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曾经，在楼市调控政策下，很多房企涉足了政策打压力度小的商业地产投资。随着产业结构的变革、租户物业需求的变化等，商业地产项目面临库存去化压力大的问题。传统模式下，一般都会借助各类融资工具进行商业物业资产的盘整。不过此类模式仅仅充当了一个融资的角色，这使得商业物业虽然能够被盘活，但后续的经营却缺乏可持续性。
目前资产管理即资管思维也逐渐渗透到商业物业的经营中。各类融资不再简单地充当财务投资的角色，而是更注重进行价值投资。此类模式基本上由地产基金来运作。地产基金对于商业物业的投资重在提高附加值，而非简单地发挥融资功能。其目标在于实现物业的保值增值、提高资产中长期的回报率、赋予产品最大化的持续力和流动性。
一、独立运作的基金容易具备资管思维
1.传统基金仅仅充当了融资角色
整个商业地产对基金融资产生了渴求。一方面，即便是商业气氛浓厚的一线城市，商业营业用房和办公用房的库存去化周期都偏长，一般在24个月以上，即两年左右的时间，所以急需资金进行补给。但另一方面，银行信贷、信托、IPO等融资工具并不能真正解决此类项目的资金难题。因此，地产基金成为商业项目最青睐的融资模式。
不过此类模式的功能并没有真正发挥出来。目前很多地产基金公司都是依附在房企下面的。此类基金公司的独立性被削弱，其角色仅仅是充当项目的融资工具。一旦项目度过了资金困境，后续的项目增值环节主要还是由开发企业自主进行的。
2.独立运作的基金公司更愿意尝试资管模式
独立运作的基金公司和房企只是一种合作的关系，而没有依附的关系。正因为不受牵制，所以独立性更好，投资的眼光更长远、更富有前瞻力。
此类地产基金，对于商业项目的甄选标准在于项目是否具备中长期的增值空间，而对于短期的盈利机会考虑比较少。正是具备了长线的投资思维和资管能力，所以整个项目不光能够解决资金链紧张的问题，而且能够获得可持续的增值机会。
二、资管模式下的操作步骤：以基汇资本为例
目前，商业物业的经营很希望一些有经验有能力的地产基金介入。如此前收购北京三里屯盈科中心项目的基汇资本，就属于此类代表。作为专业化的股权投资地产基金，基汇资本对于该项目的收购和运作，体现了未来地产基金商业物业投资的资管思维。
1.收购更透明的物业资产
如果要对商业物业进行收购，那么就需要跳出简单的资产运作思维，并从整个产品的环境和历史成长经历来审视。基汇资本凭借不动产运营的专业能力，对于物业资产的收购更需要有一个透明性的要求，其对盈大地产三里屯盈科中心的收购，就体现了这一点。基汇资本一方面对该项目进行了各类调查，另一方面也充分利用了其对三里屯商圈熟悉的优势。由于该基金此前就对该商圈内多个项目进行过投资，所以对该项目的成长性有更深的理解。
收购更透明的物业资产，也要求基汇资本对项目进行更长跨度的研究。正是具备这样一个能力，所以其敢购置破旧老楼或各类已被频繁倒手的资产的原因。如此前收购的上海黄浦区汇腾大厦，就面临过各类基金的倒手。基汇资本能够收购此类资产，原因是通过此类历史痕迹，能够找到物业升值的空间。
2.对资产进行改造并确立新的租约模式
对项目的收购后，将通过对资产物理和软件的改造进行价值创造。一般来说，对于物业资产的改造，首先要做的就是实现物业租赁空间、公众标识等硬件升级或调整，从而实现脱胎换骨的目的。对于这一点，基汇资本实际上也有相应的准备。如该项目此前有几层是太平洋百货的经营场所，但后来因为各种原因一直空置着。从业态调整的角度看，未来有望改造成为写字楼。显然这牵涉到对此类场所的物理层面改造，有利于改变项目此前的公众印象。同时通过提供更好的硬件设施和更完善的租赁管理服务，能够将它的潜力重新发掘出来。
另外，也要确立新的租约模式。资管模式创造的最大盈利空间，是存在于租约模式的改变过程中的。此前该项目的租户结构比较单一，即多属于外资公司。这种模式会面临很大的经营风险。可以预计，基汇资本未来将设定新的租约关系，从而建立出价更高、业态更完备的租客组合模式。
3.确立中长期的投资策略
基汇资本早在2005年就开始在内地进行房地产投资，并管理和运作了几十个地产项目。而此类投资都是以股权投资的形式进行的。对于商业地产项目的投资，其也是秉持“准确和实在”的要义而进行的。依赖这样一个模式，将真正实现较高的年化回报率。
资管模式的物业经营，排斥了简单的、见利就收的模式，而保留了中长期投资的策略。如对于盈科中心项目，基汇资本就认为，“对三里屯这个地段非常熟悉，对于这地段商业的行动，尤其是租户的情况有第一手的了解。我们的基金投资期有6～7年之长，有时间整改以后慢慢培育”。这样一个表态，很显然符合中长期的投资策略。
三、地产基金如何确立资管模式
地产基金若能确立资管模式，显然将受到房企和项目的青睐。不过对于这样一个模式，目前并没有太多可供借鉴的案例，因此需要新的探索和尝试。但无论如何，确立这样一个模式，最关键的就是要寻找到盈利和风险的最佳平衡点，并确保物业的中长期升值。
1.把控前期风险、寻找价值低估产品
把控前期风险，是建立资管模式最需要做的一点。目前一些地产基金投资商业项目，但由于经营不善，所以面临到期无法兑付的风险。而这又使得此类商业项目后续缺乏资金的补给。所以对于地产基金来说，把控融资端口的资金风险、防止兑付危机的出现，是保障后续资管稳健运行的重要前提。
在实务操作过程中，需要寻找价格低估但增值潜力大的标的。从目前整个中国商业物业的行情看，三四线城市部分商业项目已经出现了资金链断裂的风险。此类项目所在的房企，纷纷通过出售债券、股权、项目等方式，试图进行救急。但此类项目未来依然有一个较好的成长期。因此，可以建议此类地产基金介入此类项目，并真正给予一个培育期，从而获得增值的机会。
2.做好各类结构的匹配
基金投资此类物业，必须做好各类结构的匹配。比如要在退出机制上甄别投资者的类型。当此类基金退出商业物业项目时，必须选择一些长线投资者作为接盘手。原因是社保基金、养老基金等长线投资者对于长线投资的盈利模式会更偏爱。所以地产基金若面临此类接盘手，适当抬高售价，一般也能迅速实现交易，从而实现有效率的退出。
而在商业物业的实际经营过程中，更需要将盈利结构和物业业态进行匹配。地产基金需要将商业物业的盈利结构进行分解，包括资本溢价、租金收入、物业出售收入等。必须根据相应的盈利要求，引入不同的产业、商家和租户，从而做到各类结构的匹配。
作者系上海易居房地产研究院研究员
目前资产管理即资管思维也逐渐渗透到商业物业的经营中。各类融资不再简单地充当财务投资的角色，而是更注重进行价值投资。此类模式基本上由地产基金来运作。地产基金对于商业物业的投资重在提高附加值，而非简单地发挥融资功能。其目标在于实现物业的保值增值、提高资产中长期的回报率、赋予产品最大化的持续力和流动性。
一、独立运作的基金容易具备资管思维
1.传统基金仅仅充当了融资角色
整个商业地产对基金融资产生了渴求。一方面，即便是商业气氛浓厚的一线城市，商业营业用房和办公用房的库存去化周期都偏长，一般在24个月以上，即两年左右的时间，所以急需资金进行补给。但另一方面，银行信贷、信托、IPO等融资工具并不能真正解决此类项目的资金难题。因此，地产基金成为商业项目最青睐的融资模式。
不过此类模式的功能并没有真正发挥出来。目前很多地产基金公司都是依附在房企下面的。此类基金公司的独立性被削弱，其角色仅仅是充当项目的融资工具。一旦项目度过了资金困境，后续的项目增值环节主要还是由开发企业自主进行的。
2.独立运作的基金公司更愿意尝试资管模式
独立运作的基金公司和房企只是一种合作的关系，而没有依附的关系。正因为不受牵制，所以独立性更好，投资的眼光更长远、更富有前瞻力。
此类地产基金，对于商业项目的甄选标准在于项目是否具备中长期的增值空间，而对于短期的盈利机会考虑比较少。正是具备了长线的投资思维和资管能力，所以整个项目不光能够解决资金链紧张的问题，而且能够获得可持续的增值机会。
二、资管模式下的操作步骤：以基汇资本为例
目前，商业物业的经营很希望一些有经验有能力的地产基金介入。如此前收购北京三里屯盈科中心项目的基汇资本，就属于此类代表。作为专业化的股权投资地产基金，基汇资本对于该项目的收购和运作，体现了未来地产基金商业物业投资的资管思维。
1.收购更透明的物业资产
如果要对商业物业进行收购，那么就需要跳出简单的资产运作思维，并从整个产品的环境和历史成长经历来审视。基汇资本凭借不动产运营的专业能力，对于物业资产的收购更需要有一个透明性的要求，其对盈大地产三里屯盈科中心的收购，就体现了这一点。基汇资本一方面对该项目进行了各类调查，另一方面也充分利用了其对三里屯商圈熟悉的优势。由于该基金此前就对该商圈内多个项目进行过投资，所以对该项目的成长性有更深的理解。
收购更透明的物业资产，也要求基汇资本对项目进行更长跨度的研究。正是具备这样一个能力，所以其敢购置破旧老楼或各类已被频繁倒手的资产的原因。如此前收购的上海黄浦区汇腾大厦，就面临过各类基金的倒手。基汇资本能够收购此类资产，原因是通过此类历史痕迹，能够找到物业升值的空间。
2.对资产进行改造并确立新的租约模式
对项目的收购后，将通过对资产物理和软件的改造进行价值创造。一般来说，对于物业资产的改造，首先要做的就是实现物业租赁空间、公众标识等硬件升级或调整，从而实现脱胎换骨的目的。对于这一点，基汇资本实际上也有相应的准备。如该项目此前有几层是太平洋百货的经营场所，但后来因为各种原因一直空置着。从业态调整的角度看，未来有望改造成为写字楼。显然这牵涉到对此类场所的物理层面改造，有利于改变项目此前的公众印象。同时通过提供更好的硬件设施和更完善的租赁管理服务，能够将它的潜力重新发掘出来。
另外，也要确立新的租约模式。资管模式创造的最大盈利空间，是存在于租约模式的改变过程中的。此前该项目的租户结构比较单一，即多属于外资公司。这种模式会面临很大的经营风险。可以预计，基汇资本未来将设定新的租约关系，从而建立出价更高、业态更完备的租客组合模式。
3.确立中长期的投资策略
基汇资本早在2005年就开始在内地进行房地产投资，并管理和运作了几十个地产项目。而此类投资都是以股权投资的形式进行的。对于商业地产项目的投资，其也是秉持“准确和实在”的要义而进行的。依赖这样一个模式，将真正实现较高的年化回报率。
资管模式的物业经营，排斥了简单的、见利就收的模式，而保留了中长期投资的策略。如对于盈科中心项目，基汇资本就认为，“对三里屯这个地段非常熟悉，对于这地段商业的行动，尤其是租户的情况有第一手的了解。我们的基金投资期有6～7年之长，有时间整改以后慢慢培育”。这样一个表态，很显然符合中长期的投资策略。
三、地产基金如何确立资管模式
地产基金若能确立资管模式，显然将受到房企和项目的青睐。不过对于这样一个模式，目前并没有太多可供借鉴的案例，因此需要新的探索和尝试。但无论如何，确立这样一个模式，最关键的就是要寻找到盈利和风险的最佳平衡点，并确保物业的中长期升值。
1.把控前期风险、寻找价值低估产品
把控前期风险，是建立资管模式最需要做的一点。目前一些地产基金投资商业项目，但由于经营不善，所以面临到期无法兑付的风险。而这又使得此类商业项目后续缺乏资金的补给。所以对于地产基金来说，把控融资端口的资金风险、防止兑付危机的出现，是保障后续资管稳健运行的重要前提。
在实务操作过程中，需要寻找价格低估但增值潜力大的标的。从目前整个中国商业物业的行情看，三四线城市部分商业项目已经出现了资金链断裂的风险。此类项目所在的房企，纷纷通过出售债券、股权、项目等方式，试图进行救急。但此类项目未来依然有一个较好的成长期。因此，可以建议此类地产基金介入此类项目，并真正给予一个培育期，从而获得增值的机会。
2.做好各类结构的匹配
基金投资此类物业，必须做好各类结构的匹配。比如要在退出机制上甄别投资者的类型。当此类基金退出商业物业项目时，必须选择一些长线投资者作为接盘手。原因是社保基金、养老基金等长线投资者对于长线投资的盈利模式会更偏爱。所以地产基金若面临此类接盘手，适当抬高售价，一般也能迅速实现交易，从而实现有效率的退出。
而在商业物业的实际经营过程中，更需要将盈利结构和物业业态进行匹配。地产基金需要将商业物业的盈利结构进行分解，包括资本溢价、租金收入、物业出售收入等。必须根据相应的盈利要求，引入不同的产业、商家和租户，从而做到各类结构的匹配。
作者系上海易居房地产研究院研究员