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【摘 要】房地产开发企业在开发商品房时，按政府规划要求，需要配套建设规定比例的车位。车位建造方式、位置、销售进度会对项目整体税负产生较大影响，同时对于房地产开发企业车位产权属性、车位成本的分摊目前存在较大争议。本文在分析房地产开发企业地下车位财务管理与控制的重要性基础上，深入分析了房地产开发企业车位财务管理与控制存在的问题，并针对性的提出在项目开发过程中对车位进行财务管控，以及相应的制度建设等对策措施。
【关键词】财务管理与控制；房地产开发企业；地下车位管理
一、引言
随着小汽车持有量增加，车位配套建设不足，很多地方存在“停车难”问题，市场的声音多是车位“供不应求”，但对于很多房地产开发商而言，很多在售（完工或未完工）的项目，尤其是二三线城市的刚需开发项目，车位售价较低，销售缓慢。车位成本的归集及分摊，对房地产开发企业财务报表及土地增值税和企业所得税的影响较大，并影响整个项目的投资收益。房地产业内人士曾有戏言“开发商赚的钱都压在车位里了”。
对于车位成本的分摊，目前还存在较多的争议，如房地产开发企业在项目开发过程中，为满足政府对项目车位配比的要求存在将建设的人防设施作为车位使用，对于这部分人防车位取得了收益，是否需分摊成本，如何分摊？另外，地下车位是否需分摊土地成本？房地产项目中发生的成本（前期成本、建安成本、基础设施、公共配套费，开发间接费）具体应如何分摊给车位等一系列问题。
二、目前房地产开发企业车位财务管理与控制存在的问题
1.账面资产存在减值风险，且整体税负率较高
因车位售价过低及销售滞后会使账面资产存在减值风险，此外还使项目整体的土地增值税及企业所得税整体税负率提高，降低项目整体利润。具体体现在以下方面：
（1）对企业财务报表影响
按会计准则对于预计未来现金流入小于资产价值的，需对账面资产提计减值，对于房地产开发企业后期未售的车位，账面资产会存在减值的风险，可能会作为不良资产（低效资产）来进行管理，增加企业管理成本；对于上市公司来说，账面计提的资产减值，还会影响投资者对企业的投资信心，从而影响企业的价值。
（2）对土地增值税的影响
按土增税清算的相关要求，当项目预售率超过85%或预售三年以上，税务机关可以要求进行清算，对于很多二三线城市的刚需项目将会存在很多项目在土地增值税清算时，剩下的产品多为去化较慢的车位。因车位成本分摊争议较多，目前税务机关一般按所有产品成本按可售面积均摊，车位因售价过低，而车位与地上住宅等业态均摊成本，会造成未售车位部分保留大量成本，产生大量负增值，在清算时未能抵扣，而土增税清算后，销售再产生的负增值将无法申请退税（或进行土增税二次清算成本过高），造成项目最终承担土增税税负率提高，降低项目最终利润。
（3）对企业所得税的影响
按目前各地政府的投资要求，房地产开发公司多为项目公司，一个项目一个法人公司，对于后期销售负毛利产品产生的账面亏损，账面无利润可弥补。根据现行税法的规定，亏损只能用企业以后五个年度内的所得进行弥补，而此时企业已经面临注销，已经没有后续所得弥补亏损，将形成企业的实际损失，造成项目整体企业所得税负率提高，降低项目最终利润。
2.无法办理产权证的车位，其取得收益存在的法律风险
对于无法办理产权证的人防车位，房地产开企业一般与业主签订《销售合同》将人防车位以出售使用权方式销售给业主，或者与业主签订《车位租赁合同》将人防车位租赁给业主使用。但将无法办理产权证的人防车位销售，将造成销售不合法（《城市房地产管理法》第38条），属“禁止转让未登记的房产”。而对于签订出租合同的，实际很多则可能签订的是长期租赁合同，租赁期超过20年，按目前法律租期最长法定限额为20年，也会存在法律风險。
3.车位建筑规划许可证办理情况对项目整体土增税税负率的影响
目前，很多省市土增税清算对象按建筑工程规划许可证来划分，但有些项目在实际施工过程中，为了工程进度，一个项目（或期）办理多个建筑规划许可证，还存在将地下车位单独办理一个建筑规划许可证，这将造成对最终项目进行土地增值税清算时，车位因售价过低，产生的负增值无法抵消项目正增值，造成项目整体土增税增加，使项目整体收益降低。
4.车位成本分摊方法不一，存在地下车位分摊成本过高，成本可比性较差
（1）地下不计容的车位是否需分摊土地成本
对于建在地下不占容积率的车位，车位可以不分摊土地成本，但实际很多城市，地下车位可以办理土地证（或车位的房屋产权登记证有分割的土地占用面积），对于目前越来越高的土地拍卖价格，如车位分摊地价，将造成车位成本进一步增加，对于售价较低的车位，更是雪上加霜，车位毛利负的更多。
（2）以出让使用权方式取得收益的非产权车位，是否需要分摊成本。
按相关法规，对于房地产开发商建造的人防设施，可以作为配套设施，其建造成本由可售产品分摊。但如果将建造的人防设施作为车位，且用作销售，并取得转让使用权的收益，如果不分摊成本，造成账面只有收入并无成本，不配比，如果分摊成本，这部分转让使用权的非产权车位价格较低，造成非产权车位负毛利。
（3）对于房地产项目中发生的成本（前后期成本、建安成本、基础设施、公共配套费，开发间接费）如何分摊给车位，各公司分摊方法不一，差异较大。
对于单独建造的停车场所，其成本可直接归集，相对简单，但单独建造成本较高；对于利用地下基础设施形成的停车场所，如何分摊房地产开发成本，分摊方法较多，并不统一。税务机关在进行土增税清算时，一般按建筑面积均摊地上和地下成本，造成地下车位和地上房屋单方建造成本相同，对于车位售价较低和销售进度滞后的项目，土地增值税税负率将进一步增加。 三、加强房地产开发企业车位财务管理与控制的对策措施
1.深入房地產开发业务流程，加强财务管控
财务深入参与房地产开发业务流程，并通过梳理各开发流程管控的价值点，对车位存在的问题，尽早进行管控，避免后期造成项目整体利润降低。
（1）项目前期拿地测算阶段
财务参与具体项目盈利测算，并重点关注所在地区土地增值税清算具体要求，清算对象是按项目（期），还是按建筑规划许可证？清算时是否需按不同产品分别计算土增税，如住宅、非住宅分别计算土增税等。关注项目车位的售价及销售进度。
对于业务部门预测的车位售价过低存在小于成本的，预计进度又过慢的项目需重点关注，结合当地土增税清算的要求，财务对项目进行测算时需考虑土增税清算时点对项目整体土增税影响，并考虑后期企业所得税是否可以弥补的风险，提出业务部门是否可以考虑采取各种方式加快车位销售进度，提高项目整体利润率。
（2）项目规划建设阶段
关注车位的建造方式，对于车位售价较低的地区应尽量避免建造单独的停车楼，关注项目开发进度，对于按建筑规划许可证作为清算对象的地区，重点关注建筑规划许可证的办理，向业务提出尽量合并办理，如果影响进度，可将低毛利产品与高毛利产品合并办理，对于售价过低的车位，应杜绝车位单独办理一个建筑规划许可证。
（3）预售（现售）阶段
关注非产权车位合同的签订方式，对于无法取得产权证的车位取得收益，综合法律风险和财务回报，对于非产权车位成本作为配套，成本全部由可售部分分摊，原则上与业主签《销售合同》，不建议签订租赁合同，原因是如签租赁合同，因成本已由可售部分分摊，这部分租金收益争议较大，土增税清算时这部分成本是否可以作为成本扣除，也存在较大争议。应杜绝与业主签20年租赁+后续无偿使用的合同，规避前述38条“禁止转让未登记的房产”的条款，因此业务将可能导致被稽查局以法律形式为依据征收12%房产税同时被征收局以实质原则征收土地增值税，使企业陷入自相矛盾的困境。
关注车位的去化进度，如果去化较慢，应在地上住宅未全部销售完毕前尽早采取措施。
（4）项目达到土增税清算条件时
建立项目清算预警机制，对于项目即将达到税务清算条件，但尚存大量车位未售的项目，财务应进行测算，如果预计清算时因车位未售后期将产生负增值，使项目整体土增税负率提高，考虑对车位进行降价促销，加快销售进度，减少这部分损失，需综合降价、去化率及土增税增加的金额对项目最终利润的影响，制定项目整体回报率最高的降价促销方案。
2.建立和完善房地产财务管理制度
制定车位成本分摊方法原则及规范，基于项目整体测算及车位售价和销售节点等情况的基础上，选择适合本项目的车位成本方法。
企业应建立和完善房地产成本管理制度，制定成本分摊原则，规范车位成本的分摊，避免因车位成本分摊方法人为因素过多，差异过大存在被审计或税务要求重新调整账务的风险，或在土地增值税清算时被税务机关核定统一按建筑面积分摊地上可售和地下车位成本，造成车位分摊成本过高而产生的一系列问题。
规范车位成本分摊原则及归集口径，地下产权车位属于小区配套设施的一种，根据受益原则与配比原则，归集为其直发生的前期费用和分配的建筑安装工程费，原则上不分摊其它的前期费用、基础设施费、公共配套设施费、增值服务费、资本化借款费用、开发间接费等。单独向国土局交纳地下面积土地出让金的，需分摊土地成本。
对于属于车位直接发生的成本，应直接归集，对于利用地下基础设施建造的地下车位，基础部分发生的成本，应由地上和地下共同分摊，对于建筑安装工程成本中应属于地上部分房屋成本，如外装饰工程、门类工程、精装修工程、机电工程、消防工程、弱电工程、燃气工程等费用不应分摊于车位。
地下非产权车位，如果与业主签订销售合同的，仍需分摊成本，可参照产权车位的分摊原则。
综上，针对目前车位存在的各种问题，要从财务角度对车位进行管理，使企业价值最大化，应在项目前期通过业务过程的管控，减少和规避后期存在税务及审计风险，同时企业应建立和完善房地产成本管理制度，规范各类成本的分摊方法，做到车位成本的分摊合理合规，有理有据。
参考文献：
[1]陆美珍.房地产企业的成本核算[J].经营管理者，2014（8）：179-180.
[2]王家国.房地产企业地下车库涉税问题探讨[J].行政事业资产与财务，2012（10）：44-45.
[3]王园康.浅析如何进行房地产企业的税务筹划[J].经营管理者，2014（8）：57.
作者简介：
李玲（1982—），女，汉族，学历：本科，研究方向：房地产企业会计核算及涉税管理，现任华润置地（合肥）有限公司财务部副经理。
【关键词】财务管理与控制；房地产开发企业；地下车位管理
一、引言
随着小汽车持有量增加，车位配套建设不足，很多地方存在“停车难”问题，市场的声音多是车位“供不应求”，但对于很多房地产开发商而言，很多在售（完工或未完工）的项目，尤其是二三线城市的刚需开发项目，车位售价较低，销售缓慢。车位成本的归集及分摊，对房地产开发企业财务报表及土地增值税和企业所得税的影响较大，并影响整个项目的投资收益。房地产业内人士曾有戏言“开发商赚的钱都压在车位里了”。
对于车位成本的分摊，目前还存在较多的争议，如房地产开发企业在项目开发过程中，为满足政府对项目车位配比的要求存在将建设的人防设施作为车位使用，对于这部分人防车位取得了收益，是否需分摊成本，如何分摊？另外，地下车位是否需分摊土地成本？房地产项目中发生的成本（前期成本、建安成本、基础设施、公共配套费，开发间接费）具体应如何分摊给车位等一系列问题。
二、目前房地产开发企业车位财务管理与控制存在的问题
1.账面资产存在减值风险，且整体税负率较高
因车位售价过低及销售滞后会使账面资产存在减值风险，此外还使项目整体的土地增值税及企业所得税整体税负率提高，降低项目整体利润。具体体现在以下方面：
（1）对企业财务报表影响
按会计准则对于预计未来现金流入小于资产价值的，需对账面资产提计减值，对于房地产开发企业后期未售的车位，账面资产会存在减值的风险，可能会作为不良资产（低效资产）来进行管理，增加企业管理成本；对于上市公司来说，账面计提的资产减值，还会影响投资者对企业的投资信心，从而影响企业的价值。
（2）对土地增值税的影响
按土增税清算的相关要求，当项目预售率超过85%或预售三年以上，税务机关可以要求进行清算，对于很多二三线城市的刚需项目将会存在很多项目在土地增值税清算时，剩下的产品多为去化较慢的车位。因车位成本分摊争议较多，目前税务机关一般按所有产品成本按可售面积均摊，车位因售价过低，而车位与地上住宅等业态均摊成本，会造成未售车位部分保留大量成本，产生大量负增值，在清算时未能抵扣，而土增税清算后，销售再产生的负增值将无法申请退税（或进行土增税二次清算成本过高），造成项目最终承担土增税税负率提高，降低项目最终利润。
（3）对企业所得税的影响
按目前各地政府的投资要求，房地产开发公司多为项目公司，一个项目一个法人公司，对于后期销售负毛利产品产生的账面亏损，账面无利润可弥补。根据现行税法的规定，亏损只能用企业以后五个年度内的所得进行弥补，而此时企业已经面临注销，已经没有后续所得弥补亏损，将形成企业的实际损失，造成项目整体企业所得税负率提高，降低项目最终利润。
2.无法办理产权证的车位，其取得收益存在的法律风险
对于无法办理产权证的人防车位，房地产开企业一般与业主签订《销售合同》将人防车位以出售使用权方式销售给业主，或者与业主签订《车位租赁合同》将人防车位租赁给业主使用。但将无法办理产权证的人防车位销售，将造成销售不合法（《城市房地产管理法》第38条），属“禁止转让未登记的房产”。而对于签订出租合同的，实际很多则可能签订的是长期租赁合同，租赁期超过20年，按目前法律租期最长法定限额为20年，也会存在法律风險。
3.车位建筑规划许可证办理情况对项目整体土增税税负率的影响
目前，很多省市土增税清算对象按建筑工程规划许可证来划分，但有些项目在实际施工过程中，为了工程进度，一个项目（或期）办理多个建筑规划许可证，还存在将地下车位单独办理一个建筑规划许可证，这将造成对最终项目进行土地增值税清算时，车位因售价过低，产生的负增值无法抵消项目正增值，造成项目整体土增税增加，使项目整体收益降低。
4.车位成本分摊方法不一，存在地下车位分摊成本过高，成本可比性较差
（1）地下不计容的车位是否需分摊土地成本
对于建在地下不占容积率的车位，车位可以不分摊土地成本，但实际很多城市，地下车位可以办理土地证（或车位的房屋产权登记证有分割的土地占用面积），对于目前越来越高的土地拍卖价格，如车位分摊地价，将造成车位成本进一步增加，对于售价较低的车位，更是雪上加霜，车位毛利负的更多。
（2）以出让使用权方式取得收益的非产权车位，是否需要分摊成本。
按相关法规，对于房地产开发商建造的人防设施，可以作为配套设施，其建造成本由可售产品分摊。但如果将建造的人防设施作为车位，且用作销售，并取得转让使用权的收益，如果不分摊成本，造成账面只有收入并无成本，不配比，如果分摊成本，这部分转让使用权的非产权车位价格较低，造成非产权车位负毛利。
（3）对于房地产项目中发生的成本（前后期成本、建安成本、基础设施、公共配套费，开发间接费）如何分摊给车位，各公司分摊方法不一，差异较大。
对于单独建造的停车场所，其成本可直接归集，相对简单，但单独建造成本较高；对于利用地下基础设施形成的停车场所，如何分摊房地产开发成本，分摊方法较多，并不统一。税务机关在进行土增税清算时，一般按建筑面积均摊地上和地下成本，造成地下车位和地上房屋单方建造成本相同，对于车位售价较低和销售进度滞后的项目，土地增值税税负率将进一步增加。 三、加强房地产开发企业车位财务管理与控制的对策措施
1.深入房地產开发业务流程，加强财务管控
财务深入参与房地产开发业务流程，并通过梳理各开发流程管控的价值点，对车位存在的问题，尽早进行管控，避免后期造成项目整体利润降低。
（1）项目前期拿地测算阶段
财务参与具体项目盈利测算，并重点关注所在地区土地增值税清算具体要求，清算对象是按项目（期），还是按建筑规划许可证？清算时是否需按不同产品分别计算土增税，如住宅、非住宅分别计算土增税等。关注项目车位的售价及销售进度。
对于业务部门预测的车位售价过低存在小于成本的，预计进度又过慢的项目需重点关注，结合当地土增税清算的要求，财务对项目进行测算时需考虑土增税清算时点对项目整体土增税影响，并考虑后期企业所得税是否可以弥补的风险，提出业务部门是否可以考虑采取各种方式加快车位销售进度，提高项目整体利润率。
（2）项目规划建设阶段
关注车位的建造方式，对于车位售价较低的地区应尽量避免建造单独的停车楼，关注项目开发进度，对于按建筑规划许可证作为清算对象的地区，重点关注建筑规划许可证的办理，向业务提出尽量合并办理，如果影响进度，可将低毛利产品与高毛利产品合并办理，对于售价过低的车位，应杜绝车位单独办理一个建筑规划许可证。
（3）预售（现售）阶段
关注非产权车位合同的签订方式，对于无法取得产权证的车位取得收益，综合法律风险和财务回报，对于非产权车位成本作为配套，成本全部由可售部分分摊，原则上与业主签《销售合同》，不建议签订租赁合同，原因是如签租赁合同，因成本已由可售部分分摊，这部分租金收益争议较大，土增税清算时这部分成本是否可以作为成本扣除，也存在较大争议。应杜绝与业主签20年租赁+后续无偿使用的合同，规避前述38条“禁止转让未登记的房产”的条款，因此业务将可能导致被稽查局以法律形式为依据征收12%房产税同时被征收局以实质原则征收土地增值税，使企业陷入自相矛盾的困境。
关注车位的去化进度，如果去化较慢，应在地上住宅未全部销售完毕前尽早采取措施。
（4）项目达到土增税清算条件时
建立项目清算预警机制，对于项目即将达到税务清算条件，但尚存大量车位未售的项目，财务应进行测算，如果预计清算时因车位未售后期将产生负增值，使项目整体土增税负率提高，考虑对车位进行降价促销，加快销售进度，减少这部分损失，需综合降价、去化率及土增税增加的金额对项目最终利润的影响，制定项目整体回报率最高的降价促销方案。
2.建立和完善房地产财务管理制度
制定车位成本分摊方法原则及规范，基于项目整体测算及车位售价和销售节点等情况的基础上，选择适合本项目的车位成本方法。
企业应建立和完善房地产成本管理制度，制定成本分摊原则，规范车位成本的分摊，避免因车位成本分摊方法人为因素过多，差异过大存在被审计或税务要求重新调整账务的风险，或在土地增值税清算时被税务机关核定统一按建筑面积分摊地上可售和地下车位成本，造成车位分摊成本过高而产生的一系列问题。
规范车位成本分摊原则及归集口径，地下产权车位属于小区配套设施的一种，根据受益原则与配比原则，归集为其直发生的前期费用和分配的建筑安装工程费，原则上不分摊其它的前期费用、基础设施费、公共配套设施费、增值服务费、资本化借款费用、开发间接费等。单独向国土局交纳地下面积土地出让金的，需分摊土地成本。
对于属于车位直接发生的成本，应直接归集，对于利用地下基础设施建造的地下车位，基础部分发生的成本，应由地上和地下共同分摊，对于建筑安装工程成本中应属于地上部分房屋成本，如外装饰工程、门类工程、精装修工程、机电工程、消防工程、弱电工程、燃气工程等费用不应分摊于车位。
地下非产权车位，如果与业主签订销售合同的，仍需分摊成本，可参照产权车位的分摊原则。
综上，针对目前车位存在的各种问题，要从财务角度对车位进行管理，使企业价值最大化，应在项目前期通过业务过程的管控，减少和规避后期存在税务及审计风险，同时企业应建立和完善房地产成本管理制度，规范各类成本的分摊方法，做到车位成本的分摊合理合规，有理有据。
参考文献：
[1]陆美珍.房地产企业的成本核算[J].经营管理者，2014（8）：179-180.
[2]王家国.房地产企业地下车库涉税问题探讨[J].行政事业资产与财务，2012（10）：44-45.
[3]王园康.浅析如何进行房地产企业的税务筹划[J].经营管理者，2014（8）：57.
作者简介：
李玲（1982—），女，汉族，学历：本科，研究方向：房地产企业会计核算及涉税管理，现任华润置地（合肥）有限公司财务部副经理。