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【摘 要】商品住宅质量逐渐成为消费者关注的热点。住宅工程质量问题直接影响到人们的生活，因此针对常见的质量通病，应在建筑产品形成过程中注意预防，避免质量缺陷的发生。
【关键词】商品住宅；渗漏；裂缝 要消除住宅工程渗漏通病，确保工程质量，必须建立健全质量保证体系，成立质量管理组织机构，推行全面质量管理，制定完善的岗位质量规范、质量职责，认真执行“三检制度”，树立起全面的质量意识。
就房屋渗漏问题分析原因及其预防办法。
1.合成高分子防水卷材屋面渗漏
1.1原因分析
（1）选用材料不当，防水层构造不合理。
（2）防水材料变质失效。
（3）屋面基层不平，防水层表面积水，使卷材发生腐烂。
（4）细部构造及卷材收头有问题。
（5）卷材铺贴方法不当，两幅卷材之间接缝宽度不够。
（6）施工时突遇大雨，雨水从卷材接缝处渗漏。
1.2防治对策
（1）严格按设计要求，选用符合质量标准的防水材料。严格选用经省、市以上主管部门技术鉴定的且有生产许可证厂家生产的防水产品。
（2）所选用的防水产品除必须有产品合格证之外，还须有保证10年使用期的耐久使用说明，并且防水材料应送交有资质的检测部门复检，合格后方可用在工程上。
（3）屋面防水工程须由专业防水队伍或取得合格证的工人才能上岗操作，在施工前应对施工图纸会审，编制防水工程施工方案，确保操作质量。
（4）找平层要与基层粘结牢固，无松动、空鼓、凹坑、起砂、掉灰等现象。找平层表面应平整光滑。基层与突出屋面的结构相连接的阴角或转角，应抹 成均匀一致和平整光滑的小圆角或圆弧形，其半径一般在100～150之间。基层的坡度应符合设计要求，天沟内水落口周围应做成略低的凹坑，找平层应基本 干燥，含水率应小于9%为宜。
（5）檐口、女儿墙、屋脊、伸缩缝、天沟、水落口、阴阳角（转角）及各种伸出屋面设施的周围等细部构造如设计不当，以及卷材收头时封闭不严， 都会成为渗漏水的通路。对于细部构造，在大面积铺贴卷材前，必须用合成高分子防水涂料或常温自硫化型的自粘性密封胶作附加防水层，进行增强处理。
（6）立面或大坡面铺贴合成高分子防水卷材应采用满粘法工艺，并宜减少短边搭接。另外，立面卷材收头的端部应裁齐，压实预留的凹槽，并用压条或垫片钉压固定；最大钉距不应大于900，上口需用密封材料封死。
（7）由于目前合成高分子防水卷材大多是单层防水，因此确保卷材之间搭接宽度和粘贴质量十分重要。为此在铺贴卷材前，事先要在屋面上弹出基准 线，并进行试铺。铺贴时卷材应按屋面长度方向配置尽量减少接头数量，并要按顺水坡度方向，由低处向高处顺序铺贴，逐渐顺压至屋脊，最后用一条卷材封脊。通 过试铺，就可确保卷材铺得平整、美观，并使两幅卷材之间接缝宽度达到均匀一致。
（8）施工时应选择晴朗天气，施工温度一般为5～30℃。雨、雪、5级以上大风天气均不得施工。如施工时突遇下雨，则必须在已粘好的卷材一头用密封材料密封严密，以免侵入雨水。
（9）合成高分子防水卷材施工所需的基层处理剂、基层与卷材胶粘剂、卷材接缝胶粘剂一般均是由生产厂家配套供应，且有保管期限。施工时应严格按照厂家提供的配合比和技术要求，在现场配制使用。
2.卫生间、厨房、阳台渗漏
2.1原因分析
（1）地漏太高，高超出地坪，形成倒泛水，使地面积水。
（2）穿过楼板管道未做套管，或套管高度没有超出地面。
（3）穿过楼板管道及地漏四周缝隙未嵌实，有缝隙。
（4）做卷材防水时不慎损坏卷材，泛水没处理好。
2.2 防治对策
（1）卫生间、厨房、阳台现浇砼楼面振捣必须密实，随浇随抹，压实抹光，形成一道自防水层。
（2）防水主要集中在穿越楼板的各种预埋洞口的封闭处理上，该项工作在各类穿越楼板的管道安装完毕后才能开始。
（3）管洞用与楼板同标号细石砼（内掺膨胀剂）将预留洞口堵严，再用防水油膏嵌缝，周围要填塞密实。孔洞较大的，应吊底模浇灌细石砼，严禁用砖头、木楔、石块等填塞。尤其是与墙壁紧临的一侧，因操作面狭窄，施工中应特别注意，以免细石砼堵塞不严引起渗漏。一般情况下，凡单面临墙的管道，离墙应不小于5，双面临墙的管道，一边离墙不小于5，另一边离墙不小于8。
（4）找平层上用水泥砂浆10厚（最薄处），地面找坡时要分层找坡。地面坡向地漏，地漏口标高要低于地面标高不小于20，不得有积水。
（5）基层必须坚实平整，无空鼓松动、起砂掉皮、明显裂缝、麻面等现象存在。表面平整度用2m长直尺检查，基层与直尺间的最大间隙不大于3。空隙只允许平缓变化，每米长度不得多于一处。若基层存在较明显的裂缝或凹坑，应用1∶3水泥砂浆或水泥胶腻子修补，使之平缓。
（6）所有管件、地漏或排水口等部位必须就位正确，安装牢固，不得有任何松动现象，收头圆滑，并用嵌缝材料进行嵌缝、补平。
（7）凡管道穿过卫生间，须预埋套管，套管应高出地面30。
（8）厨房、卫生间、阳台的楼板施工完毕，要做蓄水试验，一旦发现渗漏，要尽快处理。
3.外墙渗漏
3.1原因分析
（1）在砖墙砌筑过程中，砂浆不饱满，有空头缝、瞎眼缝，雨水极易透过抹灰和墙体造成渗水。
（2）外墙面抹灰层有裂缝、起壳或抹灰层太薄。
（3）阳台、遮阳板、雨篷等出外墙面的水平构件没有做好流水坡度，造成倒泛水积水。
（4）墙体与框架柱梁交接处，墙体与框架柱梁不是同步施工完成，墙体受气候变化会产生微变形裂缝。
3.2防治对策
（1）在外墙粉刷前，应派专人对砂浆不饱满的灰缝、空头缝、瞎眼缝用水泥砂浆嵌实或凿嵌好，以防雨水渗进。
（2）粉刷前，墙面要充分浇水湿润，抹灰要平整，并有适当厚度，同时应与墙体粘结牢靠，防止起壳、裂缝。
（3）与外墙交接的窗框通过连接件附墙固定且通过平整度和垂直度的检测合格后，立即进行窗框与墙体交接部位的预填塞工作。采用聚合物水泥砂浆填塞，以避免水泥砂浆干硬收缩而产生窗框与墙体之间的微裂隙。填塞时，要求将砂浆均匀完整连续饱满地填塞入窗框与墙体交接处之间。
（4）窗边抹灰完成后还应在窗框与抹灰交接部位打一圈封闭的通长防水密封胶，以增强窗边防水性能。
（5）在墙体与框架梁柱交接部位墙体砌筑完成后，墙面抹灰之前要在该接缝处铺钉钢丝网加强层覆盖至接缝两侧各宽约20，且每隔0.8m用钉将钢丝网牢牢固定在墙体、梁柱上。
（6）由于砌块龄期不到，含水率大，产生干缩，容易导致裂缝，因此使用的砌块一定要出厂30天以后、干燥的砌块。
4.铝合金窗渗漏
4.1原因分析
（1）铝合金窗制作和安装时，由于本身存在拼接缝隙，成为渗水的通道。
（2）窗框与洞口墙体间的缝隙因填塞不密实、缝外侧未用密封胶封严，在风压作用下，雨水沿缝隙渗入室内。
（3）推拉窗下滑道内侧的挡水板偏低，风吹致雨水倒灌。
（4）窗楣、窗台做法不当，未留鹰嘴、滴水槽和斜坡，因而出现倒坡、爬水。
（5）平开窗搭接不好，在风压作用下雨水倒灌。
4.2防治对策
（1）在窗楣上做鹰嘴和滴水槽；在窗台上做出向外的流水斜坡，坡度不小于10%。
（2）用矿棉毡条等将铝合金窗框与洞口墙体间的缝隙填塞密实，外面再用优质密封材料封严。
（3）密封膏封贴缝口时，封贴的宽度和浓度应符合设计要求，充填必须密实，外表应平整光洁。
（4）用橡胶条封缝的窗扇，应在转角部位注上密封胶，使其粘结。窗外侧的封缝材料应使用密封胶。
（5）对铝合金窗框的榫接、铆接、滑撑、方槽、螺钉等部位，均应用防水玻璃硅胶密封严实。
（6）将铝合金推拉窗下滑道的低边挡水板改换成高边挡水板的下滑道。
（7）在铝合金窗框下滑道挡水板上开流水孔，使雨水由孔中排到室外。
（8）使用密封膏前，接缝处的玻璃、金属和塑料的表面必须清洁、干燥。
住宅工程渗漏通病已是建筑工程中普通存在的问题，以上几处渗漏通病的防治方法是在施工建设实际中总结出的一些经验。
【关键词】商品住宅；渗漏；裂缝 要消除住宅工程渗漏通病，确保工程质量，必须建立健全质量保证体系，成立质量管理组织机构，推行全面质量管理，制定完善的岗位质量规范、质量职责，认真执行“三检制度”，树立起全面的质量意识。
就房屋渗漏问题分析原因及其预防办法。
1.合成高分子防水卷材屋面渗漏
1.1原因分析
（1）选用材料不当，防水层构造不合理。
（2）防水材料变质失效。
（3）屋面基层不平，防水层表面积水，使卷材发生腐烂。
（4）细部构造及卷材收头有问题。
（5）卷材铺贴方法不当，两幅卷材之间接缝宽度不够。
（6）施工时突遇大雨，雨水从卷材接缝处渗漏。
1.2防治对策
（1）严格按设计要求，选用符合质量标准的防水材料。严格选用经省、市以上主管部门技术鉴定的且有生产许可证厂家生产的防水产品。
（2）所选用的防水产品除必须有产品合格证之外，还须有保证10年使用期的耐久使用说明，并且防水材料应送交有资质的检测部门复检，合格后方可用在工程上。
（3）屋面防水工程须由专业防水队伍或取得合格证的工人才能上岗操作，在施工前应对施工图纸会审，编制防水工程施工方案，确保操作质量。
（4）找平层要与基层粘结牢固，无松动、空鼓、凹坑、起砂、掉灰等现象。找平层表面应平整光滑。基层与突出屋面的结构相连接的阴角或转角，应抹 成均匀一致和平整光滑的小圆角或圆弧形，其半径一般在100～150之间。基层的坡度应符合设计要求，天沟内水落口周围应做成略低的凹坑，找平层应基本 干燥，含水率应小于9%为宜。
（5）檐口、女儿墙、屋脊、伸缩缝、天沟、水落口、阴阳角（转角）及各种伸出屋面设施的周围等细部构造如设计不当，以及卷材收头时封闭不严， 都会成为渗漏水的通路。对于细部构造，在大面积铺贴卷材前，必须用合成高分子防水涂料或常温自硫化型的自粘性密封胶作附加防水层，进行增强处理。
（6）立面或大坡面铺贴合成高分子防水卷材应采用满粘法工艺，并宜减少短边搭接。另外，立面卷材收头的端部应裁齐，压实预留的凹槽，并用压条或垫片钉压固定；最大钉距不应大于900，上口需用密封材料封死。
（7）由于目前合成高分子防水卷材大多是单层防水，因此确保卷材之间搭接宽度和粘贴质量十分重要。为此在铺贴卷材前，事先要在屋面上弹出基准 线，并进行试铺。铺贴时卷材应按屋面长度方向配置尽量减少接头数量，并要按顺水坡度方向，由低处向高处顺序铺贴，逐渐顺压至屋脊，最后用一条卷材封脊。通 过试铺，就可确保卷材铺得平整、美观，并使两幅卷材之间接缝宽度达到均匀一致。
（8）施工时应选择晴朗天气，施工温度一般为5～30℃。雨、雪、5级以上大风天气均不得施工。如施工时突遇下雨，则必须在已粘好的卷材一头用密封材料密封严密，以免侵入雨水。
（9）合成高分子防水卷材施工所需的基层处理剂、基层与卷材胶粘剂、卷材接缝胶粘剂一般均是由生产厂家配套供应，且有保管期限。施工时应严格按照厂家提供的配合比和技术要求，在现场配制使用。
2.卫生间、厨房、阳台渗漏
2.1原因分析
（1）地漏太高，高超出地坪，形成倒泛水，使地面积水。
（2）穿过楼板管道未做套管，或套管高度没有超出地面。
（3）穿过楼板管道及地漏四周缝隙未嵌实，有缝隙。
（4）做卷材防水时不慎损坏卷材，泛水没处理好。
2.2 防治对策
（1）卫生间、厨房、阳台现浇砼楼面振捣必须密实，随浇随抹，压实抹光，形成一道自防水层。
（2）防水主要集中在穿越楼板的各种预埋洞口的封闭处理上，该项工作在各类穿越楼板的管道安装完毕后才能开始。
（3）管洞用与楼板同标号细石砼（内掺膨胀剂）将预留洞口堵严，再用防水油膏嵌缝，周围要填塞密实。孔洞较大的，应吊底模浇灌细石砼，严禁用砖头、木楔、石块等填塞。尤其是与墙壁紧临的一侧，因操作面狭窄，施工中应特别注意，以免细石砼堵塞不严引起渗漏。一般情况下，凡单面临墙的管道，离墙应不小于5，双面临墙的管道，一边离墙不小于5，另一边离墙不小于8。
（4）找平层上用水泥砂浆10厚（最薄处），地面找坡时要分层找坡。地面坡向地漏，地漏口标高要低于地面标高不小于20，不得有积水。
（5）基层必须坚实平整，无空鼓松动、起砂掉皮、明显裂缝、麻面等现象存在。表面平整度用2m长直尺检查，基层与直尺间的最大间隙不大于3。空隙只允许平缓变化，每米长度不得多于一处。若基层存在较明显的裂缝或凹坑，应用1∶3水泥砂浆或水泥胶腻子修补，使之平缓。
（6）所有管件、地漏或排水口等部位必须就位正确，安装牢固，不得有任何松动现象，收头圆滑，并用嵌缝材料进行嵌缝、补平。
（7）凡管道穿过卫生间，须预埋套管，套管应高出地面30。
（8）厨房、卫生间、阳台的楼板施工完毕，要做蓄水试验，一旦发现渗漏，要尽快处理。
3.外墙渗漏
3.1原因分析
（1）在砖墙砌筑过程中，砂浆不饱满，有空头缝、瞎眼缝，雨水极易透过抹灰和墙体造成渗水。
（2）外墙面抹灰层有裂缝、起壳或抹灰层太薄。
（3）阳台、遮阳板、雨篷等出外墙面的水平构件没有做好流水坡度，造成倒泛水积水。
（4）墙体与框架柱梁交接处，墙体与框架柱梁不是同步施工完成，墙体受气候变化会产生微变形裂缝。
3.2防治对策
（1）在外墙粉刷前，应派专人对砂浆不饱满的灰缝、空头缝、瞎眼缝用水泥砂浆嵌实或凿嵌好，以防雨水渗进。
（2）粉刷前，墙面要充分浇水湿润，抹灰要平整，并有适当厚度，同时应与墙体粘结牢靠，防止起壳、裂缝。
（3）与外墙交接的窗框通过连接件附墙固定且通过平整度和垂直度的检测合格后，立即进行窗框与墙体交接部位的预填塞工作。采用聚合物水泥砂浆填塞，以避免水泥砂浆干硬收缩而产生窗框与墙体之间的微裂隙。填塞时，要求将砂浆均匀完整连续饱满地填塞入窗框与墙体交接处之间。
（4）窗边抹灰完成后还应在窗框与抹灰交接部位打一圈封闭的通长防水密封胶，以增强窗边防水性能。
（5）在墙体与框架梁柱交接部位墙体砌筑完成后，墙面抹灰之前要在该接缝处铺钉钢丝网加强层覆盖至接缝两侧各宽约20，且每隔0.8m用钉将钢丝网牢牢固定在墙体、梁柱上。
（6）由于砌块龄期不到，含水率大，产生干缩，容易导致裂缝，因此使用的砌块一定要出厂30天以后、干燥的砌块。
4.铝合金窗渗漏
4.1原因分析
（1）铝合金窗制作和安装时，由于本身存在拼接缝隙，成为渗水的通道。
（2）窗框与洞口墙体间的缝隙因填塞不密实、缝外侧未用密封胶封严，在风压作用下，雨水沿缝隙渗入室内。
（3）推拉窗下滑道内侧的挡水板偏低，风吹致雨水倒灌。
（4）窗楣、窗台做法不当，未留鹰嘴、滴水槽和斜坡，因而出现倒坡、爬水。
（5）平开窗搭接不好，在风压作用下雨水倒灌。
4.2防治对策
（1）在窗楣上做鹰嘴和滴水槽；在窗台上做出向外的流水斜坡，坡度不小于10%。
（2）用矿棉毡条等将铝合金窗框与洞口墙体间的缝隙填塞密实，外面再用优质密封材料封严。
（3）密封膏封贴缝口时，封贴的宽度和浓度应符合设计要求，充填必须密实，外表应平整光洁。
（4）用橡胶条封缝的窗扇，应在转角部位注上密封胶，使其粘结。窗外侧的封缝材料应使用密封胶。
（5）对铝合金窗框的榫接、铆接、滑撑、方槽、螺钉等部位，均应用防水玻璃硅胶密封严实。
（6）将铝合金推拉窗下滑道的低边挡水板改换成高边挡水板的下滑道。
（7）在铝合金窗框下滑道挡水板上开流水孔，使雨水由孔中排到室外。
（8）使用密封膏前，接缝处的玻璃、金属和塑料的表面必须清洁、干燥。
住宅工程渗漏通病已是建筑工程中普通存在的问题，以上几处渗漏通病的防治方法是在施工建设实际中总结出的一些经验。