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摘 要：随着我国经济转型及房地产各项调控政策的出台，房地产市场价格起伏较大，如果商业银行在办理传统房地产抵押业务的过程中，依然采用原来的固有方式来对待某些房地产抵押业务，很有可能会导致贷款风险增加。本文作者从估价机构角度，对提供抵押的房地产在经济转型期价值波动可能产生的抵押贷款风险的把控对策进行探讨。
关键字：经济转型;抵押风险;价值波动
近几年尤其是进入2019年以来，受全球经济的影响，我国经济也处在了一个经济转型期。在经济转型的过程中也伴随着国家一系列的机构改革，各种政策层出不穷。对于作为传统行业的金融业尤其是商业银行来说，随着政府的一系列改革，在国家经济转型的今天，依然以房地产抵押贷款项目作为主营业务随之而来的风险特征也有所变化，再以传统的眼光来看待新时期房地产抵押贷款发生的风险可能也会产生较大的偏差。下面笔者站在估价机构角度来分析新时期房地产抵押贷款项目风险产生的原因，以及商业银行对贷款风险的把控对策进行探讨。
一、风险产生的原因有：
（一）产权登记发证模式处于转变期间，充满不确定性，带来抵押物权益与实物脱节的风险。
从各地不动产登记中心成立之前，我国的房地产权属登记发证分别由国土部门负责颁发《国有土地使用证》和房产管理局颁发《房屋所有权证》，属于两龙治水，各有侧重甚至各自为政，房屋登记用途与土地登记用途不相一致的现象时有发生，登记内容不统一的情况也是比较常见。国家实行不动产登记以来，对于申请登记的不动产也开始实行统一登记，原来的房地产两证登记信息不匹配的现象也将得到一定程度的遏制。但对于商业银行碰到类似情形比如房屋登记用途为商业用房，土地登记地类用途却是住宅，土地出让期限也是按照住宅年限设定的终止日期;又如某某开发项目或者工业企业开发项目，取得土地使用权是由登记机关登记发证，随着开发项目的开发进度，后续建成的房屋按照不动产登记的要求取得了不动产权证书，由于现今发证几乎都会将每一栋建筑物所占用的土地分摊面积连同建筑物一并办理登记并发证，但原有的土地使用证或不动产权证书并不会进行相应的注销只会备注情况直到宗地分割完毕为止，这种现象会使得这类项目同时出现多个权属证书的情况，由于缺乏相应的处理经验，如果未经审核识别而正常发放了某类贷款，无形之中可能带来抵押物与实物脱节的风险。
（二）银行可自主确定抵押物价值，产生的风险。
当前各大银行确定抵押物价值的方式多样化，大部分银行通过估价机构进行第三方评估，通过估价机构出具的估价报告的估价结果，按照一定的抵押贷款比例，确定抵押贷款额度;但当前有部分商业银行，通过银行自主确定抵押物价值的方式，向相关登记机关出具抵押物价值确认函，便办理了抵押登记手续。该种方式对于商业银行从争取客户资源、提高效率的角度来看，短时间内确实作用很大，但由此带来的抵押贷款项目管理风险、抵押物价值确认的高与低的风险却难以避免。
（三）经济转型引起房地产市场价值波动，带来已抵押的房地产价值变化，从而产生风险。
由于经济转型，传统行业经济不可避免的出现下滑，房地产经济作为国民经济中起到支柱作用的产业，同样不可避免的出现重大变化。尤其以三四线城市为限，因为城市发展过程中缺少支柱性产业经济，很多行业经济往往与房地产业紧密相关。零售业、建筑建材业、服装业等等行业在经济转型期很多商户无法承担较高额的门面租金选择往一些相对位置较偏僻或者租金较低的区域进行搬迁，从而导致原来已形成较大规模的专业市场或商业中心产生了较大程度的空置率和租金水平的下降，甚至房地产价格的下降。很多房地产抵押贷款项目在经济转型到来之时仍然处于存续期间，而提供抵押贷款的房地产价值却有了一定程度的下滑，必然导致抵押贷款项目的风险加大。
二、防范风险的对策：
（一）商业银行应当及时向相关权威部门进行权属调查和验证，抑或要求估价机构对所评估标的物的权属状况的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。
前述所说的产权登记不一致或存在瑕疵、容易产生风险的情形，商业银行可以通过向不动产登记中心进行核查和验证，尤其对于权属用途不一致、登记内容不统一的情况从假设抵押物需要办理产权过户角度来分析抵押物权属的完整、合法和真实性。由于多数商业银行具体抵押业务经办客户经理缺乏相应的识别经验，金融机构也可以通过委托评估的方式由估价机构评估专业人员来对所评估标的物的权属状况的真实性、准确性、完整性进行核查和验证，来达到对抵押物的权属状况进行全面掌握的目的。根据《中华人民共和国资产评估法》第二章第十三条第四点的规定，“评估专业人员需要对评估活动中使用的有关文件、证明、资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。”而估价机构评估专业人员往往就是具有相应估价经验的资产评估师，可以通过事前将评估对象权属资料的瑕疵状况与商业银行进行充分沟通或者能够通过评估报告相应章节进行披露，往往也能够起到防范风险的效果。
（二）商业银行应当加强房地产抵押贷款项目抵押物价值确认的管理。
前述所说的部分商业银行开始采取银行自主定价并向不动产登记中心出具价值确认函办理抵押登记的模式，从具体操作层面来说并非不可取，相反恰恰是国家机构改革所要调整的成果体现，能够通过调整简化程序，提高办事效率。但是金融机构在确定抵押价值的管理切不可放任，尤其以某某手中可以有多少审批权限为中心进行抵押价值的确认，而是应当有一定的操作模式或者询价模式，向相应的权威部门、估价机构或数据公司进行咨询，防范由于房地产抵押贷款项目前期抵押价值确认不准产生的风险。
（三）对于房地产抵押贷款存续期内且剩余期限较长的项目，提倡对押品价值尤其涉及价值量大的押品进行贷后重估，及时对押品价值进行把控。
当前大部分商业银行确定押品价值的方式仍然是以估价机构出具报告确定抵押物价值为主。但是估价报告评估价值为时点型价值，而房地产市场价格是处于波动状态，在行情好的时期由于房地产市场价格的上涨可以覆盖一些抵押项目贷款金额偏高的情形。但现今处于经济转型的特殊时期，房地产价格处于波动的波谷或滑向波谷的阶段，加强对押品的重估显得十分必要。同时在贷后重估过程中通过对权属资料的再次核查验证，及时掌控抵押物所设立的抵押担保物权情况，防范抵押物分多次抵押的风险。
（四）通过对现实中的一些押品处置情况的调查分析，合理确定抵押贷款放款比例，防范抵押物处置难或资不抵债的风险。
近年来，针对涉执案件执行难的问题，最高人民法院出台了多种政策，用以解决该类问题，也取得了较大的进步，其中最显著的变化来自于财产处置方式的变化。几年前人民法院处置财产通常采用的方式为通过拍卖公司组织进行拍卖，但受限于买卖双方信息的不对称，很难达到理想的效果。哪怕是确有成交，但交易价格信息很难准确的获取。现如今法院拍卖多以司法网拍为主，不仅仅买卖双方都可以了解到详细的信息，作为商业银行也可以通过具体的成交案例信息对各种类型的房地产变现能力产生更加直观的理解和感受，能够更合理的确定抵押贷款比率。
总之，随着经济的转型和国家机构改革，尤其在2019年这个关键年度，商业银行面临的机遇非常多，随之而来的风险种类也趋于复杂化，未来不可控风险更是防不胜防。以不变应万变的固有模式往往也会变成一把双刃剑，商業银行应当加强自身管理，进一步强化风险意识，方能享受改革带来的红利，正确规避未来可能出现的各种风险。
关键字：经济转型;抵押风险;价值波动
近几年尤其是进入2019年以来，受全球经济的影响，我国经济也处在了一个经济转型期。在经济转型的过程中也伴随着国家一系列的机构改革，各种政策层出不穷。对于作为传统行业的金融业尤其是商业银行来说，随着政府的一系列改革，在国家经济转型的今天，依然以房地产抵押贷款项目作为主营业务随之而来的风险特征也有所变化，再以传统的眼光来看待新时期房地产抵押贷款发生的风险可能也会产生较大的偏差。下面笔者站在估价机构角度来分析新时期房地产抵押贷款项目风险产生的原因，以及商业银行对贷款风险的把控对策进行探讨。
一、风险产生的原因有：
（一）产权登记发证模式处于转变期间，充满不确定性，带来抵押物权益与实物脱节的风险。
从各地不动产登记中心成立之前，我国的房地产权属登记发证分别由国土部门负责颁发《国有土地使用证》和房产管理局颁发《房屋所有权证》，属于两龙治水，各有侧重甚至各自为政，房屋登记用途与土地登记用途不相一致的现象时有发生，登记内容不统一的情况也是比较常见。国家实行不动产登记以来，对于申请登记的不动产也开始实行统一登记，原来的房地产两证登记信息不匹配的现象也将得到一定程度的遏制。但对于商业银行碰到类似情形比如房屋登记用途为商业用房，土地登记地类用途却是住宅，土地出让期限也是按照住宅年限设定的终止日期;又如某某开发项目或者工业企业开发项目，取得土地使用权是由登记机关登记发证，随着开发项目的开发进度，后续建成的房屋按照不动产登记的要求取得了不动产权证书，由于现今发证几乎都会将每一栋建筑物所占用的土地分摊面积连同建筑物一并办理登记并发证，但原有的土地使用证或不动产权证书并不会进行相应的注销只会备注情况直到宗地分割完毕为止，这种现象会使得这类项目同时出现多个权属证书的情况，由于缺乏相应的处理经验，如果未经审核识别而正常发放了某类贷款，无形之中可能带来抵押物与实物脱节的风险。
（二）银行可自主确定抵押物价值，产生的风险。
当前各大银行确定抵押物价值的方式多样化，大部分银行通过估价机构进行第三方评估，通过估价机构出具的估价报告的估价结果，按照一定的抵押贷款比例，确定抵押贷款额度;但当前有部分商业银行，通过银行自主确定抵押物价值的方式，向相关登记机关出具抵押物价值确认函，便办理了抵押登记手续。该种方式对于商业银行从争取客户资源、提高效率的角度来看，短时间内确实作用很大，但由此带来的抵押贷款项目管理风险、抵押物价值确认的高与低的风险却难以避免。
（三）经济转型引起房地产市场价值波动，带来已抵押的房地产价值变化，从而产生风险。
由于经济转型，传统行业经济不可避免的出现下滑，房地产经济作为国民经济中起到支柱作用的产业，同样不可避免的出现重大变化。尤其以三四线城市为限，因为城市发展过程中缺少支柱性产业经济，很多行业经济往往与房地产业紧密相关。零售业、建筑建材业、服装业等等行业在经济转型期很多商户无法承担较高额的门面租金选择往一些相对位置较偏僻或者租金较低的区域进行搬迁，从而导致原来已形成较大规模的专业市场或商业中心产生了较大程度的空置率和租金水平的下降，甚至房地产价格的下降。很多房地产抵押贷款项目在经济转型到来之时仍然处于存续期间，而提供抵押贷款的房地产价值却有了一定程度的下滑，必然导致抵押贷款项目的风险加大。
二、防范风险的对策：
（一）商业银行应当及时向相关权威部门进行权属调查和验证，抑或要求估价机构对所评估标的物的权属状况的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。
前述所说的产权登记不一致或存在瑕疵、容易产生风险的情形，商业银行可以通过向不动产登记中心进行核查和验证，尤其对于权属用途不一致、登记内容不统一的情况从假设抵押物需要办理产权过户角度来分析抵押物权属的完整、合法和真实性。由于多数商业银行具体抵押业务经办客户经理缺乏相应的识别经验，金融机构也可以通过委托评估的方式由估价机构评估专业人员来对所评估标的物的权属状况的真实性、准确性、完整性进行核查和验证，来达到对抵押物的权属状况进行全面掌握的目的。根据《中华人民共和国资产评估法》第二章第十三条第四点的规定，“评估专业人员需要对评估活动中使用的有关文件、证明、资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。”而估价机构评估专业人员往往就是具有相应估价经验的资产评估师，可以通过事前将评估对象权属资料的瑕疵状况与商业银行进行充分沟通或者能够通过评估报告相应章节进行披露，往往也能够起到防范风险的效果。
（二）商业银行应当加强房地产抵押贷款项目抵押物价值确认的管理。
前述所说的部分商业银行开始采取银行自主定价并向不动产登记中心出具价值确认函办理抵押登记的模式，从具体操作层面来说并非不可取，相反恰恰是国家机构改革所要调整的成果体现，能够通过调整简化程序，提高办事效率。但是金融机构在确定抵押价值的管理切不可放任，尤其以某某手中可以有多少审批权限为中心进行抵押价值的确认，而是应当有一定的操作模式或者询价模式，向相应的权威部门、估价机构或数据公司进行咨询，防范由于房地产抵押贷款项目前期抵押价值确认不准产生的风险。
（三）对于房地产抵押贷款存续期内且剩余期限较长的项目，提倡对押品价值尤其涉及价值量大的押品进行贷后重估，及时对押品价值进行把控。
当前大部分商业银行确定押品价值的方式仍然是以估价机构出具报告确定抵押物价值为主。但是估价报告评估价值为时点型价值，而房地产市场价格是处于波动状态，在行情好的时期由于房地产市场价格的上涨可以覆盖一些抵押项目贷款金额偏高的情形。但现今处于经济转型的特殊时期，房地产价格处于波动的波谷或滑向波谷的阶段，加强对押品的重估显得十分必要。同时在贷后重估过程中通过对权属资料的再次核查验证，及时掌控抵押物所设立的抵押担保物权情况，防范抵押物分多次抵押的风险。
（四）通过对现实中的一些押品处置情况的调查分析，合理确定抵押贷款放款比例，防范抵押物处置难或资不抵债的风险。
近年来，针对涉执案件执行难的问题，最高人民法院出台了多种政策，用以解决该类问题，也取得了较大的进步，其中最显著的变化来自于财产处置方式的变化。几年前人民法院处置财产通常采用的方式为通过拍卖公司组织进行拍卖，但受限于买卖双方信息的不对称，很难达到理想的效果。哪怕是确有成交，但交易价格信息很难准确的获取。现如今法院拍卖多以司法网拍为主，不仅仅买卖双方都可以了解到详细的信息，作为商业银行也可以通过具体的成交案例信息对各种类型的房地产变现能力产生更加直观的理解和感受，能够更合理的确定抵押贷款比率。
总之，随着经济的转型和国家机构改革，尤其在2019年这个关键年度，商业银行面临的机遇非常多，随之而来的风险种类也趋于复杂化，未来不可控风险更是防不胜防。以不变应万变的固有模式往往也会变成一把双刃剑，商業银行应当加强自身管理，进一步强化风险意识，方能享受改革带来的红利，正确规避未来可能出现的各种风险。