2020年是陈莱星在深圳打拼的第8年，今年，她终于在深圳拥有了一套属于自己的房子。
　　从2012年大学毕业来到深圳工作开始，陈莱星便心心念念要在深圳买房，“没有房子，漂泊感太严重了，有房子才会觉得在这里有一个家。”
　　8年间，她见证了深圳房价的逐年增长。她仍然清楚记得，2015年一次看盘后没两天，深圳的房价就出现了一波猛涨。“三年一个轮回”，她很担心，如果今年还不及早买上房，接下来很可能深圳的房子她就再也够不上了。
　　最终，在经过两个月密集的奔走看盘、参加打新后，陈莱星在8月份“上了车”。但与此同时，还有许多需求则被一纸新政，挡在了售楼处门外。
　　7月15日，深圳市住建局等八个部门联合发布楼市调控新政，从提高落户和社保年限、首付款比例等方面进行了限购。一些“新深圳人”因为落户不满两年，突然失去了购房资格。
　　深圳市住建局曾发文解释这次“7·15新政”的背景：“近几年，我市落户即可购房，一定程度上加剧了市场供需矛盾，这对于早期已落户深圳并连续多年在深圳工作的市民，也不公平。因此，在住房供需紧张背景下，适当收紧户籍居民购房政策，以切实支持合理自住需求。”
　　换言之，深圳目前庞大的住房需求，已让本地的住房供应无力招架，政府只能调整限购。然而，调控之下，深圳住房需求，只是被迫延缓，并未消失。
　　“来了就是深圳人。”但对于每年大约40万从各地涌入的深圳新增常住人口来说，他们中的大多数都与陈莱星想法相同：来到深圳，只有在这里买上房了，才算成为真正的深圳人。

租在城中村

　　2012年，江西和深圳之间还没有通高铁，陈莱星只能选择坐一夜的火车，从老家去往这个她全无概念的新城市。
　　下火车之后，她把行李搬到了南山区南头古城的一个城中村，作为自己落脚深圳的第一站。
　　深圳共有1000多个城中村，而每年来到深圳的40多万人中，有七成会把在深圳的第一个“家”安在散落于摩登楼宇之间的城中村农民房。
　　城中村是深圳城市化和工业化发展中的历史遗留。上世纪80年代初，走在改革开放前沿的深圳开始大规模引进外资，大量厂房开始在原本属于农田的土地上拔地而起。随之而来的，则是从全国各地来这些工厂寻找就业机会的工人。大量工人的到来催生了大量的住房需求，“洗脚上田”的原村民们瞄准了市场，开始在宅基地上加盖楼房，出租房间给工人，以赚取租金。
　　在接下来的30多年里，这些城中村迎来送往一代又一代来到深圳的劳动力，从最早的制造业工厂工人，到现在像陈莱星一样的企业格子间白领。
　　陈莱星对当时的城中村生活还历历在目。“城中村其实也分环境好的和环境差的，我当时住的是800块钱一个月的单间，条件尚可，但我朋友们住的，条件就很差了。”
　　当时，有一个朋友想邀陈莱星一起合租。但当看到她租住房间的条件之后，陈莱星便果断拒绝了。“她住的房子是在一楼，而房东就在那外面摆摊卖东西，所以进门的地方经常很潮很乱。房子的共用厕所还是老式马桶，还需要接水冲水。她住的房间大概就只有4平方米，只能摆下一张床、一个凳子、一个一米宽的布艺柜子。这样的空间，怎么可能住下两个人。”
　　虽然条件简陋，但这里的租金价格只有陈莱星房租的一半。而更让陈莱星感到意外的是，她发现当时招她进公司的人事经理，竟然也住在这样环境的城中村里。“我还记得他当时跟我说，他的房租只需要每个月500块，意思就是我住得比他一个经理级别的还贵。”
　　很快，陈莱星就产生了买房的念头，这还是受到了她城中村出租屋邻居的启发。
　　“我当时的邻居比我年长几岁，是哈工大毕业的一个高材生。后来聊天才知道，他在海岸城已经买了一套房子，但是他自己不住那儿，而是租出去，用租金来还月供，然后自己每个月花800块钱住城中村。”陈莱星身边的朋友当时还没有一个谈到买房的事情，这个比自己年长一点的邻居第一次让她发现，买房原来也是可以考虑的选项。加上自己本来就不喜欢漂泊的感觉，陈莱星开始了第一次看房之旅。
　　2012年的深圳房价，相比1994年深圳开始允许商品房预售时，已经翻了一番，但若与现在相比，它仍然处在一个绝对低点。根据官方背景的深圳房地产信息网发布的报告，深圳2012年新房住宅成交均价为1.89万元/平米，同比微跌0.5%。报告还称，这是深圳楼市有权威统计数据以来“首次出现两连跌”。
　　但即便如此，对于月收入只有4000元的陈莱星来说，这样的价格仍是“遥不可及”。“当时南昌那边的房子也就5000块钱一平米，这边一下子就是2万，心里只觉得很夸张，根本买不起。”
　　深圳房地产信息网的报告还评估了当年深圳的房价收入比。按往年的收入增长比率推算，2012年的深圳人均可支配收入为4.1万元。一套70平方米住房的平均价格为132万元。以平均收入的夫妇两人计算，房价收入比为16倍，也就是说，平均收入的小两口不吃不喝，需要16年才能负担得起购房款。
　　这一年，深圳的房地产市场还有一个特征：新房市场供过于求，而这已经是深圳楼市连续第三年出现新房供过于求的情况了。
　　陈莱星也是多年后才知道，她在2012年错过了她的第一个买房窗口期。

错过涨价前的买房末班车

　　在接下来的时间里，陈莱星两次挪腾租房的位置，从距离工作只有10分钟步行距离的南头城中村，搬到了南山区边缘的西丽，再换到了需要每天早上6点半出门通勤的龙华。
　　她工作也换了三份，但一直都在信息技术岗位聚集的南山区。她的薪水这些年节节上升，从刚毕业的4000元涨到了现在的20000多元一个月。这些年她交了男朋友又恢复了单身，而唯一不变的，还是要在深圳買房的执念。 　　陈莱星没有间断过在深圳四处看盘。2015年初，她拉着男友去看一个新推的楼盘，这个楼盘的位置和价格，她已经记不清楚了，她只知道这个楼盘的单价在当时来说还不算太高，但因为男朋友嫌价格太贵，最终房子还是没买下来。
　　一周之后，她发现深圳的楼市已经完全不可同日而语。一个节点是：“3·30新政”出台，这直接点燃了深圳楼市，房价和成交量迅速起飞。
　　“3·30新政”是指2015年3月30日，央行等三部门联合发布的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，新政对首付款比例和二手房交易税费等事宜做出了三项调整。其中深圳市规定公积金购首套房首付仅需两成;满足条件的二套房首付款比例也降到了30%。再叠加当年多次降准降息，房贷利率优惠再现，于是过往被压抑的买房需求一下子被大量激活，楼市瞬间走向火热。
　　2015年全年，深圳新房成交量达6 .6万余套，同比上涨58 .65%，新房均价达42591元/平方米，较2014年涨了近四成，涨幅和单价都是2006年以来的最高点。二手房均价则从2 .99万元/平方米涨到了3 .5万元/平方米，其中，当年11月的单月均价更是达到了4 .57万元/平方米。
　　错过涨价前的买房末班车的陈莱星懊恼不已，“要是当时有点决心，咬咬牙可能就买下来了，就是对买房这件事情没有任何前瞻性。”
　　2016年1月，房地产代理公司中原集团开了个新闻发布会，总结了2015年深圳楼市的行情，并对2016年的走势做了展望。深圳中原董事总经理郑叔伦在现场给深圳购房者开出了个买房时间表，他告诉购房者，如果撇开政策调控和经济波动的层面，深圳今年还是要涨，手上如果有资金应该赶紧买，“今天如果赶时间先走去买房也可以。”
　　但此时，对于大多数深圳人来说，买房已经不是一件容易的事了。南方人物周刊曾报道，2016年上半年，国际货币基金组织将深圳列为全球“最难买得起楼”的城市，房价收入比高达38.36。

高房价下的“财富效应”

　　猛涨的房价让陈莱星发愁，却让张亦明看到了自己的职业路径。因为看到深圳房子每天价格都在往上走，张亦明选择入行当房地产经纪。
　　现在，张亦明从事房地产经纪行业已经10年有余，他见证并且参与了自己所在的龙岗布吉片区房地产市场的一系列变化。他代理的房产主要是布吉城中村的农民房，这些农民房的价格已经从10年前的10万一套，涨到了现在的100多万一套，需求量也从原来的无人问津，到成为投资客们眼中的“香饽饽”。张亦明明显感觉到，这些年他服务的主要客户群体，正在从刚需转变为投资客，而这里面的原因，他认为，一个是因为刚需购买力在下滑，另一个则是调控限制了投资客的选择。

深圳商品房近20年均价走势

　　“现在刚需买房压力很大，在深圳，有钱人和欠点钱的人区别真的太大了，特别是在买房这件事上，买得起房子的人每一年还能买得起，房子一平米涨两三千或者三五万那人家还是买得起;没钱的话，现在这个价他们已经买不起了。”
　　而手里有资金的投资客，因为限购政策的影响，把目光从商品房转向了农民房。“红本房投资客很难买到了，因为限购，还有非深户3年不能买房这些政策，前几年还出了一个买房没到5年不可以再重卖的政策，否则税会很高。也就是说，投资客准入门槛一直在被抬高。但投资需求还在，于是，越来越多投资客就转向买农民房了。”
　　农民房本身价值有限，投资客们期待的是，城市更新带来的房产价值大幅提升。这些年来，关于农民房房主因为房子旧改而摇身一变，成为坐拥数十套房产的亿万富翁的新闻，仍然是深圳最引人入胜的都市造富传说。而为了成为房子造富传说中的主角，不少人絞尽了脑汁。
　　“农民房一套房子现在的总价是100万-150万元，投资客们比较常规的做法是，10-15个人合伙购买，这样每个人的资金压力小些，以后卖出去钱大家平分就可以了。”
　　但这种炒房做法带来的代价也是巨大的，因为它很容易引发资金纠纷，张亦明去年就看到了一个这样的案例。“因为这样操作买房，最终房子只能写在一个人的名下，大家就靠信用，但实际上并没有任何法律保障。去年就有人以这种方式骗取了1500多万。牵头人说一栋房子卖1500万，召集熟人打钱合伙购买，他以他的名字签下定金，但最后并没有真正购买，而是拿着这1500万卷款跑路了。”
　　张亦明还透露，目前已经有投资客专门瞄准了农民房市场，集中投资，这让小产权房的价格被人为过度推高。“有一些来自一个区域的投资客团体，他们会通过搞会员、团体等方式集体买小产权房。这种现象在布吉很多，小产权房价格一下被炒高，这让刚需更加买不起了。”
　　但张亦明自己却并没有赶上这趟投资房产带来的财富效应。“一直只为别人服务，自己却没想过。看着房子从两三万、四五万，到70、80万一直往上涨，但是自己的钱永远都差几万，永远都买不成。我们做房地产中介的人，永远都觉得昨天的价格便宜，但昨天的价格让你买又是不可能的，所以我们买不到房，这很让人后悔。”

供不应求下的深圳楼市

　　深圳的房子并非一直这么难买。
　　走在住房制度改革最前面的深圳，有过不少高光时刻。1980年，住房的商品属性被明确肯定，住房制度改革由此在深圳率先开启。1987年，深圳率先实行土地使用权拍卖，但此后很长一段时间里，深圳的土地价格都没有暴涨，房地产开发每平方米利润不足1000元，商品房价格涨幅在5%以下。
　　深圳房地产研究中心主任王锋在《房价与调控》一书中，曾对2001-2010年十年间的深圳房地产市场发展做了系统的梳理。在2005年，深圳房地产第一次开始出现市场过热现象，房价快速上涨，超过了人均可支配收入的增长幅度，居民实际购买力减弱。 　　这一年，深圳市商品住宅均价为7040.1元/平方米，同比上涨17.38%，二手住宅价格为4283.92元/平方米，同比上涨10%。王锋在书中预测得到的当年房价收入比为6.5907，超过了国际上公认的4-6倍的合理区间。而此前，自1996年以来，深圳的房价收入比一直处于合理区间。
　　王锋对2005年深圳房价出现过热的原因做出了分析，房价上涨是城市发展到一定阶段的客观结果。另外，经济社会发展到一个周期，居民收入有了阶段性的积累，让需求集中释放，也会促使房价进入上行通道。但王锋认为，从根本而言，供求关系的紧张，才是房价持续上涨的主要原因。“供求关系的日趋紧张，使得未来房价上涨的压力不断增大。”
　　翻查历史数据会发现，1996-2002年间，深圳平均每年出让宅地2134万平方米，此后这样的宅地供应量彻底成为历史。从2003年开始，由于存量土地日益减少，深圳每年供应的宅地面积骤降至100万平方米。
　　深圳可建设土地这些年不断减少，宅地供应很快就开始跌入6位数，并在2015年后到达谷底——2017年一整年，只出让了一宗只租不售的宅地。
　　但与此同时，深圳的人口却在逐年不断增加。
　　2002年，深圳的常住人口数量仅504.25万人;到2010年，这一数字近乎翻倍，达到1000万人;2020年，深圳常住人口已超过1300万人，同比增长40多万人。而这些新增的常住人口，都代表着深圳本地新的住房需求。
　　“深圳每年35万的净增人口，还不算本地每年买房的人，这里的刚需和改善需求量都很大，但深圳能够提供的住房量又非常少，每年新房也就是三四万套，根本不够。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁对南都周刊表示。
　　陈莱星忙活了两个多月，才在今年8月份买上了房。这两个月她每天泡在房地产大V的知识星球，了解各种政策和“笋盘”，还要奔走于各大售楼处之间看盘，因为住在龙华，南山的房子她只能6点多下班后再去看，经常看完回到家都已经11点了。她还需要准备好各种资料参加楼盘打新，但一番功夫过后，也不一定能买上，“在深圳，没钱买不了房子，但有钱也不一定能买得上。”

　　8月中旬，她参加了宝安区新盘华强城花园的打新。这是深圳第一个采取积分摇号购房的新楼盘，意在打击投资性需求，同时保证无房者优先购房，满足其居住需求。华强城市花园项目这次主推556套房，而根据深广电都市频道报道，共有2.6万人参与了楼盘的诚意登记。根据有无住房、社保等计算出意向购房者的综合积分，楼盘最终审核通过有资格购房者5560人。而陈莱星并未入选。
　　陈莱星立马转道参加龙华另外一个新楼盘的认筹。这个盘的关注度比华强城要小很多，但并不影响众多购房者的打新热情。楼盘开放预约时间有一天半，但等到陈莱星准备好所有资料，在第一天下午去线上预约时，显示所有名额已经约满。陈莱星一直紧盯着预约页面，她坚信会有人资质不符而退出。“当天晚上一直刷，刷到半夜两点，迷迷糊糊闭着眼睛都再刷，第二天早上6点起来继续刷，终于在临近截止时间的时候，我看到下午5点会再加一场的消息，我才最终预约上了。”

二次房改，让居者有其屋

　　在2005年深圳出现第一轮房地产过热之后，房价就此开始了一路高歌，到2007年10月，深圳房价更是涨到了每平方米17350元的历史最高点。但当年“9·27新政”的实施，让一路猛涨的房价暂时刹住了车。2007年9月27日，央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信制度等做了全面规定，从资金端对投资投机和真正的住房需求做出了区分，抑制房地产过热。深圳则开启了第二套房限购的政策。
　　宋丁认为，正是这时开始，深圳房地产开启了持续了十多年连续不断的调控。
　　2014年开始在福田当房地产经纪的王国强，曾经历几次大的房地产政策调整。他说，基本上每年都有政策在收紧或者稍微放松，但政策过渡期结束后，市场很快又会恢复到原来的状态。

　　“在深圳，没钱买不了房子，但有钱也不一定能买得上。”

　　“一般政策出来后会有一个过渡调整期，这个周期也就三四个月，过了这个周期市场就会慢慢成熟，客户量就会又慢慢多起来。这可能是因为人们接受了房地产市场的现状，该买房的人接受房价了，还是会出来买。”
　　他觉得深圳房地产市场未来出现价格下跌的可能性不大，因为市场供小于求的情况一直存在。“深圳的调控政策概括起来，基本情况是，收紧政策刚下来时，市场会稳定很多，客户量會少很多，但并不是说这批没有买到房子的客户不需要买房了，他们还是需要买房的。过了一个过渡期，可能决策层视具体情况，还会再出一个稍微放松一点的政策，这时候市场立马又会火起来。”
　　需求侧的调控未能解决供给不足的根本性问题，在这样的背景下，2018年，在距离1998年“房改”20年后，深圳开启了新一轮的住房制度改革，被外界称为“二次房改”。
　　深圳市委原常委、副市长张思平在一篇名为《深圳住房制度改革和房价调控》的报告中，曾总结了这次“房改”的几个亮点，包括：
　　深圳对住房的调控思路，从调控需求向扩大供给转变。《意见》出台，改变了住房供需关系的调控方向，提出以住房供给侧改革为主线，充分发挥政府、企业、社会等各类主体的积极性，多主体供应、多种渠道建设。
　　改革还提出了保障房建设的规划目标和分阶段计划及比例。《意见》提出，将分三批次建设筹集不少于100万套各类保障住房，到2035年，保障住房的套数将占整个社会住房总量170万套的58%，公租房、安居型商品房和人才住房等保障房用地，占整个住房建设用地的60%。
　　其中的人才住房，由深圳市委投入1000亿元设立的人才安居集团，负责统筹建设。今年7月，深圳市人才安居集团曾向媒体公开人才住房的建设进度，深圳“二次房改”的进度，由此可见一斑。
　　截至今年6月，深圳市人才安居集团已累计开工项目42个，涉及住房5.7万套，总建筑面积约655万平方米;累计完成筹建房源11.3万套，实现房源供应 3 万套。目前，人才安居集团成立以来已获得住房用地面积约171.74万平方米。2020年以来，集团累计通过招拍挂竞得可售型人才住房地块10幅，建筑面积约82万平方米。
　　眼下，对于买到房子的陈莱星来说，心口悬了8年的一块大石算是最终落地。
　　8月26日，深圳特区建立40周年当天，在排了4个小时队后，她终于缴齐了款项，将房子牢牢锁定。这套位于龙华的房子，单价6万多，陈莱星为此背上了400多万的贷款。接下来，她将要面对的，是每个月两万元的月供。
　　“我的工资其实也就两万多块，以后交完月供就基本上没剩了。”她现在又定下了新目标：“考证提升自己，赶紧换一份收入更高的新工作。”
　　而深圳也给自己在房地产领域的长远发展定下了新目标。8月28日，深圳住建局局长张学凡在一场发布会上提出，深圳楼市未来要学习“新加坡模式”：将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。
　　（应被采访者要求，文中陈莱星、张亦明、王国强为化名）