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摘 要 不动产公证对国民经济的发展具有十分重要的意义，国家实行不动产公证制度的目的是保证不动产的安全性，进一步完善《物权法》。基于此，本文借鉴了国外不动产登记公证的实例和相关经验，对我国不动产登记的局限性和实行的必要性进行了相关分析，并在此基础上介绍了一系列可以促进不动产登记公证前置程序不断完善的措施，以期对相关部门的工作有所帮助。
关键词 不动产 公证 必要性 局限性
作者简介：贺小梅，山西省吕梁市吕梁公证处。
中图分类号：D926.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.11.059
财产对个人生活乃至社会发展都是至关重要的，不动产登记制度的目的在于公示该不动产的物权所有者，并保证不动产的安全，但是仅靠登记制度很容易导致形式上权力与权利之间的矛盾，因此，如何制定合理的不动产登记制度，妥善处理不动产登记便捷性与准确性之间的关系就显得尤为重要。
一、不动产登记的局限性
不动产登记制度的实质在于在私有权利和公众权利之间寻找平衡点。在我国，不动产登记制度所面临的公私权力矛盾则更为明显，公权力对不动产的管理受到传统思想和行政惯性影响较大，极大地影响了私有权力确认功能的发挥，这也是我国实行不动产登记公证制度的一大困境。
不动产登记的过程不可避免地会受到公权力的影响和干预。从多年的不动产登记历史来看，该项制度更多的是体现了国家对私有权利领域进行的干预和限制，不动产登记制度在很大程度上是为了满足公权的需要。从不动产登记的实施效果来看，登记仅仅代表这一行为产生的原因，并没有侧重登记行为应该具备的深刻内涵。而登记行为是否产生了应有的法律效果，则由国家登记机关来确认。从登记的目的来看，国家之所以制定登记制度，是为了限制当事人的交易行为，防止其任意交易，以保证公共秩序和公众利益，因此，该项制度在很大程度上体现了公法色彩。从登记行为来看，不动产登记在一定程度上体现了私法的效果，同时，国家可以更加主动且有效地对不动产这一重要的社会资源进行宏观调控，这说明该行为具有明显的行政色彩，也是国家对不动产市场进行监督和管理的手段之一。
由此可见，虽然不动产登记制度是对私法领域市民权力的保障，但是由于该项制度的不完善，不动产登记行为的最终效果并非是作用于平等主体的。在这种情况下，不动产登记更应该算作是公法基础上的国家行政行为，这种行政干预实质上是公权对私权的干扰，体现了计划经济的某些特点。
二、国外不动产登记公证的启示
在国际上，很多国家早于我国实行不动产登记制度，其制度的完整性和实行的有序性都远远优于我国，因此，我们可以充分借鉴国外不动产登记公证的经验，促进我国不动产登记制度的不断完善和有效实行。
以法国为例，法国在登记立法中将登记模式设定为契据登记，也就是说，当不动产发生变动的契约生效后，即使没有去相关部门进行登记，不动产的所有者也可以使物权发生变动，这里的登记是针对第三人的，登记公示的内容也是引起不动产发生变动的法律行为。相关部门在进行登记审查时，没有权利评价登记行为的效果，只有当不动产的抵押权被注销时，才能够借助民法对登记行为的效果进行审查。由此可见，法国在实行不动产登记公证的过程中并不能保证不动产交易的安全，但是在实际的登记公证行为中，在公证人产生行为之前，就已经进入了法律调整范围，这说明，法国的登记公证制度能在一定程度上对不动产变动产生的风险进行过滤。
再看德国的不动产登记公证制度。德国《民法典》明确规定，当事人在转让或者受让私有不动产的时候，必须经过公证部门以及公证人的公证。当事人在提出公证申请之后，还需要经过国家登记机关对物权变动的各项条件进行审查和核实，在当事人双方的物权经过明确和审核之后才能进行下一步的登记公证。但是，在实际工作过程中，对于公证者和登记者而言，完成这一系列审查的难度较大且实际工作效率很低，甚至会造成时间和人力资源的浪费。于是，在德国，不动产登记公证制度补充了替代机制，即不动产所有者可以通过寻找相应的替代物来表示不动产变更中各项条件的存在，这个替代机制就是公证。国家公证机构可以对不动产变更的双方当事人进行走访和咨询，确认双方是否都存在真实有效的不动产物权变动意向，并且还要明确不动产所有者是否确实拥有该项不动产的处分权，公证机构需要明确这些内容全部都是不动产变更中必须存在的条件，也是不动产变更行为是否具有法律效力的关键所在。由此可见，登记和公证机构的主要审核事项是不动产登记行为产生的基础，在登记簿以及工作记录中必须有相关记载，这样可以充分核实登记和公证部门实体法律行为和各自实际权力之间的协调性和有效性。
三、不动产登记公证的必要性
（一）防范虚假登记
在不动产登记中，申请人通过出具虚假权证来骗取不动产物权登记的案例并不少见，发生这类问题一般是因申请人的主观欺诈心理所致，换言之，申请人明知自己的申请具有欺骗性，依然进行申请登记，这种行为所造成的后果是十分严重的。而通过设置不动产登记公证前置程序，由公证机关通过科学途径对当事人的物权变动意愿是否真实有效加以判定，就能将绝大部分的虚假登记拒之门外。
（二）减少错误登记
在现实中，登记机关出现重复登记、漏登记或登记内容有误的情况屡见不鲜，上述登记错误情形所造成的危害是不可估量的。例如，不动产物权初始登记对今后的不动产流转有重要影响，一旦初始登记信息出现错误，将对后续的交易行为产生一系列的连锁影响；登记错误还可能造成交易的落空，使当事人蒙受一定的经济财产损失，甚至对房地产市场的正常秩序造成影响。而通过引入公证前置程序，就能有效降低犯错几率，确保不动产登记活动的顺利进行。一方面，公证机关作为专业法律服务机构，在不动产物权公证上具有丰富的经验，能够通过专业性的审查活动，轻松识破登记申请的不规范、不真实之处，从而避免因主观欺诈而造成的登记信息错误。另一方面，通过引入公证前置程序，能够合理转移登记赔偿责任，有效减少登记风险。公证制度要求由公证机构对物权人的债权合同进行严格公证，相关公证事项都经过了真实性、合法性等方面的详细审查，具有足够的证据效力，由此得出的公证文书可直接被登记机构所采用，为其省去了繁杂的登记审查环节，在减少登记错误的同时，提高了登记效率，确保了物权的安全高效转移。 四、不动产登记公证前置程序的完善
（一）完善公证前置审查相关立法
现阶段，我国部分地区已经针对不动产公证出台了一些地方性法规，如《上海市公证条例》第29条就明确提出，对于土地使用权转让、抵押，国有企业产权出售，房屋赠与、抵押等行为，必须进行公证。虽然这些地方性法规的效力层次较低，但可以从中看出政府和社会对公证机构介入不动产登记活动寄予了厚望，并且反映了不动产登记设置前置审查的必要性和紧迫性。因此，有必要通过立法形式明确不动产公证前置审查的法律地位，将其纳入到更高层次的法律规范之中。例如，可对现行《物权法》、《公证法》以及其他不动产登记相关法律法规进行适当的修订和补充，将关于公证前置审查的法律规定巧妙地衔接进去，以更好地指导不动产登记活动。
（二）拓展公证前置审查内容
目前，已有很多城市将公证作为不动产登记的重要前提，但对于这一公证制度也有部分学者提出了反对的观点，认为其与民法自治原则相矛盾、徒增交易成本等，对此，必须突破公证前置审查的自身局限性，充分体现其特色和优势，具体如下：首先，应发挥公证前置审查对提高登记效率的积极作用，比如普通不动产登记的用时在10天左右，而实施公证前置审查之后，只要7天左右即可完成登记，这样就能体现公证前置审查的效率优势。其次，延伸前置审查的内涵和外延，比如在二手房交易过程中，现行的合同公证形式仅仅对合同效力、合法性以及内容真实与否进行公证，并不涉及流转中待解决的各方面问题，具有很大的局限性。而在一些公证前置审查制度比较成熟的国家，对于交易流转过程的各个环节都要进行前置审查，并且通过多种公证手段确保其顺利实施，这是值得我们学习和借鉴的。再次，对于流转中产生的一些新的法律关系，也应一并处理，如对购房人向银行借款抵押待购房地产的合同也作为转移的配套合同一并进行审查，这样一来，公证机构提供给登记机构的就是一份可证明流转程序全部完成的公证书。
（三）加强公证前置审查的配套设计
公证前置程序作为不动产登记工作的重要组成，与普通公证业务的作业形式存在较大差异，其前置审查工作的开展必须有充足的程序及配套保障。例如，对于公证前置审查的作业流程、收费标准以及如何与登记机构进行沟通衔接等均需要进一步的梳理和明确。具体地说，应当为公证前置审查配备一套独立的运作系统，包括开展前置审查所需的办公地点、人员组织、调查方法、审查流程等，同时在收费标准的确立上也应参考《物权法》的相关规定，以不增加当事人经济负担为基本原则。为此，一方面要在立法上给予公证前置审查明确支持，使之能够得到各相关部门的积极配合，另一方面，应由全国公证员协会牵头，对全国各地方公证机构进行全面细致的调查摸底，在此基础上制定一套统一和标准化的前置审查作业模式。
（四）明确公证前置审查的责任承担方式
如果公证机构出现错证而给当事人权益带来了损害，应当承当相应的赔偿责任，而对于归责原则、责任承担的保证、诉讼程序等问题也应作出配套规定。目前，大部分国家在公证赔偿问题上实行的都是不区分主义，只要公证人存在错证情节，就应对受害人承担赔偿责任。但也有少数国家如德国等实行的是区分主义，即对公证人因过失、故意而造成的错证责任加以区分，若公证人仅存在过失责任，则当且仅当被害人无法通过其他途径获得赔偿时，方可向公证人主张赔偿权力。笔者认为，在不动产登记公证前置审查中，采用不区分主义的责任承担方式更为合理，原因在于公证前置审查的作用在于防弊纠错，其责任重大，公证机构在前置审查中必须保持足够严谨以防范错证，否则其存在的意义就会大打折扣。
五、结语
综上所述，不动产公证对规范不动产登记活动具有重要意义，而公证前置审查则是公证机构介入不动产登记的理想模式。针对当前不动产公证存在的不足之处，应从以下方面加以完善：完善公证前置审查相关立法、拓展公证前置审查内容、加强公证前置审查配套设计、明确公证前置审查的责任承担方式，从而更好地发挥公证前置审查的作用和价值，保障物权人合法权益。
参考文献：
[1]张红光.大陆与台湾地区的不动产公证比较分析.中国公证.2015（11）.
[2]翟国徽.浅析公证在不动产登记中的合理定位.中国土地.2016（2）.
[3]肖攀.不动产登记公证应自愿而非强制.中国不动产.2015（7）.
[4]刘翎艳.不动产登记中的公证问题.中国房地产.2015（4）.
关键词 不动产 公证 必要性 局限性
作者简介：贺小梅，山西省吕梁市吕梁公证处。
中图分类号：D926.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.11.059
财产对个人生活乃至社会发展都是至关重要的，不动产登记制度的目的在于公示该不动产的物权所有者，并保证不动产的安全，但是仅靠登记制度很容易导致形式上权力与权利之间的矛盾，因此，如何制定合理的不动产登记制度，妥善处理不动产登记便捷性与准确性之间的关系就显得尤为重要。
一、不动产登记的局限性
不动产登记制度的实质在于在私有权利和公众权利之间寻找平衡点。在我国，不动产登记制度所面临的公私权力矛盾则更为明显，公权力对不动产的管理受到传统思想和行政惯性影响较大，极大地影响了私有权力确认功能的发挥，这也是我国实行不动产登记公证制度的一大困境。
不动产登记的过程不可避免地会受到公权力的影响和干预。从多年的不动产登记历史来看，该项制度更多的是体现了国家对私有权利领域进行的干预和限制，不动产登记制度在很大程度上是为了满足公权的需要。从不动产登记的实施效果来看，登记仅仅代表这一行为产生的原因，并没有侧重登记行为应该具备的深刻内涵。而登记行为是否产生了应有的法律效果，则由国家登记机关来确认。从登记的目的来看，国家之所以制定登记制度，是为了限制当事人的交易行为，防止其任意交易，以保证公共秩序和公众利益，因此，该项制度在很大程度上体现了公法色彩。从登记行为来看，不动产登记在一定程度上体现了私法的效果，同时，国家可以更加主动且有效地对不动产这一重要的社会资源进行宏观调控，这说明该行为具有明显的行政色彩，也是国家对不动产市场进行监督和管理的手段之一。
由此可见，虽然不动产登记制度是对私法领域市民权力的保障，但是由于该项制度的不完善，不动产登记行为的最终效果并非是作用于平等主体的。在这种情况下，不动产登记更应该算作是公法基础上的国家行政行为，这种行政干预实质上是公权对私权的干扰，体现了计划经济的某些特点。
二、国外不动产登记公证的启示
在国际上，很多国家早于我国实行不动产登记制度，其制度的完整性和实行的有序性都远远优于我国，因此，我们可以充分借鉴国外不动产登记公证的经验，促进我国不动产登记制度的不断完善和有效实行。
以法国为例，法国在登记立法中将登记模式设定为契据登记，也就是说，当不动产发生变动的契约生效后，即使没有去相关部门进行登记，不动产的所有者也可以使物权发生变动，这里的登记是针对第三人的，登记公示的内容也是引起不动产发生变动的法律行为。相关部门在进行登记审查时，没有权利评价登记行为的效果，只有当不动产的抵押权被注销时，才能够借助民法对登记行为的效果进行审查。由此可见，法国在实行不动产登记公证的过程中并不能保证不动产交易的安全，但是在实际的登记公证行为中，在公证人产生行为之前，就已经进入了法律调整范围，这说明，法国的登记公证制度能在一定程度上对不动产变动产生的风险进行过滤。
再看德国的不动产登记公证制度。德国《民法典》明确规定，当事人在转让或者受让私有不动产的时候，必须经过公证部门以及公证人的公证。当事人在提出公证申请之后，还需要经过国家登记机关对物权变动的各项条件进行审查和核实，在当事人双方的物权经过明确和审核之后才能进行下一步的登记公证。但是，在实际工作过程中，对于公证者和登记者而言，完成这一系列审查的难度较大且实际工作效率很低，甚至会造成时间和人力资源的浪费。于是，在德国，不动产登记公证制度补充了替代机制，即不动产所有者可以通过寻找相应的替代物来表示不动产变更中各项条件的存在，这个替代机制就是公证。国家公证机构可以对不动产变更的双方当事人进行走访和咨询，确认双方是否都存在真实有效的不动产物权变动意向，并且还要明确不动产所有者是否确实拥有该项不动产的处分权，公证机构需要明确这些内容全部都是不动产变更中必须存在的条件，也是不动产变更行为是否具有法律效力的关键所在。由此可见，登记和公证机构的主要审核事项是不动产登记行为产生的基础，在登记簿以及工作记录中必须有相关记载，这样可以充分核实登记和公证部门实体法律行为和各自实际权力之间的协调性和有效性。
三、不动产登记公证的必要性
（一）防范虚假登记
在不动产登记中，申请人通过出具虚假权证来骗取不动产物权登记的案例并不少见，发生这类问题一般是因申请人的主观欺诈心理所致，换言之，申请人明知自己的申请具有欺骗性，依然进行申请登记，这种行为所造成的后果是十分严重的。而通过设置不动产登记公证前置程序，由公证机关通过科学途径对当事人的物权变动意愿是否真实有效加以判定，就能将绝大部分的虚假登记拒之门外。
（二）减少错误登记
在现实中，登记机关出现重复登记、漏登记或登记内容有误的情况屡见不鲜，上述登记错误情形所造成的危害是不可估量的。例如，不动产物权初始登记对今后的不动产流转有重要影响，一旦初始登记信息出现错误，将对后续的交易行为产生一系列的连锁影响；登记错误还可能造成交易的落空，使当事人蒙受一定的经济财产损失，甚至对房地产市场的正常秩序造成影响。而通过引入公证前置程序，就能有效降低犯错几率，确保不动产登记活动的顺利进行。一方面，公证机关作为专业法律服务机构，在不动产物权公证上具有丰富的经验，能够通过专业性的审查活动，轻松识破登记申请的不规范、不真实之处，从而避免因主观欺诈而造成的登记信息错误。另一方面，通过引入公证前置程序，能够合理转移登记赔偿责任，有效减少登记风险。公证制度要求由公证机构对物权人的债权合同进行严格公证，相关公证事项都经过了真实性、合法性等方面的详细审查，具有足够的证据效力，由此得出的公证文书可直接被登记机构所采用，为其省去了繁杂的登记审查环节，在减少登记错误的同时，提高了登记效率，确保了物权的安全高效转移。 四、不动产登记公证前置程序的完善
（一）完善公证前置审查相关立法
现阶段，我国部分地区已经针对不动产公证出台了一些地方性法规，如《上海市公证条例》第29条就明确提出，对于土地使用权转让、抵押，国有企业产权出售，房屋赠与、抵押等行为，必须进行公证。虽然这些地方性法规的效力层次较低，但可以从中看出政府和社会对公证机构介入不动产登记活动寄予了厚望，并且反映了不动产登记设置前置审查的必要性和紧迫性。因此，有必要通过立法形式明确不动产公证前置审查的法律地位，将其纳入到更高层次的法律规范之中。例如，可对现行《物权法》、《公证法》以及其他不动产登记相关法律法规进行适当的修订和补充，将关于公证前置审查的法律规定巧妙地衔接进去，以更好地指导不动产登记活动。
（二）拓展公证前置审查内容
目前，已有很多城市将公证作为不动产登记的重要前提，但对于这一公证制度也有部分学者提出了反对的观点，认为其与民法自治原则相矛盾、徒增交易成本等，对此，必须突破公证前置审查的自身局限性，充分体现其特色和优势，具体如下：首先，应发挥公证前置审查对提高登记效率的积极作用，比如普通不动产登记的用时在10天左右，而实施公证前置审查之后，只要7天左右即可完成登记，这样就能体现公证前置审查的效率优势。其次，延伸前置审查的内涵和外延，比如在二手房交易过程中，现行的合同公证形式仅仅对合同效力、合法性以及内容真实与否进行公证，并不涉及流转中待解决的各方面问题，具有很大的局限性。而在一些公证前置审查制度比较成熟的国家，对于交易流转过程的各个环节都要进行前置审查，并且通过多种公证手段确保其顺利实施，这是值得我们学习和借鉴的。再次，对于流转中产生的一些新的法律关系，也应一并处理，如对购房人向银行借款抵押待购房地产的合同也作为转移的配套合同一并进行审查，这样一来，公证机构提供给登记机构的就是一份可证明流转程序全部完成的公证书。
（三）加强公证前置审查的配套设计
公证前置程序作为不动产登记工作的重要组成，与普通公证业务的作业形式存在较大差异，其前置审查工作的开展必须有充足的程序及配套保障。例如，对于公证前置审查的作业流程、收费标准以及如何与登记机构进行沟通衔接等均需要进一步的梳理和明确。具体地说，应当为公证前置审查配备一套独立的运作系统，包括开展前置审查所需的办公地点、人员组织、调查方法、审查流程等，同时在收费标准的确立上也应参考《物权法》的相关规定，以不增加当事人经济负担为基本原则。为此，一方面要在立法上给予公证前置审查明确支持，使之能够得到各相关部门的积极配合，另一方面，应由全国公证员协会牵头，对全国各地方公证机构进行全面细致的调查摸底，在此基础上制定一套统一和标准化的前置审查作业模式。
（四）明确公证前置审查的责任承担方式
如果公证机构出现错证而给当事人权益带来了损害，应当承当相应的赔偿责任，而对于归责原则、责任承担的保证、诉讼程序等问题也应作出配套规定。目前，大部分国家在公证赔偿问题上实行的都是不区分主义，只要公证人存在错证情节，就应对受害人承担赔偿责任。但也有少数国家如德国等实行的是区分主义，即对公证人因过失、故意而造成的错证责任加以区分，若公证人仅存在过失责任，则当且仅当被害人无法通过其他途径获得赔偿时，方可向公证人主张赔偿权力。笔者认为，在不动产登记公证前置审查中，采用不区分主义的责任承担方式更为合理，原因在于公证前置审查的作用在于防弊纠错，其责任重大，公证机构在前置审查中必须保持足够严谨以防范错证，否则其存在的意义就会大打折扣。
五、结语
综上所述，不动产公证对规范不动产登记活动具有重要意义，而公证前置审查则是公证机构介入不动产登记的理想模式。针对当前不动产公证存在的不足之处，应从以下方面加以完善：完善公证前置审查相关立法、拓展公证前置审查内容、加强公证前置审查配套设计、明确公证前置审查的责任承担方式，从而更好地发挥公证前置审查的作用和价值，保障物权人合法权益。
参考文献：
[1]张红光.大陆与台湾地区的不动产公证比较分析.中国公证.2015（11）.
[2]翟国徽.浅析公证在不动产登记中的合理定位.中国土地.2016（2）.
[3]肖攀.不动产登记公证应自愿而非强制.中国不动产.2015（7）.
[4]刘翎艳.不动产登记中的公证问题.中国房地产.2015（4）.