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摘要：随着互联网的发展，网上购物已经成为主流，因此也带动着我国的物流园区的发展，但是各地物流园区蓬勃发展的时候出现了很多的问题，比如物流园区的规划多，实际运营的少。物流园区的建设面积大，实际入住企业少。很多地方的物流园区都没有真正的被利用起来。面对现在物流园区的现状，对物流园区的运营管理就显得格外重要。本文主要从物流园区的运营原则和运营创新等两个方面展开论述。设计物流园区的盈利模式，从理论上完善物流园区的服务水平，利用互联网平台让物流园区与经济发展同步，让各个地区的物流园联系更加密切。
关键词：运营模式；运营管理；入驻企业选择模式；盈利模式
物流园区的理论与实践最先是在美国开始的，随后在世界发达国家得到广泛的应用，随着经济全球化以及互联网技术的普及，现代物流业也得到蓬勃的发展，作为21世纪的新兴产业，我国在降低能源消耗和提高生产力的方面做出了重要作用。我国自从加入WTO后国际化进程越来越快，我国在各个方面都越来越开放，于此同时我国的物流业的发展也面临着重要的挑战。物流园区是一个综合的物流中转基地，他肩负着各地货物的中转。只有探索出一条合适的管理体系才能有效的减少货物的转运，装卸，搬运等。目前我国还没有一家物流园区可以形成一个管理体系把整个运转过程形成完整的供应链体系。
一、我国物流园区发展现状
由于我国的经济发展起步较晚，我国的物流园区的发展正处于起步阶段，国家对此也是十分的重视出台了多项政策来支持城市物流园区的发展。根据资料显示截至到2007年的时候我国的34个行政区都已经有了物流园区得发展规划。例如，深圳的西部港务区，盐田港，平湖等等的大物流园，上海的几个大物流园区。天津的，广州的，等几个城市的物流园区都属于在世界范围内非常出名的。
随着物流产业的发展，物流产业得到了国务院和地方各级政府的重视，政府都在城市规划的时候加入了物流园区的规划设计。我国的盐田平湖物流基地是我国的第一个大型物流集散地，自1998年以来我国的物流园区已经有502个，其中已经投入的使用的有130个占到总物流园区的30%。在建的物流园区有372个占到70%。
二、我国物流园区运营中存在的问题
物流园区的发展促进了我国经济的发展，但是在发展的过程中也是充满了各种问题，从近几年的发展来看我国的物流园区确实得到了很好的发展，但是从已经建设好的物流园区的使用情况来看并不是很理想，物流园区建设完成以后空置率高，实际入住的企业不多，主要的问题出现在以下几个方面：
（一）运营管理问题
（1）物流园区管理体制混亂，政企不分
现在很多物流园区在管理上非常混乱，物流园区里面的管理机构和政府的管理机构在对园区的管理上分工不明，导致园区管理部门众多，而真正服务于园区的部门很少，缺少标准的经营模式。很多政府直接管理的物流园，物流园区内的所有工作都是由政府来完成，包括物流园的规划，使用，项目的招标等等。由于政府是一个执政部门他的多过干预导致了物流园跟不上时代的发展。
（2）政策支持不到位
在物流园区发展的过程中容易遭受到政策的挟持，比如在物流园的投资用地等方面没有相关的政策支持，导致物流园区的建设审批困难，用地审批困难等。国家至今都还没有出台相应的物流园管理政策，造成了各地政府对物流园的扶持政策不一，从而导致物流园区的不公平竞争。
（3）配套不完善
物流园区的发展主要是以经济发展为主要方向，以物流企业为承载主体，所以在物流园的建设中要重点考虑到他的实用功能，企业的进驻优势，物流资源的整合管理等方面，这些方面都需要物流园区在建设的时候就做好相应的配套工作。物流园区的配套设施不完善主要有着两个方面——（1）物流园区选址偏僻，周边的配套设施缺乏。（2）内部相应的服务配套体系不健全，无法提供物流信息，物流資源的查询工作，以及没有考虑到员工的公寓，休息，娱乐等问题。不能为入驻进来的企业提供良好经营环境。
（二）入员企业的选择方面
（1）招商水平低，园区空置率高
现在很多的物流园区的招商还是停留在以前的老模式上，招商和卖地同时进行，这样就出现了很多漏洞，比如有很多企业就会打着建设物流园区的名声进行土地的买卖。为物流企业的发展带来不利影响。政府方面没有明确物流园区的市场地位和服务方向，到时物流园区在进行招商的时候没有具体的目标，造成管理混乱。
（2）入园企业选择不得当
如今政府的主要精力都放在了物流园区的建设上，对园区里面的系统设计关注较少。很多物流园依然采用这工业用地的招标方式，缺少供应链服务思想。导致我国的物流园区出现了企业杂乱现象。物流园区的招商人员没有经过专业的招商培训，不具备发展式眼光.这造成了物流园区的功能单一，服务效率差。在招商的时候紧卡招商门槛，把一些具有发展前途的中小物流企业挡在门外。
三、物流园区运营政策的建议
（一）物流产业政策
物流园区作为时代发展的新兴产业，他是否能够良好的运营与他的基础设施建设和配套环境建设有着很大的关系，支持性政策的出台能够为物流园区的建设提供一个良好的发展平台。1.物流产业政策。由于各地对物流产业的管理政策不一，导致我国物流产业在地区竞争上存在着不公平竞争，有些地方还实行地方保护，行业垄断等等，严重影响了我国物流产业的发展，因此国家需要出台统一的物流管理政策，规范市场秩序，建立标准的物流服务体系。2.土地政策。政府可出台一些优惠的土地政策，优化物流园区的使用布局，降低物流园区的使用成本鼓励物流企业都进入到物流园区，让物流园区发挥出作用。3.税收政策。一般进入到物流园区的各个企业所从事的行业不太相同，比如有物流业，仓储业，因此他们的纳税标准也不同，可以对入驻到物流园区的企业实行税收优惠政策。
（二）引导性政策体系
我国的物流园区的建设还处于发展阶段，引导性政策主要是结合国内外的成功经验为物流园区的发展提供一个合理的发展平台，主要从以下几个方面进行
（1）空间布局引导政策
从整个物流园区的整体环境来看，物流园区的发展要结合自身的发展模式，建立科学的现代物流关系体系。有目的的进行物流企业的入驻选着，让物流园区协调发展。
（2）园区准入政策
定统一的入园标准，入园的企业要严格遵守园区的经营准则，对入园的企业进行摸底调查，避免入驻的企业能力不一，影响整个物流园区的均衡发展。
（3）行政监管政策
在入园的审批程序和流程上进行简化，让物流园区内的企业进行公平的竞争，并且要制定一些列的优化政策在吸引物流企业进入物流园区。
四、结论
物流园区的发展建设是经济发展的客观要求，是提高我国的物流运转速度，规范物流企业的重要措施。研究物流园区的运营管理模式对提升物流园的整体运营水平十分重要。本文只是对物流园区的运营管理模式做初步的探讨，由于我国的物流园区的发展还处于摸索阶段，物流园区的整体运营管理水平有限，在运营管理的理论方面还存在很多的问题，需要做深一步的研究来解决。
关键词：运营模式；运营管理；入驻企业选择模式；盈利模式
物流园区的理论与实践最先是在美国开始的，随后在世界发达国家得到广泛的应用，随着经济全球化以及互联网技术的普及，现代物流业也得到蓬勃的发展，作为21世纪的新兴产业，我国在降低能源消耗和提高生产力的方面做出了重要作用。我国自从加入WTO后国际化进程越来越快，我国在各个方面都越来越开放，于此同时我国的物流业的发展也面临着重要的挑战。物流园区是一个综合的物流中转基地，他肩负着各地货物的中转。只有探索出一条合适的管理体系才能有效的减少货物的转运，装卸，搬运等。目前我国还没有一家物流园区可以形成一个管理体系把整个运转过程形成完整的供应链体系。
一、我国物流园区发展现状
由于我国的经济发展起步较晚，我国的物流园区的发展正处于起步阶段，国家对此也是十分的重视出台了多项政策来支持城市物流园区的发展。根据资料显示截至到2007年的时候我国的34个行政区都已经有了物流园区得发展规划。例如，深圳的西部港务区，盐田港，平湖等等的大物流园，上海的几个大物流园区。天津的，广州的，等几个城市的物流园区都属于在世界范围内非常出名的。
随着物流产业的发展，物流产业得到了国务院和地方各级政府的重视，政府都在城市规划的时候加入了物流园区的规划设计。我国的盐田平湖物流基地是我国的第一个大型物流集散地，自1998年以来我国的物流园区已经有502个，其中已经投入的使用的有130个占到总物流园区的30%。在建的物流园区有372个占到70%。
二、我国物流园区运营中存在的问题
物流园区的发展促进了我国经济的发展，但是在发展的过程中也是充满了各种问题，从近几年的发展来看我国的物流园区确实得到了很好的发展，但是从已经建设好的物流园区的使用情况来看并不是很理想，物流园区建设完成以后空置率高，实际入住的企业不多，主要的问题出现在以下几个方面：
（一）运营管理问题
（1）物流园区管理体制混亂，政企不分
现在很多物流园区在管理上非常混乱，物流园区里面的管理机构和政府的管理机构在对园区的管理上分工不明，导致园区管理部门众多，而真正服务于园区的部门很少，缺少标准的经营模式。很多政府直接管理的物流园，物流园区内的所有工作都是由政府来完成，包括物流园的规划，使用，项目的招标等等。由于政府是一个执政部门他的多过干预导致了物流园跟不上时代的发展。
（2）政策支持不到位
在物流园区发展的过程中容易遭受到政策的挟持，比如在物流园的投资用地等方面没有相关的政策支持，导致物流园区的建设审批困难，用地审批困难等。国家至今都还没有出台相应的物流园管理政策，造成了各地政府对物流园的扶持政策不一，从而导致物流园区的不公平竞争。
（3）配套不完善
物流园区的发展主要是以经济发展为主要方向，以物流企业为承载主体，所以在物流园的建设中要重点考虑到他的实用功能，企业的进驻优势，物流资源的整合管理等方面，这些方面都需要物流园区在建设的时候就做好相应的配套工作。物流园区的配套设施不完善主要有着两个方面——（1）物流园区选址偏僻，周边的配套设施缺乏。（2）内部相应的服务配套体系不健全，无法提供物流信息，物流資源的查询工作，以及没有考虑到员工的公寓，休息，娱乐等问题。不能为入驻进来的企业提供良好经营环境。
（二）入员企业的选择方面
（1）招商水平低，园区空置率高
现在很多的物流园区的招商还是停留在以前的老模式上，招商和卖地同时进行，这样就出现了很多漏洞，比如有很多企业就会打着建设物流园区的名声进行土地的买卖。为物流企业的发展带来不利影响。政府方面没有明确物流园区的市场地位和服务方向，到时物流园区在进行招商的时候没有具体的目标，造成管理混乱。
（2）入园企业选择不得当
如今政府的主要精力都放在了物流园区的建设上，对园区里面的系统设计关注较少。很多物流园依然采用这工业用地的招标方式，缺少供应链服务思想。导致我国的物流园区出现了企业杂乱现象。物流园区的招商人员没有经过专业的招商培训，不具备发展式眼光.这造成了物流园区的功能单一，服务效率差。在招商的时候紧卡招商门槛，把一些具有发展前途的中小物流企业挡在门外。
三、物流园区运营政策的建议
（一）物流产业政策
物流园区作为时代发展的新兴产业，他是否能够良好的运营与他的基础设施建设和配套环境建设有着很大的关系，支持性政策的出台能够为物流园区的建设提供一个良好的发展平台。1.物流产业政策。由于各地对物流产业的管理政策不一，导致我国物流产业在地区竞争上存在着不公平竞争，有些地方还实行地方保护，行业垄断等等，严重影响了我国物流产业的发展，因此国家需要出台统一的物流管理政策，规范市场秩序，建立标准的物流服务体系。2.土地政策。政府可出台一些优惠的土地政策，优化物流园区的使用布局，降低物流园区的使用成本鼓励物流企业都进入到物流园区，让物流园区发挥出作用。3.税收政策。一般进入到物流园区的各个企业所从事的行业不太相同，比如有物流业，仓储业，因此他们的纳税标准也不同，可以对入驻到物流园区的企业实行税收优惠政策。
（二）引导性政策体系
我国的物流园区的建设还处于发展阶段，引导性政策主要是结合国内外的成功经验为物流园区的发展提供一个合理的发展平台，主要从以下几个方面进行
（1）空间布局引导政策
从整个物流园区的整体环境来看，物流园区的发展要结合自身的发展模式，建立科学的现代物流关系体系。有目的的进行物流企业的入驻选着，让物流园区协调发展。
（2）园区准入政策
定统一的入园标准，入园的企业要严格遵守园区的经营准则，对入园的企业进行摸底调查，避免入驻的企业能力不一，影响整个物流园区的均衡发展。
（3）行政监管政策
在入园的审批程序和流程上进行简化，让物流园区内的企业进行公平的竞争，并且要制定一些列的优化政策在吸引物流企业进入物流园区。
四、结论
物流园区的发展建设是经济发展的客观要求，是提高我国的物流运转速度，规范物流企业的重要措施。研究物流园区的运营管理模式对提升物流园的整体运营水平十分重要。本文只是对物流园区的运营管理模式做初步的探讨，由于我国的物流园区的发展还处于摸索阶段，物流园区的整体运营管理水平有限，在运营管理的理论方面还存在很多的问题，需要做深一步的研究来解决。