论文部分内容阅读
作为房山区的东大门，长阳距市区仅15公里。就是这样一个面积不到100平方公里、人口不足5万的镇级区域，在过去的5、6年间已吸引近十家品牌房企入驻，截至2011年底，长阳镇土地一级开发项目有15个，包含48个地块，总占地面积约1527公顷，已完成出让地块18个，实现开复工面积176万平米。
塔吊密集区
初到长阳，习惯于高楼林立市区景象的人或许还真会感到一些别扭。
从地铁9号线郭公庄站换乘房山线到长阳的三站路程中，窗外满是荒蛮的沙地及零星的树丛，途中偶尔冒出的一两排低矮平房，在这广袤的背景中更显得十分突兀。直到临近长阳地铁站，从长阳镇政府楼前经过之后，散落在远近各处的不足十层的高楼才陆续呈现于眼底。而在这些建筑周边，沿街的简易棚户矮房则开满了各色小型的汽车修配店、小饭馆等，映衬着不时刮起的风沙，俨然一副典型城乡结合部的景象。
等到出了长阳地铁站，才被这突然扎向眼前的成堆高楼所震撼。环顾四周，在路南侧不足10平方公里的地界上，几十栋高楼密密麻麻地伫立其中，就像一个脸盆里硬生生的塞进了一捆板砖，整齐划一，却又略显单调；路北侧则有挡板沿街而立，远远望去，几栋高楼已处于封顶阶段。
实际上，长阳地铁站附近成片的住宅区域就是当前长阳地区住宅最密集的地区，也有人将它称作“长阳半岛”。随着2009年房山区推出的重大经济战略规划，有关部门在地铁站南侧依次划出1至6号住宅用地，北侧则划出7至9号住宅用地，包括万科、中粮、首创、首开、建工、城建等知名房企接连在这片区域内拿地盖楼。
行走于“长阳半岛”之中，抬头望去，各色塔、板高楼鳞次栉比，满目的塔吊也是这里的一大特色，中粮万科长阳半岛、首开熙悦山、城建徜徉集等项目周边均有塔吊正在施工。粗略数下，在这块“巴掌大”的土地上，至少能见到二三十架塔吊。而据售楼人员介绍，去年底塔吊还更多，“一些售楼员管长阳叫‘房屋集市’，很形象吧。”
对于整个长阳地区而言，除去这块建设密集的“长阳半岛”，其西侧则是开发较为成熟的CSD中央休闲购物区，前些年开发的碧桂园温泉小区、加州水郡等项目都在那一带附近，首创芭蕾雨项目则是离商业区较近的新楼盘之一。
重拾以价换量
长阳地区的房地产从业者之间流传着一种说法，“12500元是长阳楼盘销售的跷跷板。”言外之意便是，当楼盘均价接近或低于12500元/平米时，则会吸引大量购房者，取得不错的销售业绩。
据记者实地采盘发现，当前长阳地区主要在售楼盘基本集中在“长阳半岛”处，报价也多在13000元/平米至16000元/平米之间徘徊。例如，中粮万科长阳半岛价格为13000元/平米至16000元/平米，其中包含约2000元/平米的精装修；首开熙悦山为15000元/平米至16000元/平米；首开芭蕾雨项目均价也在15000元/平米左右；而城建徜徉集则干脆打起了12900元/平米起售的招牌，但据该项目销售人员介绍，均价其实也在14000元/平米至15000元/平米。
虽然以上价格已明显高于前两年低谷时的12000元/平米至13000元/平米，但各项目售楼处内，售楼人员均向记者表示，如购买就会有折扣优惠，大多在9折至9.5折之间。长阳业内人士告诉记者，其实当地大多项目在打“暗折”，目前长阳的实际成交均价已经接近13000元/平米。
记者在现场探访时发现，中粮万科长阳半岛、首开熙悦山、城建徜徉集等项目售楼处内，均陆续有客户前来看房，而城建徜徉集的销售负责人更是向记者展示了其销售业绩，年初至今，已销售住房300多套。
记者查询北京市房地产交易管理网发现，包括长阳在内的房山区1、2月份的销售套数分别为87套和250套，而3月份猛升到607套，交易回暖信号明显。与此同时，亚豪机构的统计数据也显示，房山区的成交量全市占比也由一月份的3%上升至3月份的8%。
对于长阳板块近一两月成交的回暖，北京中原市场研究部总监张大伟分析，13000元/平米的销售价格接近购房者的心理价位，长阳地区销量回升是以价换量的明显表现，但目前还不能断言其已经进入回暖通道。张大伟同时指出，当前在售楼盘大多是在2008年底至2009初土地价格高峰时拿的地，楼盘进一步降价的空间可能性不大。
产品同质化严重
穿行于长阳，或许有一种错觉，这里的楼盘实在太过相似，若不是每个项目的外立面用不同的颜色以示区别，实在容易混淆。事实上，这些楼盘之所以外观出奇的一致，则源于一点——这里只有刚需房。
不同于遍及塔楼、公寓交错的望京，也不同于板楼横生、别墅出没的燕郊，在长阳，塔板结合的刚需房是绝对的主角。
首开熙悦山的销售人员更是直言不讳地告诉记者，别看建筑类型相似，就算户型和建筑密度，长阳一带的楼盘都出奇的统一。记者也发现，除去中铁长阳国际城是限价房不参与市场交易，城建徜徉集为欧式建筑风格并配有少量别墅，首创芭蕾雨悦都提供大量的小户型之外，该区域户型大多都是70平米至120平米的两居和三居。
城建徜徉集销售总监田笑向记者坦言，同质化严重确实是长阳地区新建住房的现状。但她同时表示，这也和长阳的规划相关，“长阳地区在规划住宅用地时，就有相应的刚需住宅体量上的规定，众多开发商也不约而同的选择了当前刚需人群最能接受的户型大小，本来长阳主打的也就是刚需盘。”
相同的客群、类似的产品也导致长阳板块楼盘之间的竞争尤为激烈。有业内人士透露，位于长阳地铁站北侧的建邦华庭项目，去年就因开盘时销售业绩不理想，发生了销售团队集体撤换的事件。“这个区域抢的都是同一类别的客户群，竞争太过激烈，稍有闪失，整个销售团队就会遭殃。”上述业内人士向记者表示。
事实上，长阳各个楼盘在采取降价手段“贴身肉搏”的同时，也在试图展现其独有的特色。例如中粮万科长阳半岛项目就主打“教育医疗牌”；而首开熙悦山项目则重点突出其在区域所有楼盘中，距离地铁最近的特点。
塔吊密集区
初到长阳，习惯于高楼林立市区景象的人或许还真会感到一些别扭。
从地铁9号线郭公庄站换乘房山线到长阳的三站路程中，窗外满是荒蛮的沙地及零星的树丛，途中偶尔冒出的一两排低矮平房，在这广袤的背景中更显得十分突兀。直到临近长阳地铁站，从长阳镇政府楼前经过之后，散落在远近各处的不足十层的高楼才陆续呈现于眼底。而在这些建筑周边，沿街的简易棚户矮房则开满了各色小型的汽车修配店、小饭馆等，映衬着不时刮起的风沙，俨然一副典型城乡结合部的景象。
等到出了长阳地铁站，才被这突然扎向眼前的成堆高楼所震撼。环顾四周，在路南侧不足10平方公里的地界上，几十栋高楼密密麻麻地伫立其中，就像一个脸盆里硬生生的塞进了一捆板砖，整齐划一，却又略显单调；路北侧则有挡板沿街而立，远远望去，几栋高楼已处于封顶阶段。
实际上，长阳地铁站附近成片的住宅区域就是当前长阳地区住宅最密集的地区，也有人将它称作“长阳半岛”。随着2009年房山区推出的重大经济战略规划，有关部门在地铁站南侧依次划出1至6号住宅用地，北侧则划出7至9号住宅用地，包括万科、中粮、首创、首开、建工、城建等知名房企接连在这片区域内拿地盖楼。
行走于“长阳半岛”之中，抬头望去，各色塔、板高楼鳞次栉比，满目的塔吊也是这里的一大特色，中粮万科长阳半岛、首开熙悦山、城建徜徉集等项目周边均有塔吊正在施工。粗略数下，在这块“巴掌大”的土地上，至少能见到二三十架塔吊。而据售楼人员介绍，去年底塔吊还更多，“一些售楼员管长阳叫‘房屋集市’，很形象吧。”
对于整个长阳地区而言，除去这块建设密集的“长阳半岛”，其西侧则是开发较为成熟的CSD中央休闲购物区，前些年开发的碧桂园温泉小区、加州水郡等项目都在那一带附近，首创芭蕾雨项目则是离商业区较近的新楼盘之一。
重拾以价换量
长阳地区的房地产从业者之间流传着一种说法，“12500元是长阳楼盘销售的跷跷板。”言外之意便是，当楼盘均价接近或低于12500元/平米时，则会吸引大量购房者，取得不错的销售业绩。
据记者实地采盘发现，当前长阳地区主要在售楼盘基本集中在“长阳半岛”处，报价也多在13000元/平米至16000元/平米之间徘徊。例如，中粮万科长阳半岛价格为13000元/平米至16000元/平米，其中包含约2000元/平米的精装修；首开熙悦山为15000元/平米至16000元/平米；首开芭蕾雨项目均价也在15000元/平米左右；而城建徜徉集则干脆打起了12900元/平米起售的招牌，但据该项目销售人员介绍，均价其实也在14000元/平米至15000元/平米。
虽然以上价格已明显高于前两年低谷时的12000元/平米至13000元/平米，但各项目售楼处内，售楼人员均向记者表示，如购买就会有折扣优惠，大多在9折至9.5折之间。长阳业内人士告诉记者，其实当地大多项目在打“暗折”，目前长阳的实际成交均价已经接近13000元/平米。
记者在现场探访时发现，中粮万科长阳半岛、首开熙悦山、城建徜徉集等项目售楼处内，均陆续有客户前来看房，而城建徜徉集的销售负责人更是向记者展示了其销售业绩，年初至今，已销售住房300多套。
记者查询北京市房地产交易管理网发现，包括长阳在内的房山区1、2月份的销售套数分别为87套和250套，而3月份猛升到607套，交易回暖信号明显。与此同时，亚豪机构的统计数据也显示，房山区的成交量全市占比也由一月份的3%上升至3月份的8%。
对于长阳板块近一两月成交的回暖，北京中原市场研究部总监张大伟分析，13000元/平米的销售价格接近购房者的心理价位，长阳地区销量回升是以价换量的明显表现，但目前还不能断言其已经进入回暖通道。张大伟同时指出，当前在售楼盘大多是在2008年底至2009初土地价格高峰时拿的地，楼盘进一步降价的空间可能性不大。
产品同质化严重
穿行于长阳，或许有一种错觉，这里的楼盘实在太过相似，若不是每个项目的外立面用不同的颜色以示区别，实在容易混淆。事实上，这些楼盘之所以外观出奇的一致，则源于一点——这里只有刚需房。
不同于遍及塔楼、公寓交错的望京，也不同于板楼横生、别墅出没的燕郊，在长阳，塔板结合的刚需房是绝对的主角。
首开熙悦山的销售人员更是直言不讳地告诉记者，别看建筑类型相似，就算户型和建筑密度，长阳一带的楼盘都出奇的统一。记者也发现，除去中铁长阳国际城是限价房不参与市场交易，城建徜徉集为欧式建筑风格并配有少量别墅，首创芭蕾雨悦都提供大量的小户型之外，该区域户型大多都是70平米至120平米的两居和三居。
城建徜徉集销售总监田笑向记者坦言，同质化严重确实是长阳地区新建住房的现状。但她同时表示，这也和长阳的规划相关，“长阳地区在规划住宅用地时，就有相应的刚需住宅体量上的规定，众多开发商也不约而同的选择了当前刚需人群最能接受的户型大小，本来长阳主打的也就是刚需盘。”
相同的客群、类似的产品也导致长阳板块楼盘之间的竞争尤为激烈。有业内人士透露，位于长阳地铁站北侧的建邦华庭项目，去年就因开盘时销售业绩不理想，发生了销售团队集体撤换的事件。“这个区域抢的都是同一类别的客户群，竞争太过激烈，稍有闪失，整个销售团队就会遭殃。”上述业内人士向记者表示。
事实上，长阳各个楼盘在采取降价手段“贴身肉搏”的同时，也在试图展现其独有的特色。例如中粮万科长阳半岛项目就主打“教育医疗牌”；而首开熙悦山项目则重点突出其在区域所有楼盘中，距离地铁最近的特点。