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“到手价”已成行规
利用国庆长假期间选好房子的祝先生，原本马上“下定”，只等假期结束之后开始交易，但在谈完价格之后却变得有些犹豫了。
这套位于上海市闵行古美社区的二手房，房东挂牌价为280万元，相比社区内其他同类型的房源，价格略低。不过房产中介告诉他，房东要求以“到手价”交易。在经过详细询问之后得知，祝先生需要承担原本应由卖家支付的税费，比如二手房交易个人所得税、房产营业税等，以及买方的中介佣金，因此初略估算，购买这套挂牌价为280万元的二手房，其总价将会超过300万元。而这正是让祝先生变得有些犹豫的原因。
其实，遭遇“到手价”的并非只有祝先生一个人。记者了解到，目前沪上二手房市场上，“到手价”已经蔚然成风。通过小范围调查结果显示，包括来自徐家汇、浦东联洋社区、大宁绿地、松江新城等板块的房产中介反映，目前买家均要求“到手价”形式挂牌。
分析“到手价”产生的原因，有业内人士指出，这主要跟当前楼市需求旺盛有着密不可分的关系。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，9月份上海住宅商品住宅成交量达到140万平方米，为年内次新高，仅次于今年3月份的井喷行情。有房产中介直言，面对这样的行情，使得卖家重新占据上风，从而有底气挂出“到手价”。
但毋庸置疑的是，“到手价”会变相抬高房价，并导致买家购房成本上升。从本质上来说，所谓“到手价”无非就是让卖家承担原本由卖家承担的税费，主要包括房产营业税、二手房交易个人所得税，以及中介佣金等，最高有可能会超过挂牌价的8.5%。
不同形式各有不同
在二手房买卖过程中，由于针对不同的情形税费征收标准不同，因此买家所需承担的税费成本也各不相同。为了厘清不同类型物业所需承担的税费情况，本刊特地就“满五唯一”、“满五不唯一”以及“全额征收”等三种常见情形来进行详细解析。
满五唯一：税费负担最轻
相对来说，“满五唯一”类型的二手房，卖家所需缴纳的最少，因此购买此类二手房，税费负担最轻。
所谓“满五唯一”，是指购买年限超过5年，且为家庭唯一一套住房。出售这类住宅者，绝大多数处于改善目的而进行换购，属于正常的市场需求。而这其中，还得分两种情况，其中一种为普通住宅，另一种为非普通住宅。对于面积小于90平方米的普通住宅来说，如果达到“满五唯一”标准，出售时包括二手房个税、房产营业税等免征，因此其税费负担为零。而对于非普通住宅而言，则需要根据差额来征收房产营业税，税率为5.55%，但二手房个税则可以免征。
满五不唯一：个税省不了
对于“满五不唯一”类型的二手房，必须缴纳二手房个税。
“满五不唯一”是指购买期限超过5年，但并非家庭唯一一套住宅。出售这类住宅，房产营业税征收方式与上述情形相同，即普通住宅免征，非普通住宅按照差额来进行征收。而二手房个税则不存在免征情形了，只是征收的标准略有不同。对于普通住宅来说，却无法提供原始购房凭证，税务部门会根据实际情况核定按照总房价1%标准征收，非普通住宅按照总房价的2%征收。
举例说明，如在市中心区域购买同样一套总价为600万元的公寓，这套二手房如果为唯一一套住房，个税可以免征；但如果卖家手中有多套房产，那么其出售这套房产时，需要征收个税，其征收金额为：600万元×2%=12万元。也就是说，购买不唯一住宅，“到手价”中会包含个税支出。
全额征收：税费负担最重
不满五唯一、不满五不唯一两种情形，都属于全额征税类型二手房，不管是个税还是营业税，均享受不到免征优惠政策。
根据相关规定，符合国家免征优惠政策需满足两个条件，即满5年的同时，并且是家庭唯一的生活用房，两者缺一不可。因此购买未满5年（含5年）的二手房，则需要根据规定缴纳个税。同时，未满5年也需要缴纳房产营业税，目前上海征收标准为总房价的5.55%。
同样以上述市中心总价为600万元的公寓来举例说明。如其属于全额征收对象，初略估算其个税和营业税征收金额可达到600万元×（5.55%+2%）=45.3万元。
谨防产生纠纷
以“到手价”的方式交易，买方通常会产生以下一些风险：税收政策调整，买方的购房成本增加；对税收计算错误，买方购房成本增加；买卖双方因“到手价”或“成交价”约定不清，产生纠纷；甚至被中介吃了差价等等。
虽然目前仍然按照老办法来核定征收个税，但也有可能会按照新“国五条”的规定，从严按照差价的20%标准征收。这样的变化，对于非普通住宅来说，影响较大，按照新规，如一套市中心总价为600万元的公寓，当初购入价为300万元，初略估算其个税将达到（600万元-300万元）×20%=60万元；而此前按照总价2%来计税的话，只需要600万元×2%=12万元，两者相差48万元。
记者在采访中了解到，有个别中介公司为了吸引买家快速做出购买决定，往往会采用少算或者故意漏算的方式，向买家报出一个数额较低的税费单。而一旦买家信以为真并支付定金甚至签订买卖合同，房产中介变化找出各种理由，要求买家追加税费开支。而此时因为已经签订买卖合同，买家只能被“牵着鼻子走”。此外，因为采用“到手价”，所以容易产生成交价约定不清的情形。房东要求“净到手”，而中介为了确定挂牌价，便会在“到手价”的基础上综合考虑各种税费的情况下计算出最终成交价，但由于并非每个中介都能精准把握各项税费开支情况，因此一旦出现错算或者漏算，则很有可能会为日后产生纠纷埋下隐患。
另外，由于目前有不少买家出于避税需要，有些甚至会采用做“阴阳合同”的形式来签订《房屋买卖合同》，因此房屋的真实成交价格往往不会体现在合同中，而这种错误的做法也为极个别不法中介吃差价留下了可乘之机。很有可能在挂牌价中已经加上中介佣金的情况下，再次要求买家承担卖家的佣金，从而多收一份佣金。
利用国庆长假期间选好房子的祝先生，原本马上“下定”，只等假期结束之后开始交易，但在谈完价格之后却变得有些犹豫了。
这套位于上海市闵行古美社区的二手房，房东挂牌价为280万元，相比社区内其他同类型的房源，价格略低。不过房产中介告诉他，房东要求以“到手价”交易。在经过详细询问之后得知，祝先生需要承担原本应由卖家支付的税费，比如二手房交易个人所得税、房产营业税等，以及买方的中介佣金，因此初略估算，购买这套挂牌价为280万元的二手房，其总价将会超过300万元。而这正是让祝先生变得有些犹豫的原因。
其实，遭遇“到手价”的并非只有祝先生一个人。记者了解到，目前沪上二手房市场上，“到手价”已经蔚然成风。通过小范围调查结果显示，包括来自徐家汇、浦东联洋社区、大宁绿地、松江新城等板块的房产中介反映，目前买家均要求“到手价”形式挂牌。
分析“到手价”产生的原因，有业内人士指出，这主要跟当前楼市需求旺盛有着密不可分的关系。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，9月份上海住宅商品住宅成交量达到140万平方米，为年内次新高，仅次于今年3月份的井喷行情。有房产中介直言，面对这样的行情，使得卖家重新占据上风，从而有底气挂出“到手价”。
但毋庸置疑的是，“到手价”会变相抬高房价，并导致买家购房成本上升。从本质上来说，所谓“到手价”无非就是让卖家承担原本由卖家承担的税费，主要包括房产营业税、二手房交易个人所得税，以及中介佣金等，最高有可能会超过挂牌价的8.5%。
不同形式各有不同
在二手房买卖过程中，由于针对不同的情形税费征收标准不同，因此买家所需承担的税费成本也各不相同。为了厘清不同类型物业所需承担的税费情况，本刊特地就“满五唯一”、“满五不唯一”以及“全额征收”等三种常见情形来进行详细解析。
满五唯一：税费负担最轻
相对来说，“满五唯一”类型的二手房，卖家所需缴纳的最少，因此购买此类二手房，税费负担最轻。
所谓“满五唯一”，是指购买年限超过5年，且为家庭唯一一套住房。出售这类住宅者，绝大多数处于改善目的而进行换购，属于正常的市场需求。而这其中，还得分两种情况，其中一种为普通住宅，另一种为非普通住宅。对于面积小于90平方米的普通住宅来说，如果达到“满五唯一”标准，出售时包括二手房个税、房产营业税等免征，因此其税费负担为零。而对于非普通住宅而言，则需要根据差额来征收房产营业税，税率为5.55%，但二手房个税则可以免征。
满五不唯一：个税省不了
对于“满五不唯一”类型的二手房，必须缴纳二手房个税。
“满五不唯一”是指购买期限超过5年，但并非家庭唯一一套住宅。出售这类住宅，房产营业税征收方式与上述情形相同，即普通住宅免征，非普通住宅按照差额来进行征收。而二手房个税则不存在免征情形了，只是征收的标准略有不同。对于普通住宅来说，却无法提供原始购房凭证，税务部门会根据实际情况核定按照总房价1%标准征收，非普通住宅按照总房价的2%征收。
举例说明，如在市中心区域购买同样一套总价为600万元的公寓，这套二手房如果为唯一一套住房，个税可以免征；但如果卖家手中有多套房产，那么其出售这套房产时，需要征收个税，其征收金额为：600万元×2%=12万元。也就是说，购买不唯一住宅，“到手价”中会包含个税支出。
全额征收：税费负担最重
不满五唯一、不满五不唯一两种情形，都属于全额征税类型二手房，不管是个税还是营业税，均享受不到免征优惠政策。
根据相关规定，符合国家免征优惠政策需满足两个条件，即满5年的同时，并且是家庭唯一的生活用房，两者缺一不可。因此购买未满5年（含5年）的二手房，则需要根据规定缴纳个税。同时，未满5年也需要缴纳房产营业税，目前上海征收标准为总房价的5.55%。
同样以上述市中心总价为600万元的公寓来举例说明。如其属于全额征收对象，初略估算其个税和营业税征收金额可达到600万元×（5.55%+2%）=45.3万元。
谨防产生纠纷
以“到手价”的方式交易，买方通常会产生以下一些风险：税收政策调整，买方的购房成本增加；对税收计算错误，买方购房成本增加；买卖双方因“到手价”或“成交价”约定不清，产生纠纷；甚至被中介吃了差价等等。
虽然目前仍然按照老办法来核定征收个税，但也有可能会按照新“国五条”的规定，从严按照差价的20%标准征收。这样的变化，对于非普通住宅来说，影响较大，按照新规，如一套市中心总价为600万元的公寓，当初购入价为300万元，初略估算其个税将达到（600万元-300万元）×20%=60万元；而此前按照总价2%来计税的话，只需要600万元×2%=12万元，两者相差48万元。
记者在采访中了解到，有个别中介公司为了吸引买家快速做出购买决定，往往会采用少算或者故意漏算的方式，向买家报出一个数额较低的税费单。而一旦买家信以为真并支付定金甚至签订买卖合同，房产中介变化找出各种理由，要求买家追加税费开支。而此时因为已经签订买卖合同，买家只能被“牵着鼻子走”。此外，因为采用“到手价”，所以容易产生成交价约定不清的情形。房东要求“净到手”，而中介为了确定挂牌价，便会在“到手价”的基础上综合考虑各种税费的情况下计算出最终成交价，但由于并非每个中介都能精准把握各项税费开支情况，因此一旦出现错算或者漏算，则很有可能会为日后产生纠纷埋下隐患。
另外，由于目前有不少买家出于避税需要，有些甚至会采用做“阴阳合同”的形式来签订《房屋买卖合同》，因此房屋的真实成交价格往往不会体现在合同中，而这种错误的做法也为极个别不法中介吃差价留下了可乘之机。很有可能在挂牌价中已经加上中介佣金的情况下，再次要求买家承担卖家的佣金，从而多收一份佣金。