一步加大信贷支持力度，降低房企融资风险。资金问题是多数房地产开发企业面临的难题，加大信贷支持力度，解决开发企业项目建设资金难题，就能实现项目整体的良性循环。另一方面，在消费者层面，要进一步降低购房门槛，提高公积金以及商业贷款的额度、降低首付比例，支持中低收入家庭购买商品房。（作者单位为江苏省高邮经济开发区管理委员会）