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摘要：房地产市场的稳定，牵动着国民经济的命脉。而对于房地产市场的调控，从土地供应到商品房建设调控，学者关注的比较多。但对于住宅租赁对于房地产市场稳定的影响，目前来看，还缺乏系统的阐述。因此，本文从住宅租赁法的制度价值入手，分析制定住宅租赁法的可能性与必要性，增强其与相关部门立法的协调性。希望藉此完善我国房地产市场的整体架构。
关键词：住宅租赁；制度构建；住宅租赁法
从国外城镇化比较高的国家经验来看，租赁是稳定房地产市场，扩大内需的一大利器。当然，这些国家人口流动性较强，缺少户籍的限制，城市发展比较均衡也是原因。但不可否认的是，这些国家在城镇化过程中同样经历了和我们国家现在相同的情况。房屋租金暴涨，房地产价格不稳定，房屋价格过高。相对应的，从其经验来看，采取长期的稳定的租赁市场作为房地产市场的稳定利器是不可或缺的。从购房者年龄来看，基本购房者年龄都在35岁以后，事业有所成功，略有积蓄的前提下成为房主。而在这之前，都是采取租房的方式成家立业。而我们国家之所以租赁的积极性比较差，除了传统的观念意外，还有其他影响因素。
一、 制定住宅租赁法的现实性
目前，住宅租赁市场的极不成熟，体现在以下几方面。
（一）租赁关系不稳定。很多租赁都面临着租期届满后租金大幅度上涨带来的搬家困扰。
（二）租赁制度没有带来相应的准户口福利。因为户口政策千差万别，以辽宁大连为例。没有拥有产权的房屋，就不能落户口。如果夫妻两地分居进行调动工作，一方在大连没有住房，只有集体户口，则不能调动配偶方入连。没有住房产权，也难以享受到学区房的政策。在大连，不少学区房均要求除了户口在本地外，还需要在住宅内实际居住，有的甚至要求实际居住一年以上。甚至在老年人，办理老年优惠证，乘车证都要受到房屋的限制。虽然，户口管理制度正面临着放松的趋势，这一点从异地高考制度已经看了出来，户口的红利会慢慢减少。但是短期内，住宅租赁对实现教育公平、居住公平等仍存在障碍。
（三）租赁带来的边际效用可能为负。从美国的住宅实践来看，租赁给租房者带来的是贫穷。对于承租公共住房的住户，因为租赁而未购买住宅，导致个人财产缩水。
（四）租赁物的保持与中介制度。对出租房来说，如何确保租赁物的状态，确保其价值不减损，确保出租房的出租热情以及如何规制中介服务及收费，这都是影响租赁需求的客观因素。
二、制定住宅租赁法的必要性。
总体来说，制定住宅租赁法的必要性，可以从以下几方面考虑。
（一）房地产去支柱化带来的考验。从2010年国十条开始，严厉的房地产调控至今未断。从一系列的政策出发点来看，我们正在逐渐加紧去房地产支柱化的步伐。以房地产为支柱，恰恰是源自98年的亚洲金融危机，以促进经济发展拉动内需为背景。而此轮去支柱化，也恰逢经济又一次低迷，急需拉动内需带动GDP发展的时刻。背景相同，但措施截然相反。原因就在于，房地产支柱化，高资金回报率造成了挤出效应。其他行业追求回报率纷纷进入航地产业。带来了实业空心化，这直接影响到国民经济的根基安全。过高的房价，同样过度挤占购房者其他消费，影响经济健康全面发展。所以，房地产一定要去支柱化。但这毕竟牵涉金融、上下游实业、所以又要保障房地产业健康，稳定，成熟，不可能让房地产价格暴跌。那么从实践上来看，我们在房地产调控过程中，实际上是跷跷板政策，两头压。也就意味着，去支柱化，并不是简单的放弃房地产行业。要对房地产有打有保，又要保障居住需求，因此要大力完善房地产租赁制度。
（二）房地产自有率过高带来的风险。根据统计，中国房地产自有率为80%，高于其他国家。但这80%的的自有率要区分不同城市。在一线、二线城市，自有率较低。而在三线、四线城市，自有率较高，这与三四线房价较低有关，也与流动性若相关联。同样，一二线城市贷款比例高，三四线城市贷款比例低。过高贷的款比例，带来了资金安全的隐患。自有率过高，也不利于防范不可抗力，例如战争的风险。
（三）城镇化带来的新挑战。城镇化，是房地产市场火爆的主要根源。我国目前的城镇化还远没到发到国家的标准，因此大有潜力。城镇化，不仅带来了大量的农业劳动力进入中大型城市，而且，对中大型城市的教学配套、医疗资源、公共交通资源等有了较高的需求和要求。城镇化，一方面促进了城市快速发展，一方面带来了大量的外来人口。外来人口，通常收入较低。满足他们的居住需求，这是城市发展的持续动力，也是治安秩序、教育公平等方面的要求。而住房租赁的完善，对其提供较好的住房保障，满足外来人口的刚性需求。这也是城市发展的持久动力。
（四）住房租赁制度的优势。从国外城镇化进程中来看，在城镇化进程中，任何一个国家都会面临着大量人口涌入基础设施较好、发展机会较多的大中型城市。都会给当地的房地产价格带来巨大的挑战，这一点，任何一个国家也避免不了。现如今，我们也正在城市化进程中。面对着巨大的房价压力，看看已经走完城镇化的其他国家的经验，对我国而言，毫无疑问是有所裨益的。纵观其他国家，无不采取了大量的措施来鼓励通过租赁住房的方式来满足居住需求。例如，新加坡规定，不允许房屋空置，否则罚款。还有国家规定，房屋空置，根据空置年限，逐级递增的增收惩罚性税。美国，还对租金进行过管制。荷兰允许人们入住闲置1年以上的住房。瑞典政府为了遏制闲置房数量上升，除了加强租赁服务外，甚至将无人居住的住房推到。在丹麦，50多年前，就对闲置6周以上的房屋的所有者进行罚款。在美国亚特兰大，在边远地区租房者，不仅不用付房租，还可以获得补偿。闲置房浪费了有限的土地资源，造成对资源占有的不公平，进一步拉大了贫富差距。无论这些措施的具体效果如何，但从中可以窥探出，满足居住需求，稳定住宅租赁，绝对不是仅仅有住宅私有化这么一条路径，而且，恰恰相反。在城镇化没有完成的过程中，过多的住宅私有，反而会影响城镇化的进程。以北上广为例，城镇化程度最高的，当属北上广这三地。同时，因为政治资源、经济资源、文化中心的影响，这三地城市的房价也属较高，当然，社会配套，基本福利也比较好。者就吸引了大量的外来人口进入三地。这既带来大量的城市发展所需的人才，也带来了房地产市场的巨大压力。这三地的房价，在全国来看，基本属于翘楚。当每个人都希望在北京拥有一套房屋的时候，实际上却有更多的人在逐渐的失望。如此巨大的生活压力，导致了逃离北上广的情况。这也从另一个方面说明，私有住宅的价格过高，反而会影响城镇化进程。那么在这其中，稳定租赁市场，就是一个十分重要和必要的政策抉择。通过稳定的租赁市场，稳定城镇化过程中需要的大量人才，使其在通过租赁过程中能够享受国家发展带来的福利，也为城镇化的坚实和巩固提供人才基础。
三、住宅租赁法与相关法律的衔接。
（一）合同法。我国合同法总则中规定了合同的几种效力形式。在分则中，具体的有名合同里也规定了租赁合同。但显然的是，租赁合同，包含但不仅包含房屋租赁，还包括其他形式的租赁，例如机器设备等、有形动产等。所以，现有的租赁合同中对住宅租赁的针对性不强。所以，在制定住宅租赁法时，要考虑到已有法律体系中的立法规范。特别是要考虑到法的效力阶梯问题。《合同法》由全国人大制定，属于民事领域内的基本法律。那么，制定的住宅租赁法作为单行法，就一定要与《合同法》中的规定相匹配。
（二）城市房屋租赁管理办法。我国目前现行的城市房屋租赁管理办法，行政管理色彩过浓，规定过于粗略，有必要以具有更高效力的规范性文件进行调整。我国的城市房屋租赁管理办法，是由房屋主管部门制定的。很显然，这样一个规定，在效力上较弱。作为行政主管部门，其规定仅仅属于部位规章。从法的效力阶梯上考量，其与地方性法规之间容易出现冲突。其次，在80年代出台的这部城市房屋租赁管理办法中，有着诸多时代的烙印，难以满足现代的需求。
（三）税收管理法律的衔接。我国个人所得税法，营业税法中，均涉及到对个人出租房屋所需要征收的税种，税率。例如，个人出租房屋，需要交纳个人所得税，营业税。个人出租自有住房，减按4%征收个人所得税。个人出租商业用房，还需要交纳城镇土地使用税和房产税。但很显然，对于出租行为的管理，税源的征收都取决于登记制度。根据我国现行的规定，房屋出租需要到工商行政管理部门办理出租登记，颁发出租证。否则，可以对其进行处罚。但实践中，几乎看不到在主管部门办理出租登记的。这样一来，在出租的源头，就失去了控制。（作者单位：东北财经大学法学院）
关键词：住宅租赁；制度构建；住宅租赁法
从国外城镇化比较高的国家经验来看，租赁是稳定房地产市场，扩大内需的一大利器。当然，这些国家人口流动性较强，缺少户籍的限制，城市发展比较均衡也是原因。但不可否认的是，这些国家在城镇化过程中同样经历了和我们国家现在相同的情况。房屋租金暴涨，房地产价格不稳定，房屋价格过高。相对应的，从其经验来看，采取长期的稳定的租赁市场作为房地产市场的稳定利器是不可或缺的。从购房者年龄来看，基本购房者年龄都在35岁以后，事业有所成功，略有积蓄的前提下成为房主。而在这之前，都是采取租房的方式成家立业。而我们国家之所以租赁的积极性比较差，除了传统的观念意外，还有其他影响因素。
一、 制定住宅租赁法的现实性
目前，住宅租赁市场的极不成熟，体现在以下几方面。
（一）租赁关系不稳定。很多租赁都面临着租期届满后租金大幅度上涨带来的搬家困扰。
（二）租赁制度没有带来相应的准户口福利。因为户口政策千差万别，以辽宁大连为例。没有拥有产权的房屋，就不能落户口。如果夫妻两地分居进行调动工作，一方在大连没有住房，只有集体户口，则不能调动配偶方入连。没有住房产权，也难以享受到学区房的政策。在大连，不少学区房均要求除了户口在本地外，还需要在住宅内实际居住，有的甚至要求实际居住一年以上。甚至在老年人，办理老年优惠证，乘车证都要受到房屋的限制。虽然，户口管理制度正面临着放松的趋势，这一点从异地高考制度已经看了出来，户口的红利会慢慢减少。但是短期内，住宅租赁对实现教育公平、居住公平等仍存在障碍。
（三）租赁带来的边际效用可能为负。从美国的住宅实践来看，租赁给租房者带来的是贫穷。对于承租公共住房的住户，因为租赁而未购买住宅，导致个人财产缩水。
（四）租赁物的保持与中介制度。对出租房来说，如何确保租赁物的状态，确保其价值不减损，确保出租房的出租热情以及如何规制中介服务及收费，这都是影响租赁需求的客观因素。
二、制定住宅租赁法的必要性。
总体来说，制定住宅租赁法的必要性，可以从以下几方面考虑。
（一）房地产去支柱化带来的考验。从2010年国十条开始，严厉的房地产调控至今未断。从一系列的政策出发点来看，我们正在逐渐加紧去房地产支柱化的步伐。以房地产为支柱，恰恰是源自98年的亚洲金融危机，以促进经济发展拉动内需为背景。而此轮去支柱化，也恰逢经济又一次低迷，急需拉动内需带动GDP发展的时刻。背景相同，但措施截然相反。原因就在于，房地产支柱化，高资金回报率造成了挤出效应。其他行业追求回报率纷纷进入航地产业。带来了实业空心化，这直接影响到国民经济的根基安全。过高的房价，同样过度挤占购房者其他消费，影响经济健康全面发展。所以，房地产一定要去支柱化。但这毕竟牵涉金融、上下游实业、所以又要保障房地产业健康，稳定，成熟，不可能让房地产价格暴跌。那么从实践上来看，我们在房地产调控过程中，实际上是跷跷板政策，两头压。也就意味着，去支柱化，并不是简单的放弃房地产行业。要对房地产有打有保，又要保障居住需求，因此要大力完善房地产租赁制度。
（二）房地产自有率过高带来的风险。根据统计，中国房地产自有率为80%，高于其他国家。但这80%的的自有率要区分不同城市。在一线、二线城市，自有率较低。而在三线、四线城市，自有率较高，这与三四线房价较低有关，也与流动性若相关联。同样，一二线城市贷款比例高，三四线城市贷款比例低。过高贷的款比例，带来了资金安全的隐患。自有率过高，也不利于防范不可抗力，例如战争的风险。
（三）城镇化带来的新挑战。城镇化，是房地产市场火爆的主要根源。我国目前的城镇化还远没到发到国家的标准，因此大有潜力。城镇化，不仅带来了大量的农业劳动力进入中大型城市，而且，对中大型城市的教学配套、医疗资源、公共交通资源等有了较高的需求和要求。城镇化，一方面促进了城市快速发展，一方面带来了大量的外来人口。外来人口，通常收入较低。满足他们的居住需求，这是城市发展的持续动力，也是治安秩序、教育公平等方面的要求。而住房租赁的完善，对其提供较好的住房保障，满足外来人口的刚性需求。这也是城市发展的持久动力。
（四）住房租赁制度的优势。从国外城镇化进程中来看，在城镇化进程中，任何一个国家都会面临着大量人口涌入基础设施较好、发展机会较多的大中型城市。都会给当地的房地产价格带来巨大的挑战，这一点，任何一个国家也避免不了。现如今，我们也正在城市化进程中。面对着巨大的房价压力，看看已经走完城镇化的其他国家的经验，对我国而言，毫无疑问是有所裨益的。纵观其他国家，无不采取了大量的措施来鼓励通过租赁住房的方式来满足居住需求。例如，新加坡规定，不允许房屋空置，否则罚款。还有国家规定，房屋空置，根据空置年限，逐级递增的增收惩罚性税。美国，还对租金进行过管制。荷兰允许人们入住闲置1年以上的住房。瑞典政府为了遏制闲置房数量上升，除了加强租赁服务外，甚至将无人居住的住房推到。在丹麦，50多年前，就对闲置6周以上的房屋的所有者进行罚款。在美国亚特兰大，在边远地区租房者，不仅不用付房租，还可以获得补偿。闲置房浪费了有限的土地资源，造成对资源占有的不公平，进一步拉大了贫富差距。无论这些措施的具体效果如何，但从中可以窥探出，满足居住需求，稳定住宅租赁，绝对不是仅仅有住宅私有化这么一条路径，而且，恰恰相反。在城镇化没有完成的过程中，过多的住宅私有，反而会影响城镇化的进程。以北上广为例，城镇化程度最高的，当属北上广这三地。同时，因为政治资源、经济资源、文化中心的影响，这三地城市的房价也属较高，当然，社会配套，基本福利也比较好。者就吸引了大量的外来人口进入三地。这既带来大量的城市发展所需的人才，也带来了房地产市场的巨大压力。这三地的房价，在全国来看，基本属于翘楚。当每个人都希望在北京拥有一套房屋的时候，实际上却有更多的人在逐渐的失望。如此巨大的生活压力，导致了逃离北上广的情况。这也从另一个方面说明，私有住宅的价格过高，反而会影响城镇化进程。那么在这其中，稳定租赁市场，就是一个十分重要和必要的政策抉择。通过稳定的租赁市场，稳定城镇化过程中需要的大量人才，使其在通过租赁过程中能够享受国家发展带来的福利，也为城镇化的坚实和巩固提供人才基础。
三、住宅租赁法与相关法律的衔接。
（一）合同法。我国合同法总则中规定了合同的几种效力形式。在分则中，具体的有名合同里也规定了租赁合同。但显然的是，租赁合同，包含但不仅包含房屋租赁，还包括其他形式的租赁，例如机器设备等、有形动产等。所以，现有的租赁合同中对住宅租赁的针对性不强。所以，在制定住宅租赁法时，要考虑到已有法律体系中的立法规范。特别是要考虑到法的效力阶梯问题。《合同法》由全国人大制定，属于民事领域内的基本法律。那么，制定的住宅租赁法作为单行法，就一定要与《合同法》中的规定相匹配。
（二）城市房屋租赁管理办法。我国目前现行的城市房屋租赁管理办法，行政管理色彩过浓，规定过于粗略，有必要以具有更高效力的规范性文件进行调整。我国的城市房屋租赁管理办法，是由房屋主管部门制定的。很显然，这样一个规定，在效力上较弱。作为行政主管部门，其规定仅仅属于部位规章。从法的效力阶梯上考量，其与地方性法规之间容易出现冲突。其次，在80年代出台的这部城市房屋租赁管理办法中，有着诸多时代的烙印，难以满足现代的需求。
（三）税收管理法律的衔接。我国个人所得税法，营业税法中，均涉及到对个人出租房屋所需要征收的税种，税率。例如，个人出租房屋，需要交纳个人所得税，营业税。个人出租自有住房，减按4%征收个人所得税。个人出租商业用房，还需要交纳城镇土地使用税和房产税。但很显然，对于出租行为的管理，税源的征收都取决于登记制度。根据我国现行的规定，房屋出租需要到工商行政管理部门办理出租登记，颁发出租证。否则，可以对其进行处罚。但实践中，几乎看不到在主管部门办理出租登记的。这样一来，在出租的源头，就失去了控制。（作者单位：东北财经大学法学院）