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2015年，受宏观经济下行影响，房地产市场持续降温。各级政府虽有利好政策相继出台，销量略有回暖，但市场总体依然低迷。
一、新建住宅市场运行特点
（一）市场调整政策频出。2015年，楼市政策密集调整。2月份银川市保障房申请门槛再次放宽；3月份央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，调整了个人住房公积金存贷款利率和最低首付款比例；4月份进一步加大对缴存职工使用住房公积金改善住房条件的支持力度；5月份住房公积金出台涉及降低首付款比例、提高贷款额度、扩大提取范围等多个方面政策；6月份调整公积金存贷款利率，停止新建经济适用住房和限价商品住房，转为公租房；8月份下调个人住房公积金贷款利率；9月份降低住房公积金贷款首付比例低至20%，并扩大共有产权贷款范围；11月份自治区出台去库存、促销售、保增长的政策，从合理确定住房建设和住房用地供应总量、完善住房供应体系、大力发展租赁和二手房两个市场、支持房地产融资和住房消费、优化市场发展环境等5个方面16条意见，同月住房公积金延长购房提取年限和统一贷款比例额度及取消缴存余额倍数限制。多重调控政策对提振市场信心起到一定的推动作用，楼市步入以市场调节为主的新常态。
（二）政策利好促销售。银川市购房网签数据显示，2015年，银川市新建商品住宅共销售28847套。其中7月份和12月份销售最好（图1）。
2015年，受政策利好刺激，市场成交明显回升。“3·30”新政的出台、4月份央行推出降准降息政策及地方政府公积金等利好政策影响，极大降低了购房成本，不少处于观望态势的购房者，产生了入市的动力，4月份比3月份销售增加了928套新建住宅；随着公积金政策具体优惠落实，宏观政策刺激力度加大，特别是信贷宽松，促使5月以来住房销售速度显著提升，7、8月份分别销售2931和2613套新建住宅；9～11月份降低首付和扩大贷款范围，咨询、看盘、约谈、还价的热情有所回升，促使10月份和11月份销量为2717和2886套；在降息、降准、公积金贷款等利好政策的不断发酵下，以及年底开发商优惠力度的加大，购房需求得到持续释放，12月份，银川市三区新建商品住宅成交3438套，面积37.71万平方米，达到全年销量最高月，较11月份相比分别增长了12.8%和3.7%，与上年同比分别增长了21.3%和22.8%。
（三）新建住宅价格持续低迷。自2014年7月起，银川市房价进入下行空间，销售价格持续低迷。2015年新建商品住宅环比价格1～8月份呈下降趋势，9、11月份价格略有波动，同比价格均呈下降态势。12月份，全国70个大中城市中同比价格下降的城市有49个，上涨的城市有21个，涨幅最高的为47.5%，降幅最大的为下降5.3%。1～12月份，银川市新建商品住宅销售价格同比指数在全国70个大中城市中的排名逐月后移。西北五省区首府新建商品住宅同比都在不同程度下降（图2）。
分类型看，90平方米以下、90平方米～144平方米、144平方米以上住宅同比价格表现为连续下降态势。分区域看，不同的区域房地产市场情况也存在差异。兴庆区37个楼盘在售，其中个别地段好、配套完善的楼盘量价齐升。金凤区72个楼盘在售，成交量占银川市三区的61%，其价格下降楼盘偏多。西夏区22个楼盘在售，除中心个别地带楼盘是稳中略升外，其他楼盘价格也均呈降势。
（四）“以价换量”成为主流营销手段。自2014年7月份以来，银川市楼市也经历了整体下行的阶段，新建商品住宅同比和环比价格均出现持续性的下跌。各开发商纷纷通过“尾房清仓”“团购价”等营销手段下调销售价格，争夺市场，也有一些新楼盘以“低开”姿态进入楼市。从市场实际反映的情况看，2015年9月份三区大部分楼盘价格有所调整，使较此前的“深寒”市场有明显回升。与之前买家基本一边倒地“观望等降”有所不同，总体来看，2015年各月降价跑量成为多数房企的营销手段。
（五）中小户型是市场成交主力。从住房保障局合同备案数据获悉，截至2015年，银川市三区新建商品住宅90平方米以下销售5509套，90平方米～144平方米销售11390套，144平方米以上销售2250套，户型平均100平方米～130平方米户型最为畅销。全年新建商品住宅共成交212.84万平方米，其中90平方米及以下占29%，90平方米～144平方米占59%。
二、新建商品住宅价格下降的原因
（一）竞争加剧致价格大幅下降。2015年，随着三区的大面积楼盘陆续开盘，银川市房地产市场一方面大盘四处开花，一方面需求渐显不足，为了分得一杯羹，各开发公司纷纷采取促销措施，导致价格在下半年快速下降。
（二）销售下降达两位数。统计监测数据表明，2015年，银川市商品房销售面积529.81万平方米，实现销售额262.09亿元，同比分别下降26.9%和18.7%，增幅分别比上年同期回落了45.3和27.2个百分点。其中：住宅销售面积454.46万平方米，实现销售额204.42亿元，同比分别下降26.0%和19.0%。
（三）新开楼盘价格低于市场预期。2015年银川市房地产市场的最大变化就是一些新开楼盘的价格落后于市场预期。比如中山公园西门的住宅项目城市一号，一般预期市场价格在9000元/平方米左右，但开盘价格仅在7500元/平方米附近波动。
（四）改善型以及舒适型住宅需求有所减少。2015年改善型和舒适型的需求量明显下降。调查表明，2015年，144平方米以上的新建商品住宅累计成交2250套，较上年的2407套减少157套，下降7%。其中，150平方米以上高档住宅和别墅销售数量为730套，较上年减少339套。
（五）市场库存压力大。由于楼市销售低迷，供大于求，加上消费者观望情绪浓厚，导致各房地产开发企业待售面积明显上升。截至2015年12月末，全市商品房待售面积657.59万平方米，比上年同期增加132.22万平方米，同比增长25.2%。一方面，待售面积不断增加，加剧了供给与需求结构差异；另一方面，商品房去库存压力加大，过多的存量积压在一定程度上制约房地产企业资金回笼周转，增加了成本与风险，为房地产开发健康发展带来隐忧。房地产企业为解决资金周转而下调商品住宅销售价格。
（六）市场对房价上升预期低。一般购房者的积极性，来源于房价预期上涨幅度。当前市区房价预期明显上涨的可能性不大。一是房价绝对水平依然较高，一般工薪家庭难以承受。二是近期价格持续低迷。从银川市三区房价走势来看，新建商品住宅价格同比和环比都不同程度下降。因此抱着买涨不买跌的心理，多数人还是选择观望。三是股市波动。2015年以来股市风波集聚部分投资者的目光，甚至有部分投资楼市者低价出售，将资金转入股市，加剧了房地产市场的冷清。
（七）房屋市场方面的租金回报率低。投资型购房者决定购房的重要依据，就是租金回报是否高于其他投资方式，但是据调查，在房价回落过程中，市场上可供出租的房源增多，引发住宅租金下降，有时一年的租金还不如做理财的回报率高。
三、建议
（一）采取积极措施消化库存。目前银川市的商品住房库存处于供大于求的局面，必须采取综合手段积极去库存化。从外省一些城市的经验看，根据住房保障实际，通过政府收储等方式，购买商品住房作为公共租赁住房房源；探索将社会存量房源纳入当地公共租赁住房体系，实行市场租金、分类补贴等。
（二）降低居民家庭的实际住房负担。对居民家庭购买首套普通商品住房提供购房补贴和利息补贴；调整普通住宅标准；提高公积金覆盖面，改革公积金归集信贷制度，降低公积金贷款利率，让更多家庭能够获得低息购房贷款。
（三）扶持开发企业转型升级。政府应发挥市场调节手段，让困难的房地产开发企业自动降价，如销售补贴或免除部分企业应交的税金，让企业的成本降下来等行政手段，使房价有下降空间。在楼市新常态下，引导企业有序开发，防止盲目开工建设，调整开发结构，提升产品品质，对已经开工建设的项目继续给予政策上的扶持，确保住房建设质量和品质。房企在积极谋求转型时，政府在土地用途调整、行政审批、税费方面给予部分扶持，并鼓励企业并购重组，以减少烂尾风险。
（执笔人：王明珠）
责任编辑：花菊萍
一、新建住宅市场运行特点
（一）市场调整政策频出。2015年，楼市政策密集调整。2月份银川市保障房申请门槛再次放宽；3月份央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，调整了个人住房公积金存贷款利率和最低首付款比例；4月份进一步加大对缴存职工使用住房公积金改善住房条件的支持力度；5月份住房公积金出台涉及降低首付款比例、提高贷款额度、扩大提取范围等多个方面政策；6月份调整公积金存贷款利率，停止新建经济适用住房和限价商品住房，转为公租房；8月份下调个人住房公积金贷款利率；9月份降低住房公积金贷款首付比例低至20%，并扩大共有产权贷款范围；11月份自治区出台去库存、促销售、保增长的政策，从合理确定住房建设和住房用地供应总量、完善住房供应体系、大力发展租赁和二手房两个市场、支持房地产融资和住房消费、优化市场发展环境等5个方面16条意见，同月住房公积金延长购房提取年限和统一贷款比例额度及取消缴存余额倍数限制。多重调控政策对提振市场信心起到一定的推动作用，楼市步入以市场调节为主的新常态。
（二）政策利好促销售。银川市购房网签数据显示，2015年，银川市新建商品住宅共销售28847套。其中7月份和12月份销售最好（图1）。
2015年，受政策利好刺激，市场成交明显回升。“3·30”新政的出台、4月份央行推出降准降息政策及地方政府公积金等利好政策影响，极大降低了购房成本，不少处于观望态势的购房者，产生了入市的动力，4月份比3月份销售增加了928套新建住宅；随着公积金政策具体优惠落实，宏观政策刺激力度加大，特别是信贷宽松，促使5月以来住房销售速度显著提升，7、8月份分别销售2931和2613套新建住宅；9～11月份降低首付和扩大贷款范围，咨询、看盘、约谈、还价的热情有所回升，促使10月份和11月份销量为2717和2886套；在降息、降准、公积金贷款等利好政策的不断发酵下，以及年底开发商优惠力度的加大，购房需求得到持续释放，12月份，银川市三区新建商品住宅成交3438套，面积37.71万平方米，达到全年销量最高月，较11月份相比分别增长了12.8%和3.7%，与上年同比分别增长了21.3%和22.8%。
（三）新建住宅价格持续低迷。自2014年7月起，银川市房价进入下行空间，销售价格持续低迷。2015年新建商品住宅环比价格1～8月份呈下降趋势，9、11月份价格略有波动，同比价格均呈下降态势。12月份，全国70个大中城市中同比价格下降的城市有49个，上涨的城市有21个，涨幅最高的为47.5%，降幅最大的为下降5.3%。1～12月份，银川市新建商品住宅销售价格同比指数在全国70个大中城市中的排名逐月后移。西北五省区首府新建商品住宅同比都在不同程度下降（图2）。
分类型看，90平方米以下、90平方米～144平方米、144平方米以上住宅同比价格表现为连续下降态势。分区域看，不同的区域房地产市场情况也存在差异。兴庆区37个楼盘在售，其中个别地段好、配套完善的楼盘量价齐升。金凤区72个楼盘在售，成交量占银川市三区的61%，其价格下降楼盘偏多。西夏区22个楼盘在售，除中心个别地带楼盘是稳中略升外，其他楼盘价格也均呈降势。
（四）“以价换量”成为主流营销手段。自2014年7月份以来，银川市楼市也经历了整体下行的阶段，新建商品住宅同比和环比价格均出现持续性的下跌。各开发商纷纷通过“尾房清仓”“团购价”等营销手段下调销售价格，争夺市场，也有一些新楼盘以“低开”姿态进入楼市。从市场实际反映的情况看，2015年9月份三区大部分楼盘价格有所调整，使较此前的“深寒”市场有明显回升。与之前买家基本一边倒地“观望等降”有所不同，总体来看，2015年各月降价跑量成为多数房企的营销手段。
（五）中小户型是市场成交主力。从住房保障局合同备案数据获悉，截至2015年，银川市三区新建商品住宅90平方米以下销售5509套，90平方米～144平方米销售11390套，144平方米以上销售2250套，户型平均100平方米～130平方米户型最为畅销。全年新建商品住宅共成交212.84万平方米，其中90平方米及以下占29%，90平方米～144平方米占59%。
二、新建商品住宅价格下降的原因
（一）竞争加剧致价格大幅下降。2015年，随着三区的大面积楼盘陆续开盘，银川市房地产市场一方面大盘四处开花，一方面需求渐显不足，为了分得一杯羹，各开发公司纷纷采取促销措施，导致价格在下半年快速下降。
（二）销售下降达两位数。统计监测数据表明，2015年，银川市商品房销售面积529.81万平方米，实现销售额262.09亿元，同比分别下降26.9%和18.7%，增幅分别比上年同期回落了45.3和27.2个百分点。其中：住宅销售面积454.46万平方米，实现销售额204.42亿元，同比分别下降26.0%和19.0%。
（三）新开楼盘价格低于市场预期。2015年银川市房地产市场的最大变化就是一些新开楼盘的价格落后于市场预期。比如中山公园西门的住宅项目城市一号，一般预期市场价格在9000元/平方米左右，但开盘价格仅在7500元/平方米附近波动。
（四）改善型以及舒适型住宅需求有所减少。2015年改善型和舒适型的需求量明显下降。调查表明，2015年，144平方米以上的新建商品住宅累计成交2250套，较上年的2407套减少157套，下降7%。其中，150平方米以上高档住宅和别墅销售数量为730套，较上年减少339套。
（五）市场库存压力大。由于楼市销售低迷，供大于求，加上消费者观望情绪浓厚，导致各房地产开发企业待售面积明显上升。截至2015年12月末，全市商品房待售面积657.59万平方米，比上年同期增加132.22万平方米，同比增长25.2%。一方面，待售面积不断增加，加剧了供给与需求结构差异；另一方面，商品房去库存压力加大，过多的存量积压在一定程度上制约房地产企业资金回笼周转，增加了成本与风险，为房地产开发健康发展带来隐忧。房地产企业为解决资金周转而下调商品住宅销售价格。
（六）市场对房价上升预期低。一般购房者的积极性，来源于房价预期上涨幅度。当前市区房价预期明显上涨的可能性不大。一是房价绝对水平依然较高，一般工薪家庭难以承受。二是近期价格持续低迷。从银川市三区房价走势来看，新建商品住宅价格同比和环比都不同程度下降。因此抱着买涨不买跌的心理，多数人还是选择观望。三是股市波动。2015年以来股市风波集聚部分投资者的目光，甚至有部分投资楼市者低价出售，将资金转入股市，加剧了房地产市场的冷清。
（七）房屋市场方面的租金回报率低。投资型购房者决定购房的重要依据，就是租金回报是否高于其他投资方式，但是据调查，在房价回落过程中，市场上可供出租的房源增多，引发住宅租金下降，有时一年的租金还不如做理财的回报率高。
三、建议
（一）采取积极措施消化库存。目前银川市的商品住房库存处于供大于求的局面，必须采取综合手段积极去库存化。从外省一些城市的经验看，根据住房保障实际，通过政府收储等方式，购买商品住房作为公共租赁住房房源；探索将社会存量房源纳入当地公共租赁住房体系，实行市场租金、分类补贴等。
（二）降低居民家庭的实际住房负担。对居民家庭购买首套普通商品住房提供购房补贴和利息补贴；调整普通住宅标准；提高公积金覆盖面，改革公积金归集信贷制度，降低公积金贷款利率，让更多家庭能够获得低息购房贷款。
（三）扶持开发企业转型升级。政府应发挥市场调节手段，让困难的房地产开发企业自动降价，如销售补贴或免除部分企业应交的税金，让企业的成本降下来等行政手段，使房价有下降空间。在楼市新常态下，引导企业有序开发，防止盲目开工建设，调整开发结构，提升产品品质，对已经开工建设的项目继续给予政策上的扶持，确保住房建设质量和品质。房企在积极谋求转型时，政府在土地用途调整、行政审批、税费方面给予部分扶持，并鼓励企业并购重组，以减少烂尾风险。
（执笔人：王明珠）
责任编辑：花菊萍