随着房地产调控成为常态、一线城市的竞争白热化以及土地资源的稀缺性，使得很多中小型开发企业在一线根本拿不到地，不得不转战二、三线市场；同时，大型房企全国布局，也逐步渗透到了二、三线城市。前几年在异地尝到甜头的开发企业这两年也碰到了不少的问题，日子越来越难过。几年爆发性的增长，带来的就是二、三线城市的库存积压厉害，为了尽快回笼资金，缩短战线，二、三线城市中的异地营销服务到底应该做哪些特殊的功课呢？
　　【一、“服”水土】
　　举一个典型的南北方“水土不服”的案例，在南方10月、11月还是阳春白雪，房子卖得风生水起的时候；而北方的城市这个时候已提前进入冰天雪地的世界，卖房子那等于是白瞎，如果没有提前了解情况，把销售计划和资金回笼计划做提前的排布，可能会吃大亏。还有个典型的案例就是在长三角的某县级市，一年卖房子只有两个时间点，一个是夏季，一个是过年，因为这个县级市是有名的经商市，平时都在外地做生意，只有天气太热和年底的时候才会回到本市来置业，如果不了解本土的情况，错失了这两个好的卖房时点，那一年就会白白浪费。因此，到异地做营销，在了解基础的房地产市场概况后首要的问题是认真研究当地的民风、民俗、民意、民情，了解当地的各种文化、渊源；其次再考量全国和区域的房地产调控和政策情况。
　　【二、“忌”自大】
　　有的人认为，上海的房地产发展已经很成熟，无论在产品还是营销上，拿到二、三线随便哪个城市，照搬照抄就可以收获颇丰。还有很多开发企业的老总总是在效仿其他城市的先进做法，如果吃过亏的企业能及时掉头还好，否则就是自大，就是刚愎自用。作为房地产营销服务企业更要注意，千万不能犯了“我是大城市来的我有很丰富的营销经验”等错误，不同的区域不同的项目，成功是不能仅靠复制的，一味地去卖经验、去嫁接、去移植是不会成功的，同样的自大可能会使当地人感觉“话不投机”而导致“无话可说”，那房子还怎么卖、还卖给谁呢。
　　【三、“精”专业】
　　随着房地产策划代理行业的发展，品牌策划代理企业的全国化扩张，市场竞争正日趋激烈，能力的专业化成为品牌策划代理维持可持续发展的关键因素。我们都知道：业内营销服务企业，走在前沿的大都有自己的核心商业模式，一些偏重于前期和策划，完全走专业化的道路；一些在销售执行上做到尽善尽美，也占有了很大的市场占有率。而现在，房地产电商大步伐的崛起，营销代理企业只有不断提高服务团队的专业水平，有效增强系统内部的数据分析支持，持续增强企业的创新研发能力，构建系统、完备的房地产专业服务体系，才能在未来市场竞争中处于不败地位。
　　【四、“重”渠道】
　　未来有价值的营销，就是对渠道的细分和深挖，找到真正的客群。房地产发展走到今天，早就过了打几篇广告坐等售楼处卖房子的时代，各种企事业单位巡展、直邮、投递甚至派单等都是主动行销深挖渠道的表现。传统的电视报纸等媒体对房地产的宣传贡献越来越小，资讯越发达，客户就会越分流。媒介的泛滥，让营销越来越没有价值。因为小众化的沟通时代，让渠道变得越来越细分。因此真正有价值的渠道推广，才是房地产营销的制胜法宝。问题是什么样的渠道推广才是最有价值的呢？不同的产品形态，针对不同的客群需求。渠道的分化需要营销直达消费者终端，因此未来有价值的营销，就是对渠道的细分和细挖，找到真正的客群。而有价值的渠道终端构建，需要走出去的心态和行动，找到正确的人群，以正确的方式，进行正确地沟通，方能收获正确的结果。
　　【五、“须”创新】
　　在房地产市场低迷时，销售才是王道。营销代理企业的创新营销模式主要为“一、二手联动”、微房产和房产电商等。互联网作为房地产营销当中的一个创新，主要发展为房产电商和微房产。策划代理企业创新营销的突出表现为房产电商，通过互联网实现项目推广销售。房产电商不仅仅是对房产销售规则的改变、销售渠道的拓宽，也是一场引领以消费者利益为价值取向的变革。微房产是策划代理企业利用互联网进行的又一模式创新，通过微博“微小而博大”的特点对房产信息进行宣传，其特点是传播门槛低、费用几乎可以忽略不计，传播速度快，有利于塑造企业形象。无论如何，一个营销服务型的企业对营销服务的创新和营销服务的多元化才是企业走向更远的决定性因素。
　　【六、“勤”换位】
　　营销代理公司一旦与开发企业合作，就开始建立了一个同盟，这个同盟应该是一个平等互信的同盟。在我的职业生涯中，碰到过一些不对等的结盟，开发企业给你销售房子提佣金还真把你当佣人看待，开发企业老是担心代理公司为了跑量想尽一切办法把价格压低，一天到晚像防贼一般防着代理公司，这些真的都不是良性行为，到头来合作肯定会出现问题。合作双方经常换位思考，营销代理公司应站在开发企业的角度去独身定制他们的产品、去迎合他们的喜好、去说他们听得懂的话。与开发企业换位，把自己当成开发企业的操盘手，这不仅仅强调代理企业与开发商在各自资源的整合，达到双赢的结果，更是我们作为代理企业，无论是在做营销策略，还是品牌推广工作之前，都应与开发商进行的“换位思考”。
　　【七、“强”执行】
　　执行力是营销服务要解决的大问题，也是经常做不到位的问题。现代资讯极其发达，任何一种营销模式和管理方法，只要出现在市场上，就无保密可言，大家也都会做，而不同企业和不同人用同样的方法做事，效果却在大相径庭，原因只有一个，执行力有差异。因此可以肯定地说：对于房地产营销的一切事务而言，执行力就是核心竞争力，在销售管理、营销推广、开盘上市、公关促销、成本控制、品牌建设等方面，只要在一两个方面总是能保持先人半步或者超人半步，把事情按质按量做到位，就具备了营销的核心竞争力。产品可以被复制、概念可以被复制、促销的手段也可以被复制，但唯有强劲的执行能力是无法复制的，再先进的营销策略如果不能通过良好的执行来落到实处只能是空谈，都是不可能形成竞争力的。
　　【八、“靠”本土】
　　一个营销代理服务企业要想在异地深耕下去，一味的靠总部的力量配备和技术支持是远远不够的，成本高不说，也没那么多人才可以远距离输出。战线如果拉得太长，代理公司的核心人才根本无法实现跨区域全面支持。因此代理公司事业部、分公司等区域性的运营模式应运而生，人才的本土选聘、培养、激励以及储备将成为代理公司在区域深耕发展的关键性因素。
　　【九、“搭”圈子】
　　在异地代理没有很好的人脉资源和客户积累，是很难成功运作的。一般而言，房产代理需要客户资源，以及政府部门、媒体单位等多方的配合和支持，在异地重新整合这些资源需要一个漫长的过程。对于二、三线城市的房地产营销，特别是普遍高库存、高压力的今天，我们更希望把竞争变成竞合，而不是一味的对准竞争对手，走到价格战的地步。作为营销代理公司，要想在一个城市深耕下去，也必须要搭上或者主动搭建这样的圈子，在做好项目营销服务的同时，也第一时间让人家知道并认可我们的营销服务，同时也在第一时间获得项目信息。
　　【十、“树”机制】
　　房地产营销代理公司是一个轻资产的公司，是一个以人为本、以人为核心的公司，如何利用“机制”吸引人才、留住人才、激励人才是我们的重要课题。首先，建立风险和贡献相匹配的激励与约束机制。营销代理企业的激励与约束机制应当向薪酬加适当股权的方式转变，当然，为保证决策的集中和有效，应遵循高层管理者控股的前提。其次，营销代理企业必须建立有效的人才培训机制。
　　【十一、“传”品牌】
　　一个房地产项目固然有其品牌的传播使命，营销服务企业同样在传播品牌的同时为项目加分。应广泛利用媒体对代理公司的品牌传播进行过一系列的动作，如接受各大网站和楼市等媒体的个人专访，经常在媒体上投稿发表自己的观点，定期发布本公司的市场数据和分析等，这一系列的行为必定能有助一个代理企业更多地接触到新的项目、新的开发企业。
　　【十二、“控”风险】
　　在二、三线城市，库存大，标的低，代理收入少，个别项目一旦工程延期以及销售周期拉长，就完全可能出现亏损。时至今日，充满机会主义色彩的公司和人在现在的市场已经越来越难存活，不能盲目地扩张，更不是所有的项目都需要涉足，尽量少碰那些办公地产、旅游地产等“难啃的骨头”，把风险控制在最小。