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【摘要】北京市“国五条”政策的出台效果众说纷纭，为定量分析“国五条”政策的有效性，本文采用灰色系统分析法，建立了灰色评价模型，以2011年1月至2014年3月的统计局发布数据为样本，对“国五条”政策的有效性进行实证研究。指出“国五条”政策在过去一年中的效果呈逐步增强的趋势，从宏观角度看对北京市房价的抑制起到了一定的效果。
【关键词】 灰色系统分析法；“国五条”政策；住房政策评价
中图分类号：D523文献标识码： A
近日，济南、苏州、海口等多个城市已明确表示将取消限购二套房，更有多个城市限购令名存实亡。限购政策一经推出就一直受到广泛的关注，褒贬不一。北京市是限购令政策落实力度最重的城市，从新“国五条”颁布，单身人士限购、售二套房缴20%个税、限房价竞地价等一系列措施实施以来，人们普遍认为该政策效果微弱。经过一年多的实施，其最终效果如何急需做出评判。本文应用灰色系统综合分析法对其实施效果进行评判，希望能解答北京市“国五条”实际实施效果评判问题。
一、“国五条”出台背景简介
2008年美国次贷危机引起的全球性经济危机对中国亦产生巨大影响，为应对经济冲击，中央提出四万亿计划。四万亿计划的实施使国内经济短时间内好转，但同时造成大量热钱流入市场。此时，北京市房地产市场刚需较强，房价已有上涨趋势，热钱趁此时机流入北京市房地产市场，由此投机性购房加剧了北京市房价的加速上涨。
时至2013年，北京市房價连续攀升，市场预期亦愈来愈高。房价上涨过于迅猛，民众纷纷表示房价已达到不能承受的高度。为应对持续走高的房价，北京市政府自中央“国五条”发布后迅速颁布了北京市“国五条”细则，力图能够遏止房价上涨趋势，其中主要针对抑制投机性购房颁布了严格政策，如单身禁购令、家庭第三套住房贷款停贷等。
二、政策评价模型的构建
2.1.“国五条”评价的指标选取
根据“国五条”政策颁布后实际的实施情况与实际效果，对“国五条”政策的实施效果作出评判，主要方法是比较“国五条”实施前北京市住房市场状况与实施后北京市住房市场状况，通过比较两者发展趋势，对国五条的实施效果做出评价。
根据“国五条”主要内容以及评判房地产市场运行状况的因素，主要考虑一下4个方面的评价因素：
（1）新建住宅与二手房价格（环比）
（2）销售量（万平方米）
（3）住宅投资额（万元）
（4）购置土地面积（住宅用地）（万平方米）
2.2 “国五条”政策有效性评价指标体系的建立
按照灰色系统评价法分析，“国五条”有效性评价体系分为目标层和指标层，目标层即是“国五条”实施效果评价，指标层分为住宅价格、销售量、投资额、购置土地面积四个方面，其中住宅价格包括新建住宅与二手房价格。
（1）确定评价指标的评分等级标准
由于不同指标层指标的单位与量级不同，因此需先对不同指标分别进行评分，将评分标准化以便于最后进行综合评分。针对不同指标划分为优、中、差三个等级，各等级分数分别为9、5、1分。
（2）确定评价指标的权重
按上述指标体系评价时，指标层对目标层的重要程度是不同的，就是有不同的权重，这些指标权重根据重要度排序法确定。重要度排序法需对指标的重要程度进行排序。排序后的指标重要性程度有一定的规律，通常呈等比数列分布，公比的最优值与评价指标数目之间存在如下关系：，当指标数和以上列出的公比分母相同时，公比即为该分母对应的数值，如果指标数在两个分母之间，则公比值为两个分数之间黄金分割点的数值0.618。[1]
在本研究中，各指标的重要度排序（由强到弱）为：住房价格、销售量、投资额、购置土地面积。根据以上叙述，指标间公比应为0.64，各指标的权重如表1
指标 住房价格 销售量 投资额 购置土地面积
权重 0.433 0.277 0.177 0.113
表1各指标权重
2.3 “国五条”政策有效性的灰色综合评价模型的构建
（1）灰色评价模型理论基础
如果一个系统在结构关系上具有模糊性并且其变化具有动态性和随机性，同时评价指标的数据具有不确定性和不完整性的特点，那么这个系统所具有的这些特点即为灰特点，系统为灰色系统。
灰色系统理论中灰色聚类是一个重要理论。灰色白化权函数聚类分为灰色变权聚类和灰色定权聚类。当评价指标的意义、数值和量纲上存在较大差距时，应采用灰色定权聚类。由于本研究的评价指标体系中的各指标量纲、数值和意义上存在加大差异故采用灰色定权聚类。[2]
（2）确定评价灰类
灰色白化权函数是影响聚类结果的主要因素，它相对于聚类白化数是半独立的，即各聚类灰数的灰类白化函数的阈值只是参照聚类白化数估算的，并非是计算出来的，它往往依照经验来估计，即“经验法”。“经验法”中各灰类的阈值均为经验值，人为因素的影响较大。另外一种方法是“平均值法”，它利用聚类白化数的平均值和标准差来确定聚类白化函数。本研究采用“平均值法”计算白化权函数的阈值。“高”、“中”、“低”阈值分别为、、。[3]
设有三个评估灰类（K=1，2，3），他们是优，中，差3级，其白化权函数如下：
灰类“优”（K=1），其白化权函数为
灰类“中”（K=2），其白化权函数为
灰类“差”（K=3），其白化权函数为
（3）计算白化权函数值并计算各指标得分
对于每个评价对象的指标的具体值。根据上述灰类分为3个等级，故对于各指标的白化权函数值向量， 与分数向量相乘，即得第j个评价对象得分。
三、实证研究
本研究中所用数据来源于北京市住建委官方网站信息公开的数据统计以及国家统计局官方网站主要城市月度数据。
应用上述数学模型，得到2011年至北京市“国五条”颁布前（即2013年3月）的每月评估得分，见图1。
图12011年至2013年2月评估得分图
由于2011年1月、2月的评估得分与2011年3月至2013年2月的趋势有明显差异，因此在分析时忽略2011年1月和2月的评估得分情况（见图2）：
图22011年3月至2013年2月评估得分图
图32013年3月至2014年4月评估得分图
从图2中可以看出2011年至2012年房地产市场的评分呈下降趋势，表明2011年至2012年北京房地产市场的运行状况有逐渐恶化的趋势，呈波动恶化的态势，尽管恶化趋势不明显，但须及时遏止。另外，在2013年1月、2月，即北京市“国五条”实施前两个月，北京市房地产市场运行状况为2011年至今最低迷期，评价得分下跌至最低点。在2013年3月北京市“国五条”政策实施后，北京市房地产运行状况好转，整体趋势由下降转为上升，评分结果波动向上。
对比表明，北京市“国五条”政策的实施对北京市房地产市场的健康运行起了一定积极影响。但其最终效果还没有使市场恢复到2011年时北京市房地产市场的运行状况，仍有待时间证明其效果是否能最终引导北京市房地产市场回归正轨。
四、结论
灰色系统分析法结果表明，“国五条”政策效果随着时间的推移在逐步增强，说明“国五条”政策宏观上是有效的。尽管“国五条”颁布后市场反应和民众反映欠佳，尤其是市中心地段的房价仍居高不下，但至少遏制住了房价快速上升的势头，为下一阶段更为合理的北京市住房政策创造良好的基础。
【参考文献】
【1】杨晓冬，惠晓峰，张黎黎. 住房政策有效性的灰色综合评价研究. 中国软科学.2012年11期.
【2】李昆，李学军. 多指标效能评估的灰色层次分析法.2006通信理论与技术新进展—第十一届全国青年通信学术会议论文集.2006-07
【3】唐其环. 灰色聚类灰类白化函数确定方法的探讨. 四川兵工学报. 1996年第17卷第4期
【关键词】 灰色系统分析法；“国五条”政策；住房政策评价
中图分类号：D523文献标识码： A
近日，济南、苏州、海口等多个城市已明确表示将取消限购二套房，更有多个城市限购令名存实亡。限购政策一经推出就一直受到广泛的关注，褒贬不一。北京市是限购令政策落实力度最重的城市，从新“国五条”颁布，单身人士限购、售二套房缴20%个税、限房价竞地价等一系列措施实施以来，人们普遍认为该政策效果微弱。经过一年多的实施，其最终效果如何急需做出评判。本文应用灰色系统综合分析法对其实施效果进行评判，希望能解答北京市“国五条”实际实施效果评判问题。
一、“国五条”出台背景简介
2008年美国次贷危机引起的全球性经济危机对中国亦产生巨大影响，为应对经济冲击，中央提出四万亿计划。四万亿计划的实施使国内经济短时间内好转，但同时造成大量热钱流入市场。此时，北京市房地产市场刚需较强，房价已有上涨趋势，热钱趁此时机流入北京市房地产市场，由此投机性购房加剧了北京市房价的加速上涨。
时至2013年，北京市房價连续攀升，市场预期亦愈来愈高。房价上涨过于迅猛，民众纷纷表示房价已达到不能承受的高度。为应对持续走高的房价，北京市政府自中央“国五条”发布后迅速颁布了北京市“国五条”细则，力图能够遏止房价上涨趋势，其中主要针对抑制投机性购房颁布了严格政策，如单身禁购令、家庭第三套住房贷款停贷等。
二、政策评价模型的构建
2.1.“国五条”评价的指标选取
根据“国五条”政策颁布后实际的实施情况与实际效果，对“国五条”政策的实施效果作出评判，主要方法是比较“国五条”实施前北京市住房市场状况与实施后北京市住房市场状况，通过比较两者发展趋势，对国五条的实施效果做出评价。
根据“国五条”主要内容以及评判房地产市场运行状况的因素，主要考虑一下4个方面的评价因素：
（1）新建住宅与二手房价格（环比）
（2）销售量（万平方米）
（3）住宅投资额（万元）
（4）购置土地面积（住宅用地）（万平方米）
2.2 “国五条”政策有效性评价指标体系的建立
按照灰色系统评价法分析，“国五条”有效性评价体系分为目标层和指标层，目标层即是“国五条”实施效果评价，指标层分为住宅价格、销售量、投资额、购置土地面积四个方面，其中住宅价格包括新建住宅与二手房价格。
（1）确定评价指标的评分等级标准
由于不同指标层指标的单位与量级不同，因此需先对不同指标分别进行评分，将评分标准化以便于最后进行综合评分。针对不同指标划分为优、中、差三个等级，各等级分数分别为9、5、1分。
（2）确定评价指标的权重
按上述指标体系评价时，指标层对目标层的重要程度是不同的，就是有不同的权重，这些指标权重根据重要度排序法确定。重要度排序法需对指标的重要程度进行排序。排序后的指标重要性程度有一定的规律，通常呈等比数列分布，公比的最优值与评价指标数目之间存在如下关系：，当指标数和以上列出的公比分母相同时，公比即为该分母对应的数值，如果指标数在两个分母之间，则公比值为两个分数之间黄金分割点的数值0.618。[1]
在本研究中，各指标的重要度排序（由强到弱）为：住房价格、销售量、投资额、购置土地面积。根据以上叙述，指标间公比应为0.64，各指标的权重如表1
指标 住房价格 销售量 投资额 购置土地面积
权重 0.433 0.277 0.177 0.113
表1各指标权重
2.3 “国五条”政策有效性的灰色综合评价模型的构建
（1）灰色评价模型理论基础
如果一个系统在结构关系上具有模糊性并且其变化具有动态性和随机性，同时评价指标的数据具有不确定性和不完整性的特点，那么这个系统所具有的这些特点即为灰特点，系统为灰色系统。
灰色系统理论中灰色聚类是一个重要理论。灰色白化权函数聚类分为灰色变权聚类和灰色定权聚类。当评价指标的意义、数值和量纲上存在较大差距时，应采用灰色定权聚类。由于本研究的评价指标体系中的各指标量纲、数值和意义上存在加大差异故采用灰色定权聚类。[2]
（2）确定评价灰类
灰色白化权函数是影响聚类结果的主要因素，它相对于聚类白化数是半独立的，即各聚类灰数的灰类白化函数的阈值只是参照聚类白化数估算的，并非是计算出来的，它往往依照经验来估计，即“经验法”。“经验法”中各灰类的阈值均为经验值，人为因素的影响较大。另外一种方法是“平均值法”，它利用聚类白化数的平均值和标准差来确定聚类白化函数。本研究采用“平均值法”计算白化权函数的阈值。“高”、“中”、“低”阈值分别为、、。[3]
设有三个评估灰类（K=1，2，3），他们是优，中，差3级，其白化权函数如下：
灰类“优”（K=1），其白化权函数为
灰类“中”（K=2），其白化权函数为
灰类“差”（K=3），其白化权函数为
（3）计算白化权函数值并计算各指标得分
对于每个评价对象的指标的具体值。根据上述灰类分为3个等级，故对于各指标的白化权函数值向量， 与分数向量相乘，即得第j个评价对象得分。
三、实证研究
本研究中所用数据来源于北京市住建委官方网站信息公开的数据统计以及国家统计局官方网站主要城市月度数据。
应用上述数学模型，得到2011年至北京市“国五条”颁布前（即2013年3月）的每月评估得分，见图1。
图12011年至2013年2月评估得分图
由于2011年1月、2月的评估得分与2011年3月至2013年2月的趋势有明显差异，因此在分析时忽略2011年1月和2月的评估得分情况（见图2）：
图22011年3月至2013年2月评估得分图
图32013年3月至2014年4月评估得分图
从图2中可以看出2011年至2012年房地产市场的评分呈下降趋势，表明2011年至2012年北京房地产市场的运行状况有逐渐恶化的趋势，呈波动恶化的态势，尽管恶化趋势不明显，但须及时遏止。另外，在2013年1月、2月，即北京市“国五条”实施前两个月，北京市房地产市场运行状况为2011年至今最低迷期，评价得分下跌至最低点。在2013年3月北京市“国五条”政策实施后，北京市房地产运行状况好转，整体趋势由下降转为上升，评分结果波动向上。
对比表明，北京市“国五条”政策的实施对北京市房地产市场的健康运行起了一定积极影响。但其最终效果还没有使市场恢复到2011年时北京市房地产市场的运行状况，仍有待时间证明其效果是否能最终引导北京市房地产市场回归正轨。
四、结论
灰色系统分析法结果表明，“国五条”政策效果随着时间的推移在逐步增强，说明“国五条”政策宏观上是有效的。尽管“国五条”颁布后市场反应和民众反映欠佳，尤其是市中心地段的房价仍居高不下，但至少遏制住了房价快速上升的势头，为下一阶段更为合理的北京市住房政策创造良好的基础。
【参考文献】
【1】杨晓冬，惠晓峰，张黎黎. 住房政策有效性的灰色综合评价研究. 中国软科学.2012年11期.
【2】李昆，李学军. 多指标效能评估的灰色层次分析法.2006通信理论与技术新进展—第十一届全国青年通信学术会议论文集.2006-07
【3】唐其环. 灰色聚类灰类白化函数确定方法的探讨. 四川兵工学报. 1996年第17卷第4期