论文部分内容阅读
疯狂的资金涌入，到了年底终于放缓了步伐。银行信贷、lPO、增发配股等房企各融资渠道的环境都在悄然发生变化，“风声”再紧。这只是年底前的习惯性表现，还是代表着明年的融资信号被画上了大大的问号?
房企融资“盛宴”生变
从9月份开始，宝瑞通房产经营中心总经理徐云鹏从风险控制的角度严密关注房地产市场交易量和价格的变化。
宝瑞通是京城第一个在业内开展房产抵押贷款业务的典当行，徐云鹏认为他们的业务与银行还是有区别，不过却也是与房地产市场状况紧密相关的，那就是对客户抵押物的评估要随行就市。“从今年2～3月份房地产价格确实出现了一轮上涨，9月份时市场变化，目前我们对做抵押的房屋评估价和抵押率已向下微调。”10月22日，徐云鹏对本刊记者表示。
如果说徐云鹏是从侧面视角观察的话，那么银行人士则是更为直接地体会着房企融资环境的变化。“除非是维护原有的客户关系，或者是重要客户，否则一般的开发商目前很难获得贷款了。”一位不愿意透露姓名的某银行人士对本刊表示，该行一季度信贷增长比较慢，因此二季度加快了速度，但是上半年的放贷量就已经大大超过去年全年的水平了。
监管层不断的风险警示也促使银行开始收紧开发贷。由于上半年流动性的宽裕状况达到新的历史高峰，从7月份开始，银监会密集出台贷款管理办法。7月初，下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，重申要严格遵守二套房贷的有关政策，应对“假按揭”、“假首付”、“假房价”以及“二套房贷”标准放宽等问题。7月底，又在其网站上公布了《流动资金贷款管理暂行办法》征询意见稿，其中，要求银行要全程跟踪贷款用途，防止超额放贷。随后，南京、上海、北京等地相继传出信贷收紧的消息。
此后，8月新增贷款3200亿元，创今年信贷新低。从整体的信贷数据来看，也证实了货币政策正在微调，三季度新增贷款总额为1.28万亿元，远远低于一季度的4，58万亿元和二季度的2，79万亿元。
不光是银行“闸口”收紧，房企IP0市场也乍暖还寒。始自2009年第二季度房地产市场反弹，度过低迷期的房企纷纷迅速做出了上市安排。7月29日，中国建筑和北京金隅分别登陆A股和H股，为沪港两地开启2009年房企首例IP0。
“全球经济在6～18个月会有一个比较强势的周期性复苏。这也是很多企业想赶在未来6～12月这个窗口赶紧上市的原因。”摩根大通中国投资银行主席龚方雄曾在今年8月份时这样表示。
大多数预备在今年上市的房企将上市排期放在了三季度末和四季度。根据不完全统计，至少有30家房企正在备战上市融资，其中有龙湖地产、绿地、万达、中信地产等等。甚至有数据显示，如果这批房企IPO成功，募集资金总规模将超过1000亿元。
但事情并非完全如意，香港股市在三季度出现调整。不久前，恒盛地产“破发”及宝龙地产定价缩水，似乎让今年的房企上市形势又变得扑朔迷离。一方面受内地房地产市场成交量萎缩影响，另外，近来澳大利亚、美国、日本等相继传出收紧本国货币供应消息，引起香港资本市场恐慌。瑞银投资银行亚洲区总裁蔡洪平近日更是公开表示，香港资本市场的拐点已经到来，IPO市场已经从追捧期进入选择期。
与此同时，8月份后，债市也开始震荡。今年公司债重启以来，复地等房地产企业纷纷发行公司债，房企异军突起成为公司债发行的新主力。然而，8月份银监会向商业银行发布征求稿，要求商业银行提高资本充足率。另外，还要求商业银行持有的其他银行的次级债应从附属资本中扣减，这两大政策出炉后，债市二级市场屡屡跌破发行价，主承销商压力剧增。
在连续享用流动资金充裕的“盛宴”后，从第四季度开始，房企或许又要开始为“钱袋子”而忧虑。
政策风向是否转变?
实际上，每年的第四季度对于房企而言，“钱袋子”都会相对紧张，特别是年关迫近时，楼盘销售遇冷、工程款结算到期、银行贷款追偿本息等纷至沓来。那么今年的融资闸门收紧，只是年底前的习惯性表现还是代表着明年的融资信号?
“全球非常宽松的流动性局面何时会改变，国内货币政策会不会进一步收缩?”在记者的采访中，不少房企负责人有这样的疑问。
金地集团董秘徐家俊在接受本刊采访时认为，明年能不能延续今年上半年这么宽松的环境就有待观察，还要看各种各样变量因素如何发展：比如今年整体经济恢复情况，通货膨胀隐忧是否变成现实，房地产投资会不会出现大幅度上升，房价、成交量怎样变化等因素。
不少业内人判断信贷政策将成为明年楼市走向的重要因素。
10月中旬，在一次有北京本地及外地诸多开发商参加的业内会议上，当某商业银行负责地产金融的总裁讲述了明年货币政策还会适度宽松后，不少的开发商松了口气。
“对我来说，我认为明年市场情况会好，好的理由就是货币政策还会适度宽松。”北京中坤集团董事长黄怒波当场如此表示。
实际上，在今年天量信贷发放后，政府也面临着选择。面对突如起来的全球金融危机对中国经济的巨大冲击，政府实行了超强度的信贷扩张和大规模的政府投资计划，实际上是一种“急症”方式的保增长。
CCIM中国总会执行主席梁蓓分析，中央今年的主要任务是保证GDP有8％的增长，希望实体经济有一个根本性的好转。但是，从执行的效果看，与中央的要求发生了一定程度背离。原来的目标是，投入天量的货币信贷，希望刺激实体经济的发展。但是由于房地产的支柱产业地位，特别是现有投资拉动的增长模式对房地产投资的依赖，以及中国居民缺乏投资工具，因此大量信贷资金并没有进入实体经济，而是进入房地产市场及股市。导致今年股市和房地产市场大幅度上升，这种状况对中国经济均衡发展显然是不利的。
国家行政学院决策咨询部研究员王小广在接受本刊记者采访时也认为，随着经济“保八”的基础逐步牢固，政府主要任务不是“急治”而是“疗养”。今年上半年持续过快的货币供应增长不仅不能刺激实体经济长期回升，相反，会对未来经济的增长产生很大的不稳定因素，须高度重视。
而他认为，在宏观政策由“强力刺激、提振信心”的第一阶段逐步转向“稳固增长、提升内力”的第二阶段，为防止中国经济出现泡沫经济趋势、保持经济持续平稳增长，须下决心控制货币供应量增长，核心是收缩信贷。为此，一要逐步收紧信贷，将货币政策由“名义上的适度宽松实际上极度宽松”调整为“实际的适度宽松”。二要调整房地产政策，抑制投资性住房需求，主要是严格执行二套住房政策，研究并尽快出台征收物业税政策。
而近几个月来，出台政策的多是地方政府和金融系统，中央各部委相关部门并没有出台新的起到调控作用的政策。
众所周知，去年第四季度伴随金融危机和楼市低迷产生，中央政府出台了“国六条”、“国十三条”等系列楼市调控“新政”，而其中包含二手房税收优惠等在内的一系列救市政策有效期大多是截至今年的12月31日。由此可见，政策风向是否转变到了年底或许将揭晓权威答案。
房企融资“盛宴”生变
从9月份开始，宝瑞通房产经营中心总经理徐云鹏从风险控制的角度严密关注房地产市场交易量和价格的变化。
宝瑞通是京城第一个在业内开展房产抵押贷款业务的典当行，徐云鹏认为他们的业务与银行还是有区别，不过却也是与房地产市场状况紧密相关的，那就是对客户抵押物的评估要随行就市。“从今年2～3月份房地产价格确实出现了一轮上涨，9月份时市场变化，目前我们对做抵押的房屋评估价和抵押率已向下微调。”10月22日，徐云鹏对本刊记者表示。
如果说徐云鹏是从侧面视角观察的话，那么银行人士则是更为直接地体会着房企融资环境的变化。“除非是维护原有的客户关系，或者是重要客户，否则一般的开发商目前很难获得贷款了。”一位不愿意透露姓名的某银行人士对本刊表示，该行一季度信贷增长比较慢，因此二季度加快了速度，但是上半年的放贷量就已经大大超过去年全年的水平了。
监管层不断的风险警示也促使银行开始收紧开发贷。由于上半年流动性的宽裕状况达到新的历史高峰，从7月份开始，银监会密集出台贷款管理办法。7月初，下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，重申要严格遵守二套房贷的有关政策，应对“假按揭”、“假首付”、“假房价”以及“二套房贷”标准放宽等问题。7月底，又在其网站上公布了《流动资金贷款管理暂行办法》征询意见稿，其中，要求银行要全程跟踪贷款用途，防止超额放贷。随后，南京、上海、北京等地相继传出信贷收紧的消息。
此后，8月新增贷款3200亿元，创今年信贷新低。从整体的信贷数据来看，也证实了货币政策正在微调，三季度新增贷款总额为1.28万亿元，远远低于一季度的4，58万亿元和二季度的2，79万亿元。
不光是银行“闸口”收紧，房企IP0市场也乍暖还寒。始自2009年第二季度房地产市场反弹，度过低迷期的房企纷纷迅速做出了上市安排。7月29日，中国建筑和北京金隅分别登陆A股和H股，为沪港两地开启2009年房企首例IP0。
“全球经济在6～18个月会有一个比较强势的周期性复苏。这也是很多企业想赶在未来6～12月这个窗口赶紧上市的原因。”摩根大通中国投资银行主席龚方雄曾在今年8月份时这样表示。
大多数预备在今年上市的房企将上市排期放在了三季度末和四季度。根据不完全统计，至少有30家房企正在备战上市融资，其中有龙湖地产、绿地、万达、中信地产等等。甚至有数据显示，如果这批房企IPO成功，募集资金总规模将超过1000亿元。
但事情并非完全如意，香港股市在三季度出现调整。不久前，恒盛地产“破发”及宝龙地产定价缩水，似乎让今年的房企上市形势又变得扑朔迷离。一方面受内地房地产市场成交量萎缩影响，另外，近来澳大利亚、美国、日本等相继传出收紧本国货币供应消息，引起香港资本市场恐慌。瑞银投资银行亚洲区总裁蔡洪平近日更是公开表示，香港资本市场的拐点已经到来，IPO市场已经从追捧期进入选择期。
与此同时，8月份后，债市也开始震荡。今年公司债重启以来，复地等房地产企业纷纷发行公司债，房企异军突起成为公司债发行的新主力。然而，8月份银监会向商业银行发布征求稿，要求商业银行提高资本充足率。另外，还要求商业银行持有的其他银行的次级债应从附属资本中扣减，这两大政策出炉后，债市二级市场屡屡跌破发行价，主承销商压力剧增。
在连续享用流动资金充裕的“盛宴”后，从第四季度开始，房企或许又要开始为“钱袋子”而忧虑。
政策风向是否转变?
实际上，每年的第四季度对于房企而言，“钱袋子”都会相对紧张，特别是年关迫近时，楼盘销售遇冷、工程款结算到期、银行贷款追偿本息等纷至沓来。那么今年的融资闸门收紧，只是年底前的习惯性表现还是代表着明年的融资信号?
“全球非常宽松的流动性局面何时会改变，国内货币政策会不会进一步收缩?”在记者的采访中，不少房企负责人有这样的疑问。
金地集团董秘徐家俊在接受本刊采访时认为，明年能不能延续今年上半年这么宽松的环境就有待观察，还要看各种各样变量因素如何发展：比如今年整体经济恢复情况，通货膨胀隐忧是否变成现实，房地产投资会不会出现大幅度上升，房价、成交量怎样变化等因素。
不少业内人判断信贷政策将成为明年楼市走向的重要因素。
10月中旬，在一次有北京本地及外地诸多开发商参加的业内会议上，当某商业银行负责地产金融的总裁讲述了明年货币政策还会适度宽松后，不少的开发商松了口气。
“对我来说，我认为明年市场情况会好，好的理由就是货币政策还会适度宽松。”北京中坤集团董事长黄怒波当场如此表示。
实际上，在今年天量信贷发放后，政府也面临着选择。面对突如起来的全球金融危机对中国经济的巨大冲击，政府实行了超强度的信贷扩张和大规模的政府投资计划，实际上是一种“急症”方式的保增长。
CCIM中国总会执行主席梁蓓分析，中央今年的主要任务是保证GDP有8％的增长，希望实体经济有一个根本性的好转。但是，从执行的效果看，与中央的要求发生了一定程度背离。原来的目标是，投入天量的货币信贷，希望刺激实体经济的发展。但是由于房地产的支柱产业地位，特别是现有投资拉动的增长模式对房地产投资的依赖，以及中国居民缺乏投资工具，因此大量信贷资金并没有进入实体经济，而是进入房地产市场及股市。导致今年股市和房地产市场大幅度上升，这种状况对中国经济均衡发展显然是不利的。
国家行政学院决策咨询部研究员王小广在接受本刊记者采访时也认为，随着经济“保八”的基础逐步牢固，政府主要任务不是“急治”而是“疗养”。今年上半年持续过快的货币供应增长不仅不能刺激实体经济长期回升，相反，会对未来经济的增长产生很大的不稳定因素，须高度重视。
而他认为，在宏观政策由“强力刺激、提振信心”的第一阶段逐步转向“稳固增长、提升内力”的第二阶段，为防止中国经济出现泡沫经济趋势、保持经济持续平稳增长，须下决心控制货币供应量增长，核心是收缩信贷。为此，一要逐步收紧信贷，将货币政策由“名义上的适度宽松实际上极度宽松”调整为“实际的适度宽松”。二要调整房地产政策，抑制投资性住房需求，主要是严格执行二套住房政策，研究并尽快出台征收物业税政策。
而近几个月来，出台政策的多是地方政府和金融系统，中央各部委相关部门并没有出台新的起到调控作用的政策。
众所周知，去年第四季度伴随金融危机和楼市低迷产生，中央政府出台了“国六条”、“国十三条”等系列楼市调控“新政”，而其中包含二手房税收优惠等在内的一系列救市政策有效期大多是截至今年的12月31日。由此可见，政策风向是否转变到了年底或许将揭晓权威答案。