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摘要：文章研究表明，安徽省房价波动的显著影响因素主要有GDP增长率、居民收入增长率、信贷增长率、地价上涨率、利息率、住房空置率等因素，推动房价上涨的动力源是前四个因素，而后两个因素为房价的抑制因素，推动房价上涨的因素效应远强于抑制物价上涨的因素效应。
关键词：房价波动；因素；实证
在现代经济中，房地产不仅是消费品和生产要素，还是重要的投资品。经验表明，房价的波动幅度远远超过普通商品，具有虚拟资产的特征。其中一个重要的原因就是资本化定价。在不同的国家，房地产定价因素应该是基本一致的。房价是由当期和滞后的收入增长和实际利率（或其它的抵押成本标准）所推动的。因为土地的供给是固定的，因此，房价在经济周期中是由需求决定的。金融环境在房价决定中也扮演主要角色，在许多欧洲国家，实际房价与实际利率之间的（负）相关关系特别高。在英国和澳大利亚，在最近几年还有证据表明更低的实际利率已促使房价快速膨胀。在日本，房价的膨胀主要归于利率，但是20世纪90年代初期资产价格崩溃所引起的银行业的清偿力问题以及家庭部门的债务突出等问题使得即使整个90年代利率维持在低水平，房价仍然是一撅不振。
目前，我国房价变化更是引起投资者和居民的深入关注，其所引发的讨论甚至影响了政府的决策。所以很有必要对房价波动影响因素进行科学的分析。
一、国内外研究现状
Case和Shiller（1989）、Abraham和 Hendershott（1995）等人就房地产市场的投机问题作了大量的研究，发现房地产投资中确实存在投机行为，并且是房价的决定因素之一。房地产投机过程中涉及信念、反馈效应等相关因素，正是这些因素相互作用推动了投机行为的蔓延和房地产泡沫的迅速膨胀和破灭。
屠佳华、张洁等（2005）实证分析发现影响中房上海综合指数变动的主要因素有：房地产投资占固定资产投资的比重，人均可支配收入，空置面积的变化率，并且上房指数滞后一期对其自身走势也有很大影响。而人均GDP、人均消费支出和贷款利率的下调等变量对房价的影响不显著，一些政策的出台能对房价的攀升起到抑制作用。梁桂（1996）研究发现：我国通胀波动与房地产经济波动无论在波幅、周期，抑或是同步性上，均存在一定的差异。但总体经济波动与房地产经济波动有相当程度的同步性，从单方向的假设检验来看，两者相关系数为+0.17076，显著水平P=0.10。
对于近年来房价的非正常上涨，学术界分别从需求和供给等角度作了分析，简要概括如下：
（一）市场需要因素
城市化效应形成的需求、城镇住房制度改革引致的需求、城镇居民住房人均面积上升等。
（二）市场供给因素
不合理的住宅供应结构因素；商品房开发建设成本高（武少俊，2004）。
（三）投机、炒作因素
房价暴涨是房地产商和投机者“操纵市场”的结果（吴小广，2005）；政府干预失败（丰雷等，2002）；人民币升值预期，大量外资进入中国房产业（《世界商业评论》，2004）。
（四）银行信贷、房地产互动因素
行为人预期、银行信贷以及政府政策在地产泡沫中起重要作用（袁志刚，2003）；房地产与金融的互动助长了房地产泡沫（谢经荣、朱勇，2002）；中国房地产市场与金融市场的共生性内生机制导致银行信贷与房价的互动（武康平等，2004）。
（五）制度、体制、利益集团等因素
土地供给、地方政府税收、住房财政政策和金融政策等制度性因素（吴晓灵，2005；吴小广，2005），地方政府“经营城市”、地方政府的“托市”行为（吴小广，2005）推动房价上升；“地方政府、开发商、银行都希望把这个泡沫（房地产）越吹越大·····，这些集团掌握了强势的话语权，他们更容易来主导市场”（易宪容，2005）。
另外，转轨时期地方政府在“双重压力”下通过“有形的手”，对土地市场的垄断性控制和城市房地产开发的大力推动， 已成为推动房价非正常上升的一个系统性因素（张岑遥，2005）。
二、房价影响因素分析
（一）房价决定的Carey模型
Carey（1990）主要分析了短期内房地产市场供给固定时，房地产市场周期的循环过程。假定一定时期内房地产市场供给是固定的量Z（至少这一假定在短期内是合理的），市场上存在N个同质的潜在投资者，但由于每个投资者所拥有的私人信息及其对市场收益的预期等的差异，他们对房地产市场的“保留价格”，P却并不一致。假定保留价格P是凸集，服从于均值为“基准价格”，P的均匀分布；设投资者的保留价格与基准价格的离差为h，则P：F（P*，h）。于是，那些保留价格高于P的投资者就会成为房地产市场的需求者。这样，基准房价就是由愿意支付保留价格P的投资者的比例来决定的，而P也就是可以充分使房地产市场出清的价格。那么，在任意价格P′条件下，房地产市场价格取决于P≥P′的投资者的比例，其概率分布即为[1–F（P）]。这样，我们就有房地产市场的总需求：N[1–F（P）]L。其中，N[1-F（P）]为房地产市场的需求人数；L为投资者所能动用的资源。而房地产市场供给为PZ，这样，在均衡市场中，房地产需求等于房地产供给，则有：
这样，就得到了Carey1990房价决定模型的基本形式。②式表明房价（P）取决于5个变量（N、L、P、Z、h）。
（二）土地投机推动
土地投机者是为了短期内再出售获利而购买土地，只要存在价格变动的获利机会，就存在投机。土地投机活动对土地市场可能产生稳定或不稳定的效应，取决于投机者是否形成了对土地未来价格运动方向的群体看法或大多数投机资本的运动方向。
在永续利用条件下，土地的合理价格应该为：
其中，Pr为合理地价，r为土地利用收益，i为合理的利息率，如果考虑到土地收益的递增趋势，③式可改写为：
其中，g为土地净收益的年增长率。
投机者的预期对土地市场价格的波动有很大影响。当大多数投机者或投机资本对地价的涨跌方向看法与市场走向本身一致时，这样形成一个自我强化作用的正反馈环。当土地作为投机的对象时，其价格决定方式为：
其中，Pc为土地的现期价格，Pe为预期的地价，n表示持有土地的年限，在n年末转让土地，转让价为Pe。从公式中可以看出，如果预期地价Pe上升，则现期地价马上会上涨。特别地，如果n无限大，即土地持有期无限长，则⑤式收敛于Pr。这说明在不存在土地转让投机的情况下，则地价会收敛于长期均衡价格（土地的合理价格）。但如果土地短期内被频繁转让，则地价可能会产生异常波动。考虑一个两时期模型：
⑧式表明，即使在无套利条件下，当外生的冲击使初始地价偏离均衡地价时（即A=P0–r/i>0），地价会随时间t的推移出现暴涨，从而催生房地产泡沫。
三、房价影响因素实证分析
结合Carey模型和国内外研究情况，本文认为房价波动的影响因素主要是GDP增长率和居民收入增长率（主要影响房地产投资需求）、信贷增长率、地价上涨率、利息率的调整（政府政策主要体现）、住房空置率（住房供给变化的主要体现）等因素[1]，本文采用模型（*）对2001～2006年安徽省房价波动做回归分析。数据来源为《安徽省统计年鉴》、中国人民银行统计数据等。
注：[1]由于商业银行存在10多万亿的存贷差，准备金率的微调根本无法达到紧缩信贷的目的（大幅度调高准备金率对经济的冲击风险太大也不可取），也考虑到准备金率的调整最终仍通过影响信贷增长率来体现，因此本文没有将法定准备金率作为模型变量。[2]模型（*）下的两行数据分别为参数回归估计值（上面无括号数据）和t检验值（下面括号中数据）。
研究表明：
R2=0.891，模型具有较好的拟合度，模型设置合理；F=1.701，根据Goldfeld-Quandt检验，不存在异方差；DW=1.913，不存在明显的序列相关问题。
系数值显著不等于0。各解释变量均通过5%显著性t检验，其中△c/c和△r/r通过了10%的显著性t检验，与被解释变量△P/P线性关系显著。
△GDP/GDP、△y/y、△c/c和△r/r与房价增长率呈正向变化关系，△i/i和△s/s呈反向变化关系。这与理论完全一致。
房价影响因素中，效应大小依次为△r/r（70%）、△c/c（64%）、△y/y（49%）、△GDP/GDP（37%），均高于△i/i（-15%）和△s/s（-26%）的抑制效应。
四、结论
本文分析了房价波动的主要影响因素，并以安徽省房价为研究样本进行了回归分析。研究表明，安徽省房价波动的影响因素主要有GDP增长率和居民收入增长率（主要影响房地产投资需求）、信贷增长率、地价上涨率、利息率的调整（政府政策主要体现）、住房空置率（住房供给变化的主要体现）等因素，推动房价上涨的动力源是前四个因素，而后两个因素为房价的抑制因素。从本文的研究结果来看，推动房价上涨的因素的效应远强于抑制物价上涨因素的效应。因此，在GDP、居民收入的持续增加和信贷部门不顾风险的信贷冲动以及地价暴涨的强力推动下，政府货币政策的调整和住房空置率的统计公布对房价的抑制作用显然是无力的，这也正是安徽省近年对于一路上扬的房价调控失效的真正原因所在。
基于此，政府调控畸高房价应从源头着手，着重控制房价的主要推动因素——信贷、土地价格，同时对其他影响因素加以调控，以保证宏观调控政策不偏离政策目标。
参考文献：
1、安徽省统计年鉴2001～2006年[M].中国统计出版社,2007.
2、中国人民银行2001～2006年统计数据[Z].
3、熊和安.经济增长对房地产投资的动态影响研究[J].当代经济,2007(10).
4、翁少群,刘洪玉.宏观调控下的房地产价格表现[J].价格理论与实践,2005(6).
5、杨帆,李宏谨,李勇.泡沫经济理论与中国房地产[J].管理世界,2005(5).
＊本文为基金项目：城市中低收入群体住房保障和政策支持体系研究——以安徽省为例（课题编号：2007jqw143）。
[作者单位：安徽省铜陵学院经贸系。其中童中文为经济学讲师，金融工程专业博士研究生，主要研究方向为金融工具、投资决策及风险控制、管理，曾在《投资研究》、《技术经济》、《系统管理学报》、《计划与市场》、《投资快报》和《珠江环境报》等刊物上发表论文近10篇，主持一项省厅研究课题（课题编号：2007jqw143），参加一项国家自然科学基金课题(课题编号：70671025)、4项省（厅）课题和一项校级课题研究。]
注：“本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。”
关键词：房价波动；因素；实证
在现代经济中，房地产不仅是消费品和生产要素，还是重要的投资品。经验表明，房价的波动幅度远远超过普通商品，具有虚拟资产的特征。其中一个重要的原因就是资本化定价。在不同的国家，房地产定价因素应该是基本一致的。房价是由当期和滞后的收入增长和实际利率（或其它的抵押成本标准）所推动的。因为土地的供给是固定的，因此，房价在经济周期中是由需求决定的。金融环境在房价决定中也扮演主要角色，在许多欧洲国家，实际房价与实际利率之间的（负）相关关系特别高。在英国和澳大利亚，在最近几年还有证据表明更低的实际利率已促使房价快速膨胀。在日本，房价的膨胀主要归于利率，但是20世纪90年代初期资产价格崩溃所引起的银行业的清偿力问题以及家庭部门的债务突出等问题使得即使整个90年代利率维持在低水平，房价仍然是一撅不振。
目前，我国房价变化更是引起投资者和居民的深入关注，其所引发的讨论甚至影响了政府的决策。所以很有必要对房价波动影响因素进行科学的分析。
一、国内外研究现状
Case和Shiller（1989）、Abraham和 Hendershott（1995）等人就房地产市场的投机问题作了大量的研究，发现房地产投资中确实存在投机行为，并且是房价的决定因素之一。房地产投机过程中涉及信念、反馈效应等相关因素，正是这些因素相互作用推动了投机行为的蔓延和房地产泡沫的迅速膨胀和破灭。
屠佳华、张洁等（2005）实证分析发现影响中房上海综合指数变动的主要因素有：房地产投资占固定资产投资的比重，人均可支配收入，空置面积的变化率，并且上房指数滞后一期对其自身走势也有很大影响。而人均GDP、人均消费支出和贷款利率的下调等变量对房价的影响不显著，一些政策的出台能对房价的攀升起到抑制作用。梁桂（1996）研究发现：我国通胀波动与房地产经济波动无论在波幅、周期，抑或是同步性上，均存在一定的差异。但总体经济波动与房地产经济波动有相当程度的同步性，从单方向的假设检验来看，两者相关系数为+0.17076，显著水平P=0.10。
对于近年来房价的非正常上涨，学术界分别从需求和供给等角度作了分析，简要概括如下：
（一）市场需要因素
城市化效应形成的需求、城镇住房制度改革引致的需求、城镇居民住房人均面积上升等。
（二）市场供给因素
不合理的住宅供应结构因素；商品房开发建设成本高（武少俊，2004）。
（三）投机、炒作因素
房价暴涨是房地产商和投机者“操纵市场”的结果（吴小广，2005）；政府干预失败（丰雷等，2002）；人民币升值预期，大量外资进入中国房产业（《世界商业评论》，2004）。
（四）银行信贷、房地产互动因素
行为人预期、银行信贷以及政府政策在地产泡沫中起重要作用（袁志刚，2003）；房地产与金融的互动助长了房地产泡沫（谢经荣、朱勇，2002）；中国房地产市场与金融市场的共生性内生机制导致银行信贷与房价的互动（武康平等，2004）。
（五）制度、体制、利益集团等因素
土地供给、地方政府税收、住房财政政策和金融政策等制度性因素（吴晓灵，2005；吴小广，2005），地方政府“经营城市”、地方政府的“托市”行为（吴小广，2005）推动房价上升；“地方政府、开发商、银行都希望把这个泡沫（房地产）越吹越大·····，这些集团掌握了强势的话语权，他们更容易来主导市场”（易宪容，2005）。
另外，转轨时期地方政府在“双重压力”下通过“有形的手”，对土地市场的垄断性控制和城市房地产开发的大力推动， 已成为推动房价非正常上升的一个系统性因素（张岑遥，2005）。
二、房价影响因素分析
（一）房价决定的Carey模型
Carey（1990）主要分析了短期内房地产市场供给固定时，房地产市场周期的循环过程。假定一定时期内房地产市场供给是固定的量Z（至少这一假定在短期内是合理的），市场上存在N个同质的潜在投资者，但由于每个投资者所拥有的私人信息及其对市场收益的预期等的差异，他们对房地产市场的“保留价格”，P却并不一致。假定保留价格P是凸集，服从于均值为“基准价格”，P的均匀分布；设投资者的保留价格与基准价格的离差为h，则P：F（P*，h）。于是，那些保留价格高于P的投资者就会成为房地产市场的需求者。这样，基准房价就是由愿意支付保留价格P的投资者的比例来决定的，而P也就是可以充分使房地产市场出清的价格。那么，在任意价格P′条件下，房地产市场价格取决于P≥P′的投资者的比例，其概率分布即为[1–F（P）]。这样，我们就有房地产市场的总需求：N[1–F（P）]L。其中，N[1-F（P）]为房地产市场的需求人数；L为投资者所能动用的资源。而房地产市场供给为PZ，这样，在均衡市场中，房地产需求等于房地产供给，则有：
这样，就得到了Carey1990房价决定模型的基本形式。②式表明房价（P）取决于5个变量（N、L、P、Z、h）。
（二）土地投机推动
土地投机者是为了短期内再出售获利而购买土地，只要存在价格变动的获利机会，就存在投机。土地投机活动对土地市场可能产生稳定或不稳定的效应，取决于投机者是否形成了对土地未来价格运动方向的群体看法或大多数投机资本的运动方向。
在永续利用条件下，土地的合理价格应该为：
其中，Pr为合理地价，r为土地利用收益，i为合理的利息率，如果考虑到土地收益的递增趋势，③式可改写为：
其中，g为土地净收益的年增长率。
投机者的预期对土地市场价格的波动有很大影响。当大多数投机者或投机资本对地价的涨跌方向看法与市场走向本身一致时，这样形成一个自我强化作用的正反馈环。当土地作为投机的对象时，其价格决定方式为：
其中，Pc为土地的现期价格，Pe为预期的地价，n表示持有土地的年限，在n年末转让土地，转让价为Pe。从公式中可以看出，如果预期地价Pe上升，则现期地价马上会上涨。特别地，如果n无限大，即土地持有期无限长，则⑤式收敛于Pr。这说明在不存在土地转让投机的情况下，则地价会收敛于长期均衡价格（土地的合理价格）。但如果土地短期内被频繁转让，则地价可能会产生异常波动。考虑一个两时期模型：
⑧式表明，即使在无套利条件下，当外生的冲击使初始地价偏离均衡地价时（即A=P0–r/i>0），地价会随时间t的推移出现暴涨，从而催生房地产泡沫。
三、房价影响因素实证分析
结合Carey模型和国内外研究情况，本文认为房价波动的影响因素主要是GDP增长率和居民收入增长率（主要影响房地产投资需求）、信贷增长率、地价上涨率、利息率的调整（政府政策主要体现）、住房空置率（住房供给变化的主要体现）等因素[1]，本文采用模型（*）对2001～2006年安徽省房价波动做回归分析。数据来源为《安徽省统计年鉴》、中国人民银行统计数据等。
注：[1]由于商业银行存在10多万亿的存贷差，准备金率的微调根本无法达到紧缩信贷的目的（大幅度调高准备金率对经济的冲击风险太大也不可取），也考虑到准备金率的调整最终仍通过影响信贷增长率来体现，因此本文没有将法定准备金率作为模型变量。[2]模型（*）下的两行数据分别为参数回归估计值（上面无括号数据）和t检验值（下面括号中数据）。
研究表明：
R2=0.891，模型具有较好的拟合度，模型设置合理；F=1.701，根据Goldfeld-Quandt检验，不存在异方差；DW=1.913，不存在明显的序列相关问题。
系数值显著不等于0。各解释变量均通过5%显著性t检验，其中△c/c和△r/r通过了10%的显著性t检验，与被解释变量△P/P线性关系显著。
△GDP/GDP、△y/y、△c/c和△r/r与房价增长率呈正向变化关系，△i/i和△s/s呈反向变化关系。这与理论完全一致。
房价影响因素中，效应大小依次为△r/r（70%）、△c/c（64%）、△y/y（49%）、△GDP/GDP（37%），均高于△i/i（-15%）和△s/s（-26%）的抑制效应。
四、结论
本文分析了房价波动的主要影响因素，并以安徽省房价为研究样本进行了回归分析。研究表明，安徽省房价波动的影响因素主要有GDP增长率和居民收入增长率（主要影响房地产投资需求）、信贷增长率、地价上涨率、利息率的调整（政府政策主要体现）、住房空置率（住房供给变化的主要体现）等因素，推动房价上涨的动力源是前四个因素，而后两个因素为房价的抑制因素。从本文的研究结果来看，推动房价上涨的因素的效应远强于抑制物价上涨因素的效应。因此，在GDP、居民收入的持续增加和信贷部门不顾风险的信贷冲动以及地价暴涨的强力推动下，政府货币政策的调整和住房空置率的统计公布对房价的抑制作用显然是无力的，这也正是安徽省近年对于一路上扬的房价调控失效的真正原因所在。
基于此，政府调控畸高房价应从源头着手，着重控制房价的主要推动因素——信贷、土地价格，同时对其他影响因素加以调控，以保证宏观调控政策不偏离政策目标。
参考文献：
1、安徽省统计年鉴2001～2006年[M].中国统计出版社,2007.
2、中国人民银行2001～2006年统计数据[Z].
3、熊和安.经济增长对房地产投资的动态影响研究[J].当代经济,2007(10).
4、翁少群,刘洪玉.宏观调控下的房地产价格表现[J].价格理论与实践,2005(6).
5、杨帆,李宏谨,李勇.泡沫经济理论与中国房地产[J].管理世界,2005(5).
＊本文为基金项目：城市中低收入群体住房保障和政策支持体系研究——以安徽省为例（课题编号：2007jqw143）。
[作者单位：安徽省铜陵学院经贸系。其中童中文为经济学讲师，金融工程专业博士研究生，主要研究方向为金融工具、投资决策及风险控制、管理，曾在《投资研究》、《技术经济》、《系统管理学报》、《计划与市场》、《投资快报》和《珠江环境报》等刊物上发表论文近10篇，主持一项省厅研究课题（课题编号：2007jqw143），参加一项国家自然科学基金课题(课题编号：70671025)、4项省（厅）课题和一项校级课题研究。]
注：“本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。”