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【摘要】随着市场经济的发展和城市化进程的加快，房地产行业得到前所未有的发展。随着日前金融《国九条》、《金融三十条》和国务院在《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中相继提出开展房地产投资信托基金（REITs)试点，房地产信托基金的发展迎来了一个新的春天。房地产投资信托基金是现代房地产融资方式的创新，能够有效的规范房地产投资模式，拓宽房地产的市场融资渠道与改革融资方式，能够有效的降低房地产对市场简介融资的过度依赖，保证房地产投资信托基金健康发展。本文将对房地产信托基金投资的重要性也发展模式进行探讨，以期对房地产融资提供借鉴意义。
【关键词】房地产投资信托基金 模式 法律法规 措施
一、发展房地产投资信托基金的重要性
发展房地产投资信托基金是现代化最重要的房地产金融手段之一，不仅能够进行多元化的融资，回报率比较高，而且能够吸收大量的民间个人投资，盈利比较便利和直接，投资者可以不需要直接拥有房地产就能够获得盈利的机会。此外，房地产投资信托基金在宏观上能够很好的深化我国的房地产资本市场，能够有效的降低房增贷款集中与银行金融体系的负担，可以很好的对市场资金进行引导。
发展房地产投资信托基金是房地产行业升级，资金市场优化的内在要求。从房地产的发展现状来看，我国正处于房地产发展的第二个层次，也就是以房地产投资管理公司或者房地产投资信托基金为核心的房地产投资层次。据调查现实，目前我国房地产企业都出现了资金周转困境，经营步履维艰的局面，并且在房地产高速发展的时期，大约有百分之七十的房地产开发商的开发资金是来自银行贷款的支持，房地产行业严重依赖银行机构。然而，房地产信托基金投资的发展，能够有效的优化和扩大房地产融资渠道和模式，吸引大量的民间资本进行投资，这样也就很好的解决了当前对间接融资过分依赖的局面，有效的降低了房地产投资信托的金融风险。并且，发展房地产信托基金投资，能够有效的规范房地产投资，减少房地产开发和投资的盲目性，加强房地产投资的理性化发展，因为房地产投资信托基金的发展主要是针对那些发展良好、市场前景优秀、运作规范的房地产企业和房地产项目。因而客观上保证了房地产项目和房地产企业的优化，保证房地产行业资金的有效合理配置，促进房地产企业的优胜劣汰，促进房地产行业内部结构的调整，带动整个房地产行业的优化升级。
发展房地产投资信托基金也是保证社会大众资本投资的需求。随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，目前我国基本进入了小康社会，许多大众有了丰裕的剩余资本，但是由于我国社会大众投资渠道比较狭窄，并且私人投资资金缺乏科学的法律保护，缺乏合理的运作规范，导致大众投资模式单一，大大提升了社会投资的风险。因为，房地产行业规模大，资金需求量大，资金周期长等特点导致社会大众资本难以进入。然而，房地产投资信托基金的发展则很好的打破了社会大众投资单一化的局面，拓宽了社会大众的投资渠道，并且降低了社会大众资金投入的门槛，为社会大众的民间资本投资提供了有效的方式和手段，并且投资效益高，风险性也比较低。
二、我国房地产基金发展的模式分析
我国房地产基金还处于起步阶段，其发展模式还不够完善，比较单一，需要借鉴房地产基金发展得比较好的国家的模式。房地产基金模式的选择必须严格根据本国房地产行业和金融行业等具体的情况来进行，如美国这样的房地产基金市场发展成熟的国家适合采用公司型模式，而我国处于房地产基金发展的初级阶段，比较适宜采用契约性的模式。企业型房地产基金模式虽然不利于基金的扩张，但是比较符合我国REITs发展的特点，能够有效的稳定基金发展，不会因为投资者的突然退出而削弱基金规模或者解散基金。此外，由于我国处于房地产信托投资基金的初级阶段，必须选择规模适中的基金，其期限以10～15年为最佳。而在房地产信托投资基金资金的筹集上，应以私募为主，其资金来源则应主要出自机构投资者，如保险基金、养老基金。
房地产基金的发起人选择。由于房地产基金离不开房地产行业和金融两个行业，长期分红是资金收益的主要来源，因而，必须严格发起人的选择，确保发起人既具备有房地产业务方面的经验也有资本运用方面的技能和经验。或者在发起人也可以由若干个信誉良好并且资产规模相当的金融机构与经营良好、实力雄厚的房地产企业共同组成，不仅能够保证对房地产和金融业方面的需求，也能够优势互补，相互促进。其次，具体项目的选择。目前我国房地产基金选择的项目主要有大面积的旧城改造项目、大型住宅小区项目、大型体育馆项目、大型公共娱乐设施项目以及大型展览馆等项目。其主要原因是这些项目社会供给比重小但是社会需求量与日俱增，并且投资建设周期和资本回报周期比较长，此外这些大型的项目可以得到政府税收优化和政策支持。因而这些教大型的项目可以带来一个长期而稳定的现金流，长期稳定能够保证回报。
再次，房地产基金发展方式的确定。我国房地产投资基金比较适宜采并且以公募为主，用公募和私募相结合的方式。原因如下：第一是因为我国资本市场还有待进一步完善，金融市场有待进一步规范，公募为主能够防止因为私募造成的集资混乱和金融市场秩序混乱的局面，能够有效的保证投资者的利益和规范资金运作和金融市场秩序。第二，我国机构投资者发育不够充分，国家法律对许多机构的投资方向上存在着较多的限制，因而私募形式无法满足巨额资金筹集的要求。
三、更好的发展我国房地产基金的措施
（一）建立健全房地产基金的法律法规
“出台房地产基金试点管理办法，是从制度上规范房地产基金发展的重要前提”。中国政法大学民商法学院教授、房地产法学专家符启林介绍说，和国外运作成熟的房地产基金相比，中国的房地产信托刚刚处于起步阶段，整个信托业在过去很长的一段时间内也缺乏必要的法律规范。房地产基金发展离不开法律法规的保证，目前我国已经颁布了《信托法》和《投资基金法》以及金融“国九条”、“金融三十条”和国务院在《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》等相关政策法规，但是由于房地产基金涉及层面众多，影响范围广，仅这些法规远远达不到保证房地产基金的要求。此外，必须切实的建立健全和完善放地下基金方面的法律法规，制定细化的、完备化的专门法规。首先，必须切实进一步完善《公司法》关于房地产基金方面的规定，制定专门的投资基金法律如《产业投资基金法》、《投资顾问法》以及《投资公司法》等等。其次，加强对房地产基金专项管理方面措施与制度的制定，如对投资比例的限制、对投资渠道的规定与限制，规范我国的房地产基金。改革《税法》，防止房地产基金出现双重征税的情况，保证税收的合理科学性。最后，必须切实改革房地产商品化的住房制度和土地使用权的划拨、规范房地产出让条件和住房产权等关系，保证房地产权益的流动，降低房地产投资基金的流动性风险。
（二）加大房地产基金组织结构的建设力度
房地产基金由于涉及范围广，投资规模大，资金周期长，管理工作复杂等特点，因而必须严密基金的组织机构，建立健全完整的管理机构，构建一个完善的、系统的、科学的组织结构体系来保证房地产投资信托基金的健康发展。组建有效的管理委员会、独立的监督机构以及具体投资基金运行操作机构等等。加大房地产基金组织结构的建设力度，必须切实根据我国的金融体制，并且借鉴相关的优秀经验，建立抵押银行、住宅银行、房地产公司、房地产信贷部等多元化的投资机构体系。并且明确其职责，权责分布，各司其职又相互配合。由保险公司对开发项目开立担保信用证明，由房地产公司等金融机构负责具体的操作运行，由房地产评估机构和房地产证券公司等机构进行评估，由证管会进行监督。
（三）加强房地产基金方面的人才培养，保证信息公开化
人才的培养是发展房地产基金的保证因素。由于我国房地产基金还处于初级阶段，缺乏信托基金所需的优秀人才，因而必须加强这方面的人才培养，尽快的培养出一支即由房地产业务方面的知识与经验、由具备有精通的基金业务、同时也熟悉账务业务运作的房地产基金专门人才队伍。同时，也不行加大对房地产信托业务必不可少的相关行业人才培养，如会计师、律师、审计师、资产评估师等服务性专业性人才队伍的建设。此外，保证信息的公开化也是促进房地产基金发展的重要因素。因而要尽可能的使与房地产基金有关的国家政策信息、房地产信息以及金融证券等信息及时、有效、准确的传递出去，保证信息需求者对相关信息的需求，促进其决策的科学性合理性。
（四）加快房地产基金机构投资者培育
机构投资者的资金是我国房地产基金资金的主要来源之一，如保险基金以及养老基金等大。机构投资者有着丰富的资金量，并且其具有较强的投资意识和能力，投资技术高超，相关信息也比较灵通，因而，机构投资者能够为放地下投资信托基金提供稳定的资金。机构投资者能够很好的促进放地下基金的发展，但是事与愿违的是我国目前还没有真正意义上的机构投资者，因而加快房地产基金机构投资者的培育势在必行。
四、结论
房地产基金（REITs)是房地产的融资模式创新，主要执行方式是通过发行股份或者受益凭证来吸收社会大众对房地产的投资资金，并且该股份和受益凭证都委托专门的基金管理机构进行托管，由专门的机构对资金进行管理和运用。房地产基金通过多元化的投资融资，对不同房地产证券、不同房地产项目、不同类型和不同地区的房地产业务进行投资组合，优化融资模式，优化投资管理，能够有效的降低房地产投资的风险，取得较好的经济效益和综合效益。
参考文献
[1]张蓓蓓.论中国发展房地产投资信托基金的制度保障[J].河南金融管理干部学院学报.2009（02）.
[2]朱青，罗志红.关于我国发展房地产投资信托基金的思考[J].江西社会科学.2006（10）.
[3] 鲁炜，钟小辉.美国房地产投资信托基金的发展经验及启示[J].经济纵横.2006（10）.
[4]陈前，蒋勇.关于我国房地产投资信托基金的政策建议[J].广西社会科学.2008.（7）.
作者简介：丁晓磊（1983-），男，汉族，永泰红磡控股集团有限公司，研究方向：证券投资实务。
【关键词】房地产投资信托基金 模式 法律法规 措施
一、发展房地产投资信托基金的重要性
发展房地产投资信托基金是现代化最重要的房地产金融手段之一，不仅能够进行多元化的融资，回报率比较高，而且能够吸收大量的民间个人投资，盈利比较便利和直接，投资者可以不需要直接拥有房地产就能够获得盈利的机会。此外，房地产投资信托基金在宏观上能够很好的深化我国的房地产资本市场，能够有效的降低房增贷款集中与银行金融体系的负担，可以很好的对市场资金进行引导。
发展房地产投资信托基金是房地产行业升级，资金市场优化的内在要求。从房地产的发展现状来看，我国正处于房地产发展的第二个层次，也就是以房地产投资管理公司或者房地产投资信托基金为核心的房地产投资层次。据调查现实，目前我国房地产企业都出现了资金周转困境，经营步履维艰的局面，并且在房地产高速发展的时期，大约有百分之七十的房地产开发商的开发资金是来自银行贷款的支持，房地产行业严重依赖银行机构。然而，房地产信托基金投资的发展，能够有效的优化和扩大房地产融资渠道和模式，吸引大量的民间资本进行投资，这样也就很好的解决了当前对间接融资过分依赖的局面，有效的降低了房地产投资信托的金融风险。并且，发展房地产信托基金投资，能够有效的规范房地产投资，减少房地产开发和投资的盲目性，加强房地产投资的理性化发展，因为房地产投资信托基金的发展主要是针对那些发展良好、市场前景优秀、运作规范的房地产企业和房地产项目。因而客观上保证了房地产项目和房地产企业的优化，保证房地产行业资金的有效合理配置，促进房地产企业的优胜劣汰，促进房地产行业内部结构的调整，带动整个房地产行业的优化升级。
发展房地产投资信托基金也是保证社会大众资本投资的需求。随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，目前我国基本进入了小康社会，许多大众有了丰裕的剩余资本，但是由于我国社会大众投资渠道比较狭窄，并且私人投资资金缺乏科学的法律保护，缺乏合理的运作规范，导致大众投资模式单一，大大提升了社会投资的风险。因为，房地产行业规模大，资金需求量大，资金周期长等特点导致社会大众资本难以进入。然而，房地产投资信托基金的发展则很好的打破了社会大众投资单一化的局面，拓宽了社会大众的投资渠道，并且降低了社会大众资金投入的门槛，为社会大众的民间资本投资提供了有效的方式和手段，并且投资效益高，风险性也比较低。
二、我国房地产基金发展的模式分析
我国房地产基金还处于起步阶段，其发展模式还不够完善，比较单一，需要借鉴房地产基金发展得比较好的国家的模式。房地产基金模式的选择必须严格根据本国房地产行业和金融行业等具体的情况来进行，如美国这样的房地产基金市场发展成熟的国家适合采用公司型模式，而我国处于房地产基金发展的初级阶段，比较适宜采用契约性的模式。企业型房地产基金模式虽然不利于基金的扩张，但是比较符合我国REITs发展的特点，能够有效的稳定基金发展，不会因为投资者的突然退出而削弱基金规模或者解散基金。此外，由于我国处于房地产信托投资基金的初级阶段，必须选择规模适中的基金，其期限以10～15年为最佳。而在房地产信托投资基金资金的筹集上，应以私募为主，其资金来源则应主要出自机构投资者，如保险基金、养老基金。
房地产基金的发起人选择。由于房地产基金离不开房地产行业和金融两个行业，长期分红是资金收益的主要来源，因而，必须严格发起人的选择，确保发起人既具备有房地产业务方面的经验也有资本运用方面的技能和经验。或者在发起人也可以由若干个信誉良好并且资产规模相当的金融机构与经营良好、实力雄厚的房地产企业共同组成，不仅能够保证对房地产和金融业方面的需求，也能够优势互补，相互促进。其次，具体项目的选择。目前我国房地产基金选择的项目主要有大面积的旧城改造项目、大型住宅小区项目、大型体育馆项目、大型公共娱乐设施项目以及大型展览馆等项目。其主要原因是这些项目社会供给比重小但是社会需求量与日俱增，并且投资建设周期和资本回报周期比较长，此外这些大型的项目可以得到政府税收优化和政策支持。因而这些教大型的项目可以带来一个长期而稳定的现金流，长期稳定能够保证回报。
再次，房地产基金发展方式的确定。我国房地产投资基金比较适宜采并且以公募为主，用公募和私募相结合的方式。原因如下：第一是因为我国资本市场还有待进一步完善，金融市场有待进一步规范，公募为主能够防止因为私募造成的集资混乱和金融市场秩序混乱的局面，能够有效的保证投资者的利益和规范资金运作和金融市场秩序。第二，我国机构投资者发育不够充分，国家法律对许多机构的投资方向上存在着较多的限制，因而私募形式无法满足巨额资金筹集的要求。
三、更好的发展我国房地产基金的措施
（一）建立健全房地产基金的法律法规
“出台房地产基金试点管理办法，是从制度上规范房地产基金发展的重要前提”。中国政法大学民商法学院教授、房地产法学专家符启林介绍说，和国外运作成熟的房地产基金相比，中国的房地产信托刚刚处于起步阶段，整个信托业在过去很长的一段时间内也缺乏必要的法律规范。房地产基金发展离不开法律法规的保证，目前我国已经颁布了《信托法》和《投资基金法》以及金融“国九条”、“金融三十条”和国务院在《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》等相关政策法规，但是由于房地产基金涉及层面众多，影响范围广，仅这些法规远远达不到保证房地产基金的要求。此外，必须切实的建立健全和完善放地下基金方面的法律法规，制定细化的、完备化的专门法规。首先，必须切实进一步完善《公司法》关于房地产基金方面的规定，制定专门的投资基金法律如《产业投资基金法》、《投资顾问法》以及《投资公司法》等等。其次，加强对房地产基金专项管理方面措施与制度的制定，如对投资比例的限制、对投资渠道的规定与限制，规范我国的房地产基金。改革《税法》，防止房地产基金出现双重征税的情况，保证税收的合理科学性。最后，必须切实改革房地产商品化的住房制度和土地使用权的划拨、规范房地产出让条件和住房产权等关系，保证房地产权益的流动，降低房地产投资基金的流动性风险。
（二）加大房地产基金组织结构的建设力度
房地产基金由于涉及范围广，投资规模大，资金周期长，管理工作复杂等特点，因而必须严密基金的组织机构，建立健全完整的管理机构，构建一个完善的、系统的、科学的组织结构体系来保证房地产投资信托基金的健康发展。组建有效的管理委员会、独立的监督机构以及具体投资基金运行操作机构等等。加大房地产基金组织结构的建设力度，必须切实根据我国的金融体制，并且借鉴相关的优秀经验，建立抵押银行、住宅银行、房地产公司、房地产信贷部等多元化的投资机构体系。并且明确其职责，权责分布，各司其职又相互配合。由保险公司对开发项目开立担保信用证明，由房地产公司等金融机构负责具体的操作运行，由房地产评估机构和房地产证券公司等机构进行评估，由证管会进行监督。
（三）加强房地产基金方面的人才培养，保证信息公开化
人才的培养是发展房地产基金的保证因素。由于我国房地产基金还处于初级阶段，缺乏信托基金所需的优秀人才，因而必须加强这方面的人才培养，尽快的培养出一支即由房地产业务方面的知识与经验、由具备有精通的基金业务、同时也熟悉账务业务运作的房地产基金专门人才队伍。同时，也不行加大对房地产信托业务必不可少的相关行业人才培养，如会计师、律师、审计师、资产评估师等服务性专业性人才队伍的建设。此外，保证信息的公开化也是促进房地产基金发展的重要因素。因而要尽可能的使与房地产基金有关的国家政策信息、房地产信息以及金融证券等信息及时、有效、准确的传递出去，保证信息需求者对相关信息的需求，促进其决策的科学性合理性。
（四）加快房地产基金机构投资者培育
机构投资者的资金是我国房地产基金资金的主要来源之一，如保险基金以及养老基金等大。机构投资者有着丰富的资金量，并且其具有较强的投资意识和能力，投资技术高超，相关信息也比较灵通，因而，机构投资者能够为放地下投资信托基金提供稳定的资金。机构投资者能够很好的促进放地下基金的发展，但是事与愿违的是我国目前还没有真正意义上的机构投资者，因而加快房地产基金机构投资者的培育势在必行。
四、结论
房地产基金（REITs)是房地产的融资模式创新，主要执行方式是通过发行股份或者受益凭证来吸收社会大众对房地产的投资资金，并且该股份和受益凭证都委托专门的基金管理机构进行托管，由专门的机构对资金进行管理和运用。房地产基金通过多元化的投资融资，对不同房地产证券、不同房地产项目、不同类型和不同地区的房地产业务进行投资组合，优化融资模式，优化投资管理，能够有效的降低房地产投资的风险，取得较好的经济效益和综合效益。
参考文献
[1]张蓓蓓.论中国发展房地产投资信托基金的制度保障[J].河南金融管理干部学院学报.2009（02）.
[2]朱青，罗志红.关于我国发展房地产投资信托基金的思考[J].江西社会科学.2006（10）.
[3] 鲁炜，钟小辉.美国房地产投资信托基金的发展经验及启示[J].经济纵横.2006（10）.
[4]陈前，蒋勇.关于我国房地产投资信托基金的政策建议[J].广西社会科学.2008.（7）.
作者简介：丁晓磊（1983-），男，汉族，永泰红磡控股集团有限公司，研究方向：证券投资实务。