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[摘 要] 预算是一种系统的方法,用来分配企业的财务、实物及人力等资源,以实现企业既定的战略目标。企业可以通过预算来监控战略目标的实施进度,有助于控制开支,并预测企业的现金流量与利润。笔者认为,房地产企业集团预算管理的过程,是战略目标分解、实施、控制和实现的过程。对于房地产企业集团而言,预算必须与企业战略相结合,服从于企业远景规划和战略目标,根据战略寻找项目,根据战略确定项目的整体目标,根据战略确定公司年度目标以及项目分年度目标。
[关键词] 房地产企业 预算管理 实施方案
一、建立健全预算管理体系
1.建立预算管理组织及责任体系
企业应建立在董事会领导下、预算委员会负责的预算管理组织体系。董事会负责公司预算决策工作,董事会下设预算委员会,负责预算管理工作。计划财务部负责日常预算工作,对预算委员会负责,组织预算的各项基础工作。成本预算部负责房地产开发项目的成本预算,制定每个项目的目标成本。预算管理的监控工作由计划财务部牵头负责,考评工作由人力资源部牵头,各相关机构按其职能分工配合。
2.建立预算管理制度体系和实施保障机制
企业应当建立预算管理制度和流程管理制度,建立授权机制、成本费用管控机制。明确各机构的权责,明确预算编制、执行与考核的相关程序与管理规定,保障项目、资金以及各项经营活动的安全、有效运行。
3.建立预算管理的评估考核体系
预算管理是一项非常复杂的系统工程,应根据本企业的管理模式和行业特点,设计一套目标明确、权责分明的评估考核指标体系。同时,把评估考核与员工激励机制结合起来。
二、房地产企业集团应科学合理地编制财务预算
1.房地产企业集团的预算具有独特的行业特点
房地产是一个资金密集型行业,只有合理、有效地控制现金流量,才能保证企业持续、稳定地发展。从宏观上,房地产企业集团必须做好新增项目投资计划、存量项目的开发计划;从微观上,必须做好每个开工项目的进度计划、每一份合同的付款计划。房地产企业集团在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况制定可行的资金计划,并实行跟踪管理,确保资金的安全运行。持续盈利以及年度预算之间平衡利润,是房地产企业集团利润预算的关注点。
房地产企业集团应注重项目预算与滚动开发预算,关注年度预算。项目预算与滚动开发预算是现金流预算和利润预算的基础,也是房地产企业预算的核心。项目预算与年度预算是密切关联的,房地产企业集团必须平衡项目预算与年度预算。
房地产企业集团应当制定目标成本与费用标准。房地产企业集团应该根据管理模式和房地产行业特点,制定适合本企业的成本、费用科目体系,根据历史经验数据的积累和分析,制定成本和费用标准,对于已经固化、可以复制的特定产品线,必须制定成本标准以及成本调整系数,并在实践中逐步完善。
此外,还应制定行业关注的预算指标体系。应设立营业收入、净利润、资产负债率、净资产收益率、销售面积、入伙面积、回笼资金、开工面积、土地储备、贷款规模等行业关注的指标。
2.项目预算及滚动开发预算是房地产企业预算编制的基础
房地产项目预算是以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的各项成本费用、经营收入、融资计划、现金流等内容进行的整体预算。项目预算以项目进度为主线,以项目成本为核心,对项目的整个开发周期的各项活动作出进度及资金的安排,对项目的成本、收入以及利润进行核算,并提供项目预算报告。
房地产项目开发期长,大型项目更是分期开发,期间如市场、政策环境等因素的变化,必定影响到项目的开发计划。因此,编制项目滚动开发预算可以对项目综合情况作出客观反映。
项目预算的编制工作包括:一是确定项目的目标成本,即在施工图完成时形成整个项目的目标成本。二是做好收入、成本、费用、税金以及利润的测算工作。根据开发项目的产品类型、面积、销售均价,预测销售总价。将土地、前期、基础、建安、配套等成本项目汇总,测算总成本。按国家相关税收政策和公司财务制度等进行税金、费用以及利润的测算。三是制定好项目的开发计划,结合开发周期和年度预算,在各个年度合理安排工程进度和资金计划。
3.年度预算是房地产企业预算编制的核心
年度预算是指房地产企业将年度计划与目标层层分解至各责任中心,由各责任中心作为预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标的落实。年度预算包括经营预算、财务预算和资本预算。
经营预算是房地产企业集团预算的重点内容,必须对每个项目的年度销售面积、销售均价、合同金额、回笼资金、成本等具体指标作出详细地测算,对每个项目的预售、竣工、入伙等主要节点,以及工程进度款支付等作出详细安排;对薪酬福利、销售费用、管理费用和财务费用作出尽可能准确地预算,在前述预算的基础上作出利润预算。
财务预算主要包括现金流预算、预算损益表、预算资产负债表。房地产企业集团必须对现金流预算重点关注,尤其是经营性现金净流量更是相关机构比较关心的指标,房地产企业必须制定适合当前宏观政策的现金流预算。
资本预算是指资本业务的预算,如固定资产购置、长期投资预算、土地和项目投资预算、筹资预算等。
4.预算编制的程序
年度预算应当按照“由上而下、上下结合、分级编制、逐级汇总”的程序进行编制。首先,董事会预设年度总目标,确定年度预算编制的原则和要求,下达至各机构。各机构按照董事会下达的预设目标,结合实际,按照统一格式和分工,编制预算草案。计划财务部审查、汇总,提出综合平衡的建议,将需要修改的数据反馈给各机构修正预算,计划财务部在各机构修正调整预算草案的基础上,汇总编制公司预算草案,提交预算委员会审议,上报董事会批准后成为正式预算,再由各机构执行。
三、房地产企业集团财务预算方案的落实措施
董事会批准的年度预算和项目预算,由公司总经理与各机构签订经营目标责任书,纳入考核,由各机构认真组织实施。
建立合理的授权、控制与协调机制。房地产项目预算管理涉及跨机构的多个环节,各机构需要各司己责,更需要紧密合作,配合好工期与节点,做到授权合理、管控与协调机制顺畅、科学。
持续加强资金的精细化管理是实行房地产企业预算管理的重要保证,主要包括以下几个方面:一是制定详细的资金计划。根据销售资金回笼计划、工程进度付款计划,融资计划,综合研究,解决资金缺口,最终确定资金计划。二是对资金的高度集中管理。由总部统一控制项目资金的回笼和投放,这是企业集团资金链安全的重要保证。三是强化现金流量的预算管理。按时组织预算资金的收入,严格控制预算资金的支付。
建立适合本企业运作模式的成本控制机制。设立成本预算部,负责成本管理工作,对项目开发过程中的跨机构的工作流程与分工进行有效地组织协调,并在项目建设过程中对目标成本进行动态监控。抓住成本管理工作的关键环节,进行重点监控,提升成本管理效率。优化产品设计是成本控制工作的重点,因为产品设计基本上决定了成本项目的70%,对建安成本构成中比重大的人工费、钢筋、水泥、电力施工成本应实行重点监控。
建立有效的费用控制机制。合理设定各机构的费用总额、费用报销的审批权限,并对管理费用采用重点项目单独控制,即对于额度大、可控性强的项目要求单项不能超过预算,同时要求管理费用总额不能超过预算额度。实行费用预算管理的过程控制、实时监控,对于不可预见性支出,经集团董事会批准后,作为预算外支出。
建立预算分析报告制度。各机构必须按要求、按期报告预算的执行情况,针对预算的执行偏差,应当充分、客观地分析产生的原因,提出相应的解决措施或建议,报董事会审定批准。
建立预算管理系统和预警机制,加强预算管理和成本管理。利用信息化、网络化手段,全国各地的机构能够同一时间报送各自的预算报表,集团可以快速、准确完成预算编制与汇总。建立预警机制,实现实时预算控制,使得所有业务的运营处于集团管理层的掌控之内,降低财务风险与经营风险。
四、房地产企业集团预算的评估考核
董事会定期或不定期地组织预算审计。公司内审机构审计后形成的审计报告提交董事会,作为预算调整、改进经营管理和全面考核的一项重要参考。
房地产企业应采取年度考核与项目考核的考核机制,科学设定责任主体的考核目标,合理划分考核权重。房地产企业的考核目标应制定三个指标体系:一是反映工程质量的指标体系,如安全事故、工程质量、现场管理、工程节点的完成情况等,一般作为项目考核指标;二是反映经营成果的财务指标体系,比如净利润、资金回笼、销售面积、资产负债率、净资产收益率、期间费用、目标成本等,一般作为年度考核指标;三是反映执行力的指标体系,综合考核规章制度的执行情况。在考核权重上,应该根据管理的需要在几个指标体系间合理划分权重。■
[关键词] 房地产企业 预算管理 实施方案
一、建立健全预算管理体系
1.建立预算管理组织及责任体系
企业应建立在董事会领导下、预算委员会负责的预算管理组织体系。董事会负责公司预算决策工作,董事会下设预算委员会,负责预算管理工作。计划财务部负责日常预算工作,对预算委员会负责,组织预算的各项基础工作。成本预算部负责房地产开发项目的成本预算,制定每个项目的目标成本。预算管理的监控工作由计划财务部牵头负责,考评工作由人力资源部牵头,各相关机构按其职能分工配合。
2.建立预算管理制度体系和实施保障机制
企业应当建立预算管理制度和流程管理制度,建立授权机制、成本费用管控机制。明确各机构的权责,明确预算编制、执行与考核的相关程序与管理规定,保障项目、资金以及各项经营活动的安全、有效运行。
3.建立预算管理的评估考核体系
预算管理是一项非常复杂的系统工程,应根据本企业的管理模式和行业特点,设计一套目标明确、权责分明的评估考核指标体系。同时,把评估考核与员工激励机制结合起来。
二、房地产企业集团应科学合理地编制财务预算
1.房地产企业集团的预算具有独特的行业特点
房地产是一个资金密集型行业,只有合理、有效地控制现金流量,才能保证企业持续、稳定地发展。从宏观上,房地产企业集团必须做好新增项目投资计划、存量项目的开发计划;从微观上,必须做好每个开工项目的进度计划、每一份合同的付款计划。房地产企业集团在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况制定可行的资金计划,并实行跟踪管理,确保资金的安全运行。持续盈利以及年度预算之间平衡利润,是房地产企业集团利润预算的关注点。
房地产企业集团应注重项目预算与滚动开发预算,关注年度预算。项目预算与滚动开发预算是现金流预算和利润预算的基础,也是房地产企业预算的核心。项目预算与年度预算是密切关联的,房地产企业集团必须平衡项目预算与年度预算。
房地产企业集团应当制定目标成本与费用标准。房地产企业集团应该根据管理模式和房地产行业特点,制定适合本企业的成本、费用科目体系,根据历史经验数据的积累和分析,制定成本和费用标准,对于已经固化、可以复制的特定产品线,必须制定成本标准以及成本调整系数,并在实践中逐步完善。
此外,还应制定行业关注的预算指标体系。应设立营业收入、净利润、资产负债率、净资产收益率、销售面积、入伙面积、回笼资金、开工面积、土地储备、贷款规模等行业关注的指标。
2.项目预算及滚动开发预算是房地产企业预算编制的基础
房地产项目预算是以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的各项成本费用、经营收入、融资计划、现金流等内容进行的整体预算。项目预算以项目进度为主线,以项目成本为核心,对项目的整个开发周期的各项活动作出进度及资金的安排,对项目的成本、收入以及利润进行核算,并提供项目预算报告。
房地产项目开发期长,大型项目更是分期开发,期间如市场、政策环境等因素的变化,必定影响到项目的开发计划。因此,编制项目滚动开发预算可以对项目综合情况作出客观反映。
项目预算的编制工作包括:一是确定项目的目标成本,即在施工图完成时形成整个项目的目标成本。二是做好收入、成本、费用、税金以及利润的测算工作。根据开发项目的产品类型、面积、销售均价,预测销售总价。将土地、前期、基础、建安、配套等成本项目汇总,测算总成本。按国家相关税收政策和公司财务制度等进行税金、费用以及利润的测算。三是制定好项目的开发计划,结合开发周期和年度预算,在各个年度合理安排工程进度和资金计划。
3.年度预算是房地产企业预算编制的核心
年度预算是指房地产企业将年度计划与目标层层分解至各责任中心,由各责任中心作为预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标的落实。年度预算包括经营预算、财务预算和资本预算。
经营预算是房地产企业集团预算的重点内容,必须对每个项目的年度销售面积、销售均价、合同金额、回笼资金、成本等具体指标作出详细地测算,对每个项目的预售、竣工、入伙等主要节点,以及工程进度款支付等作出详细安排;对薪酬福利、销售费用、管理费用和财务费用作出尽可能准确地预算,在前述预算的基础上作出利润预算。
财务预算主要包括现金流预算、预算损益表、预算资产负债表。房地产企业集团必须对现金流预算重点关注,尤其是经营性现金净流量更是相关机构比较关心的指标,房地产企业必须制定适合当前宏观政策的现金流预算。
资本预算是指资本业务的预算,如固定资产购置、长期投资预算、土地和项目投资预算、筹资预算等。
4.预算编制的程序
年度预算应当按照“由上而下、上下结合、分级编制、逐级汇总”的程序进行编制。首先,董事会预设年度总目标,确定年度预算编制的原则和要求,下达至各机构。各机构按照董事会下达的预设目标,结合实际,按照统一格式和分工,编制预算草案。计划财务部审查、汇总,提出综合平衡的建议,将需要修改的数据反馈给各机构修正预算,计划财务部在各机构修正调整预算草案的基础上,汇总编制公司预算草案,提交预算委员会审议,上报董事会批准后成为正式预算,再由各机构执行。
三、房地产企业集团财务预算方案的落实措施
董事会批准的年度预算和项目预算,由公司总经理与各机构签订经营目标责任书,纳入考核,由各机构认真组织实施。
建立合理的授权、控制与协调机制。房地产项目预算管理涉及跨机构的多个环节,各机构需要各司己责,更需要紧密合作,配合好工期与节点,做到授权合理、管控与协调机制顺畅、科学。
持续加强资金的精细化管理是实行房地产企业预算管理的重要保证,主要包括以下几个方面:一是制定详细的资金计划。根据销售资金回笼计划、工程进度付款计划,融资计划,综合研究,解决资金缺口,最终确定资金计划。二是对资金的高度集中管理。由总部统一控制项目资金的回笼和投放,这是企业集团资金链安全的重要保证。三是强化现金流量的预算管理。按时组织预算资金的收入,严格控制预算资金的支付。
建立适合本企业运作模式的成本控制机制。设立成本预算部,负责成本管理工作,对项目开发过程中的跨机构的工作流程与分工进行有效地组织协调,并在项目建设过程中对目标成本进行动态监控。抓住成本管理工作的关键环节,进行重点监控,提升成本管理效率。优化产品设计是成本控制工作的重点,因为产品设计基本上决定了成本项目的70%,对建安成本构成中比重大的人工费、钢筋、水泥、电力施工成本应实行重点监控。
建立有效的费用控制机制。合理设定各机构的费用总额、费用报销的审批权限,并对管理费用采用重点项目单独控制,即对于额度大、可控性强的项目要求单项不能超过预算,同时要求管理费用总额不能超过预算额度。实行费用预算管理的过程控制、实时监控,对于不可预见性支出,经集团董事会批准后,作为预算外支出。
建立预算分析报告制度。各机构必须按要求、按期报告预算的执行情况,针对预算的执行偏差,应当充分、客观地分析产生的原因,提出相应的解决措施或建议,报董事会审定批准。
建立预算管理系统和预警机制,加强预算管理和成本管理。利用信息化、网络化手段,全国各地的机构能够同一时间报送各自的预算报表,集团可以快速、准确完成预算编制与汇总。建立预警机制,实现实时预算控制,使得所有业务的运营处于集团管理层的掌控之内,降低财务风险与经营风险。
四、房地产企业集团预算的评估考核
董事会定期或不定期地组织预算审计。公司内审机构审计后形成的审计报告提交董事会,作为预算调整、改进经营管理和全面考核的一项重要参考。
房地产企业应采取年度考核与项目考核的考核机制,科学设定责任主体的考核目标,合理划分考核权重。房地产企业的考核目标应制定三个指标体系:一是反映工程质量的指标体系,如安全事故、工程质量、现场管理、工程节点的完成情况等,一般作为项目考核指标;二是反映经营成果的财务指标体系,比如净利润、资金回笼、销售面积、资产负债率、净资产收益率、期间费用、目标成本等,一般作为年度考核指标;三是反映执行力的指标体系,综合考核规章制度的执行情况。在考核权重上,应该根据管理的需要在几个指标体系间合理划分权重。■